برزت صكوك المضاربة لشركات التمويل العقاري فى السوق المصري كأداة جديدة لتمويل الوحدات تحت الإنشاء على شاكلة إصدار صكوك المضاربة الذي انتهى مكتب الدرينى وشركاؤه بالتعاون مع “الأهلى فاروس”، من ترتيبه لصالح شركة “تمويل للتمويل العقاري” بقيمة 5 مليارات جنيه.
وتمثل الخطوة، نقلة جديدة فى تطوير أدوات التمويل المهيكل في السوق المصرية، إذ يستهدف الإصدار تمويل شراء محفظة من الوحدات تحت الإنشاء المملوكة لمجموعة طلعت مصطفى القابضة، وفقًا لمعتز الدريني الشريك المدير ورئيس قسم أسواق المال والشركات بالمكتب.
وأوضح الدرينى فى حوار لـ”البورصة”، أن هذا النوع من الإصدارات يعد تمويلاً مباشراً للوحدات غير المسلمة، وهو ما لم يكن مطبقًا من قبل في السوق المحلية، مؤكدا أن الصفقة تفتح الباب أمام آلية تمويل جديدة للمطورين العقاريين، تتيح لهم توفير السيولة لاستكمال تنفيذ المشروعات دون الاعتماد الكامل على التمويل المصرفي.
أضاف أن إصدار صكوك المضاربة بهذا الشكل سيمهد الطريق أمام توسع أدوات الدين الإسلامي في تمويل مشروعات التطوير العقاري، بما يعزز من سيولة السوق ويدعم الطلب على الوحدات تحت الإنشاء.
أكد الدريني، أن المكتب أنهى عملية الإصدار لصالح شركة “تمويل للتمويل العقاري” لتمويل استحواذها على محفظة من الوحدات غير المسلمة التابعة للشركة العربية للمشروعات والتطوير العمراني، إحدى شركات مجموعة طلعت مصطفى القابضة، على أن تُستخدم حصيلة الصفقة في استكمال تنفيذ هذه الوحدات. وأكد أن التجربة تُعد الأولى من نوعها فى السوق المصرية، ومن شأنها أن تخلق مسارًا تمويليًا جديدًا لشركات التمويل العقاري والمطورين على حد سواء.
المكتب يدير حاليا إصدارات توريق بـ 40 مليار جنيه
ويدير مكتب الدرينى وشركاه حاليًا إصدارات لسندات توريق بقيمة تناهز 40 مليار جنيهًا، من المتوقع إغلاقها بنهاية العام الحالي، فيما أنهى المكتب منذ بداية العام صفقات لإصدارات توريق بلغت قيمتها نحو 16.5 مليار جنيه حتى مطلع أكتوبر الماضي .
أضاف أن “الدريني وشركاه” يسير فى عملية إصدار صكوك لإحدى الشركات العقارية بقيمة قد تصل إلى نحو 3 مليارات جنيه من المتوقع إغلاقها مطلع العام المقبل.
ولفت إلى أن المكتب أنهى مؤخرًا عملية إصدار صكوك تمويلية بقيمة 5 مليارات جنيه لصالح شركة تمويل للتمويل العقاري؛ لتمويل استحواذها على محفظة من الوحدات تحت الإنشاء المملوكة للشركة العربية للمشروعات والتطوير العمراني، إحدى شركات مجموعة طلعت مصطفى القابضة، وسيتم تمويل محفظة الوحدات غير المسلّمة المملوكة لمجموعة طلعت مصطفى، على أن تُستخدم حصيلة الصفقة في استكمال تنفيذ هذه الوحدات.
ويستهدف الإصدار تمويل شراء محفظة من الوحدات تحت الإنشاء تابعة لمجموعة طلعت مصطفى، مع توجيه الحصيلة لاستكمال الأعمال الإنشائية الخاصة بالمشروع. وتُعد هذه الصكوك وسيلة لتوفير السيولة اللازمة دون الاعتماد على التمويل المصرفي التقليدي.
