إدارة الأبحاث والتطوير فى شركة «بى تو بى» للتسويق والاستثمار العقارى:
4 إجراءات تحصن السوق العقارى من التعثر
الحساب المشروط يضمن إنفاق أموال المشترين على المشروع
بيع الوحدت بدون تشطيب تعمير غير مكتمل ويقلل معدلات إشغال المدن الجديدة
الملف الفنى ضرورة مسوغات التقدم لمزايدات الحصول على الأراضى
إصدار خطاب ضمان بقيمة أقساط الأرض يلزم الشركات بمعدلات التنمية
لم يعد الحديث عن عمليات تعثر فى السوق العقارى أو إخلال بعض الشركات بشروط التعاقد أو مواصفات التسليم جديداً، لكنَّ الجدل الدائر حول مخاوف من زيادة معدلات التعثر خاصة لدى الشركات الجديدة التى لا تملك الخبرات الكافية للتعامل مع متغيرات السوق وتحدياتها، وفقاً لتوقعات متخصصين فى نشاط الاستثمار العقارى.
لكن ما الذى يمنع جدار السوق العقارى من أن ينقض؟ ما الآليات التى تضبط السوق وتقلل احتمالات التعثر والمشكلات التى تترتب عليه؟ تلك تساؤلات أجابت عنها إدارة الأبحاث والتطوير بشركة «بى تو بى للتسويق والاستثمار العقارى» فى ورقة عمل أعدتها واختصت «البورصة» بنشرها.
وقال نهاد عادل، رئيس شركة بى تو بى للتسويق والاستثمار العقارى، إنَّ 4 عوامل مؤثرة فى السوق وحاكمة لتعاملاته، أولها أن يتحول المطورون إلى بيع الوحدات بنظام التشطيب الكامل، وهو ما يحقق معدلات تنمية سريعة.
أضاف، «بيع الوحدات دون تشطيب لا يحقق هدف الإشغال، وتظل البيوت مغلقة، وحتى إذا كان سعرها أقل من الوحدات المشطبة، فإنَّ تكلفة التشطيب ترحل إلى المستهلك وترتفع عند التسليم، بجانب أن فرص إعادة بيع تلك الوحدات غير المشطبة ضعيفة، ولا يمكن استغلالها فى الإيجار أو السكن، ما يعد تعميراً غير مكتمل».
وذكر أن البيع دون تشطيب هو سبب رئيسى فى انخفاض الإشغالات فى المدن الجديدة؛ لأنه لا يحل أزمتى السكن والتعمير.
وقدَّر «عادل» عدد الوحدات غير المشطبة التى تباع سنوياً عند 50 ألف وحدة ما بين إسكان فاخر وفوق متوسط فى التجمعات السكنية المغلقة (كومباوند)، ويستغرق تسليمها فترة تتراوح بين 3 و4 سنوات، فيما تصل الفترة اللازمة لإنهاء تشطيبها قرابة 10 سنوات.
وقال إن الدول التى سبقت مصر فى مجال التنمية العمرانية لا يوجد بها بيع لوحدات دون تشطيب.
العامل الثانى الذى اعتبرته إدارة الأبحاث والتطوير فى شركة بى تو بى للتسويق والاستثمار العقارى إحدى أهم الركائز التى تضبط السوق، هو نظام الحساب المشروط أو حساب الضمان الذى يضع فيه المشترى أقساط الوحدة التى يشتريها من المطور، وهو حساب يفتح فى أحد البنوك لحساب المشروع، ولا يستطيع المطور استخدام أموال المشروع فى أى غرض آخر غير الإنفاق على المشروع وتنميته، ويصرف منه وفقاً لمعدلات التنفيذ.
وقال «عادل»، إنَّ الحساب المشروط طبقته إمارة «دبى» منذ سنوات، وضبط السوق العقارى لديها، كما أنه معمول به فى الدول الأوروبية، ويضمن أن تسير معدلات التنفيذ وفق المتعاقد عليه بخطة زمنية محددة وملزمة للمطور، كما أنه يلزم الشركات بإعداد دراسات جدوى دقيقة، وتوجه أموال المشترين فى المشروع لبناء الوحدات وليس لسداد أقساط الأرض، ويلتزم البائع بالتسليم فى الموعد المحدد.
ولم يستبعد «عادل»، أن يرى المطورون صعوبة فى إقرار نظام البيع، وفقاً لحساب الضمان، لكن هذا الإجراء سيضبط السوق ويجنبه مخاطر التعثرات أو عدم التزام المطورين بتعاقداتهم مع المشترين.
وشهد السوق، خلال العقد الماضى، تعثرات لشركات كبرى، كان أشهرها شركة عربية دخلت السوق عام 2007 فى أول مزاد أراضٍ طرحته وزارة الإسكان ثم تعثرت الشركة بعد قرابة 3 أعوام، وتدخل تحالف بقيادة بنك التعمير والإسكان، واستحوذ على المشروع الذى تبلغ مساحته قرابة 1500 فدان بالقاهرة الجديدة، وأنقذ السوق من إحدى أكبر عمليات التعثر فى قطاع العقارات.
وأشارت إدارة الأبحاث فى «بى تو بى» إلى ضرورة اعتماد نظام موحد للتصرف فى أراضى الدولة، وأى جهة حكومية لديها صلاحيات طرح الأراضى للمطورين العقاريين عليها أن تشترط ملفاً فنياً وسابقة للأعمال ودراسة لجدوى المشروع عند الموافقة على منح أى مساحة وتحديد الآلية المناسبة لتخصيص الأرض لضمان عملية التنمية ومنع المضاربة عليها.
وذكر «عادل»، أنَّ أحد ضمانات ضبط سوق العقارات هو وجود آلية تضمن أن المستثمر أو المطور يسدد قيمة الأرض لجهة التخصيص عبر استصدار خطاب ضمان بقيمة الأقساط المتبقية من الأرض؛ لضمان جديته فى التنمية.
