أحمد الهيتمى:
الرؤية التفاؤلية للاقتصاد تؤكد أهمية زيادة المساحات المعروضة للأنشطة التجارية
تقليص المسافة بين المناطق الجغرافية المهمة وبناء مناطق إدارية عليها سيمثل إضافة كبيرة
تعديل قانون الإيجارات القديمة يرفع الطلب على الوحدات الإدارية والتجارية فى القاهرة الجديدة
خالد عباس:
الاستثمار الناجح يقوم على الاحتياج الحقيقى والقطاع التجارى والإدارى يعتمد على عدد السكان
السوق يحتاج إلى تحرك سريع من المطورين ليتماشى مع خطط الشركات العالمية للتواجد فى مصر
استراتيجية التنمية العمرانية تستهدف توفير مراكز ريادة أعمال فى العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والصعيد
أحمد منصور:
قلق المستثمر الأجنبى يتمثل فى عدم الاستمرارية رغم وجود فرص كبيرة للتوسع والنمو
مصر تمتلك العديد من الأماكن الشاغرة تصلح لإنشاء مبان متخصصة وللأنشطة التجارية
تعثر بعض الشركات أمر وارد بسبب عملها بطريقة خاطئة
محمد سمير:
قطاع التمويل العقارى متهم بالتركيز على النشاط السكنى فقط
بعد تعديل القانون فى 2014 ظهرت برامج تمويل مختلفة مثل المرابحة والإيجارة المنتهية بالتملك
الخلاف على دور المطورين العقاريين والشركات والبنوك فى تمويل العملاء يجب أن ينتهى لتنظيم السوق
طارق شكرى:
توجه الدولة هو الخروج من العاصمة وإنشاء مبان إدارية مستقلة
موازنة العرض والطلب تغيرت فى العامين الأخيرين من خلال العاصمة الإدارية
أشرف عز الدين:
مصر بها مليون متر من المساحات المكتبية منها نسبة خالية تصل %13
الإيجارات انخفضت بنحو 11 % فى مدينة 6 أكتوبر العام الماضى ولكنها زادت %15 فى القاهرة الجديدة
عمرو سليمان:
المبانى الإدارية التى تم تنفيذها لا تتناسب مع احتياجات السوق المصرى
الطلب على الوحدات الإدارية والتجارية لو تم توجيهه بشكل مدروس سيؤدى لنمو كبير بالقطاع
خالد أبو هيف:
شركات التمويل العقارى تواجه منافسة من المطورين الذين يقدمون آجال سداد لعملائهم تصل 11 عاماً
معظم المطورين فى أسبانيا لا يديرون مشروعاتهم بعد البيع ويتم إسنادها لشركات متخصصة
أمجد حسنين:
المطور يلجأ لزيادة فترات تقسيط الوحدات التى يبيعها بمشروعاته بسبب غياب دور شركات التمويل
أزمة منع تمويل الوحدات تحت الإنشاء وتسجيل الملكية ستظل قائمة طالما لا يوجد حلول جذرية لها
محمد محمد فريد خميس:
المشكلة تكمن فى تسويق الوحدات الإدارية وعدم وجود معرفة حقيقية بحاجة السوق قبل طرح المشروعات
فئات المشترين تتنوع بين الشركات الكبيرة التى تشترى أراضى وتطور مقرات والكيانات العالمية تعتمد على الإيجار طويل الأجل
تامر عرفان:
اتجهت الأنظار إلى شارع التسعين فى القاهرة الجديدة أوائل الألفية الثالثة ونواجه حالياً مشكلة «الباركنج»
فكرة الـ«أوفيس بارك» بشكلها التقليدى انتهت تقريبًا من دول العالم المتقدمة
هاشم السيد:
خطة طنطا وأسيوط ضمن آليات التنوع الجغرافى وتلبية احتياجات المستهلكين فى تلك المناطق
الفترة الماضية شهدت تراجعًا فى الطلب على المكاتب فى القرية الذكية لكنها بدأت تعود مرة أخرى
نهاد عادل:
مساحات التجزئة فى دبى تصل 550 متراً مربعاً لكل 1000 مواطن وفى أمريكا 1200 متر وفى مصر 150 متراً فقط
القطاع الطبى يحتاج بين 2500 و3000 سرير سنويًا وقبل 2020 نحتاج 30 ألف سرير وبحلول 2030 نحتاج 110 آلاف سرير
إيهاب زكريا:
الاقتصاد الموازى مسئول عن تحول المبانى السكنية إلى التجاري
دبى وأسطنبول يواجهان أزمة فى الوقت الحالى ما يزيد رغبة الشركات العالمية للتواجد فى مصر
محمد عليش:
يجب إصدار قانون لمنع استخدام العقارات السكنية فى الأنشطة التجارية
يوجد 900 ألف متر مربع معروضة للإيجار فى منطقة التجمع الخامس بالقاهرة الجديدة
محمد العتال:
وسائل المواصلات تمثل عاملا مهما فى نجاح المشروعات التجارية والإدارية
تنفيذ مولات تجارية فى المشروعات السكنية يوفر عامل نجاح للقطاع
جاسر بهجت:
الدولة عليها دور كبير فى تشجيع الاستثمار بالقطاع غير السكنى
نحتاج للاستعانة بالخبرات العالمية
فى تنمية المولات التجارية الضخمة
«نمو لن يسلم من التحديات» هو خلاصة ما قاله المتحدثون فى المائدة المستديرة «ثنك كوميرشال» التى عقدت لمناقشة مستقبل العقارات غير السكنية.
