يشهد نشاطا الإداري والتجاري بالسوق العقاري، حالة من التعافي التدريجي، بعد سنوات من التحديات المتعلقة بارتفاع التكلفة، وعدم استقرار سعر الصرف، وضعف قدرة المستأجرين والمستثمرين على تحمل الأعباء المالية الضخمة .
وأكدت تصريحات خبراء ومطوري السوق أن معدلات الطلب بدأت تعود لمستوياتها الطبيعية، مدفوعة بتزايد حركة العلامات التجارية وعودة تشغيل المحال بكامل طاقتها، إلى جانب توسع المدن الجديدة الذي رفع الاحتياج للمساحات الإدارية والتجارية.
ورغم استقرار الأسعار خلال الشهور الماضية، إلا أن السوق يستعد لدورة ارتفاع جديدة في 2026 ، ولكن بنسب أقل من السنوات السابقة، وسط توقعات بخفض أسعار الفائدة وزيادة السيولة، وهو ما يعزز فرص النمو في القطاعين الإداري والتجاري .
سامي: الزيادات السعرية ستعود للنطاق الطبيعي عند 4 %
قال أيمن سامي، مدير مكتب «جي إل إل مصر» للاستشارات العقارية، إن القطاع التجاري بدأ يشهد تعافيًا واضحًا خلال الفترة القليلة الماضية، بعد سنوات من التحديات التي واجهت السوق، سواء من حيث قدرة المستأجرين على تحمل الإيجارات أو قدرة المشترين على الاستثمار .. الأمر الذي أثر على تشغيل المحلات بكامل طاقتها، مؤكدًا أن معدلات إشغال المحلات بدأت تعود تدريجيًا إلى مستوياتها الطبيعية أو قريبة منها، وهو ما اسهم في رفع الطلب على الوحدات التجارية من جديد.
وأشار إلى أن أداء العقار الإداري ظل أكثر استقرارًا، خاصة في فئة الـ ” Grade A “، والتي تعد الوجهة الأساسية لكبار المستثمرين، موضحًا أن العائد على هذا النوع من الأصول مرتبط بالدولار، وبالتالي لم تتأثر بشكل كبير بالتقلبات الاقتصادية الأخيرة، مضيفًا أن هناك طلبًا متزايدًا من الشركات العالمية التي تختار مصر كمركز إقليمي لأعمال الـ ” Back Office “، ما يدعم الطلب على المساحات الإدارية عالية الجودة.
وأوضح سامي، أن أغلب المطورين يتجهون حاليًا للبيع وليس الإيجار، رغم وجود طلب مرتفع على الإيجار، بسبب الفارق الكبير بين أسعار البيع والإيجار، ما يجعل البيع الخيار الأكثر جدوى للمطورين.
وكشف أن الزيادات السعرية خلال 2025 كانت محدودة، إذ سجلت الوحدات التجارية زيادة بنحو 7% فقط، بينما بلغت الزيادة في الإداري 4%، وهي نسب طبيعية مقارنة بالعام الماضي الذي شهد زيادات ضخمة وصلت إلى 100% في الربع الأول.
أكد سامي أن تحديد أسعار دقيقة أصبح أمرًا صعبًا بسبب تعدد مستويات التسعير داخل المشروع الواحد، إذ تختلف الأسعار وفقًا لطريقة السداد وفترة التقسيط، بالإضافة إلى اختلاف المناطق داخل نفس المدينة.
ولفت إلى أن القاهرة الجديدة ومنطاق شرق القاهرة ما زالت الأكثر جذبًا للمكاتب والمناطق التجارية، بالاضافة إلي منطقة غرب القاهرة، مشيرًا إلى أن بعض المناطق هناك سجلت زيادات تراوحت بين 18 و20% مؤخرًا، خاصة المناطق القريبة من المتحف الكبير.
وفيما يخص التوقعات لعام 2026، رجح سامي، أن تكون الزيادات السعرية أقل بكثير من السنوات الماضية، لتعود إلى النطاق الطبيعي بين 4 و5% ، وهي مرهونة بالسياسة النقدية وحركة أسعار الفائدة ، مشيرا إلى توقعات قوية بخفض جديد للفائدة، وهو ما سيؤدي إلى انتعاش حركة السوق وزيادة السيولة.
وأوضح أن أبرز التحديات التي واجهت المطورين في القطاع الإداري والتجاري خلال السنوات الماضية تمثلت في نقص التمويل وارتفاع تكاليف التنفيذ، بجانب ضرورة تقديم تصميمات مميزة قادرة على المنافسة في سوق يشهد ازدحامًا كبيرًا .
أضاف أن تكلفة البناء بدأت تستقر، ما يسهم في تخفيف جزء من الضغوط .. لكن التحدي الأكبر في المرحلة المقبلة سيظل ممثلاً في شدة المنافسة وقدرة العملاء الشرائية التي ما زالت متأثرة بموجات التضخم السابقة.
