بنوك الاستثمار تحدد آليات مواجهة ضعف الطلب

ترى بنوك الاستثمار أن ضغوط الطلب هى التحدى الأكبر للمطورين العقاريين خلال 2019، وتتوقع ارتفاع الأسعار بنسب قريبة من معدلات التضخم وهو ما يعمق أزمة المبيعات، ويزيد الحاجة لإيجاد بدائل تحمى هامش الأرباح.

وذكر المحللون، أن تمديد خطط السداد، وتصغير مساحة الوحدات، تعد حلول مطروحة أمام الشركات، وأن الرؤية على المدى الطويل إيجابية بالنسبة للقطاع العقارى خاصة فى حالة خفض أسعار الفائدة.

قال أدهم هشام، محلل قطاع العقارات فى بنك الاستثمار بلتون، إن ارتفاع أسعار العقارات فى المشروعات الجديدة ستكون متماشية مع توقعات التضخم العام عند متوسط %17.5، خاصة أن تلك المشروعات تبدأ عادة بتخفيضات لجذب الحجوزات.

ويستهدف البنك المركزى المصرى معدلات تضخم بين %10 و%16 بنهاية 2018 على أن تنخفض إلى خانة الآحاد بمجرد انتهاء آثار برنامج إصلاح المالية العامة.

وتوقعت المؤسسات البحثية المحلية والخارجية ارتفاع الرقم القياسى لأسعار المستهلكين فى المتوسط بين %10 و%16.7 خلال عام 2019.

أضاف هشام، أن معدل الزيادة سيكون أقل بالنسبة للمشروعات التى تم البدء فى تسويقها ليتراوح بين %10 و%16 كحد أقصى فى ظل تراجع المبيعات وضعف القوى الشرائية.

أوضح أن تلك التوقعات يتم تحديثها باستمرار طبقًا لأسعار البترول العالمية، فى ظل اعتزام الحكومة تحرير أسعار الوقود الصيف المقبل، وأن زيادات الأسعار ستكون تدريجية بصورة شهرية أو ربع سنوية.

أشار إلى أن المطورين العقاريين ليست أمامهم حلول كثيرة لمواجهة التضخم المتوقع وضعف الإقبال لذلك سيستمروا فى خططهم بزيادة آجال السداد للعملاء لتمتد إلى أكثر من 10 سنوات وتصغير مساحات الوحدات بما يُمكنهم من رفع الأسعار مع ضمان جاذبية سعر الوحدة للعميل.

وتوقع هشام، زيادة خطط آجال الدفع لبيع قطع الأراضى غير المطورة، بما يتفق مع خطط الدفع التى وفرتها هيئة المجتمعات العمرانية فى بيع الأراضى ضمن اتفاقيات الشراكة مع القطاع الخاص فى شرق وغرب القاهرة، لتتراوح من 9 إلى 11 عاما مقارنة بخمس سنوات فيما سبق.

وقال إنه كلما زاد تميز وقابلية موقع الأرض لمد البنية التحتية، كلما انخفضت خطة الدفع التى تنطبق على بيع الأرض غير المطورة.

وقالت «أرقام كابيتال» فى تقرير بحثى لها، إن الشركات التى ستتوسع فى بيع الوحدات التجارية إلى جانب السكنية بوسعها زيادة هامش ربحها مع ضعف تكلفة تلك الأراضى مقارنة بارتفاع سعر المتر لها.

أضافت أن تلاشى التهديدات الأمنية وعودة الرحلات من روسيا إلى شرم الشيخ بوسعه انعاش مبيعات الشركات من الوحدات الفندقية بما يعوض ضعف الطلب على الوحدات السكنية.

وقال محلل العقارات فى «بلتون»، إن الشركات ستظل مُقيدة بنسبة الوحدات التجارية إلى إجمالى المشروع والتى تتراوح بين 8 و%12 على الأكثر، وتابع «ارتفاع هامش ربح الشركات فيها ليصل إلى %75 فى بعض الأحيان يساعدها على تحقيق مستهدف المبيعات».

أضاف هشام، أنه كلما ارتفعت مساحة المشروع، ستتمكن الشركات من طرح وحدات تجارية بقيم أكبر كما تفعل مجموعة «طلعت مصطفى» فى مشروع «مدينتى».

وقال محمود جاد، محلل قطاع العقارات بشركة العربى اﻷفريقى لتداول الأوراق المالية، إن أسعار العقارات فى حال استقرار الطلب عند المستويات الحالية ستكون متماشية مع معدلات التضخم العام كما حدث فى 2018.

