عبد اللطيف محجوب: أنا مستثمر طويل الأجل ولست مضاربًا
حجم محفظة العائلة في البورصة كبير ونسبة “المارجن” 15% على أقصى تقدير
مع بداية أزمة كورونا وتراجعات البورصة المصرية خلال العامين الأخيرين، تقلصت حصة المؤسسات من التعاملات بصورة واضحة، فيما ظهرت أسماء جديدة تفرض سيطرتها وتقود المستثمرين الأفراد، منهم عبد اللطيف محجوب، أكبر مستثمر فردى فى البورصة المصرية، مع محفظة عائلية كبيرة يديرها، وسيطرة على التداولات اليومية منذ مارس من العام الماضي، لينظر إليه بعض المتعاملين في البورصة على أنه مؤشر منفرد.
حاورت جريدة “البورصة”، عبد اللطيف محجوب لأول مرة بغرض الوصول لإجابة عن أهم تساؤلات مجتمع سوق المال، حول حجم محفظته وسياسته الاستثمارية و تأثير تلك السياسة على استقرار السوق، بعدما باتت الغالبية العظمى من المتعاملين يسيرون خلفه دون النظر لهدفهم الاستثماري الخاص، بجانب تساؤلات حول نسبة عمليات الشراء الهامشي من محفظته، وكيف يضع معايير اختيار الأسهم؟
قال عبد اللطيف محجوب، العضو المنتدب لشركة تارجيت للاستثمار العقاري، إن استثمار الشركة ومجموعته المرتبطة في البورصة المصرية بدأ مع بداية أزمة كورونا وإجراءات الإغلاق التي أثرت بالسلب على النشاط الرئيسي للشركة، وهو الأمر الذي كان يهدد استمرارية التزامها برواتب موظفيها، ما دفعها لتحويل جزء من السيولة، بلغ قيمته حينها 50 مليون جنيه إلى الاستثمار في الأوراق المالية، مع انخفاض أسعار الأسهم بشدة بسبب الأزمة.
وحاول محجوب خلال الحوار، إرسال رسائل طمأنة لجمهور المتعاملين، على أنه رغم ضخامة المحفظة الاستثمارية التي يديرها، إلا أنها تركز على شركات لها معايير قريبة من سابق خبراته، والتركيز على أنه مستثمر طويل الأجل.
فيما تستحوذ تعاملاته اليومية على جزء كبير من تداولات البورصة، تظهر إفصاحات الشركات اليومية عن تغير نسب ملكيته في الشركات التي يستحوذ ومجموعته المرتبطة بها على أكثر من 5%، عمليات تداول يومية كبيرة، إلا أنها غير ثابتة الاتجاه سواء بيعاً أو شراء، وترتفع بسرعة في عدد من الشركات المقيدة.
ورداً على سؤال حول عمله السابق وخبراته قبل الاستثمار في البورصة، أوضح محجوب أن خبراته تصل إلى 14 عاما في القطاع العقاري، سواء كمقيم عقاري ثم مدير تنفيذي وشريك بشركة “سينيرز لإدارة العقارات” في دولة الإمارات، حيث كان يدير الاستثمار العائلي، وتنوعت مجالات عملهم في الهندسة والمقاولات.
مفاوضات للاستحواذ على صندوق استثمار والتحول لأسهم المؤشر الرئيسي
وأكد أن المجموعة المرتبطة وأشقاءه أغلبهم يعملون في قطاع البناء والتشييد بشكل مباشر وأغلبهم مهندسين معماريين.
وتعد شركة تارجت، شركة مغلقة، لديها مشروعات تضم أبراج إدارية – تجارية – سكنية في مناطق حلوان ومدينة 15 مايو وزهراء المعادي، والتجمع الخامس، وفقاً لما ذكره محجوب.
أشار إلى أن قرب هذه المواقع من بعض الشركات المدرجة في السوق كان محفزاً للاستثمار بها، خاصةً “زهراء المعادي”، والتي وصفها بأنها كانت مقيمة بأقل من سعرها الحقيقي بصورة كبيرة، ولا تراعي حجم محفظة الأراضي الضخمة والمتميزة للشركة.
وأثناء حواره مع “البورصة” رد محجوب على ما أسماه “شائعات”، تصفه بأنه “مضارب في سوق المال”.
وقال “المضارب مش بيشترى حصص كبيرة في الشركات إللي بيستثمر فيها”.
وأوضح محجوب، أن توقيت دخوله سوق المال في ظل حالات البيع الكبير في جلسات الذعر في أزمة “كورونا” كان مناسباً بالنسبة له، مع أسعار جاذبة لأغلب الأسهم، لافتاً إلى أن السوق ينقصه المصداقية والأمانة.
