يدخل السوق العقاري، مرحلة جديدة من إعادة الهيكلة، في ظل ضغوط اقتصادية متصاعدة تشمل ارتفاع تكلفة مواد البناء وتقلبات أسعار الصرف، إلى جانب قيود مرتبطة باستهلاك الطاقة.
وتفرض هذة المرحلة ، على الشركات إعادة النظر في خطط التنفيذ والتسعير، وتفتح الباب أمام موجة متوقعة من الاستحواذات والشراكات، وسط توقعات بارتفاع الأسعار وتأخيرات محدودة في تسليم بعض المشروعات.
فكري: بعض الشركات لجأت إلى إيقاف البيع مؤقتًا لحين وضوح الرؤية
قال علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا للتطوير العقاري، إن تأثر المتغيرات الاقتصادية الأخيرة على مواعيد تسليم المشروعات لا يمكن حسمه بشكل قاطع حتى الآن، لافتًا إلى أن السوق العقاري اعتاد التعامل مع أزمات متتالية خلال السنوات الأخيرة، بدءا من جائحة كورونا وصولًا إلى التوترات العالمية الحالية، وهو ما أكسب الشركات قدرا من المرونة في إدارة المشروعات والتعامل مع الأزمات.
أضاف أنه من المتوقع أن يشهد السوق خلال الفترة المقبلة بعض عمليات الاستحواذ من قبل الشركات الكبرى التي تمتلك سيولة، على حساب الشركات الأصغر أو التي تواجه صعوبات مالية، في ظل الضغوط التمويلية الحالية.
أكد فكري، أن الشركات تتجه في الوقت الحالي إلى إعادة تسعير الوحدات غير المباعة، سواء في المشروعات الجديدة أو القائمة، بما يتماشى مع الزيادة في التكلفة، مشيرًا إلى أن بعض الشركات لجأت إلى إيقاف البيع مؤقتًا لحين وضوح الرؤية بشأن اتجاهات السوق.
وفيما يتعلق بقرارات ترشيد استهلاك الطاقة، أشار فكري إلى أن بعض إجراءات الترشيد، مثل تقليل أيام أو ساعات العمل، قد تؤثر سلبًا على معدلات التنفيذ، في وقت يحتاج فيه الاقتصاد إلى زيادة معدلات التشغيل والنمو.
واقترح أن يمثل التوسع في تطبيق مفهوم المباني الخضراء، أحد الحلول الفعالة لتقليل استهلاك الكهرباء، رغم ما يترتب عليه من زيادة في تكلفة التنفيذ، وهو ما يتطلب تقديم حوافز واضحة من الدولة لتشجيع المطورين على تبني هذا الاتجاه.
وأوضح أن التوسع في استخدام الطاقة الشمسية وربطها بالشبكة القومية للكهرباء يمثل فرصة مهمة، لكنه يحتاج إلى مزيد من التيسيرات التنظيمية، بما يسمح بتحقيق استفادة متبادلة بين الدولة والمستثمرين.
راشد: السوق يمر بإعادة هيكلة.. وتأخيرات التسليم قد تصل إلى 9 أشهر
وقال محمد راشد، خبير التطوير العقاري وعضو المجلس التنفيذي للمجلس المصري للبناء الأخضر والمدن المستدامة، إن السوق يشهد حاليًا مرحلة تحول هيكلي عميق، مدفوعا بارتفاع غير مسبوق في تكاليف التنفيذ إلى جانب قيود الطاقة، مؤكدًا أن ما يحدث لا يعد أزمة تقليدية بقدر ما هو إعادة ضبط إجبارية ستعيد تشكيل خريطة القطاع خلال الفترة المقبلة.
أضاف أن تأخيرات التسليم التي قد تظهر في بعض المشروعات، والتي قد تتراوح بين ثلاثة إلى تسعة أشهر، لا تعكس ضعفا في الأداء، بل تمثل تحولا في فلسفة الإدارة داخل الشركات، إذ لم يعد القرار مرتبطًا فقط بالجداول الزمنية، بل أصبح يعتمد بشكل أساسي على إدارة التدفقات النقدية وتوقيتات التنفيذ بما يقلل من الخسائر المحتملة.
أكد راشد، أن هيكل التكلفة في المشروعات العقارية أصبح أكثر تعقيدًا، إذ تمثل مواد البناء الأساسية، وعلى رأسها الحديد والأسمنت، نحو 60% من إجمالي التكلفة، في وقت تضغط فيه زيادات أسعار الطاقة على باقي عناصر التنفيذ، وهو ما يدفع في اتجاه ارتفاع أسعار العقارات بنسبة تتراوح بين 20% و25% خلال عام 2026.