وناقشت الجلسة الأولى من المائدة المستديرة فرص نمو سوق الوحدات التجارية والإدارية فى ظل الارتفاع المتوقع لحجم المعروض بالقطاع تزامناً مع تنفيذ مشروع العاصمة الإدارية الجديدة.
واتفق المتحدثون على أن السوق المصرى جاذب للاستثمار بالقطاعات المختلفة ولكن يحتاج لتوفير معلومات واضحة عن حجم المعروض من الوحدات التجارية والإدارية والتجزئة بجانب تشريعات تمنع تغيير النشاط فى الوحدات المخصصة للسكن.
وشارك فى الجلسة المهندس خالد عباس نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية والذى استعرض دور الدولة فى توفير مجالات عمل للمطورين بالقطاع غير السكنى.
فى البداية سأل جاسر بهجت رئيس شركة أماكن للتنمية ومدير الجلسة عن دور الدولة لتشجيع الاستثمار فى القطاع غير السكنى فى ظل ما يتردد عن تخمة المعروض.
وقال المهندس خالد عباس، نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية إن الاستثمار الناجح يقوم على الاحتياج الحقيقى والقطاع التجارى والإدارى قائم على عدد السكان.
أضاف أن عدد السكان فى مصر يزداد 3 ملايين نسمة سنوياً ما يخلق طلباً متجدداً على شراء الوحدات التجارية والإدارية لخدمة هذا العدد المتزايد من السكان.
أوضح عباس أن مصر حققت معدل نمو اقتصادى بلغ %5.4 وتستهدف زيادته إلى %6 وهذا يدل على نمو واحتياج حقيقى للمشروعات الجديدة.
أشار إلى أن استراتيجية التنمية العمرانية تستهدف توفير مراكز ريادة أعمال سواء فى العاصمة الإدارية أو العلمين الجديدة بجانب مدن الصعيد.
وقال إن السوق المصرى يختلف عن الأسواق الأخرى حيث يتميز بالديناميكية وجميع العاملين فى القطاع العقارى يحاولون تحديث آليات عملهم باستمرار، والتحركات دائمًا تتجه نحو التجديد.
أضاف عباس، أن التغيرات الحادثة فى الدول المحيطة، أظهرت أن أغلبية الدول وجدت مصر سوقا كبيرة واعدة، والجميع بدأ فى التوسع والتنمية.
أوضح أن عدد سكان مصر سيصل لحوالى 180 مليون نسمة خلال فترة 40 عاماً لذا فإن الحديث عن الاحتياجات المستقبلية للقطاع يقوم على طلب حقيقى.
وقال طارق شكري، رئيس مجموعة عربية للاستثمار العقارى ورئيس غرفة التطوير العقارى إن شركته كانت إحدى المهتمين بتطوير العقارات الإدارية، واستطاعت إنشاء 7 مبان إدارية فى مدينة القاهرة الجديدة بآليات حديثة.
أضاف أن توجه الدولة هو الخروج من العاصمة وإنشاء مبان إدارية مستقلة، لتحقيق فكرة «الإعاشة السعيدة» فى المكاتب، وهذه النقلة بدأت قبل 12 عاما، بإنشاء مجموعة مبان متميزة ولاقت نجاحاً كبيراً.
أوضح شكرى أن فى العامين الأخيرين تغيرت موازنة العرض والطلب من خلال العاصمة الإدارية الجديدة، وهناك بعض التوجيه المباشر لنقل المقرات البنكية إلى العاصمة ما أخل بنظرية العرض والطلب.
أشار إلى أن ذلك لا يعنى سحب بساط الأهمية فى المناطق الأخرى خاصة بالنسبة للشركات العالمية التى تدخل مصر.
