محمد سمير: %95 من عقارات مصر غير مسجلة وهو أمر طارد للاستثمار
هشام زعزوع: الطلب موجود على الوحدات الفندقية ولكنه عشوائيًا
شهدت الجلسة الثانية من النسخة السابعة للمائدة المستديرة “ثنك كوميرشال”، التى كانت بعنوان “الوحدات الفندقية.. سوق جديد لتوسعات الشركات العقارية”، نقاشًا ساخنا حول سوق الشقق الفندقية والسياحية ومدى احتياجه لضوابط تشريعية وتنظيمية بعد ظهور طلب خارجى.
وبدأ محمد سمير، الخبير المصرفى المتخصص فى التمويل العقارى، ومدير الجلسة، النقاش بتوجيه التساؤل لـ”هشام زعزوع”، وزير السياحة الأسبق، عن الفرق بين الوحدات والشقق الفندقية ومدى تواجد ضوابط تشريعية تنظم اقتنائها وتداولها فى مصر حاليًا وتاريخيًا.
وقال هشام زعزوع وزير السياحة الأسبق، إن القطاع السياحى على مستوى العالم يمر بمتغيرات سريعة ومتلاحقة جعلت من الشقق الفندقية نمطًا سياحيًا هامًا لتلبية التدفقات السياحية الكبيرة خلال الفترة الأخيرة فى مختلف البلدان السياحية الكبيرة.
وأضاف هشام زعزوع: “هناك خلط بين الشقق الفندقية والفنادق من حيث الوضع القانونى وأيضا المعايير الواجب توافرها فيها مقارنة بالمتوافرة فى الفنادق والمنتجعات فى القطاع السياحى”.
وتبلغ الطاقة الفندقية العاملة فى مصر نحو 220 ألف غرفة، وتسعى مصر للوصول إلى 500 ألف غرفة بحلول 2028 بالتزامن مع استهداف 30 مليون سائح، وتعد الشقق الفندقية أحد الوسائل التى يسعى القطاع السياحى لإتاحتها خلال الفترة المقبلة.
وتسعى مصر للوصول إلى 15 مليون سائح بنهاية العام الجارى، وتجاوز الأعداد المحققة خلال 2010 والتى بلغت نحو 14.7 مليون سائح.
وأكد وزير السياحة الأسبق، أن القطاع بحاجة لضوابط حاكمة ومنظمة، كما أن الشقق الفندقية يحكمها حاليا البند الأول وهو إخطار وزارة السياحة بجانب وجود مسئول عن الوحدة وكذلك إخطار وزارة الداخلية بتواجد نزيل أجنبى بالوحدة مقيم بصفة دائمة أو شبه دائمة، لكن لا توجد أي مواصفات وضوابط حاكمة لهذه الشقق حتى نهاية عام 2021.
محمد منتصر: يجب مضاعفة الطاقة الاستيعابية لكافة المطارات المصرية لزيادة أعداد السياح
وقال محمد سمير، مدير الجلسة، إن هناك تساؤلات واضحة عن تقييم عمليات تسويق الشقق والوحدات الفندقية محليًا وخارجيًا ومن ناحية أخرى الطلب الأجنبى عليها وهل يوازى حجم الفرص المتاحة أم لا؟.
وأجاب محمد منتصر نائب رئيس لجنة السياحة بجمعية رجال الأعمال المصريين، بأن مصر تضم شققًا فندقية وبأعداد جيدة وهناك طلب عليها فى منطقة شرم الشيخ وكذلك فى الغردقة وبصورة أقل فى الأقصر وأسوان.
وأكد أن التوسع فى الشقق الفندقية يتطلب طرح أراضى من قبل هيئة التنمية السياحية بنشاط فندقى، مشيرًا إلى أن البريطانيين يشترون عقارات سياحية بقيمة 10 مليارات جنيه إسترلينى سنويًا، بجانب أسبانيا وفرنسا وتليهم تركيا لكن حجم السوق فى مصر منخفض مقارنة بحجم التطوير العقارى والفرص الاستثمارية المتاحة بالقطاع.
وأوضح محمد منتصر أن هناك توجه لتأسيس غرفة تجارية لخدمة هذه النوعية من الاستثمارات فى إطار فرص النمو الكبيرة المتاحة أمامها.
