الدهان: يجب توفير قنوات تواصل بين العميل والمطور.. ورضاء المشترى يمثل الأولوية
على مدار سنوات كانت العقود الموقعة بين شركات التطوير العقارى والعملاء تمثل أزمة بسبب غياب الضوابط التى تحكم العلاقة بين الطرفين، حيث يرى العملاء أنهم يوقعون على “عقود إذعان” تضمن حقوق الشركات من حيث سداد الأقساط وإمكانية سحب الوحدة فى حالة التعثر بالإضافة إلى غرامة استرداد الوحدة، وفى المقابل لا توجد ضمانات تحمى العملاء فى حالة تأخير تسليم الوحدات.
ويرى المطورون أن بنود التعاقد بين المطورين والمستهلكين لا تمثل “عقد إذعان”، ويوجد عدد كبير من الشركات تحمى حقوق عملائها فى حالة تأخير التسليم.. ومؤخرا أقر مجلس الوزراء ضوابط تحكم العلاقة بين المطور والعميل، وتنظم حالات التأخير فى تسليم الوحدات وآلية إنفاق وديعة الصيانة التى يدفعها العملاء لوحداتهم.
وقال محمد الدهان، الرئيس التنفيذى لشركة سيتى إيدج للتطوير العقارى، إن من أهم آليات خلق علاقة متوازنة بين العميل والمطور العقارى هى توفير قنوات تواصل بين العميل والشركات، كما يجب أن يكون رضاء العميل ضمن أولويات الشركة.
وأضاف أن ما يحدد علاقة الشركة بالعميل هو العقد الذى يتضمن التزامات وحقوق للمطور والعميل، وكما توجد بنود تتعلق بحالات التأخر والامتناع عن سداد الأقساط وتوقيع غرامات على العملاء، هناك أيضا بنود تضمن للعميل حقوقه فى استلام وحدته بالشكل المتعاقد عليه، وفى الموعد المحدد وغرامات أيضا على المطور فى حالات التأخر فى الظروف العادية.
وأوضح الدهان أن كل شركة لديها نظام خاص بشكاوى العملاء حيث يتم دراستها من فريق متخصص ويبدى رأيا محايدا فى أى شكوى يتم استلامها من العملاء ويتم العمل على حلها، فضلا عن إصدار الحكومة عقد بيع موحد يستخدم من جميع المطورين يضمن حقوق الطرفين.
وأشار إلى أن الشروط التى تضعها الشركات فى حالة التراجع عن شراء الوحدة والتى تصل لخصم 10% من قيمة الوحدة السكنية لدى بعض الشركات، يعد أمرًا متعارف عليه فى القطاع العقارى داخل وخارج مصر بصفة عامة وأحد أشكال حفظ حقوق الشركة، التى التزمت مع العميل بتخصيص الوحدة المناسبة له وتفويت الفرصة على آخرين وكذلك لتغطية التكاليف الفعلية من مصاريف تسويق وعمولات مسددة للمسوقين وموظفين المبيعات، كما يلزم العقد المطور بتسليم الوحدة فى وقت محدد وبنفس ذات السعر المتعاقد عليه.
وقال إن لكل مشترٍ الحق فى التوجه إلى جهاز حماية المستهلك فى حالة إخلال الشركة بأى بند من بنود العقد وكذلك فى حالة عدم تطبيق الشركة لأى من الضوابط والإجراءات المقررة من الدولة ويقوم الجهاز بالتواصل مع المطور ودراسة الشكوى وإبداء الرأى فى مدى أحقية شكوى العميل.
فكرى: غرامة الاسترداد “طبيعية”.. وشكاوى العملاء نتيجة غياب البنود الواضحة فى التعاقدات
وقال المهندس علاء فكرى، الرئيس التنفيذى لشركة “بيتا إيجيبت”، إن الحكومة اتخذت عدة قرارات لتنظيم السوق العقارى من ضمنها الضوابط التى أقرها مجلس الوزراء وذلك لخلق علاقة متوازنة بين العميل والمطور العقارى والحكومة.
وأضاف أن شكاوى العملاء المستمرة من بعض البنود فى العقود فى حالة التعثر أو التأخر عن السداد نتيجة غياب البنود الواضحة التى تلتزم بها جميع الشركات العقارية لضمان حق العميل والمطور وفض كافة النزاعات، وهو ما يجرى العمل على توفيره حاليا.
وأوضح فكرى أن فرض غرامات تصل لـ10% من قيمة الوحدة فى حالة التراجع عن الشراء إجراء طبيعى نتيجة الإخلال ببنود العقد المبرم بين العميل والمطور، ولجوء بعض العملاء للشراء من خلال إعادة البيع حرية شخصية يختار فيها العميل ما يتناسب معه، مشيرا إلى أن السوق المفتوح يوفر عروضا مختلفة ومتنوعة تلبى جميع احتياجات العملاء.