وقال إنه يوجد زيادات فى عدد المولات بشكل مقبول، وتقديرنا أنه لو وجد مستثمرون ينظرون إلى الأماكن المتنوعة مثل الصعيد وغيرها، سيكون هناك قبول لذلك لدى الشرائح المستهدفة من العملاء.
وقال محمد عليش، نائب رئيس شركة «kvrd» للتطوير العقارى، إن ثمة خطوات يجب اتخاذها للتوجه الصحيح نحو تطوير العقارات غير السكنية، منها إصدار قانون عدم استخدام العقارات السكنية فى الأنشطة التجارية.
أضاف أنه يوجد 900 ألف متر مربع معروضة للايجار فى منطقة التجمع الخامس بالقاهرة الجديدة، وحال ظهور القانون سيكون عاملاً مهماً فى تنظيم القطاع، لكن يجب التحضير لذلك قبل الظهور النهائي.
وتابع «فى مصر نوفر 150 متراً مربعاً من مساحات التجزئة لكل 1000 شخص، وهذه النسبة ترتفع إلى 550 متراً فى دبى و1200 متر فى أمريكا لكل 1000 شخص.
وقال عمرو سليمان الرئيس التنفيذى لشركة ماونتن فيو للتطوير العقارى إن المبانى الإدارية التى تم تنفيذها لا تتناسب مع احتياجات السوق المصرى.
أضاف أن الوحدات الإدارية كانت متواجدة فى عمارات قديمة بمساحات تصل 100 متر ولكن مطلوب حالياً من الشركات الذهاب إلى القاهرة الجديدة وتأجير المتر بحوالى 25 دولاراً.
أوضح أن الطلب على الوحدات الإدارية والتجارية لو تم توجيهه بشكل مدروس سيؤدى لنمو كبير فى آليات العمل بالقطاع.
أشار إلى أن مشروع العاصمة الإدارية الجديدة سيوفر معروضا كبيرا من الوحدات غير السكنية ما يمكن أن يطور من مفهوم الاستثمار بالقطاع والاتجاه نحو المساحات الصغيرة التى تصل 200 متر مربع.
وقال أحمد الهيتمى العضو المنتدب لشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير إن أكثر من عامل يؤثر فى منظومة العمل بقطاع العقارات غير السكنية لكن الرؤية التفاؤلية للاقتصاد تؤكد بأهمية زيادة المساحات المعروضة للأنشطة التجارية حتى إذا لم يرتفع التعداد السكانى.
أضاف أن شبكة الطرق الجديدة تمثل تقاطع للطرق الرئيسية الكبيرة من حيث تقليص المسافة بين المناطق الجغرافية المهمة، وبناء مناطق إدارية عليها ستكون إضافة كبيرة.
أوضح الهيتمى أن الحديث دائماً عن منطقة التجمع الخامس بالقاهرة الجديدة ومدينة 6 أكتوبر، لكن يجب النظر إلى منطقة مثل (وسط القاهرة)، وتعديل قانون الإيجارات القديمة، والذى يجب أن يقضى بإنهاء العقود القديمة فور صدوره للأشخاص الاعتباريين والشركات.
أشار إلى أن هذا سيخلق طلبًا على المناطق الجديدة ويسمح برواج كبير فى المعروض الحالى بالقطاع سواء فى القاهرة الجديدة أو العاصمة الإدارية.
وقال أشرف عز الدين، العضو المنتدب لمجموعة الفطيم العقارية إن مصر بها مليون متر مربع من المساحات المكتبية منها نسبة خالية تصل %13 والايجارات انخفضت بنحو %11 فى مدينة 6 أكتوبر خلال عام 2018 مقارنة بعام 2017 ولكنها زادت بنسبة %15 بمدينة القاهرة الجديدة خلال نفس الفترة وشهدت ثباتاً بمنطقة وسط البلد.
أضاف أن سعر إيجار المتر فى مدينة 6 أكتوبر حوالى 250 جنيها ويرتفع إلى 450 جنيها فى التجمع الخامس ما يدل على الفارق فى القوة الشرائية ومستويات الراغبين فى الإشغال.
أوضح عزالدين أنه خلال العام المقبل سيتم إضافة نحو 50 ألف متر مربع فى السوق والعام التالى له 150 ألف متر وفى عام 2022 سيبدأ المعروض من الوحدات الإدارية فى العاصمة الإدارية بالظهر والذى من المقدر أن يصل حوالى مليون متر مربع.
أشار إلى أن السائد حالياً فى القطاع هو البيع على المخطط ما يدل على حاجة الشركات العقارية لتمويلات لتنفيذ المشروعات غير السكنية.
