آليات غائبة لحماية “المستهلك العقارى”

رشدى: لا دخل للمسوقين ببنود التعاقد ونحمى عملائنا باختيار شركات جادة
أنيس: حقوق العملاء مهدرة قبل التسليم وبعده ولا يوجد من يدافع عنه
على: نبحث للعميل عن اختيار مناسب بين المشروعات حسنة السمعة

يحتاج السوق العقارى لعدد من الآليات لحماية المستهلكين وتتحمل شركات التسويق العقارى جزءا من المسئولية بسبب قيامها بالترويج للمشروعات لدى العملاء.
وقال شريف رشدى، رئيس مجلس إدارة شركة إيدار للتسويق العقارى، إن شركات التسويق ليس عليها أى التزامات من شأنها حماية العميل، لكن الالتزامات جميعا تقع على عاتق شركة لتطوير المنفذة للمشروع، فمسئولية شركات التطوير الوفاء ببنود التعاقد بما فيها مواعيد التسليم ومطابقة مراحل المشروع لما هو مدون فى كراسة المواصفات الخاصة بالمشروعات.
أضاف أن شركات التسويق تلتزم ضمنياً بأن تقدم للعميل عروض من شركات لها سمعة طيبة فى السوق، وكذلك مسئولية أن يكون الموقف القانونى للشركة المطورة سليم وليس عليه أى مخالفات، وهو ما يضمن فى النهاية مصداقية أولاً لشركات التسويق ومن بعدها العميل الذى يعتمد في أغلب الأحيان على شركات التسويق فى اختيار الشركة المطورة التى سيتعاقد معها.
وأوضح رشدى “لا أحد يستطيع ضمان أى شىء بخصوص مشروع بعينه حتى شركة التطوير المنفذة لتلك المشروع، بفرضية أن شركة التطوير ستقيم مشروعاً سياحياً وحدث شيئ خارج عن إرادتها فى تلك المنطقة التى سيقام عليها المشروع أو بالقرب منها أدى إلى وقف العمل فبالتالى ستتوقف الشركة المطورة عن استكمال تنفيذ المشروع أو ربما تتوقف لفترة معينة وبالتالي ستؤثر علي مواعيد التسليم، ومثل هذه الأحداث لا أحد يتوقعها ولا أحد يستطيع ضمانها”.
أشار إلى أن شركات التسويق كل ما تستطيع فعله فقط هو توجيه المشورة سواء الفنية أو القانونية الخاصة بشركات التطوير، واختيار مشروع مناسب للعميل من بعد دراسة تاريخ الشركة المطورة وسمعتها فى السوق وموقفها القانونى والرخصة الخاصة بالمشروع.
وذكر أن كل عمليات البيع فى السوق تتم قبل البدء فى مراحل الإنشاء والضمان الوحيد سمعة الشركة فقط ومدى التزامها فى مشروعات سابقة، وغالبية الشركات المطورة لا تظهر عقد بيع الوحدات إلا عند توقيع العقود ولا تتطلع عليه شركات التسويق في الغالب فبنود التعاقد تكون بين الشركة المطورة والعميل ولا دخل لشركات التسويق بها.
وفى وقت سابق أعدت إدارة الأبحاث والتطوير بشركة «بى تو بى للتسويق والاستثمار العقارى» ورقة عمل تتضمن آليات لضبط السوق وتقلل احتمالات التعثر والمشكلات التى تترتب عليه.
وقال نهاد عادل، رئيس شركة بى تو بى للتسويق والاستثمار العقارى، إنَّ من ضمن الآليات نظام الحساب المشروط أو حساب الضمان الذى يضع فيه المشترى أقساط الوحدة التى يشتريها من المطور، وهو حساب يفتح فى أحد البنوك لحساب المشروع، ولا يستطيع المطور استخدام أموال المشروع فى أى غرض آخر غير الإنفاق على المشروع وتنميته، ويصرف منه وفقاً لمعدلات التنفيذ.