وتابع:” السوق بدأ يظهر مؤشرات إيجابية، وخفض الفائدة المتوقع خلال الفترة المقبلة قد يفتح الباب أمام موجة نشاط أكبر، مع زيادة السيولة وعودة الحركة الاستثمارية بوتيرة أقوى”.
جادو: تحديد سعر دقيق للعقار الإداري أو التجاري “شبه مستحيل”
وقال المهندس عبدالمجيد جادو، إن القطاعين الإداري والتجاري يتمتعان بطبيعة خاصة ومختلفة عن باقي الأنشطة العقارية، مشيرًا إلى أن قيمة الأرض باتت تقارب في بعض الأحيان قيمة الوحدات التجارية نفسها بسبب ما يحققه هذا النوع من الأصول من عوائد استثمارية مرتفعة، خاصة في المواقع الحيوية، ومشيرًا إلي أن الأمر ذاته ينطبق على الوحدات الإدارية، التي تظل من أكثر الأصول قدرة على تحقيق عائد مستقر وقوي.
وأوضح جادو، أن مصر تمثل المركز المحوري للاستثمار في المنطقة، إذ يتجه إليها معظم المستثمرين في الشرق الأوسط عند اتخاذ قرار إطلاق نشاط تجاري جديد، نظرًا لتنوع الأنشطة الاقتصادية وجاذبية السوق لرجال الأعمال الباحثين عن فرص استثمارية طويلة المدى.
وأضاف أن تحديد سعر دقيق للعقار الإداري أو التجاري أمر شبه مستحيل، نتيجة وجود فروق واسعة في الأسعار داخل نفس المنطقة، وهو ما يرتبط بعوامل متعددة أبرزها فترات السداد الممتدة، وموقع الوحدة، وحجم الحركة في المنطقة، والعناصر الداعمة داخل المشروع نفسه.
عيد: القاهرة الجديدة تتصدر المناطق الأكثر طلبًا.. تليها الشيخ زايد
وأكد الدكتور طارق عيد الرئيس التنفيذي للمجموعة العربية الكويتية، أن السوق العقاري شهد خلال السنوات الخمس الماضية توجهًا كبيرًا نحو شراء العقار كأداة لحفظ القيمة في ظل التضخم المرتفع وتراجع قيمة الجنيه، وهو ما شكل المحرك الرئيسي لجزء كبير من المبيعات خلال تلك الفترة، إلى جانب الاستخدامات الاستثمارية طويلة المدى.
أضاف أنه مع استقرار سعر الدولار وتراجع معدلات التضخم نسبيًا، تغير نمط الطلب، إذ أصبح السوق يعتمد بشكل أساسي على فئتين من العملاء، فئة تبحث عن السكن وهي نسبة قليلة وفئة أخرى تسعى للاستثمار طويل المدى، والذي يحقق عوائد تصل إلى نحو 20% مع الحفاظ على قيمة الأصل نفسه.
وأشار عيد إلى أن أسعار العام الحالي لم تشهد زيادات كبيرة مقارنة بموجة الارتفاعات التي حدثت في الأعوام الماضية، نتيجة خروج شريحة كبيرة من المستثمرين الذين كانوا يشترون بغرض حماية المدخرات والحفاظ علي قيمة العملة في ظل التضخم ، ورغم ذلك لا يزال الطلب قويًا على العقار الإداري والتجاري، مع زيادات سعرية محدودة تتراوح بين 5 و7% فقط.
وأوضح أن الزيادة الكبيرة التي ظهرت في مناطق محددة خلال الأشهر الستة الأخيرة كانت مرتبطة بمد فترات السداد وليست برفع السعر الأساسي للوحدة.
وأكد أنه لا يمكن تحديد أسعار عامة للسوق، فكل مطور يعتمد آلية تسعير مختلفة، حتى داخل المنطقة الواحدة، وهو ما ينتج عنه تفاوتات كبيرة في الأسعار ، وقد تصل الفروق لدى المطور الواحد في نفس الموقع إلى 50–60% حسب طرق السداد والموقع الداخلي للمشروع.
أما من حيث الجذب الاستثماري، فأوضح أن القاهرة الجديدة تأتي في الصدارة كأكثر المناطق طلبًا للوحدات التجارية والإدارية، تليها مدينة الشيخ زايد.
وتوقع عيد أن تشهد أسعار 2026 زيادات طفيفة بين 5 و7% فقط، حال استمرار المعطيات الحالية دون تغيرات جوهرية.
وفيما يتعلق بالتحديات، أكد أن أكبر تحدي يواجه المطورين في المشروعات الإدارية والتجارية هو الاعتماد الكبير على مواد وتشطيبات وأنظمة تشغيل مستوردة، بخلاف القطاع السكني. فالواجهات وأنظمة الإلكتروميكانيك تعتمد بدرجة كبيرة على منتجات تأتي من الخارج ، في وقت يعاني فيه السوق من نقص واضح في البدائل المحلية.
أشار عيد، إلى أن نحو 90% من العلامات التجارية الكبرى تفضل الإيجار بدلًا من التملك، وفق سياساتها المالية التي تركز على التوسع في عدد الفروع دون تجميد رأسمال كبير في الأصول.