وأضاف أنه يوجد إقبال كبير على الشراء والسوق يتمتع بوضع جيد وتحتاج لمساحات أخرى لكن ستظهر أزمة فى العام 2022 مع افتتاح المساحات الخاصة بالعاصمة الإدارية.
وقال إن الفطيم العقارية وقعت عقد بيع مقر إدارى بمساحة 12 ألف متر مربع لإحدى الشركات العالمية.
وقال الدكتور هاشم السيد، الرئيس التنفيذى لشركة المصريين فى الخارج للاستثمار والتنمية إن الشركة نفذت مول تجارى مفتوحاً فى القاهرة الجديدة منذ 4 سنوات يضم هايبر ماركت نفذته مجموعة «لولو ماركت» بمساحة 20 ألف متر مربع.
أضاف أن الصندوق يخطط للتوسع فى طنطا وأسيوط ضمن خطة للتنوع الجغرافى وتلبية احتياجات المستهلكين فى تلك المناطق.
أوضح السيد أن الفترة الماضية شهدت تراجعًأ فى الطلب على المكاتب فى القرية الذكية، لكنها بدأت تعود مرة أخرى.
أشار إلى إنشاء صندوق استثمار عقارى لتحفيز التمويلات لبناء العقارات الخاصة بالأنشطة التجارية وليس السكنية، ويتم التنسيق مع مجلس الوزراء لإنشاء بين 3 و4 صناديق عقارية لتمويل احتياجات السوق.
وقال إن تلك الصناديق ستساهم فى تمويل المشروعات الإدارية والتجارية وتنوع المنتجات والمناطق الجغرافية سيؤدى لطفرة فى السوق.
وقال المهندس خالد عباس نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية إن السوق يحتاج إلى تحرك سريع من المطورين ليتماشى مع خطط الشركات العالمية للتواجد فى مصر.
أضاف أنه خلال عام 2030 سيتضاعف الدخل القومى لحوالى 12 تريليون جنيه وجزء كبير من الدخل قائم على مشروعات الاستثمار العقارى بأنواعها المختلفة.
أوضح أن وزارة الإسكان تعمل على خطة لتصدير العقار المصرى فى الخارج بالتنسيق مع شركات الاستثمار العقارى.
أشار إلى أن البيع للأجانب له متطلبات خاصة وطرق تسويق مختلفة وعلينا النظر إلى التجارب الأخرى مثل دبى ولندن لكن مع الحفاظ على العوامل الخاصة بآليات العمل فى القطاع المصرى.
وقال إن الاحتياج للعقارات التجارية والإدارية موجود ولكنه يختلف وفقاً للمناطق المستهدفة سواء فى الصعيد أو الدلتا أو العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة.
ورداً على سؤال حول الحوافز التى يمكن أن توفرها الدولة للمستثمرين بقطاع العقارات غير السكنية قال المهندس خالد عباس إن كل منطقة تختلف وفقاً لمعدلات النمو، والأرض فى الصعيد تباع بقيمة تكلفة ترفيق المتر ولكن فى القاهرة الجديدة الأمر مختلف لأنها منطقة تشهد إقبالاً كبيراً يستفيد منه المطور.
وتابع «المطور لو حصل على تخفيض فى القاهرة الجديدة لن يبيع المنتج الخاص به بسعر منخفض لذلك لا يمكن منح تخفيضات فى تلك المناطق».
وقال المهندس طارق شكرى رئيس مجموعة عربية للاستثمار العقارى إن المبانى الإدارية لن يقوم لها قائمة، قبل أن تكون الدولة جادة فى منع البناء فى المناطق السكنية.
أضاف أن سعر المتر السكنى على سبيل المثال يصل 5000 جنيه والتجارى والإدارى 25 ألف جنيه سيلجأ أصحاب الوحدات لتحويلها إلى أنشطة أخرى دون تحمل أعباء مرتفعة.
وتابع «طول ما التسريب متواجد، فظاهرة القاهرة القديمة وتحول المبانى السكنية إلى إدارة لن تكون الأخيرة فى مصر».
وتحدث شكرى، عن العوائق التى تواجه عمل المطورين فى المبانى التجارية ومنها فرض مصلحة الضرائب %14 ضريبة شهرة على المحلات المؤجرة فى المولات التجارية مقابل عدم فرضها على المحلات فى العمارات السكنية بداعى أن المستأجر يستفيد من شهرة المول.