ويرى الدرينى، أن الإصدار كخطوة جديدة في سوق التمويل المهيكل في مصر، ويمهد الطريق أمام شركات أخرى لاستخدام أدوات الدين لتمويل مشروعات التطوير العقاري، وسيسهل عملية تمويل الوحدات تحت الإنشاء.
وتابع أن قطاع التوريق شهد عدة تحديات مؤخرًا تخص النشاط، لاسيما أحجام التوريق فى قطاع التأجير التمويلى الذى تأثر بصورة كبيرة من القرارات الأخيرة من البنك المركزى المصرى مما أدى إلى تراجع نشاط التوريق لهذا القطاع خاصة مع وصول نسب التشبع فى عدد من البنوك للحدود الأقصى.
وفى أبريل من العام الماضي، أصدر مجلس إدارة البنك المركزى ضوابط جديدة لتمويل البنوك لشركات التأجير التمويلى.
ونصت الضوابط الجديدة على ألا تتجاوز إجمالى التسهيلات الائتمانية المباشرة وغير المباشرة والاستثمارات فى محافظ التوريق لشركات التأجير التمويلى 5% من إجمالى محفظة القروض والتسهيلات الائتمانية للبنك، وألا يتجاوز إجمالى التسهيلات الائتمانية المباشرة وغير المباشرة والاستثمارات فى محافظ التوريق لشركة التأجير التمويلى الواحدة 1% من إجمالى محفظة القروض والتسهيلات الائتمانية للبنك، دون الاخلال بتعليمات الحدود القصوى للعميل الواحد والعميل والأطراف المرتبطة.
وتابع أن شركات التأجير التمويلي باتت تخاطب البنوك التى لم تصل إلى الحدود القصوى وهى عدد قليل للغاية بغرض تدبير بعض التمويلات، إلى جانب مخاطبة صناديق الاستثمار للاكتتاب فى السندات فى محاولة جادة لإيجاد حلول تمويلية بديلة.
وأوضح أن التوريق من القطاع العقاري، شهد تباطؤًا فى ظل ارتفاع أسعار الفائدة على الرغم من كونه قطاعًا مرنًا يستطيع تمرير تكلفة الفائدة، مشيرًا إلى أن الرواج فى قطاعات التمويل الاستهلاكى لا يزال قائمًا خاصة وأن دورة رأس المال العامل حوالى 10 أشهر، مما يدفعها للتوريق بصورة مستمرة لتدبير السيولة التى تعتمد عليها الشركات فى عملياتها التشغيلية.
وتوقع رواج فى سوق إصدارات الدين خلال العامين الحالي والمقبل، بعد تبنى البنك المركزي المصري سياسة التيسير النقدى، والبدء فى عملية خفض الفائدة.
ويرى الدريني، أن توريق الحقوق المستقبلية يعد فرصة ضائعة فى التمويل خاصة للمؤسسات الحكومية، موضحًا أن المرافق العامة للدولة من الممكن أن تلجأ لتلك الآلية بدلًا من الاقتراض البنكى.
وسندات توريق الحقوق المستقبلية هى ورقة مالية تصدرها شركات التوريق المرخص لها من الهيئة بممارسة النشاط، يخصص لسدادها والعائد عليها نسبة مستقلة من التدفقات النقدية المستقبلية تسمى “محفظة التوريق”، وتوجه حصيلتها لتمويل الأشخاص الاعتبارية العامة والخاصة –بعد موافقة السلطة المختصة بها- مقابل ما ينشأ لصالح تلك الجهات من تدفقات نقدية مستقبلية.
وتطرق إلى أن هناك تفاؤلا ملحوظًا من قبل المستثمرين الأجانب بالسوق المصرية، وهناك تفاؤل أيضًا بالتغيرات الوزارية وخاصة وزارتى المالية والاستثمار.