وقال إن القطاع السياحى بمصر يحتاج إلى عملية تنظيم من جانب الحكومة حتى يساهم فى انتعاشة الإيرادات المنتجة منه، لكى يحقق العديد من العوائد بتوفير العملة الصعبة الأجنبية خصوصا أن مصر لديها العديد من المقومات من موقع متميز وطبيعة الجو المناسب طوال العام، موضحًا أن الأسعار فى مصر تنافسية وجاذبة جدًا.
وأكد منتصر، أن مصر تحتاج إلى توفير 200 ألف غرفة فندقية خلال 4 سنوات، لافتًا إلى أن المطورين العقاريين ليس لديهم القدرة على تنفيذ ذلك بسبب ضعف عمليات التمويل من جانب البنوك.
وقال إن لديه تجربة استثمارية فى مشروعين بمدينة شرم الشيخ، لكنه وجد أن مصر تفتقر إلى البنية التحتية الجيدة رغم الطفرة العمرانية التى حدثت فى السنوات الماضية فى ظل عدم كفاءة قطاع الطيران، حيث لا بد من استهداف مضاعفة الطاقة الاستيعابية لكافة المطارات المصرية خاصة بالمدن الساحلية مثل شرم الشيخ والغردقة والعلمين.
وأضاف أنه لابد أن تنظر الحكومة نظرة جيدة لإنشاء مطار فى أى مدينة سياحية لأنه من الأمور الضرورية التى تسهل عملية نقل السائحين وتشجعهم على السفر منها وإليها.
آسر حمدى: 10% حدا أدنى لمعدل العائد الاستثمارى من الوحدات الفندقية
وقال محمد سمير، مدير الجلسة، إن نجاح ملف تصدير العقار يحتاج إلى العديد من المقومات ولعل أبرزها الانتهاء من ملف ملكية العقار الذى يسبب أزمة كبيرة بالسوق العقارى خصوصا أن 5% من عقارات مصر غير مسجلة.
وقال آسر حمدى عضو لجنة السياحة بغرفة التجارة الأمريكية، إنه قبل ضخ الاستثمارات بقطاع السياحة ينبغى دراسة السوق جيدًا والإجابة عن عدد من التساؤلات بشأن مدى الطلب على هذه النوعية من الوحدات وأى المناطق تعد أكثر جاذبية من غيرها، ونوعية الوحدة وتناسبها مع طلبات المشترى.
وأضاف آسر حمدى: “الأوروبيين يحتاجون إلى وحدات وفق تصور مختلف عن تلك التى يطلبها مشترين من الخليج والتى تتطلب خصوصية بصورة أكبر”.
وتابع آسر حمدى، أن العميل يجب أن يشعر بأن الاستثمار يعود عليه بعائد يتراوح من 8% إلى 10% حتى يكون هناك إمكانية لجذب الأجانب والمصريين المهاجرين.
وطالب عضو لجنة السياحة بالغرفة التجارية الأمريكية، بأن يكون هناك تعديلا للبنية التشريعية نظرًا لكون القطاع “بدون أب شرعى” بين الجهات والوزارات المختلفة، لذلك لابد من جهة رقابة وعقد متوازن بين الطرفين إلى جانب تسهيل الإجراءات المتعلقة بالتسجيل لهذه الوحدات.
وقال آسر حمدى، إن التعديلات التشريعية الخاصة بشراء الأجانب للوحدات السكنية محفزة للغاية لهذا القطاع، ويجب تسويق ذلك بشكل أكبر.
وأكد أن تكلفة بناء الشقق الفندقية اقل بكثير من بناء غرفة داخل فندق، موضحًا أن نفس المواصفات الخاصة فى البناء يتم مراعاتها بخلاف أن الفندق يحتاج بناء مرافق خدمية داخله كالمطابخ مقابل أن الشقة الفندقية لا تحتاج ذلك مما يوفر جزءا كبيرا من التكلفة.
وأضاف آسر حمدى، أنه من المفترض إنشاء موقع إلكترونى يعرض الشقق المتاحة للشراء، لسهولة الوصول للعميل بالخارج الباحث عن اقتناء عقار بمصر.
وأوضح أن بناء الشقق الفندقية سيسمح بتغطية الفجوة الموجودة بين استهداف زيادة عدد الغرف الفندقية، وبين عدد السياح المستهدف من قبل خطة وزارة السياحة والآثار.
