ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 47% بين عامي 2020 و2024
بعد خسائر انتخابية أخيرة وتزايد استياء الناخبين من ارتفاع تكاليف المعيشة، جددت إدارة الرئيس الأمريكي دونالد ترامب هجومها على مجلس الاحتياطي الفيدرالي، متهمةً إياه بالإبقاء على أسعار الرهن العقاري “مرتفعة للغاية”.
تملك الإدارة بعض الحق في إلقاء اللوم على ” الفيدرالي ” بخصوص ارتفاع تكاليف الإسكان، لكن ليس لأنه أبقى أسعار الرهن العقاري مرتفعة، بل لأنه أبقاها منخفضة للغاية ولفترة طويلة في السنوات الماضية.
لا تزال القدرة على تحمل تكاليف السكن تُحدد أساساً من خلال نقص المعروض، وتخفيض أسعار الفائدة سيزيد الطلب، ما يجعل تضخم الإسكان أكثر سوءاً.
أدت الأزمة المالية العالمية إلى انهيار أسعار المنازل وتراجع حاد في البناء السكني، بحسب ما ذكرته صحيفة “فاينانشيال تايمز”.
في محاولة يائسة لإنعاش الاقتصاد وسوق العقارات، لجأ الاحتياطي الفيدرالي إلى ممارسة جدلية هي التيسير الكمي لخفض أسعار الفائدة طويلة الأجل على الرهون العقارية وسندات الخزانة الأمريكية.
اشترى البنك المركزي كميات ضخمة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، ما رفع أسعارها وخفض عوائدها.
تدريجياً، جمع “الفيدرالي” ما يصل إلى 1.7 تريليون دولار من هذه الأوراق، أي ما يعادل نحو 30% من إجمالي السوق، وتراجعت معدلات الرهن العقاري إلى نطاق 4%.
قبل الأزمة، كانت المعدلات تدور بين 6 و7% (وهي تقريباً مستوياتها الحالية).
بدت جهود “الفيدرالي” منطقية في البداية، لكنه أبقى التيسير الكمي مستمراً لفترة أطول مما ينبغي.
وعلى مدى السنوات اللاحقة ارتفع الطلب، بينما لم يرتفع المعروض بالسعر نفسه، ما وضع ضغوطاً صعودية على أسعار المنازل، ثم جاءت الجائحة.
يجب على الحزب الجمهوري احتضان قضية القدرة على تحمل تكاليف السكن
وفي مارس 2020، بدأ الفيدرالي مرة أخرى عمليات شراء ضخمة من الأوراق المدعومة بالرهن العقاري، ليصل إلى ذروة حيازات بلغت 2.7 تريليون دولار في 2021.
انهارت معدلات الرهن العقاري إلى مستوى منخفض بلغ 2.65%. وبدعم من تزايد شعبية العمل عن بُعد، ارتفع الطلب على المنازل بشكل حاد في سوق لا يزال يعاني نقص المعروض.
وكانت النتيجة ارتفاعاً سنوياً مزدوج الرقم في أسعار المنازل، إذ ارتفعت بنسبة 47% بين عامي 2020 و2024.
ورغم أن أسعار الرهن العقاري شديدة الانخفاض حفزت الطلب الجديد على الإسكان، إلا أنها أثرت بدرجة أكبر على نشاط إعادة التمويل، حيث سارع أصحاب المنازل لتأمين معدلات فائدة أقل.
وأُعيد تمويل نحو ثلث الديون العقارية القائمة بين 2020 و2021.. لكن ذلك فاقم قيود المعروض.
ومع عودة معدلات الرهن العقاري إلى مستوياتها الطبيعية، هدأ تضخم الإسكان، لكنه لا يزال مرتفعاً عند نحو 4%.
وتبقى المشكلة الكبرى في سوق إعادة البيع، الذي يعاني نقصاً مزمناً في المعروض. فأصحاب المنازل لا يرغبون في التخلي عن رهونهم منخفضة التكلفة عبر الانتقال. وبهذا أحدثت سياسات “الفيدرالي” صدمة مزدوجة، حيث تضخم حاد في أسعار الإسكان وتفاقم الاختلالات في العرض.
تكشف هذه القصة المؤسفة حجم خطأ الاعتماد على التحفيز من جانب الطلب في أسواق تعاني نقصاً في المعروض.
مع ذلك، لا تزال الإدارة تعطي الأولوية لإجراءات تدعم جانب الطلب لمعالجة القدرة على تحمل تكاليف السكن. وقد اقترحت رهنًا عقارياً لمدة 50 عاماً، وهو ما قد يخفض الدفعات الشهرية عبر تمديد مدة السداد.
يمكن أن يجذب هذا مزيدا من المشترين إلى السوق، لكنه لن يكون إلا عبر رهون تضاعف تكلفة الفائدة مقارنة بالرهن القياسي لمدة 30 عاماً، ويستغرق معها بناء الثروة العقارية عقوداً.
ويخلط هذا المقترح بين القدرة على تحمل تكلفة المنزل والقدرة على تحمّل دفعة الرهن الشهري.
ما تحتاجه الأسر العاملة هو منازل بأسعار مناسبة ورهون عقارية تساعدها على بناء الثروة.
أما قيادات الديمقراطيين في الولايات الزرقاء، الذين أسهموا في نقص المعروض عبر قيود تقسيم المناطق والتصاريح، فقد أدركوا أخيراً أن المعروض هو المشكلة الأساسية.
فقد تبنت ولايات مثل كاليفورنيا وكولورادو وماساتشوستس وميريلاند وواشنطن سياسات أكثر مرونة في تقسيم المناطق وإصدار التصاريح لتوسيع المعروض من المنازل منخفضة التكلفة والميسورة.
وقد مرر مجلس الشيوخ تشريعاً من الحزبين، برعاية السيناتور تيم سكوت والسيناتور إليزابيث وارن، يهدف إلى تقليص البيروقراطية وتقديم حوافز مالية لبناء وحدات سكنية جديدة، لكنه يحتاج دعماً من الإدارة لتمريره في مجلس النواب.
وسيكون هذا أكثر فاعلية بكثير من مهاجمة الفيدرالي.
من جانبه، تعهد جاي باول، رئيس الاحتياطي الفيدرالي، بالمضي في خفض محفظة البنك من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وأكد أن الفيدرالي لن يتدخل مجدداً في هذا السوق عبر عمليات شراء.
لكن هل سيخضع رئيس الفيدرالي التالي، المُعين من قبل ترامب، للضغوط ويستأنف تلك المشتريات؟
سيكون من المفارقات أن يتبنى الجمهوريون، في اللحظة التي يبدأ فيها الديمقراطيون أخيراً نهج إزالة القيود لزيادة معروض الإسكان، سياسات قائمة على تحفيز الطلب، تلك التي تسببت أصلاً في التضخم السكني الذي ساعد في إيصال ترامب إلى البيت الأبيض.
يجب على الحزب الجمهوري احتضان قضية القدرة على تحمل تكاليف السكن، لكن لتحقيق ذلك يجب أن يركز على بناء المزيد من المنازل، وليس على الحلول السريعة الوهمية عبر السياسة النقدية.
