يشهد السوق العقاري المصري تحوّلًا ملحوظًا في استراتيجيات الاستثمار، حيث لم تعد القرارات تقتصر على تحقيق العوائد المالية السريعة فقط، بل أصبح التوازن بين المخاطرة والاستدامة طويل الأجل هو المعيار الجديد للمستثمرين.
وتتصدر المدن الجديدة مثل العاصمة الجديدة ومدينة 6 أكتوبر والعلمين مشهد الاستثمار العقاري، بفضل البنية التحتية المتطورة، والمشروعات الضخمة، والخدمات المتكاملة التي تقدمها، ما يجعلها بيئة خصبة للمستثمرين الباحثين عن فرص ذات عوائد مرتفعة ومستدامة.
وفي ظل تقلبات أسعار الفائدة والتضخم وسعر الصرف، بات المستثمرون أكثر حرصًا على دراسة السوق وتحليل البيانات قبل اتخاذ أي قرار، مع الاعتماد بشكل متزايد على الأدوات التكنولوجية والمنصات الرقمية لتحليل الفرص الاستثمارية بدقة أعلى، وتوقع تأثير أي متغير اقتصادي على العوائد المستقبلية.
وكشف استطلاع أجرته «البورصة» شمل ما يقرب من 50 مستثمرًا أن 64% منهم يتوقعون عائدًا يتجاوز 15% من الاستثمار العقاري، بينما يرجح 24% تحقيق عائد حول 13%، ويرى 12% فقط أن العائد يتراوح بين 10 %.
وأظهرت النتائج أن 80% من المستثمرين يفضلون الاستثمار طويل الأجل لأكثر من 5 سنوات، مقابل 20% يتجهون لاستثمارات قصيرة من 3 إلى 5 سنوات.
وتصدرت القاهرة الكبرى قائمة المناطق الأكثر جذبًا بنسبة 64%، تلتها العاصمة الجديدة و6 أكتوبر بنسبة 20%، بينما حصلت المناطق الأخرى والساحل الشمالي على 8% لكل منهما.
كما أوضح الاستطلاع أن 68% من المستثمرين يعتمدون على المنصات الرقمية في تقييم الفرص الاستثمارية، مقابل 32% فقط يستخدمون الأساليب التقليدية.
وجاءت السياسات الحكومية والتسهيلات التنظيمية كأهم العوامل المؤثرة في قرارات الاستثمار بنسبة 56%، تلتها أسعار الأراضي بنسبة 28%، ثم الاستقرار الاقتصادي بنسبة 12%.
العقارات الإدارية والتجارية الأكثر جذبًا
قال فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد والبناء بالجمعية، إن السوق العقاري المصري يشهد حالياً جاذبية كبيرة لمختلف أنواع العقارات، مع تميز واضح للعقارات التجارية والفندقية باعتبارها الأكثر قدرة على تحقيق عوائد مستقرة وطويلة الأجل.
وأوضح أن مناطق شرق وغرب القاهرة إلى جانب الساحل الشمالي تمثل أبرز الوجهات الجاذبة للاستثمار العقاري في الوقت الحالي، مشيرًا إلى أن الاستثمار الناجح في القطاع يتطلب تبني رؤية استراتيجية تمتد لعشر سنوات لضمان تحقيق العوائد المستهدفة وتجاوز تقلبات السوق.
وأشار فوزي إلى أن المناطق الجديدة، مثل العاصمة الجديدة ومدينة 6 أكتوبر، تتفوق على المناطق التقليدية من حيث القدرة على تحقيق عوائد مرتفعة ومستدامة، بفضل البنية التحتية المتطورة، المشروعات الضخمة، والخدمات المتكاملة التي توفرها هذه المدن.
وأضاف أن المطورين العقاريين ينظرون إلى هذه المدن على أنها محور التوسع الاستثماري المستقبلية، حيث يمكنهم إطلاق مشروعات سكنية وتجارية وفندقية عالية الجودة تلبي احتياجات المستثمرين والسكان، بما يسهم في تحقيق استدامة طويلة الأجل للعوائد المالية وتقليل المخاطر المرتبطة بالتقلبات الاقتصادية.