وأشار الى أن الضوابط الجديدة تتضمن إلزام المطورين العقاريين بتوقيت وكيفية البدء فى تسويق الوحدات وقيمة رأس المال الذى يتعين تخصيصه لكل مشروع، وأيضاً تقديم تقارير مالية نصف سنوية عن مشروعات الشركات وأنشطتها إلى الجهات المسؤولة، وإنشاء حساب مصرفى منفصل لكل مشروع، والالتزام بالجدول الزمنى المعتمد للمشروع.
وأكد فكرى أن تلك الضوابط ستحقق استفادة شاملة للسوق العقارى والاقتصاد المصرى بالكامل وتساعد المطورين الجادين على زيادة حجم أعمالهم وستؤدى إلى خروج المطورين غير الجادين من السوق، مؤيدا فكرة إلغاء اتحاد الشاغلين وتأسيس شركة إدارة للمشروع، تجنبا للخلافات المستمرة وضمان استقرار إدارة المشروع.
وأوضح أن نسبة وديعة الصيانة والتى تصل أحيانا إلى 10% من قيمة الوحدة فى بعض المشروعات نسبه مقبولة وقد نرى الفترة القادمة زيادات نتيجة ارتفاع الأسعار بنسب كبيرة لا يستطيع المطور تحملها بمفرده، ويجب أن يتحمل العميل جزءًا منها.
موسى: المطور ملتزم بتسليم الوحدة للعميل بنفس سعر التعاقد رغم ارتفاع تكلفة الإنشاءات
وقال هشام موسى، العضو المنتدب لشركة روك للمراكز التجارية والإدارية، إن خصم الشركات نحو 10% من قيمة الوحدة عند تراجع العملاء فى التعاقد يمثل بنودًا تعاقدية للحفاظ على حقوق شركات التطوير العقارى، حيث أن الوحدات التى يتم التعاقد عليها مع العميل تقوم الشركات بتخصيصها له وتفويت الفرصة على آخرين، لذا يجب الحفاظ على حقوق الشركات، خاصة مع إلزام المطور العقارى بتسليم الوحدة بنفس السعر المتعاقد عليه بالرغم من ارتفاع أسعار البناء خلال فترة تنفيذ المشروع.
وأضاف أن ضوابط تنظيم السوق العقارى تساعد على خلق علاقة متوازنة بين جميع أطراف المنظومة، ومن أبرز تلك الضوابط آليات بيع الوحدات، وضوابط التصرف فى مبالغ الصيانة المحصلة من المشترين وعقد البيع الموحد.
خطاب: تنظيم العلاقة بين المطور والعميل كان يستوجب تدخل الدولة لحفظ حقوق الطرفين
وقال محمد خطاب، رئيس القطاع التجارى بشركة أتريك للتطوير العقارى، إن تنظيم العلاقة بين المطور والعميل، كان يستوجب تدخل الدولة بهدف حفظ حقوق الطرفين، ومن ثم بدأت الدولة فى اتخاذ خطوات تلزم المطورين بتقسيم المشروع لمراحل مع تأمين نسبة الإنشاءت قبل الطرح للبيع، كما يجب تحول وجود الدولة كمنظم ومراقب للعلاقة بين المطور والعميل إلى قانون وتشريعات تفرض عقوبات على المخالفين وليست إجراءت تنظيمية قد تتعرض للتحايل من البعض.
وأضاف أن حفظ حقوق العملاء لن يأتى إلا من خلال وجود طرف ثالث يضمن التزام المطور بضخ أموال العملاء فى المشروع وعندما يتعثر لأسباب تتعلق بإدارة المشروع يكون هناك نوع من الطمأنينة على الأقل بأن الأموال ضخت فى المشروع وليس فى مشروعات أخرى، وهذه النظم مطبقة فى دول كثيرة.
وأوضح خطاب أن وصف العملاء للعلاقة التعاقدية مع المطورين بأنها “عقود إذاعان” يأتى من اعتماد المطور على أموال الحاجزين فى تنفيذ المشروع، فإذا لم تضع الشركة شروطًا صارمة لن يستطيع تحصيل الأموال المستخدمة فى تنفيذ المشروع ما يعرض المطور للتعثر فى حالة إخلال العملاء بسداد الأقساط، والمطور الملتزم مضطر لذلك.
وقال إنه من الطبيعى تحصيل شركات التطوير نسبة 10% كغرامات استرداد للوحدة فى حالة طلب العميل فسخ التعاقد والتراجع فى البيع، لأن قرار البيع يكلف الشركة ويفوت عليها فرصة بيعية محتملة، ولا يمكن مقارنة الشراء “كاش” عبر إعادة البيع بالشراء من المطورين على فترات سداد طويلة.