وأشار إلى أن السوق يتجه نحو ما يمكن وصفه بـالتباطؤ المنظم، إذ يستمر الطلب الحقيقي ولكن بوتيرة أكثر حذرًا، خاصة في الشريحة المتوسطة.
وتوقع راشد زيادة ملحوظة في عمليات الاندماج والاستحواذ خلال الفترة المقبلة، نتيجة ارتفاع تكلفة التمويل وضغوط السيولة، مؤكدًا أن السوق يتجه تدريجيًا نحو كيانات أكبر وأكثر قدرة على إدارة المخاطر.
ويتطلب التعامل مع هذه المرحلة، إعادة هيكلة الجداول الزمنية وربطها بالتدفقات النقدية الفعلية، إلى جانب تبني نماذج تسعير مرنة، والتوسع في الشراكات، واستخدام أدوات تمويل مبتكرة لتحسين السيولة، مع ضرورة التوجه التدريجي نحو الطاقة البديلة.
وشدد راشد، على أهمية دور الدولة في دعم استقرار السوق من خلال توفير تمويل منخفض التكلفة، ومنح مرونة زمنية في تنفيذ المشروعات، وتحفيز الصناعة المحلية لمواد البناء، وتقديم حلول مرحلية لدعم الطاقة في المشروعات الحيوية.
أضاف أن السوق العقاري المصري لا يمر بحالة تراجع، بل بمرحلة إعادة هيكلة ستؤدي إلى رفع كفاءته على المدى المتوسط، مشيرًا إلى أن المرحلة المقبلة لن تكون للأسرع نموًا، بل للأكثر قدرة على الإدارة والانضباط المالي، وهو ما سيحدد شكل القطاع خلال السنوات المقبلة.
خليل: الشراكات الاستراتيجية مخرج للشركات الصغيرة والمتوسطة من ضغوط التكلفة
وقال عبدالرحمن خليل، مستشار التطوير والاستثمار وإدارة الأعمال، إن الحرب القائمة والتحديات الاقتصادية الحالية تفرض ضغوط متزامنة على شركات التطوير، سواء من حيث ارتفاع التكلفة أو ضبابية الرؤية، وهو ما ينعكس بشكل غير مباشر على جداول تسليم المشروعات.
أضاف أن السوق يشهد في الوقت نفسه بعض العوامل الإيجابية، أبرزها تغير سلوك المستثمرين، إذ أصبح عامل الأمان يحتل أولوية متقدمة على حساب العائد، في ظل حالة عدم الاستقرار التي تشهدها بعض أسواق المنطقة، وهو ما انعكس في زيادة اهتمام المستثمرين الأجانب بالسوق المصري.
وأشار خليل، إلى أن ارتفاع أسعار الصرف وزيادة تكلفة مواد البناء يمثلان التحدي الأكبر أمام شركات التطوير، في ظل تسارع وتيرة التغيرات في التكلفة، ما ينعكس بشكل مباشر على تكلفة التنفيذ.
وشدد على أهمية تسريع وتيرة التنفيذ خلال الفترة الحالية، مؤكدًا أن إطالة مدة تنفيذ المشروعات يزيد من الضغوط على الشركات، في ظل التغيرات المستمرة في التكلفة، داعيًا إلى توجيه السيولة المتاحة نحو أعمال الإنشاءات بدل من الإنفاق على التسويق.
وأوضح أن تأثير قرارات ترشيد استهلاك الطاقة على قطاع الإنشاءات يظل محدود نسبيًا، نظرًا لاعتماد أغلب الأعمال على فترات النهار، مشيرًا إلى أن المحرك الرئيسي لمعدلات التنفيذ يظل مرتبطًا بتوافر السيولة ومواد البناء.
وتوقع خليل توسع في الشراكات الاستراتيجية خلال الفترة المقبلة، خاصة في الشركات الصغيرة والمتوسطة، سواء مع مطورين أكبر أو من خلال جذب استثمارات وصناديق أجنبية، بما يساعدها على مواجهة التحديات التمويلية.
وأكد أن السوق العقاري المصري يتمتع بمرونة نسبية في مواجهة الأزمات، إلا أن المرحلة الحالية تتطلب قدرًا أعلى من الكفاءة في إدارة الوقت والتكلفة، خاصة في ظل تداخل عدة عوامل مؤثرة على عملية التنفيذ والتسليم.
