المدن الصناعية التقليدية تحافظ على جاذبيتها رغم التحديات

يتجه قطاع العقار الصناعي في مصر، إلى مرحلة جديدة من النمو، مدفوعًا بتحولات عالمية في خريطة الإنتاج وإعادة توزيع الاستثمارات الصناعية جغرافيًا، في ظل سعي الشركات الدولية لتنويع قواعدها الإنتاجية وتقليل المخاطر.

وتفتح هذه المتغيرات نافذة أمام السوق المصري لاقتناص حصة أكبر من التدفقات الاستثمارية، مستندًا إلى ما يمتلكه من بنية تحتية مؤهلة وتكلفة تنافسية وعمالة متاحة.

قال باسم شعيرة، المدير العام لشركة بولاريس باركس للتطوير الصناعي، إن قطاع العقار الصناعي في مصر مرشح لتحقيق استفادة ملموسة خلال الفترة المقبلة، في ظل اتجاه عالمي لإعادة توزيع الاستثمارات الصناعية وإعادة تمركزها جغرافيًا، وهو ما يفتح المجال أمام مصر لاقتناص حصة أكبر من تلك التدفقات.

أضاف لـ«البورصة» أن هذه التحولات قد تنعكس في صورة انتعاش نسبي للقطاع الصناعي خلال العام الحالي، مدفوعًا بزيادة اهتمام المستثمرين بالأسواق التي تمتلك بنية تحتية صناعية مؤهلة وفرص نمو تصديري.

وأشار شعيرة إلى أن الطلب الاستثماري لن يقتصر على قطاع بعينه، بل يمتد ليشمل عددًا من الصناعات الحيوية، من بينها الصناعات الهندسية والدوائية والغذائية، متوقعًا أن تشهد هذه القطاعات جذبًا متزايدًا خلال الفترة المقبلة.

وفيما يتعلق بالخريطة الجغرافية للاستثمار الصناعي، أوضح أن المناطق الصناعية القائمة التي تتمتع بجاهزية لوجستية وتوافر العمالة ستظل الأكثر جذبًا للمستثمرين، لافتًا إلى استمرار تصدر مدن مثل السادس من أكتوبر والعاشر من رمضان والسادات لقائمة المناطق الأعلى طلبًا، مقارنة بالمناطق الجديدة.

وأكد شعيرة، أن المعارض الخارجية تمثل أحد الأدوات الرئيسية في الترويج للاستثمار الصناعي، من خلال إتاحة التواصل المباشر مع الشركات العالمية والتسويق للفرص المتاحة في السوق المصري.

وفيما يخص تفضيلات المستثمرين، أوضح أن كبار المستثمرين يميلون إلى الحصول على أراضي صناعية وتطويرها ذاتيًا وفقًا لاحتياجاتهم، بينما يفضل صغار المستثمرين الوحدات الصناعية الجاهزة، خاصة في المساحات الصغيرة والمتوسطة.

ودعا شعيرة إلى ضرورة استمرار التوسع في تطوير القطاع الصناعي، مؤكدًا أن السوق المصري يمتلك مقومات قوية سواء على مستوى الطلب المحلي أو التصدير، ما يستدعي جاهزية جميع أطراف المنظومة، بما في ذلك المطورين الصناعيين والمصنعين وقطاع الخدمات اللوجستية، لاستيعاب النمو المتوقع في الطلب خلال الفترة المقبلة.

بهاء الدين: المطورون يواجهون مشاكل الترفيق وتعدد جهات الولاية 

وقال المعتز بهاء الدين، الرئيس التنفيذى لشركة «سى بى سى»، للتطوير الصناعي، إن الصناعات الغذائية والكيماوية والجلود والأخشاب والصناعات الهندسية تُعد من أكثر القطاعات طلبًا على المساحات الصناعية في السوق المصري خلال الفترة الحالية.

وأشار إلى أن المدن الجديدة تستحوذ على النصيب الأكبر من الطلب على الاستثمار الصناعي، وعلى رأسها 6 أكتوبر والعاشر من رمضان والسادات وبرج العرب ودمياط الجديدة، إلى جانب العاصمة الإدارية، لما تتمتع به من بنية تحتية وفرص للتوسع.

وأوضح بهاء الدين، أن أبرز التحديات التي تواجه المطور الصناعي حاليًا تتمثل في نقص الأراضي المرفقة بمساحات كبيرة تناسب حجم استثمارات المطورين، فضلًا عن مشكلات المرافق، خاصة الكهرباء، إلى جانب تعدد جهات الولاية وتضارب الاختصاصات بين الجهات المختلفة، وهو ما يعطل إجراءات التراخيص والتنفيذ.

وأضاف أن توطين الصناعة لا يعتمد فقط على توافر الأراضي، بل يرتبط بسياسات عامة متكاملة تشمل توفير الطاقة، والتمويل، والعمالة المدربة، والبنية التحتية، مؤكدًا أن ملف الصناعة لا يمكن التعامل معه كقطاع عقاري فقط، بل كمنظومة اقتصادية متكاملة.

وفيما يتعلق بالتوترات الإقليمية، أشار بهاء الدين، إلى أنها قد تؤثر سلبًا على القطاع الصناعي على المدى القصير، من خلال رفع تكلفة الطاقة واضطراب سلاسل الإمداد، خاصة أن جزءًا كبيرًا من المواد الخام يتم استيراده، وهو ما يزيد من تكلفة الإنتاج.