وأكد فوزي أن المطورين اتجهوا مؤخرًا إلى الاعتماد على الحلول التكنولوجية والمنصات الرقمية لتقدير الطلب وتحليل السوق بدقة، ما يعزز قدرة المستثمرين على اتخاذ قرارات استثمارية أكثر ذكاءً ويضمن استمرارية نجاح المشروعات الجديدة.
ولفت إلى أن المدن الجديدة تجذب اهتمام المستثمرين الأجانب والمحليين على حد سواء، إذ توفر بيئة متكاملة للأعمال والسكن، مع إمكانية تحقيق عوائد مرتفعة على المدى المتوسط والبعيد مقارنة بالمناطق التقليدية، مما يجعلها خيارًا مفضلًا لرأس المال الباحث عن استثمار آمن ومستدام.
وأشار فوزي إلى أن السياسات الحكومية والتسهيلات التنظيمية في هذه المدن تدعم قدرة المستثمرين على التوسع، وتوفر فرصًا لزيادة المحفظة الاستثمارية، لا سيما مع تركيز الدولة على تطوير محاور النقل والخدمات الأساسية التي تعزز الطلب على العقار.
ارتفاع الأسعار والتحديات التمويلية
قال أيمن عبد الحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري «الأولى»، إن المباني الإدارية والتجارية أصبحت الأكثر جذبًا للاستثمار والتمويل خلال الفترة الحالية، نتيجة الارتفاع الملحوظ في أسعار هذا النوع من الأصول خلال العامين الماضيين.
وأوضح أن القاهرة الكبرى لا تزال الوجهة الأكثر تفضيلاً للمستثمرين، خاصة في العاصمة الجديدة، والتجمع الخامس، و6 أكتوبر، والشيخ زايد.
وأضاف أن ارتفاع الأسعار دفع العملاء إلى طلب فترات سداد أطول، حيث تمتد مدة التمويل حاليًا في هذا النوع من المنتجات إلى 10 سنوات.
وأكد أن العائد على الاستثمار العقاري في مصر يتجاوز تاريخيًا مستوى 15%، ما يعزز من جاذبية القطاع رغم التحديات الاقتصادية.
ولفت إلى أن أسعار الأراضي وأسعار الفائدة يمثلان العاملين الأكثر تأثيرًا على قرار المستثمر، مشيرًا إلى التطور الحالي في المنصات الرقمية العقارية، وعلى رأسها «منصة مصر العقارية» التي تهدف إلى إثبات ملكية العقار بشكل رسمي.
وأشار عبد الحميد إلى أن التضخم وارتفاع أسعار الفائدة كان لهما تأثير مباشر في زيادة أسعار العقارات، إذ شهدت بعض المشروعات خلال العامين الماضيين ارتفاعات تجاوزت 150%، إلى جانب ارتفاع تكاليف التطوير نتيجة زيادات أسعار الأراضي والخامات ومواد البناء.
كما أنه وصف العاصمة الجديدة، بأنها «تجربة إنجاز في وقت قياسي»، لافتًا إلى أن العديد من المدن احتاجت لعقود طويلة للوصول إلى مستوى مماثل من التطور.
لكنه شدد على أن استمرار الإقبال على المدن الجديدة يتوقف على توفير الخدمات ووسائل النقل بأسعار معقولة.
وأشار إلى تراجع اهتمام المستثمرين بالمناطق شديدة الازدحام مثل وسط البلد والمهندسين والدقي، نتيجة تغير نمط المعيشة بتلك المناطق مقارنة بالمدن الجديدة.
وأكد أنه يتابع حركة السوق العقاري عبر المنصات الرقمية والتطبيقات ووسائل التواصل الاجتماعي، إلى جانب التواصل المباشر مع المطورين والعاملين بالقطاع.
أوضح أن التكنولوجيا أصبحت عنصرًا أساسيًا في اتخاذ قرار الشراء من خلال المقارنة اللحظية للأسعار بين المناطق المختلفة.
وأضاف أن تغيرات السوق أدت إلى خروج شريحة من المستثمرين الأفراد الذين كانوا يشترون وحدات بقيم تتراوح بين 2 و3 ملايين جنيه بغرض التأجير ثم إعادة البيع، نظرًا لعدم توفر هذه الفئة السعرية في العديد من المناطق حاليًا.