وتستهدف وزارة السياحة والآثار زيادة عدد السياح الوافدين للمقصد السياحى المصرى لتصل إلى 30 مليون سائح بحلول عام 2028.
وبلغ عدد السياح الوافدين للمقصد المصرى خلال النصف الأول من العام الجارى، نحو 7 ملايين سائح.
عبير عصام الدين: الجامعات والمولات فى 6 أكتوبر ساهمت فى تحويل كبير بالشقق الفندقية
وقال محمد سمير مدير الجلسة، إن المدن الجديدة شهدت طلبًا على وحدات سياحية مختلفة، متسائلًا عن طبيعة الطلب على هذا المنتج فى مدن الجيل الرابع.
وقالت عبير عصام الدين، عضو مجلس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات وعضو مجلس إدارة جمعية مستثمرى 6 أكتوبر، إن هناك تطور فى الظروف والمتغيرات جعلت قطاعات السياحة والعقارات تتشابك سويًا.
وأضافت أن النمو العمرانى فى مدينة 6 أكتوبر التى تعد نموذجا كبيرا على التطور بهذا القطاع منذ عام 1987، ومع نمو عدد الجامعات توافر طلب قوى على الوحدات الفندقية.
وأشارت إلى ضرورة أن يكون هناك استثمارات فى الشقق الفندقية تحديدًا فى المولات التجارية العملاقة، فضلًا عن أن تدفق العرب للمدينة خلق حاجة ملحة لوحدات ذات خصائص مختلفة.
كما أشارت عبير عصام، إلى نجاح تجربة تحويل الدور الأخير من المولات التجارية بمدينة 6 أكتوبر إلى وحدات فندقية.
وقالت إن تحويل العمارات إلى شقق فندقية وتأجيرها لطلاب الجامعات فى مدن أكتوبر أدى لعشوائية كبيرة فى المدينة، جعلت هناك ضرورة لوجود تدخل تشريعى ينظم الوحدات الفندقية والسياحية.
وأضافت عبير عصام، أن المتغيرات الأخيرة أوجدت توجها لدى الدولة بطرح أراضى للاستثمار السياحى فى المدينة فى ظل الطلب المرتفع، وتابعت: “هذا الطلب أوجد توجها لدى المستثمرين فى المولات باستغلال المساحات الفراغية فى الشقق الفندقية أو الترفيه”.
محمد البستانى: الشقق الفندقية تحقق عائدا استثماريا يصل إلى 20% سنويًا
وقال محمد البستانى رئيس جمعية مطورى القاهرة الجديدة، إن الشقق الفندقية تحقق عائد استثمارى يصل إلى 20% سنويًا وهو عائد واعد ومنافس لكل الأوعية الاستثمارية المختلفة.
وأضاف أن الفقاعة العقارية غير موجودة فى مصر حاليًا، نظرًا لعدم انخفاض أسعار الأراضى، فى المقابل أسعار العقارات مستمرة فى الصعود، وكذلك لا توجد أى ممارسات احتكارية، كما أن تعداد سكان مستمر بالصعود بمعدلات شبه ثابتة، لذلك يحتاج السكان لوحدات سكنية أكثر، بشكل دائم.
وأوضح البستانى، أن مصر ينقصها وحدات عقارية تناسب أعداد السياح المستهدف الوصول إليها، وأن العاصمة الإدارية لا يوجد بها سوى 4 فنادق بالرغم من أن بها كل شيء يتعلق بالوطن العربى من وزارات وسفارات وغيره، ما يستدعى توفير وحدات فندقية للسياح الذين سيأتون للعاصمة الإدارية سواء بغرض المعارض أو الرياضة أو غيره.
وأشار إلى أن الوحدة الفندقية من أفضل الاستثمارات الموجودة، ومن الممكن أن تحقق أرباحًا أكبر من الوحدات التجارية، لذلك ينبغى الاستثمار فى الوحدات الفندقية.
كريم مأمون: تسويق الوحدات السياحية فى مصر ضعيف جدًا
وتسائل محمد سمير، مدير الجلسة، عن وجود طلب على الوحدات الفندقية والسياحية بالساحل الشمالى وتحديدًا بمدينة العلمين الجديدة.