فيما أوضح تفاصيل عمليات الشراء الهامشي، والتي بات يتعامل فيها من خلال البنوك بصورة أساسية بجانب شركات السمسرة، لأنه وصل للحد الأقصى للائتمان في بعض عقود الهامش.
أرباحى ورقية وعوضت خسائرى من بعض الاستثمارات الأولى
وذكر أن حجم محفظة مجموعته المرتبطة فى الأسهم يدور حوله الكثير من الشائعات بأنها صغيرة بالمقارنة بحجم “المارجن، “وهو أمر غير حققي”، على حد تعبيره، رافضًا الإفصاح عن الرقم إلا أنه أكد أن الشراء بالهامش “المارجن” لا يتجاوز 15% من حجم المحفظة.
وحول مساهمته في شركة تارجيت والمجموعة المرتبطة قال إن الحصص تتوزع بين 87% مملوكة لـ “عبد اللطيف محجوب”، و13% لباقي الأشقاء.
وأوضح أن كل استثماراته ليست بالضرورة ناجحة، وهو ما يجب على المستثمرين إدراكه، حيث أشار إلى تعرضه لخسائر في استثماراته الأولى في أكثر من سهم بقيمة تتجاوز 240 مليون جنيه ، إلا أنه نجح في تعويض تلك الخسائر، فضلاً عن تحقيقه أرباح تتخطاها بكثير، فضلاً عن أرباح أخرى ورقية لاستثماراته التي لم يتخارج منها.
وكشف محجوب عن تحول سياسته الاستثمارية فى الاستثمار بسوق المال، ويسعى لدخول أسهم المؤشر الرئيسي خلال الفترة المقبلة ضمن خطة التحول للنظام المؤسسي، لافتاً إلى أن أسهم العقارات والبنوك ضمن الأولويات.
وأوضح أنه عقب تولى شقيقه المهندس جمال محجوب، إدارة المجموعة المصرية العقارية بدأت الشركة تنفيذ استراتيجية استثمارية جديدة بوقف بيع الوحدات كتمليك والبدء في تأجير الوحدات القائمة، لتعظيم ربحيتها وإعادة هيكلة للاستثمارات العقارية، وشرعت بتكوين محفظة أسهم بالبورصة المصرية، وتمتلك الشركة حصة بلغت 3% من أسهم شركة زهراء المعادي.
وأوضح أن 3 قطع أراض مملوكة للشركة، يوجد قطعتان منهما عليها نزاعات قانونية، والأخرى تستهدف الشركة أن يكون بها مشروع برج تجاري، إداري، سكني، خلال عامين بتكلفة استثمارية 70 مليون مليون جنيه، على أن يكون حجم المبيعات المتوقع منه نحو 190 مليون جنيه.
وكشف عن خطة “تارجيت” التي تتضمن الاستحواذ على حصة كبيرة من صندوق استثمار سيبلغ حجم استثمارات شركة تارجيت المبدئية به 50 مليون جنيه.
خلال الشهور الأخيرة باتت شركة زهراء المعادي، بين أكبر المطورين العقاريين المدرجين في البورصة المصرية من حيث القيمة السوقية، وبعد صعود سهمها بنسبة 707.4% منذ بداية العام، أصبحت القيمة السوقية للشركة أكبر بمعدل 3 مرات عن القيمة السوقية لمدينة نصر للإسكان والتعمير، وأصبح مضاعف الربحية الخاص بالشركة 53.47 مرة، مقابل مضاعفات ربحية لا تتخطى 8 مرة لشركات القطاع.
تعرضت لخسائر كبيرة في بداية الاستثمار بالبورصة لكن عوضتها
إلا أن محجوب أصر على أن استراتيجية شركة زهراء المعادي مع الإدارة الجديدة بدأت التحول لقبول الشراكة مع القطاع الخاص في تطوير الأراضي، وهو ما سيمثل فرصة واعدة في الفترة المقبلة.
وأشار إلى أن صافي ربح الشركة بلغ 90.08 مليون جنيه منذ بداية يناير حتى نهاية يونيو الماضي، مقابل 69.45 مليون جنيه أرباح خلال نفس الفترة من العام الماضي.
وارتفعت مبيعات الشركة خلال الفترة حيث سجلت 120.68 مليون جنيه بنهاية يونيو، مقابل 68.74 مليون جنيه خلال نفس الفترة من العام الماضي.
