توقع خالد ناصر رئيس مجلس الإدارة والمدير الإقليمى لشركة “ريماكس للتسويق العقارى” فى مصر والإمارات، زيادة مبيعات الشركات العقارية خلال الربع الأخير من العام الجارى بدعم من طروحات المشروعات الجديدة أو مراحل مشروعات بدأ تطويرها منذ فترة.
وقال ناصر لـ”البورصة” إن الربع الأخير من كل عام هو أنشط وقت فى قطاع العقارات وطرح عدة مشروعات فى وقت واحد يمثل نقطة إيجابية ومنافسة بين المطورين وهو أمر يحقق فى النهاية مصلحة المشترين.
أضاف أن حركة البيع والشراء فى سوق العقارات دائماً موجودة تحت أى ظرف، وهذا لا يمنع التباطؤ فى بعض الأحيان نتيجة ظروف اقتصادية يحدث من خلالها تغير فى أهداف الشراء.
أوضح ناصر أن عملاء الشراء بغرض الاستثمار موجودون لكن ليسوا بذات المعدلات السابقة نتيجة وفرة المعروض من المطورين وعمليات إعادة البيع وصعوبة المتاجرة السريعة فى العقارات.
وقال إن المشترى من خارج مصر فى الفترة الحالية يستفيد من الفرص المتاحة فى السوق سواء مستويات الأسعار والتسليم وفروق أسعار العملة.
منافسة المطورين لمصلحة المشترى.. وعميل المتاجرة السريعة اختفى
أضاف ناصر “اختفى من الساحة العميل الذى كان يستهدف المتاجرة السريعة أو تحقيق مكسب على العقار فى المدى القصير خلال عام أو دون ذلك”.
وتابع “المكاسب قصيرة المدى لم تعد متاحة بسوق العقارات، رغم أن العقار دائماً مربح لكن مع إضافة مصاريف العقود والرسوم ومستحقات السمسرة وغيرها يجد العميل أن العملية غير مربحة نظراً للفترة القصيرة التى يتعامل على العقار أثنائها”.
وقال إن عمليات إعادة البيع فى مشروعات “الكمباوند” تراجعت خلال العام الجارى بنسبة تصل 30% مقارنة بالعام الماضى بحسب تقديراته.
أضاف ناصر أن أسعار طروحات المشروعات الجديدة تحكمها المنطقة ومساحة المشروع والمطور يمكن أن “يلعب بورقة السعر” فى المشروع الكبير فينزل بسعر أقل فى أول المراحل ثم يعيد التسعير وفقاً لمقضيات كل مرحلة.
وأوضح أن صغار المطورين حينما يطرحون الوحدات بأسعار أقل فى مشروعات صغيرة ربما يعنى ذلك أن دراسات التدفقات النقدية غير منضبطة، لأن ثمن الأرض والتكلفة لم يتغيرا، رغم أن الدولار يتراجع أمام الجنيه.
أشار إلى أن معظم شركات التنمية العقارية الكبرى تحاول تنشيط السوق عن طريق زيادة آجال السداد وخفض الدفعات المقدمة والتى وصلت إلى “زيرو مقدم” فى أحيان كثيرة، لكن الطرح بآجال سداد طويلة أو قصيرة يحكمه أجل التسليم وتسهيلات الشركة مع البنوك التى تعمل معها.
30 % تراجعاً فى عمليات إعادة البيع بـ”الكمباوند” خلال العام الجارى
وقال ناصر إن البنوك لا تمول الإنشاءات لكن تجرى مع المطورين عملية “قطع الشيكات” وإيداع شيكات أو كمبيالات العملاء فى البنك وصرف جزء من قيمتها لحين موعد استحقاقها كاملة مقابل مصاريف سنوية محدد تدفع للبنك ومن ثم فالمطورن الكبار يمكنهم الاستفادة من تلك العملية أو غيرها من تخصيم أو توريق المديونيات.
وتابع “لكن إذا كان المطور حجم أعماله صغيرا أو خبرته قليلة يصعب عليه مد آجال السداد لفترات طويلة”.
أضاف أن العقارات القائمة فى الأحياء القديمة قابلة للبيع السريع لكن تواجه بعض المعوقات ليس أهمها “الكاش” والسيولة النقدية ولكن السبب الرئيسى عدم تقييم العقارات بشكل سليم أو غياب الوعى بمسألة التقييم الصحيح ثم عدم الوعى بعملية التسويق.
أوضح أن من أسباب بطء بيع الوحدات فى الأحياء القديمة بالمدن غياب تسجيل العقارات أو توثيق العقود و تهالك العقارات والبيئة المحيطة بها والخدمات أيضا وكلها عوامل مؤثرة فى قرار المشترى.
وقال ناصر “مصر كلها تطلب تيسير إجراءات تسجيل العقارات والرسوم ليست المشكلة لكن الإجراء والمدة التى يستغرقها، فلا يصح أن أشترى شقة وانتظر 7 أشهر لتسجيلها، كما يجب أن تتيح الحكومة للأشخاص عملية التسجيل بأنفسهم دون اللجوء للمحامين”.
اللعب بورقة” السعر وآجال السداد” تخصص كبار المطورين وربما يضر بالصغار
وعدد النتائج الإيجابية لعملية التسجيل فى أنها تسهل على الدولة حصر عمليات البيع والشراء وترفع ضريبة التصرفات العقارية وتنشط التمويل العقارى وتلغى آلاف الدعاوى القضائية بصحة ونفاذ التوقيع وتوقف استنزاف الوقت والتكاليف.
وأضاف: “إذا كنا نستهدف تصدير العقار للأجانب وهم معتادون على التسجيل خلال أسبوع أو شهر على الأكثر فكيف يكون الأمر فى مثل حالنا لذا يجب اختصار الإجراءات”.
واستبعد ناصر زيادة الأسعار فى الفترة المقبلة وقال “أشك فى زيادة أسعار بيع العقارات”.
وقال إن ثمة طلبا ملحوظا خلال الفترة الماضية من العرب لشراء وحدات تجارية وإدارية وخاصة المساحات الكبيرة.
وخفضت “ريماكس مصر للتسويق العقارى” مستهدفاتها للمبيعات فى العام الجارى لتغلق 2019 على 90% من المستهدف الذى سبق أن حددته عند 6 مليارات جنيه مطلع العام.
