رئيس شركة «بى تو بى» للتسويق والاستثمار العقارى:
السوق مازال بعيدًا عن نقطة التشبع والطلب أقل بكثير من المعروض
بدء إجراءات تأسيس كيان يجمع العاملين بنشاط التسويق العقارى
مستثمرون خليجيون يرون الفرصة حالياً فى السوق المصرى
الزواج ليس وحده المؤثر فى الطلب على العقارات بل الطلاق أيضاً
حرب تكسير عظام وتنافس رهيب بين المطورين العقاريين لتحقيق أكبر مبيعات واستمرار الرواج العقارى، تلك أهم ملامح مشهد سوق العقارات فى 2018 كما يراها نهاد عادل رئيس شركة «بى تو بى» للتسويق والاستثمار العقارى.
وقال عادل لـ«البورصة»، إن المنافسة باتت أكثر شراسة بين شركات التطوير العقارى، ويسعى عدد منها لاستقطاب متخصصون فى المبيعات عبر زيادة العمولات لتحقيق مستهدفاتها خلال العام الجارى.
وما يزيد حرارة المنافسة أن المنتجات التى تطرحها الشركات متشابهة إلى حد كبير كما أنها متقاربة فى المناطق ومستويات الأسعار أيضاً.
وأوضح عادل، أن العاصمة الإدراية الجديدة خصصت أراضى إلى ما بين 35 و40 مطوراً جديداً وافدين من المحافظات، بجانب الشركات الكبرى التى حصلت على أراض فى أول طرح للأراضى الاستثمارية، مما يصعب المنافسة على الوافدين الجدد.
أشار إلى أن سعر المتر بالوحدات غير المشطبة فى العاصمة الإدارية وصل 15 ألف جنيه بينما الوحدات تامة التشطيب فيتراوح المتر بين 20 و22 ألف جنيه فى العاصمة ومشروع «المستقبل سيتى».
واستبعد انخفاض الأسعار خلال العام الجارى لأن الطلب مازال أكثر من العرض على المنتجات التى تقدمها الشركات.
وقال عادل، إن النظرة حالياً لسوق العقارات داخلياً أفضل والمؤشرات تعزز فرص النمو فى القطاع العقارى، أما على المستوى الخارجى فإن عدداً كبيراً من المستثمرين العرب وبصفة خاصة من دولتى الإمارات والسعودية لديهم رغبة لدخول مصر أو زيادة نشاطهم فيها.
أضاف «مطلع الشهر الجارى كنت فى زيارة عمل إلى إمارة دبى والتقيت مسئولين من 3 مؤسسات استثمارية ومصرفية كبيرة يبحثون دخول السوق المصرى وكانت رؤيتهم أن الفرصة حالياً فى مصر».
أوضح أن إقرار قوانين الاستثمار والتراخيص الصناعية والصلح الواقى من الإفلاس كلها عوامل محفزة لتدفق الاستثمارات الأجنبية وزيادة المحلية بجانب الزيادة السكانية وتحسن التصنيف الائتمانى ونظرة المؤسسات الدولية للاقتصاد المصرى، وتلك عوامل القياس المحفزة للمستثمر والمطور وهى موجودة فى مصر.
وقال إن الطلب القائم فى السوق يستوعب الوحدات المطروحة فى المشروعات الجديدة. واستبعد أن يؤدى تشابه المنتجات المعروضة وتقارب أسعارها إلى تراجعه.
أشار إلى أن مصر تشهد قرابة مليون حالة زواج سنوياً والشركات تخاطب 15% تقريباً من هذا العدد وهم القادرون على شراء منتجات الإسكان فوق المتوسط أو الفاخر، ما يعنى أن السوق يحتاج 150 ألف منزل سنوياً لهذه الشريحة بينما لا يبنى أكثر من 40 ألف وحدة والتسليم الفعلى لا يزيد على 20 ألف وحدة وهو ما يعنى أن السوق ما زال أمامه فترة طويلة حتى يصل إلى مرحلة التشبع.
وتابع عادل «يمكن أن نقلق على السوق إذا كنا نبنى 100 ألف منزل أو وحدة سكنية سنوياً».