وأشار إلى أن الطلب السكني ما زال قويًا لدى فئتي محدودي ومتوسطي الدخل، بينما يحافظ القطاعان التجاري والإداري على كونهما الأكثر طلبًا خلال الفترة الحالية.
من جانبه قال محمد منير، رئيس مجلس إدارة شركة فيوتشر هومز، إن الاستثمار العقاري -رغم ما يحيط به من تقلبات- لا يحمل مخاطرة فعلية في الخسارة، لكنه قد يشهد تباينًا في حجم العائد الذي يحققه المستثمر تبعًا لطبيعة المشروع وموقعه.
وأشار إلى أن العائد العام بالسوق شهد تراجعًا خلال العامين الماضيين مقارنة بفترات الازدهار السابقة، وهو ما جعل المستثمرين أكثر تدقيقًا وحرصًا في اختيار مواقعهم الاستثمارية.
وقال منير إن مناطق مثل بدر والشروق والعاشر من رمضان أصبحت أقل جذبًا للمستثمرين نظرًا لانخفاض حجم الطلب فيها مقارنة بالمناطق ذات النشاط القوي مثل القاهرة الجديدة، التي لا تزال تحتفظ بجاذبية مرتفعة بفضل وتيرة التطوير المتسارعة وموقعها المميز داخل نطاق القاهرة الكبرى.
وأضاف أن السوق يشهد حاليًا تراجعًا ملحوظًا في عدد المشترين منذ بداية عام 2025، متوقعًا استمرار هذا التباطؤ حتى منتصف 2026 قبل أن يبدأ السوق مرحلة تعافٍ خلال النصف الثاني من العام نفسه، وذلك في ضوء محدودية السيولة المتاحة لدى العملاء.
وأشار منير إلى أن القاهرة الجديدة والساحل الشمالي تصدّرا قائمة المناطق الأكثر جذبًا للمشترين خلال العام الجاري، لافتًا إلى أن القاهرة الجديدة ما تزال منطقة واعدة تتسم بتطور سريع وموقع استراتيجي.
بينما شهد الساحل الشمالي تحولًا كبيرًا بعد دخول الشركات الخليجية التي رفعت من مستوى المشروعات هناك، ليصبح الساحل أقرب في معاييره إلى الوجهات الأوروبية، الأمر الذي جذب قاعدة واسعة من المستثمرين.
من جانبه، قال وليد السويدي، رئيس لجنة الاستشارات الهندسية بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن العاصمة الجديدة أصبحت خلال السنوات الأخيرة من أهم الفرص الاستثمارية في السوق المصري، نظرًا لحجم الإنجاز العمراني والخدمي الذي تحقق خلال فترة زمنية قصيرة.
وأضاف أن العاصمة تحولت إلى منطقة أعمال متكاملة تضم مقرات حكومية وبنية تحتية حديثة ومحاور مواصلات، ما يعزز قدرة المستثمرين على دخول مشروعات تحقق عائدًا مستقرًا على المدى الطويل.
وأشار إلى أن مدينة 6 أكتوبر تشهد موجة توسع عمراني قوية باعتبارها الامتداد الطبيعي للمتحف المصري الكبير، وهو ما جعلها نقطة جذب مهمة لشريحة واسعة من المستثمرين.
وقال إن الاعتقاد بأن المنطقة عالية المخاطرة غير دقيق، إذ إن حجم المشروعات القائمة وارتباطها بالبنية الاستراتيجية يعززان من جاذبيتها الاستثمارية.
ولفت إلى أن الارتفاع المتتالـي في أسعار الأراضي دفع الشركات العقارية إلى إعادة هيكلة نظم السداد بما يتلاءم مع التغيرات السعرية، من خلال تمديد فترات الأقساط لتصل إلى 15 عامًا لامتصاص الزيادات والحفاظ على وتيرة البيع.