وأكد أن جذب الاستثمارات الصناعية يتطلب وجود استراتيجية واضحة من الدولة لتوطين صناعات محددة، من خلال تحديد أولويات، وتقديم حوافز وتسهيلات موجهة، على غرار ما تم في قطاع صناعة السيارات، وهو ما يسهم في تقليل الواردات وزيادة الصادرات وتوفير العملة الأجنبية.

ولفت إلى أن الفترة ما قبل التوترات الجيوسياسية الأخيرة في المنطقة، كانت تشهد اهتمامًا متزايدًا من بعض الشركات الأجنبية، خاصة الأوروبية، بالاستثمار الصناعي في مصر، لا سيما في الصناعات التي تواجه قيودًا في أوروبا مثل الكيماويات ومواد البناء، للاستفادة من فرص التصنيع والتصدير .

وشدد على أن نجاح القطاع الصناعي لا يتوقف على توافر الأراضي فقط، إذ تمثل تكلفة الأرض نسبة محدودة من إجمالي الاستثمار، بينما تبقى عوامل مثل الطاقة، وتوافر المواد الخام، وكفاءة البنية التحتية، وسهولة الإجراءات، هي العناصر الحاسمة في جذب المستثمرين.

وأكد أن تطوير القطاع الصناعي يتطلب تبني خريطة صناعية واضحة تستهدف تعميق التصنيع المحلي في صناعات محددة تمتلك فيها مصر ميزة نسبية، بما يسهم في تحقيق قيمة مضافة وتقليل الاستيراد وزيادة القدرة التصديرية.

عصام: اتجاه متزايد نحو شراء المصانع الجاهزة لتقليل الوقت والإجراءات 

وقالت عبير عصام، عضو غرفة التطوير الصناعي باتحاد الصناعات، إن مستقبل العقار الصناعي في مصر يمثل أحد المحاور الرئيسية لدعم خطط توطين الصناعة وتعزيز الصادرات وزيادة الحصيلة الدولارية، مؤكدة أهمية التركيز على تطوير هذا القطاع حتى عام 2030 بما يشمل مختلف مستويات النشاط الصناعي، بدءًا من الصناعات الصغيرة والمتوسطة والحرفية وصولًا إلى الصناعات الكبرى.

وأضافت لـ«البورصة» أن الأولوية في المرحلة الحالية يجب أن تُمنح للصناعات الصغيرة، باعتبارها الأكثر قدرة على تحقيق قيمة مضافة سريعة ودعم سلاسل الإنتاج، خاصة مع تزايد الحاجة إلى الصناعات المغذية والمكملة للصناعات الكبرى، مثل مكونات الإنتاج البسيطة التي تمثل جزءًا أساسيًا من العملية الصناعية.

وأوضحت أن هناك جهودًا حكومية ملموسة في إنشاء مجمعات صناعية صغيرة بمساحات تتراوح بين 100 و300 متر، إلا أن التحدي الرئيسي يكمن في ضعف آليات التسويق، ما يفتح المجال أمام السماسرة للاستحواذ على هذه الوحدات وإعادة بيعها بأسعار مرتفعة للمصنعين الفعليين.

وفيما يتعلق بالتحديات التي تواجه المطورين الصناعيين، أشارت عصام إلى أن تعدد جهات ولاية الأراضي يمثل أحد أبرز المعوقات، سواء كانت تابعة لهيئة التنمية الصناعية أو هيئة المجتمعات العمرانية أو جهات أخرى، إلى جانب تحديات توافر الأراضي المرفقة، واختيار المواقع المناسبة، وتكلفة الأراضي.

وأكدت أن مصر تمتلك مقومات قوية لجذب الاستثمارات الصناعية الأجنبية، تشمل توافر الأراضي، وتحسن البنية التحتية والطرق، وتنافسية أسعار الطاقة، فضلًا عن توافر العمالة وانخفاض تكلفتها مقارنة بالعديد من الدول، إلى جانب الاستقرار السياسي، ما يعزز من جاذبية السوق للمستثمرين.

ولفتت عصام، إلى أن المعارض الخارجية تلعب دورًا مهمًا في جذب الاستثمارات، سواء من المستثمرين المصريين أو العرب أو الأوروبيين، مشيرة إلى وجود اهتمام متزايد من مستثمرين دوليين، من بينهم مستثمرون أمريكيون، بضخ استثمارات في قطاعات مثل الصناعات الغذائية والخدمات المرتبطة بها.

وفيما يخص تفضيلات المستثمرين، أوضحت أن هناك اتجاهًا متزايدًا نحو شراء المصانع الجاهزة، لتقليل الوقت والإجراءات المرتبطة بالتراخيص والتجهيزات الفنية، رغم ارتفاع تكلفتها مقارنة بالأراضي الصناعية، نتيجة ما يقدمه المطور الصناعي من خدمات متكاملة تشمل التراخيص والمرافق والبنية التحتية.

وأوصت بضرورة إتاحة الفرصة أمام الجمعيات والمؤسسات الأهلية للمشاركة في تطوير المجمعات الصناعية الصغيرة، من خلال تخصيص أراضي لها وفق ضوابط محددة، بما يمكنها من إنشاء ورش ومجمعات تخدم الصناعات الصغيرة والمتوسطة، دون اشتراط عملها كمطور صناعي ربحي، مع إمكانية إدراج الكيانات ذات الخبرة والملاءة المالية ضمن منظومة طرح الأراضي الصناعية خلال الفترة المقبلة.