أضاف أنه بعد مفاوضات طويلة مع وزير المالية ورئيس مصلحة الضرائب السابق تم الحصول على موافقة شفهية بتخفيضها إلى %1.4 فقط بدلاً من %14 لكن الأمر لم يشهد تطورا جديدا منذ تغيير رئيس مصلحة الضرائب.
وقال المهندس خالد عباس إن الدولة تحاول إزالة المعوقات التى تواجه المطورين وعلى سبيل المثال أصرت وزارة الإسكان على ألا يتضمن قانون التصالح فى مخالفات البناء أى تصالح فى مخالفات تغيير النشاط السكنى.
أضاف أنه مع الانتهاء من مشروع العاصمة الإدارية الجديدة سيتم إعادة القاهرة القديمة إلى رونقها السياحى والثقافى.
وتابع عباس «رئيس مجلس الوزراء ووزير الإسكان حريصون على التواصل مع المطورين لحل المشاكل التى تواجه القطاع العقارى».
وقال المهندس عمرو سليمان الرئيس التنفيذى لشركة «ماونتن فيو» إن السوق يحتاج إلى قاعدة بيانات موحدة لأنه ليس من الطبيعى إضافة مليون متر مربع من المساحات الإدارية والتجارية دون وعى بمتطلبات القطاع وتابع «لو حدث إغراق للسوق سيؤدى لكارثة».
أضاف أنه يجب وضع بداية لتنظيم السوق وعمل مؤشر لسوق العقارات تتعاون فيه الشركات مع الدولة لتوفير البيانات وتحديد الاحتياجات الحالية والمستقبلية.
وقال سليمان إن «ماونتن فيو» تتعاون مع عدد من الجهات لتنظيم مؤتمر عن الاحتياجات المستقبلية للقطاع العقارى وسيتم الاستعانة بخبرات خارجية للتعرف على أحدث الأساليب فى قياس احتياجات السوق العقارى ووضع معايير لتطوير الصناعة.
وقال المهندس خالد عباس، نائب وزير الإسكان إن بعض النقاط فى العقود الموقعة بقطاع العقارات غير السكنية أصبحت مجحفة، ودورنا هو الحفاظ على المشترى من الأخطاء للمحافظة على السوق، ويجب تنظيم القطاع فى الفترة المقبلة بصورة أكثر دقة.
أضاف أن الجزئية الخاصة ببيانات السوق لن تستطيع الوزارة بمفردها وتابع «كتجربة شخصية طلبت الحصول على بيانات عن الأسعار والمبيعات لعمل قاعدة بيانات ولكن الشركات ترفض الإفصاح عنها والوزارة ليست مسئولة عن إجرائها، وكذلك الدراسات السوقية».
وقال محمد محمد فريد خميس، المالك وعضو مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية إن المشكلة تكمن فى تسويق الوحدات الإدارية وعدم وجود معرفة حقيقية بحاجة السوق قبل طرح المشروعات.
أضاف أن فئات المشترين تتنوع بين الشركات الكبيرة التى تشترى أراضى وتطور مقرات مملوكة لها والشركات العالمية التى تسعى للحصول على مقرات فى مصر بآلية الإيجار طويل الأجل والشركات الصغيرة التى تحصل على مقرات جاهزة بمساحات متوسطة وأخرى صغيرة بمساحات تصل 150 و200 متر مربع.
أوضح خميس أن الدولة مطالبة بإلزام العميل بالحصول على ترخيص إدارى للوحدة يتضمن عقوبات لتغيير النشاط وأى شركة أو كيان سيجدد فى السجل التجارى يقدم صورة الرخصة وعنوان المقر فى الملف الجديد لتوفير حصر شامل بالوحدات الإدارية ومنع تغيير النشاط.
أشار إلى أن السوق المصرى يضم أكثر من 100 مليون نسمة ما يعنى أن الطلب كبير وقائم ويوفر فرص عمل للشركات المحلية والأجنبية.
وقال نهاد عادل رئيس شركة «بى تو بى» للاستثمار والتسويق العقارى إن مساحات التجزئة فى دبى تصل 550 متراً مربعاً لكل 1000 مواطن ولايات المتحدة 1200 متر وفى مصر 150 متراً فقط لكل 1000 مواطن.
أضاف «نحتاج 5 أضعاف لنكون مثل دبي، و10 أضعاف لنعادل الولايات المتحدة الأمريكية، وفى المبانى الإدارية فإن المساحات المتاحة دبى 9 أضعاف مصر وأبوظبى 5 أضعاف وقبل عام 2018 كانت المساحات الإدارية فى دبى 9 ملايين متر تقريبًا، وأبوظبى 5 ملايين تقريبًا».