وشدد السويدي على أن استمرار الزخم في العاصمة الجديدة و 6 أكتوبر يعكس تطوراً لافتاً في نمط توزيع الاستثمارات العقارية داخل القاهرة الكبرى، خاصة في ظل توجه الدولة لتطوير محاور النقل والخدمات، ما يمهد لموجة توسع جديدة خلال السنوات المقبلة.
فى السياق ذاته، قال أيمن سامي، مدير مكتب شركة «جي إل إل» للاستشارات العقارية، إن معدلات التضخم أصبحت خلال الفترة الأخيرة عاملًا حاسمًا في رسم مسار قرارات المستثمرين، موضحًا أن الارتفاعات الكبيرة في الأسعار خلال العامين الماضيين دفعت المستثمرين إلى انتهاج سياسات أكثر حذرًا عند ضخ رؤوس أموال جديدة.
وأشار سامي إلى أن أسعار الفائدة المرتفعة كان لها تأثير مباشر على قدرة السوق على النمو، إذ أدت إلى زيادة تكاليف التمويل وتقليل الفرص الاستثمارية القادرة على تحقيق عائد مجزٍ، الأمر الذي رفع مستوى المخاطرة أمام المستثمرين.
وأضاف أن الأشهر الأخيرة شهدت بداية موجة تراجع في أسعار الفائدة، وهو ما أعاد قدرًا من الحيوية إلى السوق العقاري، حيث شجع المستثمرين على سحب جزء من مدخراتهم المودعة في البنوك وإعادة توجيهها نحو الاستثمار المباشر، خاصة مع توقعات بمزيد من التراجع في الفائدة خلال الفترة المقبلة، بما قد يخلق دورة جديدة من النشاط الاستثماري.
وأوضح أن سوق الصرف يتمتع في الوقت الحالي بدرجة ملحوظة من الاستقرار، مشيرًا إلى أن الدولة تعمل بشكل واضح على منع أي موجات ارتفاع مفاجئة في سعر الدولار، وهو ما ينعكس إيجابًا على ثقة المستثمرين المحليين والأجانب، ويشجعهم على التوسع في السوق المصري.
ولفت سامي إلى أن العاصمة الجديدة تمثل واحدة من أكبر الفرص الاستثمارية المعروضة حاليًا، بالنظر إلى حجم التطوير الضخم والبنية التحتية التي تم إنجازها خلال السنوات الماضية. واعتبر أن توجه المستثمرين نحو العاصمة مسألة وقت، خاصة مع اكتمال الخدمات وانتقال المؤسسات الحكومية إليها، بما يخلق بيئة قادرة على جذب مزيد من رؤوس الأموال.
وأشار كذلك إلى أن ارتفاع أسعار الأراضي يعد من أبرز التحديات التي يواجهها كل من المشترين والمطورين، موضحًا أن الزيادات غير المسبوقة في الأسعار خلال السنوات الماضية كانت بمثابة صدمة للسوق. وتوقع أن يسهم النمو الاقتصادي وتحسن مستويات الدخل في تحقيق قدر من الاستقرار النسبي داخل القطاع العقاري، مع قدرة الشركات والأفراد على التكيف تدريجيًا مع المستويات السعرية الجديدة.
وأكد سامي أن السوق العقاري، رغم التحديات، ما زال يمتلك أساسيات قوية تضمن له القدرة على التعافي، في ظل استمرار الطلب الحقيقي ووجود مشروعات كبرى تعيد تشكيل الخريطة العمرانية لمصر خلال السنوات المقبلة.
العوامل الاقتصادية تحدد خيارات المستثمرين
قال علاء الشيخ، رئيس مجلس إدارة شركة «أسيت تاب» للاستشارات العقارية، إن معدلات التضخم وما يرتبط بها من تحركات في سعر الدولار وأسعار الفائدة أصبحت اليوم المحرك الأساسي لقرارات المستثمرين داخل السوق العقاري.
وأوضح أن المستثمر قبل اتخاذ قرار الشراء أو ضخ استثمارات جديدة بات يضع المؤشرات الاقتصادية في صدارة معايير التقييم، نظرًا لتأثيرها المباشر على تكلفة التطوير والعائد المتوقع.
