تقرير.. تراجُع تدفقات تشغيل القطاع العقارى يدفع المطورين إلى الشراكة وتوريق مديونية العملاء المتزايدة

«توفيق»: نمو أرصدة العملاء مؤشر جيد لتنامى الطلب على القطاع العقارى

«عبدالرحمن»: الاعتماد على الإيرادات ومحفظة العملاء لتمويل التطوير مع هيئة المجتمعات

«الألفى»: التدفقات النقدية السالبة تعود إلى زيادة النفقات الاستثمارية رغم نمو الإيرادات

«أرقام»: ارتفاع أسعار الأراضى وتكاليف التطوير يزيدان مشروعات الشراكة

نمت مديونية عملاء القطاع العقارى بشكل ملحوظ مع زيادة المبيعات الآجلة، فى الوقت الذى تراجع فيه صافى التدفقات النقدية من التشغيل بسبب ارتفاع نفقات تنفيذ المشروعات، ما دفع المطورين إلى توريق أرصدة العملاء المدينة، والبحث عن شراكات مع هيئة المجتمعات العمرانية والشركات التى تمتلك محفظة أراضٍ كبيرة، لتحقيق مزيد من التدفقات النقدية وزيادة معدلات الإنجاز والتسليم.

وسجلت أرصدة العملاء للشركات العقارية المقيدة فى البورصة نحو 31.6 مليار جنيه خلال الستة أشهر الأولى من العام الحالي، مقابل 23.7 مليار جنيه خلال الفترة المقارنة، بنمو 33%، تزامناً مع انخفاض صافى التدفقات النقدية من أنشطة التشغيل بنسبة 15%، لتصل إلى 976.4 مليون جنيه خلال الفترة، مقابل 1.15 مليار جنيه خلال نفس الفترة من 2016.

وقال هشام توفيق خبير الاستثمار، إن تراجع التدفقات النقدية لدى شركات القطاع العقارى ناتج عن عدم الانتهاء من عمليات البناء والمشاريع تحت التنفيذ المتراكمة، لطبيعة الدورة التشغيلية الطويلة للشركات العقارية التى تتراوح بين 4 و5 سنوات، وعدم الاعتراف بالإيرادات والتحصيل إلا بعد التسليم.

وأوضح أن ارتفاع معدل أوراق القبض مؤشر جيد لزيادة مبيعات قطاع العقارات، نتيجة اتجاه الأفراد نحو شراء العقارات، كأداة تحوط لاضمحلال ثرواتهم، لتفادى التضخم.
ونوه إلى أن بعض الشركات حققت معدلات نمو سنوية مُركبة (CAGR)، أعلى من متوسط القطاع، على رأسها «عامر جروب» و«سوديك» و«طلعت مصطفى» و«مصر الجديدة» بينما جاءت مؤشرات نمو كل من شركة «بالم هيلز» و«إعمار مصر» و«مدينة نصر» أقل من المتوسط.

وقال «عمرو الألفى» رئيس بحوث بنك الاستثمار بشركة «مباشر انترناشيونال»، إن تحول تدفقات التشغيل إلى تدفقات خارجة سالبة لا يرجع إلى ضعف الإيرادات وإنما يعود إلى زيادة النفقات الاستثمارية، حيث سجلت إيرادات شركة «بورتو جروب» وحدها نسبة نمو بلغت 193% خلال الستة أشهر الأولى من 2017، لتصل إلى 1.23 مليار جنيه، مقابل 422.16 مليون جنيه خلال الفترة المقارنة.

ونمت أرصدة عملاء شركة بالم هيلز بمعدلات ملحوظة، بلغت 89% خلال الستة أشهر الأولى من 2017، ليصل إجمالى محفظة العملاء لديها إلى 12.5 مليار جنيه بنهاية النصف الأول، مقارنة بـ6.6 مليار جنيه عن الفترة المقارنة، تزامناً مع تحول صافى التدفق من التشغيل إلى تدفق خارج بالسالب بقيمة 298.8 ملايين جنيه، مقابل تدفق داخل بقيمة 56.8 مليون جنيه عن العام الماضى 2016.

وقال طارق عبدالرحمن العضو المنتدب لشركة بالم هيلز للتعمير لـ«البورصة»، إن الشركة تعتزم تمويل مشروع الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية، بتكلفة 150 مليار جنيه، استناداً على حصيلة الإيرادات ونمو معدلات التسليم خلال الفترة المقبلة، بالإضافة إلى توريق جزء من محفظة العملاء لإصدار سندات.

