أثارت ظاهرة “الكاش باك” حالة من الجدل في السوق العقاري المصري بين مؤيد لها ومعارض، وهي ظاهرة تقوم على مبدأ تنازل الوسيط العقاري عن جزء من عمولته لمصلحة المشتري، بهدف تسهيل إتمام الصفقة، أو جذب مزيد من المتعاملين.
وأعلنت إحدى أكبر شركات التطوير العقاري عن بدء الحجز بالمرحلة الثانية من أحد مشروعاتها بالساحل الشمالي الغربي بعروض استثنائية وأنظمة سداد مرنة مثل نظام “الكاش باك”.
قال خبراء التسويق العقاري، إن ظاهرة “الكاش باك” يمكن أن تؤثر بشكل كبير على السوق العقارى ككل، ولكنها لن تعالج بالممارسات المذكورة؛ خصوصا أن السوق العقاري يتأثر بشكل كبير بأى قرارات أو ظواهر من الشركات.
وأوضحوا أن دخول عدد كبير من الوسطاء تحت مسمى شركات البروكر يؤثر بالسلب على السوق العقاري بشكل عام، كونهم يفتقدون الخبرات اللازمة للتعامل فى السوق.
وأضافوا أن انتشار ظاهرة «الكاش باك» لن تكون الظاهرة الأخيرة التى يبتدعها عدد من شركات التسويق العقارى الحديثة، والتى تبحث عن زيادة عدد العقود التى تحصل عليها بأى ثمن، مشددين على أن الوضع الحالي يستلزم تنظيم أوضاع شركات “البروكر” أو التسويق العقارى.
قال علاء الشيخ، رئيس مجلس إدارة شركة “أسيت تاب” للتسويق العقاري، إن “الكاش باك ” ظاهرة تضر بمنظومة التطوير العقارى فى مصر خاصة بعد إتباع عدد من شركات التطوير العقارى هذه الآلية بهدف زيادة مبيعاتها .. الأمر الذى يؤثر على مصداقية تلك الشركات وتحويل العميل إلى مسوق عقاري.
اقرأ أيضا: “عقود الإذعان” تهدد مصداقية السوق العقاري
وأوضح أن انتشار تلك الظاهرة فى العاصمة الإدارية أثر على شركات التطوير العقاري الجادة والتى تسبب فى إحداث مشكلات بين المطور وشركات التسويق العقارى “Broker “، لافتاً إلى أن العمولة حق أصيل لشركة التسويق العقاري مع المطور، ولا يجوز تقاسمها مع العميل بهدف الشراء او تخفيض السعر.
أضاف الشيخ، أن انتشار تلك الظاهرة فى العاصمة الإدارية يعكس صورة سلبية عن المشروعات التى تنفذها شركات التطوير العقاري، بالإضافة لتأثيرها على عمل شركات التسويق العقاري والتى تعتبر العمولة مصدر الدخل الرئيسي لها .
وأشار إلى أن قيام بعض الشركات العقارية العاملة فى العاصمة الإدارية برفع عمولة التسويق العقاري لنحو 8 ـ 10% دفع بعض شركات التسويق للتنازل عن جزء من تلك العمولة للعميل بهدف جذب أكبر شريحة من العملاء للمشروع، بجانب كونها وسيلة الهواة في المنافسة دون بذل مجهود أو احترافية في مراحل التسويق والبيع على حساب منظومة السوق العقاري بالكامل دون النظر إلى عواقب هذه السياسة على جميع المستثمرين والعاملين بالقطاع.
وطالب الشيخ، شركات التطوير العقاري بخفض العمولة الموجهة لشركات التسويق العقاري لما بين 3 ـ4% كي يستقر السوق العقاري، ويقضي على تلك الظاهرة التى تؤثر على جميع العاملين فى القطاع خاصة فى العاصمة الإدارية .
وأكد أنه حال اتفاق الشركات العقارية على وقف هذه الظاهرة واشتراط أن العمولة تتحصل عليها فقط شركة التسويق العقاري بمعدلاتها الطبيعية ، سيتم إعادة ضبط أداء السوق العقارى والذى يشهد منافسة كبيرة بين الشركات العقارية .