وأضاف الشيخ أن الارتفاع الكبير في أسعار الأراضي ومواد البناء خلال الفترة الأخيرة فرض على الشركات البحث عن آليات تمويلية وتشغيلية أكثر مرونة، حيث اتجه العديد من المطورين إلى الدخول في شراكات مع البنوك للحصول على التمويلات اللازمة، بما يساعد على مواجهة ارتفاع التكلفة وإبقاء المشروعات في دائرة التنفيذ.
وأشار إلى أن شراكات المطورين مع هيئة المجتمعات العمرانية أصبحت خيارًا مهمًا أيضًا لضبط تكلفة الأرض وتوجيه السيولة المتاحة إلى مراحل التنفيذ والبناء والتسويق، بدلًا من استنزافها بالكامل في سعر الأرض، ما يتيح للمطور القدرة على التحكم في التكلفة النهائية للمشروع.
وأوضح الشيخ أن ارتفاع تكاليف الإنشاء دفع عددًا من الشركات إلى التركيز على تنفيذ مشروعات سكنية فاخرة تستهدف شريحة عالية من العملاء، باعتبارها أكثر قدرة على تحمل الزيادات السعرية، وفي الوقت نفسه تحقق للمطور هامش ربح يغطي ارتفاع التكلفة مقارنة بالمشروعات الاقتصادية والمتوسطة.
وأكد أن هذه التحولات الاقتصادية فرضت على المطورين إعادة النظر في منهجيات التسعير، وإجراء دراسات سوقية أكثر دقة قبل طرح المشروعات، لضمان مواءمتها مع القدرة الشرائية وحجم الطلب الحقيقي في كل منطقة.
قال إبراهيم عبد المنعم، رئيس مجلس إدارة شركة «كونسلتنج» للتسويق العقاري، إن المشروعات القومية الكبرى مثل رأس الحكمة و علم الروم أصبحت من أبرز نقاط الجذب الاستثماري خلال الفترة الأخيرة، مشيرًا إلى أنها تمثل ركيزة مهمة في تعزيز موارد النقد الأجنبي ودعم استقرار السوق، فضلًا عن مساهمتها في تخفيف الضغوط الواقعة على سعر الدولار.
وأوضح عبد المنعم أن منطقة غرب القاهرة شهدت خلال العامين الماضيين تحولًا كبيرًا في توجهات المستثمرين، وذلك بفضل الزخم الذي أحدثه المتحف المصري الكبير، والذي اعتبره نقطة انطلاق لإعادة تشكيل الخريطة الاستثمارية بالمنطقة.
وأكد أن افتتاح المتحف أسهم في رفع مستوى الإقبال على المشروعات السكنية والتجارية والفندقية، وجعلها واحدة من أبرز الوجهات المفضلة للمستثمرين المحليين والأجانب.
وأشار إلى أن المناطق الواقعة شرق القاهرة، وعلى رأسها العاصمة الجديدة ومدينة الشروق والتجمع الخامس، ما زالت تحتاج إلى فترة زمنية تمتد من 10 إلى 15 عامًا للوصول إلى مرحلة النضج الاستثماري الكامل، موضحًا أن هذا الأمر طبيعي في المدن حديثة التطوير، خاصة تلك التي تعتمد في توسعها على مشروعات بنية تحتية هائلة وتكتلات سكنية وتجارية متنامية.
وأكد عبد المنعم أن هذه المناطق تتمتع بمقومات قوية ستجعلها خلال السنوات المقبلة من أكثر المناطق قدرة على جذب الاستثمارات الجديدة، خاصة مع تزايد معدلات الإشغال وارتفاع حجم النشاط التجاري والخدمي الذي سيخلق دورة اقتصادية مستدامة.
قال محمد لقمة، رئيس شركة ديتيلز للمقاولات والإنشاءات، إن التطورات الاقتصادية الأخيرة كان لها تأثير مباشر على سلوك المستثمرين، موضحًا أن موجات التضخم المتلاحقة انعكست بوضوح على السوق العقاري، كما طالت أسعار السلع والخدمات ووسائل النقل والأجور، الأمر الذي ضاعف تكلفة تنفيذ المشروعات على الشركات خلال الفترة الماضية، وجعل عملية التسعير أكثر تعقيدًا مقارنة بالسنوات السابقة.