أضاف أنه من المستهدف إصدار شريحة أخرى من السندات خلال الفترة المقبلة، كما وضعت الشركة برنامجًا لتوريق محفظة أوراق القبض لديها والتى تضخمت لتصل إلى 12.48 مليار جنيه بنهاية يونيو 2017.

وبناءً على هذا التعاقد تتولى «بالم هيلز» كل أنشطة التمويل اللازمة لأعمال البناء والتطوير، وإدخال المرافق الداخلية، بينما تساهم «الهيئة» بأرض المشروع، نظير حصولها على حصة نقدية 26% من إيرادات المشروع، بمستهدف 25.2 مليار جنيه على مدار 12 عامًا.

وبدأت شركة بالم هيلز فى السابع من أغسطس الماضى، إجراءات إصدار سندات مالية، بقيمة 700 مليون جنيه، من خلال توريق محفظة أوراق قبض بما يقرب من 2.5 مليار جنيه، خلال مدى زمنى من سنتين إلى ثلاث سنوات.

وذكر تقرير لبحوث شركة أرقام كابيتال، أن الصعود الدراماتيكى، فى أسعار الأراضى، أوجد الاتجاه إلى اتفاقات التطوير المشتركة، بين مالكى المحافظ الضخمة للأراضى، والشركات العقارية ذات العلامات التجارية المرموقة.

ويرى التقرير أن ارتفاع أسعار الأراضى المطروحة من قبل الحكومة، أدى لتقسيم المطورين الى فئتين لتفادى تلك الارتفاعات، الأولى تشارك بالأرض مثل مدينة نصر ومصر الجديدة، والثانية تقوم بأعمال التطوير مثل بالم هيلز وسوديك.

وأضاف أن تقسيم المنافع الاقتصادية بين الشركات مانحة الأراضى، والمطورين جاء فى صالح الفئة الأخيرة، فى حين تتمتع الأولى بمعدلات عائد على الملكية مرتفعة، لتلاشى تكاليف البناء والتزامها فقط بتوفير الأرض.

ورفعت شركة السادس من أكتوبر عقد التسهيل الائتمانى مع شركة «سوريل للاستثمار العقارى»، إحدى الشركات المملوكة لها والبنك العربى الإفريقى، فى يوليو الماضي، ليصل إلى 1.4 مليار جنيه، بزيادة قدرها 450 مليون جنيه.

وقالت «سوديك»، إنه سيتم توجيه هذا التسهيل إلى استكمال تنفيذ خطة التنمية الخاصة بمشروع «فيليت»، لتتماشى مع رؤية «سكاى كوندوز»، وإقامة منطقة «تاون سنتر» التى تمثل المنطقة التجارية بالمشروع.

وفى نهاية أغسطس 2017، تم توقيع عقد تسهيل ائتمانى متوسط الأجل مع البنك التجارى الدولى بقيمة 270 مليون جنيه، ليستخدم فى تمويل مشروع «أكتوبر بلازا» فى غرب القاهرة، بمساحة 30.9 ألف فدان، حيث طرح أول مرحلة من المشروع فى فبراير 2017.

وذكر تقرير لبنك الاستثمار «أرقام»، أن أسعار الأراضى ارتفعت بقوة فى شرق القاهرة، بمعدل 50% منذ 2013، وصولاً إلى 3 آلاف جنيه للمتر المربع، فى 2016، مع افتقار القطاع العقارى بمصر، إلى آلية التصحيح الذاتى وتحرك أسعار الأصول نحو فقاعة عقارية.

وتوقعت «أرقام» أن تتجه مبيعات الربع الثالث، إلى الوحدات الثانوية، ما يرجح ارتفاع ميبعات «بالم هيلز» و«إعمار»، لما لديها من إصدارات متوقعة لمنتجات جديدة بالربع الثالث، بالإضافة إلى أن إطلاق المرحلة الأولى للتطوير المشترك بين «سوديك» و«مدينة نصر»، سيخفف من التراجع الموسمى بالربع الثالث.

ولفت التقرير إلى انه رغم انكماش هوامش ربح الوحدات منخفضة ومتوسطة التكلفة، إلا أن أسعارها مازالت أعلى من قدرات فئاتها على الاقتناء، لتحملها بأعباء ضريبة القيمة المضافة، وتكاليف التعويم، ورفع الدعم، بينما توقع التقرير أن تشهد الوحدات الفاخرة طلباً كبيراً من جانب المغتربين والمقيمين فى دول الخليج، لانخفاض قيمة الجنيه مقابل الدولار.

كتب: هاجر مدبولي