وأجاب كريم مأمون الرئيس التنفيذى لشركة سيراك للتطوير العقارى، بأن الساحل الشمالى بذرة جديدة فى حقل السياحة المصرية الذاخر، بما يتطلب أفكارًا تسويقية جديدة، حيث نرى تدفقات عربية كبيرة للمنطقة فى الفترة الأخيرة بما يحتم استغلال ذلك.
وطالب مأمون باتاحة أدوات تسويقية جديدة واستهداف أسواق خارجية خاصة فى المنطقة العربية والأوروبية.
وقال الرئيس التنفيذى لشركة سيراك للتطوير العقارى، إن مصر ضعيفة جدًا فى التسويق للسياحة حيث لم تستغل أزمة روسيا كمقصد سياحى مثلما فعلت دبى، لذا ينبغى وضع خطة حقيقة للتسويق، ومعرفة احتياجات السياح وتلبيتها، قائلا إن الساحل الشمالى يجب التسويق له من خلال شخصيات مؤثرة مثل لاعب كرة القدم العالمى محمد صلاح، ووضع أفكار جديدة للترويج للسياحة.
طارق عيد: الاستقرار الأمنى يوفر انتعاشة كبيرة بالقطاع السياحى حاليًا
وقال طارق عيد عضو مجلس إدارة شركة الرياض كاسيل للتطوير العقارى، إن مصر استقبلت فى النصف الأول من العام الجارى 7 ملايين سائح، موضحًا أن الحد الأقصى الذى يمكن أن تستوعبه البلاد 15 مليون سائح، بسبب عدم توافر غرف فندقية، لذا تستهدف مصر الوصول إلى 500 ألف غرفة فندقية خلال 5 سنوات.
وأضاف طارق عيد، أن تكلفة إنشاء الغرفة الفندقية تتراوح من 50 إلى 200 ألف دولار، وهى أكبر من الشقق السكنية، مشيدًا بتزايد الاستثمار فى الغرف الفندقية، موجهًا بضرورة الاهتمام بالاستثمار بالغرف الفندقية فى محافظات مثل الأقصر وأسوان وسيوة.
وأوضح أن القطاع السياحى يشهد خلال الفترة الحالية انتعاشة كبيرة بفضل الاستقرار السياسى والأمنى ولكن نواجه مشكلة وهى قلة عدد الوحدات الفندقية المتاحة.
وقال طارق عيد، إن فكرة تحويل الوحدات العقارية إلى شقق فندقية جيدة وحققت الكثير من العوائد لشركات التطوير العقارى ولابد أن يكون المطور لدية الجاهزية للدخول فى القطاع السياحى والفندقى لكى يحقق نجاحات.
وأوضح أنه لابد من إعداد دراسات جيدة لمعرفة متطلبات كل عميل من خلال طرح المساحات المختلفة وبأسعار متنوعة تناسب كل عميل، مشيرًا إلى أن القطاع الفندقى قطاع واعد لما يحقق للكثير من العوائد التى تعتبر هى الأعلى بالسوق العقارى مقارنة بالمنتجات الأخرى.
وأشار إلى أن الوحدات الفندقية صغيرة المساحة هى الأكثر طلبا لأنها تتميز بانخفاض سعرها مقارنة بالوحدات كبيرة المساحة ولدينا العديد من المدن التى تتسم بارتفاع الطلب على شراء الوحدات الفندقية بها كمدينة شرم الشيخ والغردقة وأسوان والأقصر ومرسى مطروح.
وأكد أن معدل العوائد المتوقعة للاستثمار فى الوحدات الفندقية يتراوح من 10% إلى 14%، مشيرا إلى العوائد المتوقعة مرتبطة بنسبة الإشغالات والحجوزات فى الفنادق.
وأضاف أن دولة ألمانيا هى الأكثر طلبًا على شراء الوحدات الفندقية بمصر يليها روسيا ثم السعودية مشيرًا إلى ضرورة الإنتهاء من ملف ملكية العقار لأنه يمثل عائق كبير أمام المستثمرين الأجانب الذين يرغبون فى شراء العقارات بمصر.
لفت محمد سمير، مدير الجلسة، إلى أن استمرار وجود 95% من العقارات فى مصر دون ملكية واضحة أو غير مسجلة لا تطمئن المستثمر الأجنبى باتخاذ قرار شراء العقارات بمصر.
