تباطأ نمو القروض العقارية فى البنوك العاملة بالسوق المصرى خلال النصف الأول من العام الجارى مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضى، ما أرجعه خبير مصرفى لتوسع نمو التمويلات العقارية من القطاع غير المصرفى على حساب التمويلات البنكية، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار العقارات.
وحققت 4 بنوك من 14 بنكًا نموًا خلال فترة المقارنة، تصدرها بنك كريدى أجريكول، إذ سجل نمو القروض العقارية لديه خلال الستة أشهر الأولى من العام الجارى 37.9% مقابل 14.77% خلال الفترة نفسها من العام الماضى، تلاه بنك الاستثمار العربى بنمو 23.84% بدلًا من 21.45%.
وقال أيمن محمد، الخبير المصرفى، إن تمويلات البنوك للقطاع العقارى تأثرت سلبًا بارتفاع أسعار العقارات، إلى جانب رفع البنك المركزى لأسعار الفائدة إلى مستوى 27.25% للإيداع و28.25% للإقراض.
وأضاف محمد، أن فائدة التمويلات العقارية تجاوزت 30%، ما أدى إلى تباطؤ الطلب عليها، خاصة مع المنافسة بين البنوك وشركات التمويل العقارى.
وأوضح أن البنوك تخضع لضوابط ولوائح البنك المركزى المصرى وكذلك سقف التمويلات المتبع، بينما شركات التمويل العقارى تتبع الهيئة العامة للرقابة المالية وفق السقف الائتمانى المحدد وبفوائد مختلفة.
وخلال النصف الأول من 2024، تحولت القروض العقارية لدى بنك الشركة المصرفية العربية الدولية إلى النمو مُسجلًا 8.5%، بدلًا من انخفاض 39.39% خلال النصف الأول من العام الماضى.
وسجل معدل نمو القروض العقارية لدى بنك قطر الوطنى الأهلى 13.5% خلال الستة أشهر الأولى من العام الجارى مقابل 13.4% خلال الستة أشهر الأولى من 2023.
ورغم استمرار تراجع نمو القروض العقارية فى بنكى أبوظبى التجارى والبركة، إلا أن التراجع تباطأ نسبيًا ليسجل فى بنك أبوظبى التجارى 3.7% خلال النصف الأول من 2024 بدلًا من 5.7% فى النصف الأول من 2023، وسجل فى بنك البركة 20.5% بدلًا من 35.5%.
فيما تحولت القروض العقارية بمصرف أبوظبى الإسلامى للانخفاض عند 3.3% بدلًا من النمو عند 46.24%، وسجل بنك قناة السويس أعلى معدل تراجع عند 16.9% خلال النصف الأول من 2024 بدلًا من 48.25% خلال النصف الأول من العام الماضى، تلاه البنك العربى الأفريقى مُسجلًا 17.38% بدلًا من 27.88%، ثم البنك التجارى الدولى مُسجلًا 6.7% بدلًا من 14.9%.
عبدالحميد: تراجع القروض العقارية البنكية بسبب شراء شركات التمويل لمحافظ العملاء
وأرجع أيمن عبدالحميد، العضو المنتدب بشركة الأولى للتمويل العقارى، تراجع القروض العقارية بالبنوك إلى زيادة حجم تمويل شراء محافظ العملاء لدى المطورين العقاريين، حيث يبحث أغلب المطورين عن السيولة فى ظل ارتفاع أسعار المواد الخام وتكلفة الإنشاءات، مشيرًا إلى أن المطور بدأ بالتنازل عن جزء كبير من محافظ مديونية العملاء.
وقال عبدالحميد، إن نسبة نمو التمويلات لدى شركة “الأولى” خلال النصف الأول من العام الجارى بلغ 87% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضى، بينما بلغت نسبة النمو فى الأرباح حوالى 50% خلال نفس الفترة.
وأشار إلى أن شراء محافظ العملاء من المطورين العقاريين استحوذ على نحو 85% من تمويلات الشركة، فى ظل تراجع تمويلات العملاء الأفراد نظرًا لارتفاع العائد على التمويل العقارى فى ظل ارتفاع أسعار الفائدة، بينما ارتفعت نسبة المحافظ بسبب احتياج المطورين إلى السيولة.
سمير: ارتفاع الأسعار لا يتناسب مع دخول الأفراد من الطبقات التى تلجأ للتمويل العقارى
وقال محمد سمير، الرئيس التنفيذى لشركة إيليت للاستشارات والتمويل العقارى، إن توجه العملاء لمنظومة التمويل العقارى والتى تعد أداة مالية يستطيع المواطن من خلالها أن يتملك العقار وسداد قيمته على عدة سنوات أصبح ضعيف للغاية نتيجه عدة عوامل.