وقال إن عمليات الشراء بالتقسيط تتضمن الشريحة المجتمعية الأعلى دخلاً والتى تمثل ما بين 15 و20% من السكان، ومعدل الطلب السنوى أعلى من معدل البناء.
أضاف «ربما ليس الزواج وحده السبب الرئيس فى زيادة الطلب على السكن لكن الطلاق أيضاً فى زيادة مبيعات الإسكان فوق المتوسط والفاخر، لأن حال الانفصال أحد الطرفين يحصل على الوحدة والآخر يبحث عن مسكن جديد».
أوضح أنه لا يمكن الحديث عن خفض أسعار للوحدات السكنية فى السوق عموماً من جانب الشركات إلا عندما تشيد الحكومة 300 ألف وحدة سنوياً.
وقدر إجمالى إنتاج سوق الإسكان الفاخر بما لا يتجاوز 20 ألف وحدة سنوياً، تشمل الشراء بغرض الاستثمار والسكن.
وتوقع عادل نشاطاً كبيراً فى الطلب على المساحات التجارية والمبانى التعليمية والمقرات الإدارية، وإن كان الطلب نشطاً على المساحات الصغيرة تامة التشطيب بمساحات تبدأ من 100 متر مربع ومضاعفاتها.
وتعمل شركة «بى تو بى» على تسويق مشروع «مفيدا الطبى» ويضم 250 عيادة طبية فى شارع التسعين بمدينة القاهرة الجديدة، ومشروع «KVRD» وتبلغ مساحته 20 ألف متر مربع من المبانى، وهو استخدام إدارى تجارى وتتوقع الشركة 300 مليون جنيه من بيعه.
كما تسوق «بى تو بى» بشكل حصرى مشروع «سايد ووك» التجارى وتتوقع أن تبلغ حصيلة بيعه 550 مليون جنيه وتعمل مع جميع المطورين ذوى السمعة الجيدة فى السوق وفقاً لعادل.
وقال إن المطورين العقاريين سعداء بنظام الشراكة مع وزارة الإسكان وهو ما يوفر لهم قيمة أقساط التى الأرض التى كانت تسدد حال شرائها، لكن المشترين يحتاجون تنظيم السوق عبر تطبيق نظام «الحساب المشروط» والمعمول به فى «دبى» والدول الأوروبية.
وفى هذا النظام تتلقى الشركات مقدم وأقساط الوحدات فى حساب خاص للمشروع فى بنك محدد وتصرف الشركة من الحساب وفقاً لمعدلات التنفيذ وفى هذه الحال يكون أطراف العقد ثلاثة «المطور وهو البائع» و«المشترى» و«البنك».
أضاف عادل أن هذا النظام يضيف مصداقية كبيرة لقطاع التطوير العقارى ويمنح المشترين ثقة فى الشركات.
أوضح أن شركات التسويق بدأت التحرك لتأسيس كيان ينظم مهنة السمسرة فى العقارات ويمنح رخص للعمل فى تلك المهنة.
وتابع عادل «بدأنا إجراءات تأسيس جمعية ونسعى لضم العاملين فى نشاط السمسرة العقارية».
وقال إن مجموعة من المتخصصين فى التسويق العقارى بدأوا جمع الأوراق ودعوة السماسرة تمهيداً لإشهار جمعية ووضع ميثاق شرف أخلاقى لهذا الكيان وأعضائه وإعداد دورات تدريبية للمنتسبين إليه، لمخاطبة شركات التطوير بحقوق المسوقين.
أشار إلى خطة لمخاطبة وزارة الصناعة لإنشاء شعبة أو غرفة باتحاد الصناعات للتسويق العقارى.
أضاف أن المتخصصين فى التسويق العقارى يسعون إلى تأسيس الجمعية فى المرحلة الأولى ثم شعبة أو غرفة باتحاد الصناعات ثم نقابة للمسوقين العقاريين، نظراً لضرورة الإسراع بالانضمام لأى كيان ينظم العلاقة التسويقية بين المطور والعميل.