وأكد أنه لا تزال هناك بعض التحديات التى تطغى على المشهد الاقتصادى لاسيما تواجد الدولة فى قطاعات اقتصادية مختلفة، إلى جانب عدم وضوح الجدول الزمنى لتخارج الدولة من القطاعات التى حددتها لوثيقة ملكية الدولة للشراكة مع القطاع الخاص.
وتابع أن رغبة الحكومة فى السيطرة على الحصة الحاكمة تهدد دخول الاستثمار الأجنبي، خاصة أن المستثمرين من القطاع الخاص عادة ما يفضلون الإدارة ووضع الاستراتيجيات.
ويرى أيضًا أن التسعير عنصر هام فى تباطؤ فى تنفيذ وثيقة ملكية الدولة للشراكة مع القطاع، مؤكدًا أن خلاف السعر بين البائع والمشترى هو خلاف أزلى.
وتابع :” هناك تحدٍ يتعلق فى تمحور كافة سياسات الدولة حول سعر صرف الجنيه أمام الدولار، على الرغم من وجود سعر صرف مستقر حاليًا”.
وتابع أن ارتفاع سعر الفائدة حاليًا عرقل توجه الشركات نحو التوسع والاستثمار، وبات التوجه نحو أدوات الدخل الثابت نظرًا لارتفاع العائد، ورغم ذلك فإن قطاع الأنشطة المالية غير المصرفية فرس رهان فى الوقت الحالى، إلى جانب القطاع العقارى الذى يمثل أصلًا ثابتًا فى نهاية المطاف.
وأكد أن قطاعى الاستثمار المباشر والصناعى كانا من أكبر المتضررين من الأوضاع الاقتصادية فى البلاد خلال الفترة الماضية.
وأشار إلى أن القطاعات الدفاعية كالصحة والتعليم تشهد رواجًا رغم التحديات الاقتصادية، خاصة أنها قطاعات قادرة على جذب الاستثمار الأجنبي.
ولفت إلى أن أغلب الاستثمارات الخليجية باتت تتجه إلى القطاع العقارى والتنمية السياحية، خاصة أن الأصول العقارية والأراضي لا تتأثر بعمليات التعويم وتحفظ قيمة الأموال.
قال الدريني، إن قطاع الدمج والاستحواذ يشهد رواجا بعد تحرير سعر صرف الجنيه أمام الدولار، خصوصا صفقات القطاع الصحي.
وتابع أن مكتب “الدرينى وشركاه” يعمل على نحو 5 صفقات فى قطاعات خدمات صحية متنوعة، من بينها صفقة استحواذ مستثمر استراتيجيى على حصة حاكمة فى أحد المستشفيات المتخصصة من القطاع الخاص، وصفقة فى قطاع الأدوية، إلى جانب 3 صفقات فى مراكز التخصيب وأطفال الأنابيب.
كما يقترب من إغلاق صفقتين فى هذا القطاع ويعمل لصالح الأطراف البائعة، ومن المتوقع إتمام تلك الصفقات قبل نهاية العام الحالي.
وأشار إلى أن قطاع الدمج والاستحواذ بدأ يتعافى، ولكن لم يرجع إلى كامل نشاطه، مؤكدًا أن القطاع يتأثر بالعديد من المعطيات من الاقتصاد الكلى، وأحيانا تتعطل الصفقة على إجراء أو تقييم، أو موافقة جهاز حماية المنافسة.
ويشير الدريني، إلى أن هدوء التوترات الجيوسياسية فى المنطقة خلال الآونة الأخيرة بعد التوصل لاتفاق حول غزة، من شأنه إنعاش صفقات الدمج والاستحواذات وكذلك الاستثمار الأجنبي المباشر إلى السوق المصرية.
أضاف أن المكتب يشهد تزايد الطلب على تأسيس شركات أنشطة مالية غير مصرفية عبر التكنولوجيا بعد صدور قانون التكنولوجيا المالية من قبل الهيئة العامة للرقابة المالية، حيث انتهى المكتب مؤخرًا من تأسيس 3 منصات فى قطاع المشروعات الصغيرة والمتوسطة، وكذلك التمويل الاستهلاكي.