وأوضح لقمة أن الشركات حاولت التعامل مع هذه الزيادات من خلال التعاقد المسبق على الخامات ومواد البناء بهدف تثبيت التكلفة قدر الإمكان، إلا أن هذه الآلية -رغم أهميتها- ترفع من تكلفة التمويل نظرًا لاعتماد الشركات على حلول مالية أكبر للحفاظ على استقرار سعر البيع النهائي للمشروع.
وأكد لقمة أن مصر تضم واحدة من أفضل التجارب العمرانية في المنطقة، إلا أن هذه المدن تحتاج إلى توسيع الخدمات اللوجستية وتقديم حوافز مباشرة للسكان حتى تتحول إلى مراكز جذب حقيقية قادرة على تحقيق نسب إشغال مرتفعة تدعم استدامة الاستثمار بها.
وأشار إلى أن المستثمرين يتجنبون ضخ أموالهم في المناطق غير الآمنة اقتصاديًا أو إنشائيًا، لافتًا إلى أن الأمان القانوني والتنظيمي أصبح شرطًا جوهريًا لبدء أي استثمار جديد، بما يضمن وضوح الرؤية ويقلل من المخاطر المحتملة.
ولفت لقمة إلى أن سلوك العملاء أيضاً شهد تحولًا واضحًا خلال الفترة الأخيرة، إذ كانت شريحة واسعة تميل سابقًا إلى شراء العقار أو الذهب أو السيارات لحماية قيمة أموالها في ظل اضطراب سعر الصرف، بينما يتجه أغلبهم حاليًا نحو شراء العقار بغرض السكن مع تحسن درجة الاستقرار النسبي في السوق.
ونوه كذلك بأن العقار الإداري شهد طفرة ملحوظة في الطلب مؤخرًا، مدفوعة بقانون التصالح الخاص بالمكاتب الإدارية، وما ترتب عليه من إغلاق عدد كبير من الوحدات غير المرخصة، بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة تحويل الوحدات السكنية إلى استخدام إداري، الأمر الذي دفع العملاء إلى شراء وحدات معدة إداريًا منذ البداية لضمان جاهزيتها القانونية والتنظيمية.
الساحل الشمالي وأسيوط أبرز المناطق
من جانبه قال شمس الدين يوسف، رئيس مجلس إدارة شركة الشمس للمقاولات، إن السنوات الأخيرة شهدت خروج شريحة من العملاء من دائرة الاستثمار العقاري، في الوقت الذي تمكنت فيه شركات التطوير العقاري من الحفاظ على قدرتها في اتخاذ القرار الاستثماري استنادًا إلى دراسات سوق دقيقة تحدد حجم الطلب الحقيقي في كل منطقة.
وأوضح يوسف أن أسعار العقارات تأثرت خلال الفترة الماضية بثلاثة عوامل رئيسية شكلت الضاغط الأكبر على السوق، وهي: أسعار الفائدة، وسعر الدولار، ومعدلات التضخم، مشيرًا إلى أن هذه العوامل أدت إلى ارتفاع تكلفة مدخلات البناء وتراجع القوة الشرائية للجنيه، وهو ما انعكس بشكل مباشر على السعر النهائي للوحدات السكنية والتجارية.
وأشار إلى أن بعض الشركات العقارية اتجهت خلال الفترة الأخيرة إلى الاستثمار في مدن محافظة أسيوط بعد إجراء دراسات سوق أكدت وجود طلب حقيقي ومتصاعد هناك، لافتًا إلى أن المطور العقاري لا يتوسع في أي منطقة جديدة دون الاعتماد على مؤشرات قوية تثبت وجود طلب فعلي يستطيع دعم المشروع.
وأضاف يوسف أن السوق يعاني من عجز واضح في عدد الغرف الفندقية، وهو ما يجعل الاستثمار الفندقي أحد أكثر القطاعات جاذبية خلال الفترة المقبلة، خاصة في ظل وجود قانون يسمح بتحويل الوحدات السكنية إلى وحدات فندقية، الأمر الذي يقدم للمستثمرين فرصًا توسعية جديدة ويدعم تنويع المعروض العقاري.