العادلي: العمولة المرتفعة جزء أساسي وراء إعادة إحياء الظاهرة
ويرى رياض العادلى، رئيس شركة نكست دور للاستشارات العقارية رئيس مجلس إدارة شركة مصر ايطاليا العقارية، أن تنظيم عمل شركات التسويق العقارى «البروكر» من ضمن التحديات التى تواجه السوق العقاري خلال الفترة المقبلة، كونها لا تتضمن قانون أو اتحاد ينظم عملها.
وأشار إلى أن تنظيم عملها يقع على عاتق المطورين العقاريين خاصة أن شركات التسويق أصبحت جزءا أصيلا من السوق، وتحتاج إلى نظرة جيدة لفلترتها كونها تخدم السوق العقارى، ولأنها حلقة الوصل بين العميل وشركات التطوير فى بعض الأحيان.
أضاف العادلي، أن العمولة المرتفعة جزء أساسي وراء إعادة احياء ظاهرة “الكاش باك” خاصة من قبل “البروكر” وشركات التسويق، لافتا إلى أن السوق في حاجة إلى مزيد من التنظيم لتلك الظاهرة.
وقال إنه مع زيادة حجم السوق وعدد الشركات العاملة فى القطاع العقارى، سترتفع أعداد شركات التسويق العقارى، وهو ما ينذر بأزمة حقيقية حال عدم عملها فى إطار منظومة متكاملة تقوم على تصنيفها ومتابعة أعمالها؛ خاصة أن دورها فى تزايد مستمر فى السوق مع ارتفاع المنافسة بين شركات التطوير العقارى.
سامي: يجب إعادة تنظيم السوق ووضع ضوابط جديدة لمواجهة العشوائية
وقال أيمن سامي مدير مكتب “جي إل إل” في مصر، إن سوق العقارات يحتاج إلى إعادة تنظيم وضوابط جديدة تعمل على مواجهة العشوائية خاصة في الجزء الخاص بالتسويق وتشديد الرقابة على القطاع العقاري.
أضاف أن الفترة الأخيرة شهدت ظهور العديد من شركات التطوير والتسويق العقاري والسماسرة والـ “بروكرز” غير الجادين .. الأمر الذي يدفعنا إلى مواجهة هذه النوعية من الشركات ومنعها من العمل في السوق، حيث تسببت في ضرر كبير لسوق العقارات وأثرت بالسلب على العلاقة بين شركات التطوير العقاري والعملاء.
وأكد سامي، أن الحل الوحيد هو إنشاء تراخيص لعمل هذه الشركات ونظام للتقييم حتى يستطيع العميل ضمان جدية المسوق العقاري ويستطيع تقييم الخدمة حتى تستطيع الدولة التحكم في هذا السوق.
وأوضح أن عمولات شركات التسويق العقاري ارتفعت بنسب تتراوح مابين 10 ـ 12%، في حين أن العمولة لايجب أن تزيد عن 3%، وذلك نتيجة وجود شركات تعمل في السوق بدون خبرات في قطاع التطوير العقاري أو استراتيجية محددة، مما يسبب ضرراً مباشراً للقطاع ويتسبب في أزمة ثقة.
وكشف سامي ، أن شركات التسويق العقاري التى تضع عمولات مرتفعة على أسعار بيع الوحدات السكنية يؤثر على تذبذب أسعار سوق العقارات، وتعتبر عمولات مبالغ فيها بشكل كبير، ولا تقوم هذه الشركات بدراسة أسعار السوق قبل تحديد العمولة.
كما شهد سوق العقارات مؤخرا إحياء لنظام الكاش باك من شركات التطوير العقاري وهو “الكاش باك”، إذ يتيح للعميل سداد سعر الوحدة على 10 ـ 12 سنوات.
وطالب سامي شركات التطوير العقاري التي تتيح نظام “الكاش باك” بتقديم رؤية واضحة ومحددة، وماهو مكسب الشركة وهامش الربح المحقق لها من هذا النظام، إذ توجد العديد من التساؤلات حول إمكانية قيام الشركات بآليات تحايل منها المغالاة فى التسعير لضمان تحقيق هامش الربح المستهدف.
