تحديات صعبة تواجه عمليات إعادة بيع العقارات

السوق الثانوى محاصر بنقص السيولة وتعدد المشروعات الجديدة وعرض الشركات وحدات جاهزة

سيطر الركود الشديد على سوق عمليات إعادة بيع الوحدات السكنية، نتيجة عوامل عدة أثرت على القطاع العقارى ككل، أهمها ارتفاع الأسعار ونقص السيولة، وما تتطلبه هذه العمليات من الدفع «كاش».

ويرى وليد الكفراوى، رئيس مجلس إدارة شركة الأفق للتنمية العقارية، أن السوق الثانوى أو إعادة البيع يمر بحالة سيئة للغاية، والسبب فى ذلك ضعف القدرة الشرائية للعملاء بعد تحرير سعر الصرف وارتفاع التكاليف فى قطاع العقارات بشكل عام.

وقال إنه بعد تحرير سعر الصرف واجه العملاء والمستثمرون أزمة سيولة مالية، وبالتالى ضعفت بشكل كبير قدرة المستثمرين على شراء الوحدات الجديدة من العملاء وبيعها مرة أخرى بسعر أعلى بجانب توقف شبه تام لحركة إعادة البيع بين الأفراد.

وتابع “الكفراوى”، «شكلت الوحدات التى كانت مخصصة للاستثمار بزيادة محددة عن ثمن الشراء عبئاً على المستثمر الفرد أو المضارب فى تعريفه الأصح، الذى يضارب فى شراء وحدة لبيعها مرة أخرى بزيادة فى السعر».

أضاف أن المعروض من وحدات عقارية أكبر بكثير من قدرة العملاء على الشراء، خاصة بعد تحرير سعر الصرف الذى أثر بشكل كبير على قيمة العملة المحلية، فأصبحت قدرة العملاء على الشراء ضعيفة للغاية.

ووأوضح أن بمرور الوقت سيعاود قطاع إعادة البيع نشاطه ويعوض فترة الركود الطويلة سواء بإتاحة مهلة للعملاء لتوفير مبالغ مالية تمكنهم من شراء وحدات للاستثمار أو السكن، أو بإطالة مدة التقسيط وعدم اقتصار تسديد ثمن الوحدة على الدفعات القليلة المتقاربة أو الدفع النقدى الكاش مرة واحدة.

وقال محمد رضا، رئيس إدارة المبيعات بشركة التعمير للتطوير العقارى، إن فتح أسواق جديد مثل العاصمة الإدارية أثر بشكل كبير على حركة إعادة البيع فى القطاع العقارى بكل فئاته.

أضاف أن الاستثمار العقارى فى مرحلة إعادة البيع أصبح استثماراً مؤجلاً لمدة تصل إلى 4 أو 5 سنوات، عندما تبدأ العاصمة الإدارية فى مرحلة التعمير السكانى بشكل فعلى والانتهاء من مراحل الإنشاء بجميع المشروعات، وهو ما أدى إلى تباطؤ فى نتائج هذا الاستثمار.

أشار إلى أن تقارب الأسعار خاصة فى العاصمة الإدارية أثر على العروض الجديدة لإعادة البيع، فبعد أن كان المستثمر يشترى المتر بحوالى 10 ألاف جنيه، وفى إعادة البيع يعرض نفس الوحدة بسعر متر 10.5 ألف ذهب البعض لشراء وحدات جديدة بتسهيلات أكثر نظراً إلى كثرة المعروض وتقارب الأسعار.

وتابع “رضا”، «أبرز العوامل التى أثرت على سوق إعادة البيع هى التيسيرات التى تمنحها شركات التطوير العقارى لنظام التقسيط، والتى وصلت إلى 10 سنوات بمقدم حجز 5% أو بدون مقدم حجز وبالتالى كان على العملاء شراء وحدات بالتقسيط المريح بدلاً من الدفع على دفعتين أو ثلاثة على أقصى تقدير».