أضاف أن معدل نمو الطلب على العقار هو الأقل مقارنة بالسنوات الماضية خاصة الشراء بغرض الاستثمار بعد ارتفاع أسعار الفائدة مع المخاطر شبه المنعدمة للأوعية الادخارية، والخوف من حدوث فقاعة عقارية رغم أنه لا يتوقع حدوثها.

أوضح جاد أنه حال تعرض الطلب على العقارات لضغوط أكبر من المتوقعة سيقل معدل نمو الأسعار عن معدلات التضخم العام لكن هذا الأمر قد يدفع المطورين لتأجيل طرح مشروعات أو مراحل جديدة حفاظاً على هوامش الربحية.

واستبعد جاد، لجوء الشركات لمد خطط السداد التى تصل حاليًا إلى 8 سنوات فى المتوسط بالإضافة لخفض قيمة المقدم لتصل إلى %0 فى بعض الأحيان.

أشار إلى أن مد فترة السداد مع الالتزام بموعد التسليم يضع الشركات أمام مخاطر توفير سيولة وارتفاع تكلفة التمويل فى ظل الفائدة المرتفعة.

أضاف أن تيسيرات السداد أدت لنشاط الطلب بعض الشىء لكن ليس بالصورة المطلوبة فى ظل ارتفاع الفائدة المُحملة على الأقساط.

أوضح جاد أن أسعار شراء الشقق السكنية «كاش» تقل من 20 إلى %30 عن أسعار التقسيط.

أشار إلى أن الشركات العقارية بوسعها تصغير مساحات الشقق، أو التركيز على مناطق أقل فى المنافسة نسبيًا لتفادى حرق الأسعار.

وتوقع أن تحقق الشركات نمواً متفاوتاً فى المبيعات وفقًا لوضع المشروعات بها وتابع «باستبعاد النمو الكبير لمجموعة طلعت مصطفى فإن متوسط مبيعات الشركات خلال 9 أشهر من 2018 ارتفع نحو %20».

وقال إن ارتفاع الأسعار قد يؤدي إلى زيادة الطلب على الإيجار، ما يمكنه أن يساهم فى تنشيط الشراء بغض الاستثمار والتأجير.

أضاف أن خفض سعر الفائدة خلال العام المقبل سيسهم بشكل تدريجى فى رفع الطلب بغرض الاستثمار، وسيؤدى لزيادة قدرة الشركات على الاقتراض وتوريق مديونيتها.

أوضح أن المصريين بالخارج من أكبر المستثمرين فى العقار داخل مصر، وزيادة تحويلاتهم عامل إيجابى للقطاع خاصة أنهم كانوا السبب الرئيسى فى نمو سوق العقارات بعد التعويم.

ووفقًا لبيانات ميزان المدفوعات الصادرة عن البنك المركزى فإن تحويلات غير المقيمين بغرض شراء عقار ارتفعت %64 خلال الشهور التسعة الأولى من العام الجارى لتسجل 256 مليون دولار مقابل 97 مليوناً دولار خلال الفترة نفسها من العام الماضى، فى حين سجلت التحويلات فى القطاع الإنشائى 440 مليون دولار مقابل 76.3 مليون دولار خلال الفترة نفسها من العام الماضى.

وقال جاد إن الشركات استفادت من انتعاش القطاع السياحى فى تعويض تباطؤ مبيعات الوحدات السكنية وكانت شركة أوراسكوم للتنمية ومجموعة طلعت مصطفى أكثر المستفيدين من ذلك الاتجاه.

وتوقع أن يركز المستثمرين على تدشين المشروعات السكنية بشرق وغرب القاهرة، خاصة أن أسعار العقارات أقل نسبيًا فى غرب القاهرة والمنافسة فيها أقل بعيدًا عن الشركات الصغيرة وحرق الأسعار.

واستبعد جاد، أن يخرج المطورون بعيداً عن القاهرة الكبرى فى الوقت الحالى بحثًا عن الطلب المحتمل فى المحافظات فى ظل الضغوط والمخاطر قصيرة الأجل.

وذكر تقرير لشركة العربى الأفريقى لتداول الأوراق المالية، أن أبرز المخاطر التى تواجه القطاع على المدى القصير هو توجه الحكومة لجذب أصحاب الدخول المتوسطة والمرتفعة ما يعد من التحديات التى يتعرض لها القطاع الخاص.

وقال التقرير إن استمرار طرح هيئة المجتمعات العمرانية لأراضى بدون دراسة لوضع الطلب والعرض فى السوق بوسعه زيادة المنافسة والتأثير على هوامش ربح المطورين.

أضاف أن الرؤية على المدى الطويل متفائلة وغير متحفظة فى ظل أن معدل الطلب الُمقدر بنحو 900 ألف وحدة سنويًا لا يقابله المعروض الذى لا يتخطى 253.6 ألف وحدة وفقًا لبيانات الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء.