شهدت الفترة الأخيرة شكاوى من ملاك وحدات بمشروعات سكنية بسبب تغيير مخططات المشروعات أو ما يعرف بـ”الماستر بلان” من جانب المطورين العقاريين، ما أدى إلى تغيير فى نسبة المساحات الخضراء ومناطق الخدمات بالمشروعات.
قال محمد سمير، مالك بأحد المشروعات الكبرى بمنطقة التجمع الخامس فى مدينة القاهرة الجديدة، إنه تعاقد على شراء وحدة سكنية منذ 5 سنوات بناء على شرح تفصيلى للمشروع من إدارة المبيعات الخاصة بشركة التطوير والتى أكدت وفرة المساحات الخضراء الكبيرة ومناطق الخدمات المتنوعة بالمشروع.
وأضاف سمير، أن المشروع كان يقام على مساحة 500 فدان وبعد مرور عامين من التعاقد قامت الشركة ببيع جزء من أرض المشروع لصالح شركة أخرى، ما أدى إلى تغيير الماستر بلان الخاص بالمشروع بالكامل دون الرجوع للعملاء الذين تعاقدوا على شراء وحدات بالمشروع.
وأوضح أن شركة التطوير العقارى بررت ذلك الإجراء بأن لديها أزمة فى توفير السيولة المالية وترغب فى التسريع من وتيرة الإنشاءات الخاصة بالمشروع والالتزام بمواعيد التسليمات مع العملاء.
وأشار إلى أن مواصفات المشروع تغيرت بشكل كبير عن المخطط المطروح من قبل الشركة عند إجراء عمليات البيع، لافتًا إلى أن شركة التطوير حتى الآن لم تنته سوى من المرحلة الأولى بالمشروع رغم أنه كان من المخطط الانتهاء من 3 مراحل خلال هذه الفترة الزمنية.
حامد: شركة التطوير رفعت نسبة التحميل على الوحدة إلى 40% بدلًا من 25%
وقال بدوى حامد، مالك وحدة سكنية بمشروع عقارى فاخر، إنه تعاقد على شراء وحدة من شركة تطوير عقارى بأحد المشروعات الكبرى فى مدينة المستقبل منذ 6 سنوات بمبلغ مالى كبير بسبب المزايا التى يتضمنها المشروع وفقًا لشرح إدارة مبيعات الشركة.
وأضاف حامد، أن نسبة التحميل على الوحدة المذكورة فى العقد كانت تبلغ 25% ولكن عند استلام الوحدة ارتفعت نسبة التحميل إلى 40% وبالتالى أصبحت مساحة الوحدة أصغر، لافتًا إلى أن الشركة قالت إن هناك بندًا فى العقد يتضمن أن مساحة الوحدة تحت العجز أو الزيادة.
وأوضح أن المشروع أصبح عبارة عن شارع يحتوى على عمارات مثل أى شارع موجود بأى منطقة ولا يجوز أن يطلق عليه اسم كمبوند والفارق الوحيد أنه داخل سور مع وجود عدد من الحراس بالمشروع.
وطالب بوجود رقابة من الجهات المسئولة عن شركات التطوير العقارى لإلزامها بتنفيذ مخطط المشروع الذى طرحته وحققت من خلاله مبيعات كبيرة لحماية حقوق العملاء، وألا يكون الحل الوحيد إقامة دعاوى قضائية والتى بالطبع تستغرق فترات زمنية طويلة للفصل فيها.
أيوب: فسخ العقد وخصم 10% من قيمة الوحدة ورد الأموال بالتقسيط فى حالة الاعتراض
وقالت شيرين أيوب، إنها قامت بشراء وحدة عقارية بأحد المشروعات الكبرى فى منطقة الساحل الشمالى ولكن شركة التطوير المالكة للمشروع قامت بتغيير مخطط المشروع وتعديل المساحات وإطلالة الوحدات رغم أنها كانت الدافع الأول للشراء بالمشروع.
وأضافت أيوب، أن مسئولى الشركة أبلغونا أنهم قاموا بإجراء بعض التعديلات على الماستر بلان الخاص بالمشروع بهدف الاستفادة القصوى بكل مساحات المشروع وأن فى حالة رفض العميل هذه الإجراءات عليه أن يقوم بفسخ العقد مع خصم 10% من قيمة الوحدة والحصول على أمواله التى دفعها بالتقسيط بنفس الطريقة التى تعامل بها مع الشركة.
“عروض الكاش”.. آلية جديدة لزيادة مبيعات الشركات العقارية
وأوضحت أن هناك صعوبة بالغة فى الوصول إلى مسئولى الشركة لعرض المشاكل عليهم ويكون الرد الذى يصلنا من موظفى الشركة أن قرار الإدارة يتضمن أن على أى عميل متضرر من المشروع فسخ العقد.
وأشارت إلى أنه فى تلك الحالة تصبح الشركة هى المستفيدة فى ظل الزيادة الكبيرة فى أسعار العقارات وأن قيمة الوحدة التى سوف يستردها العميل لا تمكنه من شراء وحدة عقارية بنفس المنطقة خلال الفترة الحالية.
رجب: يجب إلزام المطور ببند فى العقد يتضمن تنفيذ المخطط العام للمشروع
وقال محمد رجب، المحامى، إن الأزمة الرئيسية التى يتعرض لها العميل وتضعه فى مشكلة مع المطور هو عدم وجود بند يلزم شركة التطوير العقارى بتنفيذ المخطط العام للمشروع كما هو وارد فى العقد.
وأضاف رجب، أنه فى حالة مخالفة شركة التطوير لهذا البند وتغيير المخطط العام للمشروع، يحق للعميل تحرير محضر رسمى وإقامة دعوى قضائية بتهمة الغش التجارى وبالتالى يحصل العميل على تعويض مناسب.
وأوضح أنه يجب تحرير عقود متوازنة بين العملاء وشركات التطوير العقارى لضمان حقوق العملاء وبالتالى نحد من المشاكل والنزاعات التى تظهر بعد إبرام العقود.
وأشار إلى أن العميل يجب عليه دراسة العقد بشكل جيد يضمن حقوقه فى المستقبل وعليه اختيار الشركات حسنة السمعة التى تضع حقوق عملائها ضمن أولوياتها.
وأكد أنه يجب تدخل الجهات المسئولة لإيجاد حلول مناسبة تضمن حقوق العملاء والمطورين من خلال إنشاء عقود موحدة، لافتًا إلى أن ظاهرة النزاع بين العملاء وشركات التطوير العقارى انتشرت بشكل كبير خلال الفترة الحالية.
فوزى: عدد من شركات التطوير تقوم ببيع المشروع قبل الحصول على التراخيص
وقال المهندس فتح الله فوزى، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد بالجمعية، أن هناك عددا من شركات التطوير العقارى تقوم ببيع المشروع قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات الرسمية وهذا مخالف للقانون.
وأضاف فوزى، أن الشركات التى تقوم بتعديلات فى الماستر بلان لا تمثل نسبة كبيرة فى السوق العقارى، لافتًا إلى أن الشركات الكبرى تقوم بعمل دراسات جيدة قبل وضع المخطط العام للمشروع وتقوم بتنفيذه والالتزام به.
وأوضح أن العميل عليه أن يحمى كل حقوقه من خلال دراسة بنود العقد جيدًا حتى لا يتعرض إلى أى مشاكل مع شركة التطوير العقارى المتعاقد معها.
وأشار إلى أن عددًا من المطورين يخطئون فى تسعير الوحدات التى يجب أن يتم تسعيرها باختلاف مراحل البناء بسبب عدم إعداد دراسات الجدوى الجيدة مما يدفعهم إلى زيادة عدد الوحدات بالمشروع وبالتالى تغيير الماستر بلان.
فكرى: المطور يطرح المشروع للبيع قبل التصميم النهائى لتوفير سيولة مالية للتنفيذ
وقال الدكتور أحمد فكرى، رئيس مجلس إدارة شركة أدفا للتطوير العقارى، إن عدد من المطورين يقومون بطرح المشروع للبيع قبل الحصول على القرار الوزارى وعند إصداره يتطلب ذلك تعديلات وبالتالى يتم تغيير المخطط العام للمشروع.
وأضاف فكرى، أن المطور يطرح المشروع للبيع قبل الحصول على القرار الوزارى حتى يستطيع الوفاء بالتزاماته من سداد أقساط الأراضى والأقساط البنكية وتوفير سيولة مالية لبدء إنشاءات المشروع بمجرد الحصول على القرار الوزارى.
وأوضح أنه على العميل ضرورة الاستفسار عن القرار الوزارى للمشروع قبل إتمام عملية الشراء حتى لا يتعرض لهذه المشكلة، لافتًا إلى أنه يجب أن يضع العميل ضمن أولوياته فى الشراء النظر إلى سمعة المطور العقارى.