أضاف أن الحساب المشروط طبقته إمارة «دبى» منذ سنوات، وضبط السوق العقارى لديها، كما أنه معمول به فى الدول الأوروبية، ويضمن أن تسير معدلات التنفيذ وفق المتعاقد عليه بخطة زمنية محددة وملزمة للمطور، كما أنه يلزم الشركات بإعداد دراسات جدوى دقيقة، وتوجه أموال المشترين فى المشروع لبناء الوحدات وليس لسداد أقساط الأرض، ويلتزم البائع بالتسليم فى الموعد المحدد.
ولم يستبعد «عادل»، أن يرى المطورون صعوبة فى إقرار نظام البيع، وفقاً لحساب الضمان، لكن هذا الإجراء سيضبط السوق ويجنبه مخاطر التعثرات أو عدم التزام المطورين بتعاقداتهم مع المشترين.
وقال الدكتور أحمد أنيس أستاذ الهندسة المدنية بجامعة القاهرة وخبير التقييم العقارى إن المستهلك العقارى أصبح “ملطشة فى السوق” ولا يجد من يدافع عنه – على حد تعبيره.
أضاف أنيس أن الجهات الحكومية تخشى غضب المستثمرين والاتحادات والجمعيات التى تمثل الشركات قوية وتمارس ضغوط على وزارة الإسكان بحيث تضمن حقوقها لدى العميل وتلزمه بسداد الأقساط وتفؤض غرامات فى حالة التأخير دون أى التزامات بمواعيد التسليم.
أوضح أن حقوق العميل بعد تسليم الوحدات مهدرة أيضاً حيث لا يمكن الرقابة على آليات إنفاق وديعة الصيانة ولا توجد سيطرة لاتحاد الملاك على إدارة المشروع.
وتابع “المشترين لايدافع عنهم أحد سواء وزارة الإسكان مالكة أراضى المشروعات العقارية أو جهاز حماية المستهلك المختص بالرقابة على هذه الحالات أو حتى وزارة الاستثمار التى تمنح تراخيص تأسيس الشركات”.
ويرى أنيس أن الحل فى آلية “حساب الضمان” لإلزام الشركات بإنفاق أموال الحاجزين على المشروع الذى قاموا بحجز وحداتهم والتوقف عن توجيه السيولة لتطوير مشروعات أخرى من حصيلة الحجز.
وذكر أن الدولة ممثلة فى وزارة الإسكان يجب أن تبحث عن حلول لضمان حقوق العملاء فى السوق العقارى لأن أغلب النصوص الواردة فى اللائحة العقارية وقانون حماية المستهلك لا يتم تفعيلها على أرض الواقع.
وقال محمد على، مدير تسويق بشركة إيرا للتسويق العقارى، إن الشركات المسوقة لأى مشروع عقارى ليس عليها التزامات، لكنها تحاول أن توصل العميل إلى شركات تطوير حسنة السمعة ولديها مشروعات موجودة بالفعل فى السوق وسبق وأن تعاملت معاها الشركات وأثبتت جدية فى التعامل سواء مع العملاء أو شركات التسويق.
أضاف أن مسألة التزام الشركات بمواعيد تسليم محددة يعتمد على بند فى العقد يسمح لشركة التطوير بالتأخير مدة من 6 شهور إلى سنة كاملة، وهذا البند يكون بالاتفاق بين العميل وشركة التطوير.
أوضح أن شركات التسويق تضمن فقط سمعة حسنة لشركة التطوير ولها سابقة أعمال أوفت فيها بمواعيد ومعايير التسليم، فغالبية العملاء تلجأ لشركات التسويق للاستشارة فى عملية اختيار مكان مناسب ومشروع يحقق للعميل مزايا مختلفة ويناسب قدرات العميل المالية.

كتب: محمد درويش

نهى عاشور