رغم الضغوط المتزايدة الناتجة عن تداعيات الحرب على إيران، من ارتفاع سعر الدولار، وزيادة أسعار المحروقات، واستمرار تصاعد التوترات الجيوسياسية في المنطقة، لا يزال القطاع العقاري المصري يحافظ على جاذبيته كأحد أبرز الملاذات الآمنة للمستثمرين والأفراد الباحثين عن التحوط ضد التضخم وتآكل قيمة العملة.
ويرى محللون وخبراء أسواق المال، أن هذه المتغيرات تفرض ضغوطًا مباشرة على تكلفة تنفيذ المشروعات العقارية، عبر ارتفاع أسعار مواد البناء والنقل والطاقة وسلاسل الإمداد، ما يدفع المطورين إلى إعادة تسعير الوحدات بشكل متسارع للحفاظ على هوامش الربحية.
وخلال مسح أجرته “البورصة”، على القطاع العقاري في البورصة المصرية ، تبين أن شركة سوديك سجلت أعلى معدل نمو في الإيرادات بنحو 120% لتصل إلى 19.1 مليار جنيه نهاية العام الماضي، فيما تلتها “طلعت مصطفى” بنمو 46% لتسجل 62.5 مليار جنيه خلال 2025، مقابل 42.7 مليارًا خلال العام السابق.
بينما تعد “إعمار مصر” و “أوراسكوم للتنمية” الأقل نموًا في معدلات النمو خلال العام السابق لتسجل كل منهما على الترتيب 4% و14%، كما سجلت الأولى، تراجعًا قوياً في الأرباح بلغ 64% لتصل إلى 5.5 مليار جنيه فقط.
في المقابل ، سجلت زهراء المعادي أداءً أفضل خلال العام الماضي من حيث هوامش الربحية ، إذ بلغ هامش ربحيتها حوالي 88% خلال 2025، تلتها “مدينة مصر” بهامش ربحي 31% ثم “طلعت مصطفى” بهامش 29%.
ويواصل الطلب على العقارات حضوره القوي، مدفوعًا باتجاه شريحة واسعة من المستثمرين نحو الأصول الحقيقية لحفظ القيمة، إلى جانب توقعات بزيادة اهتمام المستثمرين العرب بالسوق المصرية، خاصة مع المشروعات الكبرى في الساحل الشمالي ورأس الحكمة.
وبينما حققت الشركات العقارية أداءً قويًا خلال عام 2025، مسجلة مبيعات وأرباحًا تاريخية لدى عدد من كبار المطورين، يظل التساؤل الأبرز مطروحًا حول قدرة القطاع على الحفاظ على نفس مستويات النمو خلال 2026، في ظل استمرار الضغوط الاقتصادية وعدم اليقين المرتبط بأسعار الصرف والطاقة والسياسات النقدية.
إمام: قدرة الشركات على التحوط ضد تقلبات أسعار مواد البناء تظل محدودة
قال عبدالحميد إمام، رئيس قسم البحوث بشركة بايونيرز لتداول الأوراق المالية، إن قطاع العقارات يتأثر بشكل مباشر بارتفاع سعر الدولار، نتيجة زيادة التكاليف التشغيلية، خاصة مع ارتفاع أسعار مواد البناء والمحروقات، وهو ما ينعكس على إجمالي تكلفة المشروعات.
وأوضح أن الشركات العقارية غالبًا ما تلجأ إلى تمرير هذه الزيادات إلى أسعار الوحدات النهائية، وهو ما يمثل الجانب السلبي من تأثير ارتفاع سعر العملة. لكن هناك جانبًا إيجابيًا يتمثل في زيادة الإقبال على شراء العقارات كأداة للتحوط، في ظل ارتفاع معدلات التضخم، إذ يتجه الأفراد إلى الاستثمار في الوحدات العقارية للحفاظ على قيمة مدخراتهم.
وأشار إمام، إلى أن التجارب السابقة، خاصة خلال فترات خفض قيمة العملة، أظهرت ارتفاعًا ملحوظًا في معدلات الحجز والمبيعات، مدعومًا بإقبال الأفراد على شراء الوحدات، ما أسهم في تحقيق الشركات العقارية إيرادات قوية، وساعدها على امتصاص الزيادات في التكاليف.
أضاف أن المطورين العقاريين يجدون مرونة نسبية في تمرير ارتفاع التكاليف إلى العملاء، في ظل استمرار الطلب، ما يحقق نوعًا من التوازن بين زيادة التكاليف وارتفاع الأسعار.