أوضح عادل أن القطاع الطبى يحتاج بين 2500 و3000 سرير سنويًا، وقبل 2020 نحتاج 30 ألف سرير، وقبل 2030 نحتاج 110 آلاف سرير.
وقال إيهاب زكريا، رئيس شركة قصر السلام للاستثمار العقارى إن الاقتصاد الموازى مسئول عن تحول المبانى السكنية إلى التجارية، وهو قطاع كبير فى مصر، ويجب وضع خطة استراتيجية بعناصر تسويقية لتحويل مدن بعينها إلى استقطاب الشركات العالمية إليها.
أضاف «يواجهنا تحد كبير فى السنوات الخمسة المقبلة، من خلال انخفاض الطلب على المكاتب الإدارية ، فى حين يرتفع الطلب على المحال التجارية».
وأشار إلى أن المحال التجارية فى الدول الأخرى ومنها لندن تواجه تحديات بشأن نمو التجارة الإلكترونية.
أوضح زكريا أن سوقى دبى وأسطنبول يواجهان أزمة فى الوقت الحالى ما يرفع طلب الشركات العالمية على التواجد فى السوق المصرى واستغلال نتائج الإصلاح الاقتصادى وتحرير سعر الصرف.
وقال المهندس خالد عباس نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية إن الترويج للعقار المصرى فى الخارج سيرفع مبيعات جميع القطاعات وعلى رأسها السوق التجارى والإدارى.
أضاف أن وزارة الإسكان شاركت مؤخراً فى معرض «ميبم» العقارى بفرنسا والذى سشهد تواجد 26.8 ألف زائر و5 آلاف ممثل لأكبر الصناديق وشركات الاستثمار العقارى العاليمة.
أوضح أن سوق العقارات غير السكنية يمكن أن يساهم فى ارتفاع مبيعات القطاع العقارى المصرى فى الخارج بشرط استكمال خطط التعاون بين الدولة والمطورين.
وقال الدكتور تامر عرفان مدير الاستثمار والتمويل بشركة الأهلى للتنمية العقارية إن الشركة كان لها تجربة قبل 24 عاما بتطوير «أركاديا مول» ورأينا الناس تتحول من الشقق السكنية فى العمارات إلى المكاتب المتخصصة.
أضاف أنه فى أوائل الألفية الثانية بدأت الانتظار تتجه إلى شارع التسعين فى مدينة القاهرة الجديدة ونواجه حالياً مشكلة «الباركنج”، وفكرة الـ”أوفيس بارك» بشكلها التقليدى انتهت تقريبًا من دول العالم المتقدمة.
وتابع عرفان «لو عملت مصر بالفكر التقليدى لن تكون هناك جدوى اقتصادية، ويجب النظر إلى ما يحتاجه العميل بالفعل على أن يتم توفيره بصورة متطورة وفقًا لاحتياجات المستقبل».
أشار إلى أن أى مطور يستهدف المستهلك النهائى وفى الوقت الحالى يتحول عدد من المطورين للعمل بالنشاط التجارى والإدارى بدلاً من تطوير التجمعات السكنية.
وقال إن مصر تتعرض كل فترة لأزمات، نتيجة عوامل داخلية مثل الحوادث الإرهابية والتغيرات الدولية الأخرى لذا لابد من دراسة احتياجات السوق وتحديد المستهدف من المبيعات فى كل القطاع.
وقال أحمد منصور، الرئيس التنفيذى لشركة كاسيل للتطوير العمرانى إن السوق المصرى يشهد نمواً متزايداً فى عدد السكان وهذا النمو يكفى الاحتياجات المستقبلية لتوسعات الشركات.
أضاف أن القلق من المستثمر الأجنبى يتمثل فى عدم الاستمرارية رغم وجود فرص كبيرة للتوسع والنمو.
أوضح منصور أن مصر تمتلك العديد من الأماكن الشاغرة تصلح لإنشاء مبان متخصصة وللأنشطة التجارية.
أشار إلى أن العديد من المستثمرين الأجانب قدموا إلى مصر بعد خسارتهم فى الدول المحيطة فى الفترة الأخيرة وخاصة بعد أزمة العملة فى تركيا كما أن الإيجار فى السوق المصرى مربوط دائماً بالدولار ما يوفر ميزة نسبية للأجانب.
وقال إن «كاسيل» تمتلك مشروعًا تجارياً فى العاصمة الإدارية الجديدة ومشروعاً آخر بنشاط مختلط تجارى وإدارى وبعد الطروحات الأخيرة فى أراضى العاصمة شهد السوق معروضاً كبيراً.