تنويع المنتجات العقارية لمواكبة احتياجات السوق
فى السياق ذاته، قال علاء فكري، نائب أول رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس مجلس إدارة شركة بيتا للتطوير العقاري، إن السوق العقاري لا يمكن اختزاله في نوع واحد من المنتجات، موضحًا أن الإقبال يختلف باختلاف المطور والموقع والفئة السعرية، وأن كل نوع من أنواع العقارات يمر بدورة صعود وهبوط وفقًا لظروف السوق والمتغيرات الاقتصادية.
وأشار فكري إلى أن التطورات الأخيرة في الاقتصاد الكلي انعكست بصورة مباشرة على القطاع العقاري، موضحًا أن العامين الماضيين حملا مؤشرات إيجابية لصالح الجنيه المصري بعد انخفاض سعر الدولار وتحسن العملة بنحو 10%، إلى جانب تراجع معدلات التضخم، وهو ما أسهم في تهدئة الضغوط الواقعة على القطاع وتحسين بيئة الاستثمار.
وعن أكثر المناطق جذبًا للاستثمار خلال الفترة الحالية، أوضح فكري أن الساحل الشمالي يتصدر المشهد سواء للمصريين أو الأجانب، نتيجة التطوير الكبير الذي شهدته المنطقة وتنامي الطلب عليها. ويليه في الجاذبية كل من الشيخ زايد و6 أكتوبر، ثم العاصمة الجديدة والقاهرة الجديدة.
وأشار إلى أن اتساع حجم المعروض في شرق القاهرة ساهم في زيادة المنافسة بين المشروعات العاملة هناك، وهو ما يدفع المطورين إلى التركيز على الميزات التنافسية والابتكار في التصميم والتنفيذ لضمان استمرار الجذب.
وأضاف فكري أن المستثمرين لا يتجهون إلى مناطق تفتقر إلى الخبرة أو المعرفة الجغرافية الكافية، إذ تسبق قرارات التوسع دراسة دقيقة لاحتياجات السوق في كل منطقة، مع تقييم واضح لمعدلات الطلب الفعلي.
وأكد كذلك أن القدرة الشرائية للعملاء تشهد تراجعًا واضحًا نتيجة الضغوط الاقتصادية على شرائح الدخل المتوسطة، الأمر الذي دفعهم إلى البحث عن وحدات أصغر مساحة تتناسب مع ميزانياتهم.
وأوضح أن الغرف والشقق الفندقية أصبحت من أكثر المنتجات العقارية طلبًا خلال الفترة الأخيرة، نظرًا لقدرتها على تحقيق عوائد سريعة ومجزية، متوقعًا استمرار هذا التوجه بقوة خلال المرحلة المقبلة في ظل تنامي الطلب على الاستثمار الفندقي.
وأكد محمد سمير، الرئيس التنفيذي لشركة إيليت للاستشارات والتمويل العقاري، أن المتغيرات الاقتصادية الكلية، وعلى رأسها معدلات التضخم وأسعار الفائدة وسعر الصرف، كان لها تأثير واضح على قرارات الاستثمار في السوق العقاري المصري. لكنه وصف هذا التأثير بأنه “متوسط” مقارنة بحجم الفرص الاستثمارية المتاحة، مشيرًا إلى أن السوق المصري ما زال يوفر مساحات واسعة للنمو والتوسع رغم الضغوط الاقتصادية العالمية.
وأوضح سمير أن الشركات العقارية واجهت تحديات ارتفاع أسعار الأراضي وتزايد تكلفة البناء، إلا أنها تمكنت من التكيف من خلال توسيع برامج التسهيلات في السداد، بالإضافة إلى زيادة الاعتماد على أدوات التمويل العقاري، باعتبارها أداة فعالة لرفع القدرة الشرائية للعملاء والتخفيف من أثر الزيادات السعرية على المدى القريب.
وفيما يتعلق بالمناطق العمرانية الجديدة، أشار سمير إلى أن العاصمة الجديدة ومدينة 6 أكتوبر ما زالتا تمثلان فرصًا استثمارية قوية، مؤكداً أن معدلات التطوير السريعة والبنية التحتية الحديثة دعمت استمرارية النمو في هاتين المدينتين على المديين المتوسط والبعيد.