وأرجع سمير سبب التراجع إلى ارتفاع نسبة الفائدة فى البنوك، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار العقارات بما لا يتناسب مع دخول الأفراد من الطبقات التى تلجأ لنظام التمويل العقارى، فالعميل لا يستطيع الإقبال على التمويل العقارى خلال الآونة الأخيرة بسهولة ويسر.
وأضاف أن جميع جهات التمويل العقارى والبنوك التى تعمل ضمن مبادرات التمويل العقارى تعانى نتيجه ارتفاع الأسعار وخروج سعر الوحدة عن نطاق المبادرة.
وأوضح الرئيس التنفيذى لشركة إيليت، أنه يجب على الحكومة تعديل شروط المبادرات برفع الحد الأقصى لأسعار الوحدات لتتناسب مع أسعار الوحدات فى السوق خلال الفترة الحالية.
شراء المحافظ وسيلة شركات التمويل العقارى لمواجهة تراجع الطلب
وأشار إلى أنه يجب العمل على إزالة معوقات التمويل العقارى، لتوفير العقار للمواطن بشروط ميسرة، وإصلاح التشوهات الموجودة فى المنظومة، وحل أزمة صعوبة تسجيل العقارات عن طريق توحيد نظام الملكية العقارية لجذب جهات التمويل العقارى لتمويل عدد أكبر من الوحدات، بالإضافة إلى تخفيض سعر الفائدة.
كما طالب بإنشاء صندوق للمطورين العقاريين، من أجل دعم سعر الفائدة من خلال سداد المطور لجزء من أرباحه لصالح الصندوق، حيث يظل ارتفاع نسبة الفائدة هو العامل الرئيسى فى الإقبال على منظومة التمويل العقارى من المواطنين.
وأشار إلى أهمية تمويل الوحدات تحت الإنشاء والذى توقف منذ عام 2008، وأدى إلى قيام المطور بدورين “التطوير والتمويل”، ما أثر على دورة رأس المال لدى المطور العقارى، وساهم فى ارتفاع الأسعار لاعتماد المطور على المشترى وليس جهة تمويلية لتنفيذ مشروعه.
وأوضح سمير، أن ما يتم إنتاجه من العقارات فى مصر لا يتناسب مع متطلبات السوق، فوفق قانون العرض والطلب فالطلب فى مصر فى زيادة بسبب معدلات النمو السكانى والشرائح التى تحتاج إلى السكن هى المتوسطة ومحدودة الدخل.
فكرى: شريحة كبيرة من العملاء يفضلون التوجه نحو التمويل العقارى لسرعة التسليم
وقال الدكتور أحمد فكرى، رئيس مجلس إدارة شركة كونتكت للتطوير العقارى، إن حجم التمويل العقارى الممنوح للعملاء لدى شركات التمويل العقارى ارتفع خلال العام الجارى بالمقارنة بالعام الماضى على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة.
وأضاف فكرى، أن القطاع العقارى يتمتع بالعديد من المزايا التى تجعل الطلب فى زيادة مستمرة وأبرزها الزيادة السكانية الكبيرة كل عام وتوجه العديد من العملاء للاستثمار ف العقار باعتباره الملاذ الآمن.
وأوضح أن شريحة كبيرة من العملاء يفضلون التوجه نحو التمويل العقارى لسرعة التسليم لأنه يتطلب أن تكون الوحدة تم إنشائها وجاهزة حتى تستوفى شروط التمويل العقارى فضلا عن توافر الضمانات من حيث الترخيص والتسجيل فى الشهر العقارى.
وأشار إلى أن أسعار العقارات شهدت خلال الفترة الماضية ارتفاعات قياسية، ولكنها لن تؤثر على حجم الطلب على الشراء، ولكن ارتفعت ثقة العملاء فى ادخار أموالهم فى شراء العقارات لأنه من أقوى القطاعات التى تحافظ على قيمة الأموال.
شلبى: قيمة قسط التمويل العقارى أقل من الأقساط التى تفرضها شركات التطوير على العملاء
وقال معتز شلبى، رئيس القطاع التجارى بشركة جذور للتطوير العقارى، إن ملف التمويل العقارى يعتبر من الملفات الهامة التى تشغل العملاء والشركات لأهميتها فى تسهيل الحصول على الوحدة العقارية.
وأضاف شلبى، أن العملاء يتجهون للتمويل العقارى للحصول على الوحدة بهدف السكن وليس الاستثمار لسرعة تسليمها مقارنة بالشراء من المطورين بنظام “الأوف بلان”.
وأوضح أن قيمة قسط التمويل العقارى أقل من الأقساط التى تفرضها شركات التطوير العقارى على العملاء، نظرا لطول الفترة الزمنية لسداد قيمة الوحدة والتى تعتبر ميزة للعميل.
وتوقع ارتفاع نمو التمويل العقارى خلال الفترة القادمة نظرًا لتوجه شريحة كبيرة من العملاء للشراء للرغبة فى سرعة الحصول على وحدة عقارية جاهزة.