أضاف أن تعثر بعض الشركات فى العاصمة الإدارية أمر وارد بسبب عملها بطريقة خاطئة وهذا ليس بجديد على القطاع العقارى فعلى سبيل المثال يوجد شركات تعثرت فى بداية تنمية مدينة القاهرة الجديدة ولكن مع استكمال المشروعات تظهر فرص النمو والتوسع.
أوضح منصور أن أقصى حد لتسهيلات السداد التى تقدمها شركته للعملاء يصل 8 سنوات وتوجد شركات تبيع بفترات سداد 15 عاماً ما يمكن أن يسبب أزمة فى السوق.
وقال محمد العتال نائب رئيس مجلس إدارة شركة العتال القابضة إن وسائل المواصلات تمثل عامل هام فى نجاح المشروعات التجارية والإدارية لأن سهولة الانتقال ترفع من جاذبية المشروعات.
أضاف أن وجود المشروع التجارى أو الإدارى فى منطقة يسهل الوصول إليها سيؤدى إلى إقبال العملاء على الشراء بجانب زيادة جاذبيته لدى المشترين فى حالة المولات التجارية على سبيل المثال.
أوضح أن شركة «العتال» فى أحد مشروعاتها تنفذ مولاً تجارياً يوفر وحدات بمساحات صغيرة حتى تكون الخدمات فى منطقة قريبة من العملاء الذين سيقيمون بالمشروع.
وقال محمد عليش نائب رئيس شركة «kvrd» للتطوير العقارى إن جميع الحضور يقرون بوجود طلب على الاستثمار بالأنشطة غير السكنية، لكن يجب أن توضع خطط لتنمية هذا القطاع ومساعدته على الانتشار والتوسع بناءًا على دراسات سوقية لطرح الأرض المناسبة لكل نشاط.
أضاف أن الدولة عليها دور فى توفير أراض مرفقة بمساحات تناسب الأنشطة الإدارية والتجارية المختلفة كما أن المطور عليه دراسة السوق وتحديد احتياجات كل منطقة لتوفير أنشطة تتناسب مع شرائح السكان المستهدفين.
ويرى عليش أن السوق المصرى يواجه أزمة فى توافر شركات إدارة قادرة على إدارة وصيانة المشروعات التجارية والإدارية بعد الانتهاء من تنفيذها لذا يجب إيجاد حلول لتلك الأزمة قبل التوسع فى مشروعات جديدة.
واتفق معه المهندس طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقارى وقال إن الغرفة طالبت بإلغاء اتحاد الشاغلين وإحلال شركات متخصصة فى إدارة الشركات العقارية لتمارس دورها لكن الطلب مازال يواجه اعتراضات خاصة لدى أعضاء لجنة الإسكان بمجلس النواب.
وقال جاسر بهجت، رئيس شركة أماكن العقارية، مدير الجلسة، إن كل المراكز التجارية الناجحة ليست تابعة لمستثمرين مصريين ما عدا نموذجين فقط ما يدل على حاجة مصر للاستعانة بالخبرات العالمية فى تنمية قطاع المولات التجارية الضخمة.
وشهدت الجلسة الأولى مناقشات ساخنة بين محمد سمير رئيس قطاع التمويل العقارى ببنك الشركة المصرفية العربية الدولية «saib « وعضو الجمعية المصرية للتمويل العقارى وعدد من الحضور حول دور البنوك وشركات التمويل العقارى فى توفير تمويلات لعملاء ومطورى المشروعات غير السكنية.
وقال محمد سمير، إن قطاع التمويل العقارى متهم بالتركيز على القطاع السكني، لكن صدور القانون 148 لسنة 2001، كان يتضمن النص على تمويل الاستثمار فى شراء وبناء الوحدات السكنية والخدمية والإدارية بجانب تمويل شراء وبناء المستشفيات والمدارس.
أضاف أن التمويل العقارى مخصص للأفراد وليس للشركات، وفى بداية عمل النشاط كان يضم القطاع شركتين و3 بنوك ولكن شهد نمواً على مدار السنوات الماضية وبعد صدور مبادرة البنك المركزى ارتفع العدد إلى 23 بنكاً و12 شركة تمويل عقارى منها 6 شركات تعمل بشكل نشط.
أوضح سمير أنه بعد تعديل القانون فى 2014 ظهرت برامج تمويل مختلفة، مثل المرابحة والإيجارة حيث تقوم شركة التمويل العقارى بشراء الوحدة وإعادة بيعها إلى العميل بصيغة المرابحة أو الإيجار المنتهى بالتملك لحل أزمة إثبات الملكية وتسجيل الوحدات.