وأضاف سمير أنه لا يتجنب الاستثمار في أي منطقة بعينها، لأن كل منطقة تحمل فرصًا خاصة بها، مشددًا على أن تقييمه لأي منطقة يعتمد على طبيعة الطلب فيها، وحجم المخاطرة، والبنية التحتية المتاحة، وهي عناصر أساسية لتحديد جدوى المشروع واستدامة العوائد.
وحول متابعة السوق، أوضح سمير أنه لا يعتمد على التطبيقات أو المنصات الرقمية التقليدية فحسب، بل أكد أن استخدام التكنولوجيا أصبح عنصرًا حاسمًا في اتخاذ القرار الاستثماري، مشيرًا إلى أن شركته تعتمد بشكل متزايد على تقنيات الذكاء الاصطناعي لتحليل البيانات والتوقعات المالية والفنية، ما يساعد في تحديد اتجاهات السوق وتقييم الفرص الاستثمارية بدقة أعلى.
ولفت سمير إلى وجود تغير ملحوظ في سلوك المشترين خلال السنوات الأخيرة، حيث اتجهت شريحة كبيرة منهم إلى امتلاك بيت ثانٍ في مناطق مثل الساحل الشمالي والبحر الأحمر، مدفوعة برغبة في الاستثمار الترفيهي وتحقيق عوائد مستقبلية مستقرة.
وأكد أن العقار السكني لا يزال يتصدر قائمة الطلب في السوق المحلي، يليه العقار الصناعي الذي شهد نموًا في ظل التوسع في إنشاء المناطق اللوجستية والأنشطة الإنتاجية، ما يعزز من تنويع الفرص الاستثمارية وتوزيع المخاطر.
العقار ملاذ آمن وسط التقلبات الاقتصادية
أكد فهد أبو العزم، نائب رئيس مجلس إدارة شركة الدولية للاستشارات الهندسية، أن السوق العقارية المصرية تمر بمرحلة نمو ملحوظ، مدفوعة بزيادة الطلب على العقارات التجارية والإدارية خلال الفترة الأخيرة، في ظل بحث المستثمرين عن أدوات استثمارية قادرة على تحقيق عوائد مستقرة ومجزية في الوقت نفسه، مقارنة بالبدائل الاستثمارية الأخرى الأكثر تأثرًا بالتقلبات الاقتصادية.
وأوضح أبو العزم أن العقارات التجارية والإدارية أصبحت تمثل فرصة استثمارية واسعة، نظرًا لما تتمتع به من معدلات إشغال مرتفعة وعقود طويلة الأجل تضمن تدفقات نقدية مستقرة، وهو ما عزز من جاذبيتها لدى الشركات والمستثمرين، خاصة في ظل التوسع في إنشاء المجمعات الإدارية ومناطق الأعمال الجديدة.
وأضاف أن الارتفاع المتواصل في أسعار الأراضي ومواد البناء يفرض على شركات التطوير العقاري تبني استراتيجيات أكثر مرونة للحفاظ على حجم الطلب، مشيرًا إلى أن إطالة فترات السداد وتقديم أنظمة تقسيط ميسّرة للعملاء تعد من أبرز الأدوات التي تساعد على امتصاص أثر الزيادات السعرية دون تحميل المشترين أعباء مفاجئة.
وأشار أبو العزم إلى أهمية تنويع المحافظ الاستثمارية للشركات العقارية، عبر توزيع محفظة الأراضي على أكثر من منطقة جغرافية، بما يتيح تحقيق توازن أفضل في التكاليف ويقلل من مخاطر الاعتماد على سوق واحدة قد تشهد تقلبات حادة.
وأكد أن السنوات الأخيرة شهدت تحولًا واضحًا في سلوك المستهلكين والمستثمرين، إذ تزايد الإقبال على شراء العقارات باعتبارها ملاذًا آمنًا ووعاءً فعالًا لحفظ القيمة، في ظل الضغوط التضخمية وتراجع القوة الشرائية للعملات، ما عزز مكانة العقار كأحد أهم أدوات الادخار والاستثمار طويل الأجل للمواطنين.