وأكد إمام، أن قدرة الشركات على التحوط ضد تقلبات أسعار مواد البناء تظل محدودة، نظرًا لطبيعة بعض الخامات التي لا يمكن تخزينها لفترات طويلة، ما يقلل من فعالية التحوط المسبق، مشيرا إلى أن شركات مواد البناء قد تستفيد جزئيًا من هذه الأوضاع عبر التصدير.
يأتي ذلك في وقت يواجه فيه القطاع العقاري معادلة معقدة بين الحفاظ على معدلات الطلب من جهة، واستيعاب الزيادات المتلاحقة في تكاليف التنفيذ من جهة أخرى، خاصة مع استمرار الضغوط التضخمية وارتفاع تكلفة التمويل والطاقة.
ويرى متعاملون أن قدرة المطورين على تمرير هذه الزيادات إلى العملاء أصبحت أحد العوامل الحاسمة في الحفاظ على مستويات الربحية خلال الفترة الحالية.
كما أن حالة عدم اليقين المرتبطة بتحركات سعر الصرف والسياسة النقدية تدفع الشركات إلى تبني سياسات تسعير أكثر تحفظًا، مع الاعتماد على التسعير الاستباقي تحسبًا لأي زيادات جديدة في التكلفة، وهو ما ينعكس على حركة السوق وقرارات الشراء لدى العملاء، بين من يسارع بالشراء للتحوط، ومن يؤجل القرار انتظارًا لمزيد من الوضوح.
شفيع: الطلب لن يختفي وإنما سيتراجع مع خروج بعض الشرائح من السوق
وقال مصطفى شفيع، خبير الاقتصاد وأسواق المال، إن السوق العقارية في مصر تعيد تكرار سيناريو حدث خلال عامي 2023 و2024، حين أدى انخفاض قيمة الجنيه أمام الدولار إلى اتجاه المطورين العقاريين نحو التسعير الاستباقي بناءً على توقعات ارتفاع التكاليف المستقبلية.
وأوضح أن ما يحدث حاليًا يمثل النموذج نفسه، ولكن بحدة أقل نسبيًا، إذ لايزال سعر الصرف يتعرض لضغوط نتيجة عوامل خارجية مرتبطة بالأوضاع الإقليمية، وهو ما يؤدي إلى تخارج بعض الاستثمارات الأجنبية وزيادة الطلب على الدولار، وبالتالي التأثير على قيمة العملة المحلية.
وأشار إلى أن هذه التطورات تنعكس بشكل مباشر على تكلفة المواد الخام وكافة عناصر الإنتاج، في ظل حالة من عدم اليقين بشأن توجهات البنك المركزي خلال الفترة المقبلة، سواء فيما يتعلق بأسعار الفائدة أو السياسات النقدية بشكل عام.
وأضاف أن المطورين العقاريين لم يعودوا يلتزمون بنسب الزيادة التقليدية التي كانت تتراوح بين 10% و15%، بل أصبحوا يلجؤون إلى زيادات أكبر مدفوعة بارتفاع التكاليف، مؤكدًا أن هذه الزيادات تأتي نتيجة ضغوط اقتصادية خارجة عن إرادتهم.
وفيما يتعلق بزيادة أسعار المحروقات، أوضح شفيع أنها تمثل عاملًا إضافيًا لارتفاع التكاليف، نظرًا لتأثيرها على النقل والأجور وسلاسل الإمداد، وهو ما يؤدي في النهاية إلى ترحيل هذه الزيادات إلى المستهلك النهائي.
ولفت إلى وجود عاملين متضادين في السوق؛ الأول يتمثل في استمرار إقبال شريحة من المصريين على شراء العقارات باعتبارها مخزنًا للقيمة في ظل تآكل القوة الشرائية للعملة، إلى جانب بدائل مثل الذهب، بينما يتمثل العامل الثاني في ارتفاع الأسعار بشكل يفوق قدرة بعض الفئات، ما يؤدي إلى تباطؤ وتيرة الطلب.
وأكد أن الطلب على العقارات لن يختفي، لكنه سيتراجع من حيث الوتيرة، مع خروج بعض الشرائح من السوق نتيجة ارتفاع الأسعار.
كما أن فكرة قيام الشركات بتقليل هوامش أرباحها للحفاظ على الطلب تظل احتمالًا قائمًا، لكنها غير شائعة عمليًا، إذ يغلب على السوق اتجاه المطورين إلى زيادة الأسعار بدلًا من امتصاص التكاليف.
قال شفيع، إن المؤشرات الحالية لا تُظهر توجهًا من المطورين لتثبيت الأسعار أو خفضها، بل على العكس، يشهد السوق زيادات متتالية في أسعار الوحدات، حيث تتحول الأسعار من مستوى إلى آخر بشكل تصاعدي.