قال خالد أبو هيف، العضو المنتدب لشركة الملتقى العربى للاستثمار، إن هناك محوراً مهماً لابد أن ينظر إليه المطورون العقاريون، وهو نظام التشغيل الخاص بالمبانى الإدارية وعلى وجه التحديد الطبية، مثلما يحدث فى نموذج مستشفى دار الفؤاد.
وأضاف أبو هيف أن أى مستثمر يبدأ فى تنفيذ مستشفى فيستثمر فى حوالى مليار جنيه، ومثل هذا الاستثمار لابد أن يكون نظام تشغيل لإدارته بشكل جيد.
وأوضح ابو هيف انه يجب أن يكون هناك فصل تام بين العقار السكنى والإدارى حتى يستطيع المطور أن يدخل نظام تشغيل يتلائم مع طبيعة العقار الإدارى وحده دون التداخل مع العقار السكني
وتعليقاً على تراجع نشاط التمويل العقارى قال خالد أبو هيف إن شركات التمويل العقارى تواجه منافسة من المطورين الذين يقدمون آجال سداد لعملائهم تبدأ من 8 سنوات وتصل 11 سنة.
أضاف أن معظم المطورين فى إسبانيا على سبيل المثال لا يقومون بإدارة مشروعاتهم بعد البيع ويتم إسنادها لشركات إدارة متخصصة.
أوضح أبوهيف أن التخطيط الاستراتيجى بعيد المدى يجب أن يتضمن دراسات عن حجم النمو السكانى واحتياجات السوق من المساحات التجارية والإدارية والتجزئة قبل التخطيط للمشروعات الجديدة.
أشار إلى أن شركات التمويل العقارى لا تجد مساندة من الدولة وتعمل منفردة فى مواجهة المطورين كما تعانى من ارتفاع سعر الفائدة وأزمة تسجيل العقارات.
وقال محمد سمير إن المطورين العقاريين يحتاجون للاتفاق على خطة إعادة تصحيح مصار بشأن عملية التمويل، خاصة أن شركات التمويل العقارى تعانى من ارتفاع أسعار الفائدة على الإقراض.
أضاف أن الخلاف على دور المطورين العقاريين والشركات والبنوك فى تمويل العملاء يجب أن ينتهى حتى نعيد تنظيم السوق.
وقال هاشم السيد الرئيس التنفيذى لشركة المصريين فى الخارج للاستثمار والتنمية إن تفعيل آلية الصناديق العقارية سيؤدى لحل كثير من الأزمات التى تواجه تمويل القطاع العقارى وخاصة الأنشطة غير السكنية.
أضاف أن الصناديق العقارية، هى التى ستتعاون مع المطور لحل المشكلات التى تواجهه، خاصة عملية التمويل.
وقال المهندس أمجد حسنين الرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة كابيتال جروب بروبرتيز إن المطور العقارى يلجأ لزيادة فترات تقسيط الوحدات التى يبيعها بمشروعاته بسبب غياب دور شركات التمويل العقارى.
أضاف أن أزمة منع تمويل الوحدات تحت الإنشاء وتسجيل الملكية ستظل قائمة طالما لا يوجد حلول جذرية لها.
وتابع «حسنين» عقدنا جلسات نقاشية مع الجهات الحكومية لتفعيل تطوير قطاع التمويل العقارى واستغلال السيولة لدى البنوك، خاصة مع اكتشاف صغر حجم رؤوس أموال شركات التمويل عند 70 مليون جنيه كمثال لأكبر شركة فى السوق».
وأوضح أن البنك المركزى يلزم البنوك بتوجيه نسبة %5 من إجمالى محفظة القروض للقطاع العقارى لكن تلك النسبة فى الواقع مستغل جزء بسيط منها لا يتعدى %0.3 ونسبة %4.7 تحتفظ بها البنوك.
واختتم نهاد عادل رئيس شركة «بى تو بى للاستثمار والتسويق العقارى» الحديث بقوله إن القطاع العقارى فى مصر لا يعتمد على السوق السكنى فقط وهو ما يجب إيضاحه فعلى سبيل المثال بعد ثورة 2011 تراجعت مبيعات الوحدات السكنية فيما تضاعفت مبيعات النشاط الطبى 10 أضعاف خلال السبع سنوات الماضية وكذك الإدارى والتجارى.
أضاف أن التعاون بين شركات التمويل العقارى والصناديق العقارية وشركات الاستثمار العقارى سيحل كثيراً من الأزمات التى تواجه نشاط العقارات غير السكنية.
فريق «البورصة»:
محمد درويش وبدوى شلبى وسليم حسن
وفاروق الهلباوى ونهى عاشور ووليد فاروق
تصوير- محمود فكرى