أشار إلى أن عدداً من شركات التطوير العقارى لجأت فى السنوات القليلة الماضية لشراء الوحدات التى باعتها للعملاء فى أولى مراحل مشروعها، وتقوم بعدها بعرض نفس الوحدة بزيادة فى سعر المتر لتحقق أرباحاً أكبر.

واعتبر “رضا”، أن تحرير سعر الصرف كان بمثابة ضربة قاصمة للقطاع العقارى وتضاعفت أسعار الوحدات السكنية بجانب الزيادة فى الأسعار بشكل عام مما تسبب فى تراجع الاستثمار العقارى خصوصاً للأفراد وقلت القدرة الشرائية بشكل كبير.

أضاف أن وحدات متوسطى الدخل التى تباع بأقل من مليون جنيه تشهد رواجاً وحركة بيع أكبر من الوحدات التى تزيد على مليون جنيه، وذلك لعدة عوامل أهمها المنطقة أو المدينة، والحاجة للسكن بشكل سريع فى منطقة مأهولة.

وقال أحمد الوكيل، رئيس شركة «عقار تريندز»، إن سوق إعادة البيع يمر بفترة صعبة بسبب الزيادة الكبيرة فى المشروعات العمرانية والتسهيلات الكبيرة التى تمنحها شركات التطوير العقارى للعملاء فى أنظمة السداد والتى وصلت إلى إلغاء مقدمات الحجز، أو مقدمات حجز صغيرة وصلت 5%.

وتابع «تلك التسهيلات دفعت عملاء كثيرين لإيداع ثمن الوحدة فى البنوك والاستفادة من العوائد البنكية ويستطيع العميل من خلال تلك الفوائد تسديد أقساط الوحدات السكنية التى قاموا بشرائها».

وأضاف أن المخرج الوحيد من حالة الركود هو العميل الذى يريد الاستلام الفورى للسكن، أو المضطر لدفع كامل ثمن الوحدة مقابل الاستلام الفورى، لكن العميل المستثمر يظل منتظراً للتسليم بعد انتهاء مراحل الإنشاء، وبالتالى اضطر أصحاب الوحدات إلى تخفيض سعر الوحدة والنزول بطموحاته فى تحقيق ربح معين والبيع بسعر أقل فقط من أجل تحريك رأس المال بدلاً من حالة الركود التام التى يعانى منها.

أوضح أن عدداً من الشركات تضع بنداً فى العقد بأنه فى حالة فسخ العميل للعقد أثناء مدة السداد، فإنها تخصم 10% من المبلغ المدفوع وتعيد للعميل الأقساط بنفس المدة التى سدد فيها من قبل، وهو ما لجأ إليه بعض المستثمرين بعد حالة الركود التام فى قطاع إعادة البيع.

وقال الوكيل، «من الأمور التى أثرت على حركة إعادة البيع، قيام الشركات بعرض وحدات جاهزة للاستلام الفورى، مقابل أنظمة سداد على 3 أو 5 سنوات، وبالتالى توفير ميزة سوق إعادة البيع وهو الاستلام الفورى».

أضاف أن سوق إعادة البيع هو المتضرر الأول من أى أزمة يمر بها قطاع العقارات، فمع قرار تحرير سعر الصرف، تعرض القطاع ككل إلى أزمة عنيفة أدت لوجود تباطؤ مستمر فى المبيعات، وهو ما نتج عنه تخفيض الإنشاءات، وبالتالى أصبح المعروض لا يباع، ولجأت الشركات لاستحداث نظم سداد طويلة الأجل.

أوضح أن المخرج الوحيد فى هذه الحالة هو الاعتماد على المشترى من المصريين بالخارج، الذى لم تتأثر ملاءته المالية بتداعيات قرارات تعويم الجنيه ولديه قدرة شرائية قوية.

كتبت- نهى عاشور