وتابع قائلا: “العقار أصبح يأكل ويشرب، بعد فرض الضرائب العقارية التى يلتزم المالك للوحدة بسدادها”، وليس كما يعتقد البعض أن الاستثمار فى العقار وتجميده لن يٌكلف شيئاً.
وقال هشام زعزوع، إن وجود عقد استرشادى سيطمئن العميل الأجنبى بنسبة 80% وفقًا لبنوده، لافتا إلى أنه تم بالفعل العمل على إصدار العقود الاسترشادية قبل عام 2011 لكن لم يستكمل.
وقال وزير السياحة الأسبق، إن المفتاح للاستثمار الصحيح فى الوحدات الفندقية هو بدء التسويق الحقيقى للسياحة، وتوفير الحماية للمستثمر، من خلال شركات إدارة متخصصة دولية تكون وسيط بين المشترى والمستأجر للوحدات، ويجب أن تكون الوحدات مضمونة الملكية للمستثمر، موجهًا توصية بوجود جهة محايدة مثل مكاتب المحاماة لحماية المشترى.
وأوصى وزير السياحة الأسبق، بوجود عقد استرشادى يساعد على اطمئنان المستثمرين، معتبرًا أن الحماية القانونية للمستثمرين جزء أساسى لتطوير التسويق الخاص بالوحدات الفندقية.
وأوضح أنه لتسهيل عمليات البحث عن الجهة صاحبة الولاية على العقارات لمستثمرى القطاع “السياحى العقارى”، يجب على القطاع الخاص الخروج باقتراحات وآليات لتنظيم العمل موجهة للحكومة ومجلس النواب.
وأكد محمد البستانى، رئيس جمعية مطورى القاهرة الجديدة، أنه يجب على الحكومة تقديم التسهيلات والحوافز للمطورين وخصوصا طرح الأراضى بسعر مقبول للتوسع فى إقامة المشاريع السياحية وإنشاء الوحدات الفندقية لأنها تساهم فى توفير العملة الصعبة لأن حجم الطلب عليها من جانب الأجانب مرتفع.
وقال إنه يجب إنشاء هيئة عليا لتصدير العقار تابعة لمجلس الوزراء تشمل جميع الجهات المعنية ولابد أن يكون لها هدف معين خلال مدى زمنى واضح، على أن يتم منح الرخصة الذهبية للشركة التى تستطيع تصدير العقار وأن يكون لها شركة تسويق عالمية خاصة لتسويق المدن الجديدة التى تم إنشائها.
وأوضح أن المطورين يواجهون خلال الفترة الحالية مشكلة كبيرة فى ارتفاع تكاليف إنشاء المشروعات بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء وخامات التشطيب، مشيرًا إلى أن يجب على المطورين بيع مشروعاتهم من خلال عدة مراحل تجنبًا للوقوع فى خسائر.
وفى نهاية الجلسة، طالب محمد سمير، مدير الجلسة الحضور بإصدار توصيات بشأن تحفيز الاستثمار بقطاع السياحة، وقالت عبير عصام، عضو مجلس إدارة غرفة التطوير العقارى، إن مدينة الجلالة تمثل مستقبل واعد للاستثمار السياحى وستكون قبلة للمستثمرين خلال السنوات القادمة.
وقال محمد منتصر، نائب رئيس لجنة السياحة والطيران بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن شريحة كبيرة من المستهلكين يتعدى عمرهم 60 عامًا، لذلك يجب أن يكون ضمن اشتراطات المناطق التى يتم فيها بناء شقق فندقية وجود مستشفى أو عيادات طوارئ.
وأضاف منتصر، أن إنشاء الشقق الفندقية يتعلق بوزارة الإسكان وجزء آخر يتعلق بوزارة السياحة، لذا ينبغى تحقيق تعاون بين الوزارتين لإنجاح تسويق الشقق الفندقية.
كما اقترح آسر حمدى، عضو لجنة السياحة بغرفة التجارة الأمريكية، على وزارة السياحة، تشكيل مجلس يكون بمثابة أب شرعى، يكون هو المسئول الوحيد للتحدث مع المستثمرين فى مجال الإسكان الفندقى.