وفيما يتعلق بأداء الشركات العقارية خلال عام 2026، أوضح أنه من المبكر إصدار حكم نهائي، خاصة في ظل استمرار حالة عدم اليقين المرتبطة بالأوضاع الإقليمية وأسعار الطاقة، إلى جانب احتمالات تشديد السياسة النقدية عالميًا ومحليًا.
وأكد أن الاتجاه العام يشير إلى استمرار ارتفاع أسعار العقارات نتيجة ترحيل التكاليف، وهو ما سينعكس بدوره على مستويات الطلب، مع صعوبة التنبؤ بأداء السوق بشكل دقيق خلال الفترة المتبقية من العام.
وفي المقابل، تختلف وتيرة الطلب داخل السوق العقارية بحسب الشرائح المستهدفة وطبيعة المشروعات، إذ لا تتأثر جميع الفئات بنفس الدرجة بارتفاع الأسعار. فبينما تستمر شريحة من المستثمرين في ضخ السيولة داخل القطاع باعتباره مخزنًا للقيمة، تتراجع القدرة الشرائية لدى بعض العملاء النهائيين مع اتساع الفجوة بين الأسعار والدخول، ما يفرض تحديات إضافية على المطورين في الحفاظ على معدلات البيع.
ويرى مراقبون أن الشركات العقارية أصبحت أكثر اعتمادًا على خطط سداد مرنة وفترات تقسيط أطول للحفاظ على الزخم البيعي، بالتوازي مع التركيز على المشروعات الكبرى والمناطق ذات الجاذبية الاستثمارية المرتفعة، مثل الساحل الشمالي ورأس الحكمة، والتي ما تزال تستقطب اهتمام المستثمرين المحليين والأجانب رغم التقلبات الاقتصادية الحالية.
جمال: ارتفاع أسعار العقارات يجذب الأفراد رغبة في التحوط من التضخم
وقال أحمد جمال، رئيس قسم كبار العملاء بشركة برايم لتداول الأوراق المالية، إن ارتفاع سعر الدولار يؤدي إلى زيادة تكلفة التطوير العقاري، في ظل صعود أسعار مواد البناء، إلى جانب الضغوط التضخمية الحالية في السوق المصرية.
وأوضح أن حالة عدم اليقين بشأن تحركات سعر الصرف وأسعار الفائدة تدفع الأفراد إلى التحوط من تقلبات العملة، من خلال توجيه استثماراتهم نحو الأصول الحقيقية، وعلى رأسها العقارات.
أشار جمال، إلى أن ارتفاع التضخم وتراجع قيمة الجنيه يعززان هذا التوجه، إذ يسعى المستثمرون إلى الحفاظ على قيمة مدخراتهم، ما يخلق طلبًا مستمرًا على شراء الوحدات.
وأضاف أن التوترات الجيوسياسية الحالية قد تدعم زيادة الطلب، مع توقعات بإقبال من المستثمرين العرب على السوق المصرية، سواء لامتلاك وحدات سكنية أو لأغراض استثمارية، خاصة مع ترقب تحسن النشاط السياحي عقب هدوء الأوضاع.
كما أن الطلب يتركز بشكل أكبر على الشركات العقارية الكبرى ذات العلامات التجارية القوية، مثل “طلعت مصطفى” و”بالم هيلز” و”إعمار”، والتي شهدت زيادة ملحوظة في حجم الطلب خلال الفترة الأخيرة.
وأكد أن هذا الإقبال انعكس على أداء الأسهم العقارية في البورصة، خاصة مع المشروعات الجديدة في مناطق مثل الساحل الشمالي ورأس الحكمة، والتي دعمت شهية المستثمرين.
أوضح جمال، أن ارتفاع أسعار العقارات لم يؤدِ إلى تراجع الطلب، بل ساهم في زيادته، نتيجة توجه الأفراد للتحوط من التضخم وتقلبات سعر الصرف.
وأشار إلى أن فترة تراجع التضخم سابقًا شهدت هدوءًا نسبيًا في السوق، مدعومًا بتوقعات خفض أسعار الفائدة واستقرار العملة، قبل أن تعود الضغوط مرة أخرى مع ارتفاع الدولار والتوترات الحالية.
وأكد أن شركات القطاع حققت أداءً قويًا خلال 2025، مع تسجيل بعض المطورين أرباحًا تاريخية مدعومة بزيادة المبيعات، متوقعًا استمرار هذا الأداء خلال 2026، مع إمكانية تحقيق مستويات أعلى من الإيرادات والأرباح.