ورداً على سؤال من البورصة بشأن ما يتردد من أن عبد اللطيف محجوب ومجموعته المرتبطة يشترون أسهماً بقيمة أعلى من قيمتها، كشف أن حجم السيولة النقدية بشركة مثل زهراء المعادى كبير، بجانب أن أراضيها قيمتها مرتفعة، ويصل سعر المتر الواحد في أراضي شركة زهراء المعادي، فى آخر مزاد أعلنت عنه الشركة وتم عقده الأسبوع الماضي 34 ألف جنيه.
وذكر أن شركة “تارجيت” تسعى حالياً إلى دخول مزاد جديد لشركة “زهراء المعادي” المقرر عقده نهاية الأسبوع المقبل، على قطع أراض مختلفة المساحات سكنية وأخرى مخصصة للمدارس.
وأوضح أن شركة تارجيت اشترت قطعتى أرض من شركة المعادى للتنمية مساحتها 2880 مترا مربعا بجوار نادي وادي دجلة بزهراء المعادي، بنحو 50 مليون جنيه خلال الفترة الماضية، ضمن مشروعات شركة تارجيت الاستثمارية وسيتم استغلالهما كبرجين سكنيين.
وأشار إلى أن “تارجيت” تسعى للدخول في شركات عقارية أخرى مدرجة بالبورصة بنسب تتراوح بين 5 إلى 10% في المؤشر الرئيسي، فضلاً عن دراسة اختراق قطاع البنوك، لأن قطاع البنوك في البورصة المصرية واعد للغاية.
ونفى محجوب وجود أي صفحات أو حسابات له على مواقع التواصل الإجتماعي.
تعاملات الشراء بالهامش ليست كبيرة وضخامة الاستثمار دفعتنى للتعامل مع البنوك مباشرة
وأكد أن معيار الشراء والدخول في أي شركة بالقطاع العقاري، هو أولاً حجم مديونيتها إن وجدت، بجانب محفظة الأراضي، وموقعها الجغرافي، وهو ما انطبق على شركة المجموعة المصرية العقارية وشركة زهراء المعادي، ورواد للسياحة وشركة الإسماعيلية للتطوير، وجميعها لا يوجد عليها أية مديونيات.
وكشف محجوب، عن وصول مساهمته ومجموعته المرتبطة إلى 10% في شركة زهراء المعادي.
وأضاف، أن لجنة استثمار خاصة فى شركة “تارجيت” تعد استشارات بشأن المشروعات العقارية، والأراضي التي تسعى الشركة لشرائها.
وأوضح، أن الشركة تسعى لمخاطبة هيئة المجتمعات العمرانية لتخصيص قطعة أرض للمجموعة المصرية العقارية في التجمع الخامس، و لا مانع من تسييل محفظة الأسهم الخاصة بالمجموعة في أي وقت لاستخدامها في مشروعات عقارية.
كما أكد أن خطة المجموعة المصرية العقارية تكمن فى تعظيم الأصول المملوكة وليس تحقيق أرباح رأسمالية.
وكشف عن المضى فى إجراءات زيادة رأسمال “المجموعة المصرية العقارية” ليصبح رأسمالها 320 مليون جنيه، لتمكينها من الدخول في مشروعات جديدة.
وأوضح، أن تارجيت تنظر بصفة مستمرة على الأسهم العقارية، مؤكداً على أن أسهم السوق رخيصة ولازال أمام الأسهم فرصة كبيرة للنمو.
ورفعت شركة تارجيت والمجموعة المرتبطة حصتها بشركة رواد للسياحة إلى 19.9% مطلع الشهر الجاري.
وأكد أن “تارجيت للاستثمار” تعهدت أمام مجلس إدارة “رواد للسياحة” على الشراكة في تطوير جزء من محفظة أراضي الشركة في البحر الأحمر تبلغ مساحتها 3.6 مليون متر مربع، لافتاً إلى أن الشركة تخطط لتدشين عدد من الفنادق وقرية سياحية بتكلفة تقديرية تبلغ مليار جنيه.
وأوضح، أن الشركة قادرة على الاستفادة من السيولة لديها فى المشروع، فضلاً عن البدء فى مفاوضات مع بنوك للحصول على تمويل، وتم الانتهاء من دراسة المشروع من قبل شركة استشارات.
وأشار إلى أن رواد للسياحة تخطط لإعادة تطوير وتأهيل فنادقها العائمة فى المعادى وأسيوط وأسوان، بالإضافة إلى استخدام رخصة الفئة السياحية الأولى، ويجري التعاقد مع شركة إدارة فنادق محلية لإعادة تطوير وتشغيل الفنادق.
وذكر أنه يستهدف أن تصل مساهمته والمجموعة المرتبطة في هيكل ملكية “رواد للسياحة” إلى 33% ليصبح المساهم الرئيسي في الشركة.
