تراجع القدرة الشرائية و شح السيولة أبرز العقبات أمام المطورين
قال خالد ناصر ، رئيس مجلس الادارة و المدير الاقليمي لشركة ريماكس في مصر و الامارات إن سوق العقارات فى مصر يواجه بعض التحديات لكن لا يعانى من فقاعة عقارية .
وشارك ناصر في معرض بيزنكس 2018 في ندوة عن سوق العقارات في مصر تمت خلالها مناقشة ظاهرة “الفقاعة العقارية “.
واوضح خلال الندوة أن الفقاعة العقارية هي زيادة أسعار العقارات بصورة مضطردة بناءً على ارتفاع الطلب والمضاربات ، وتحدث نتيجة لعدة عوامل شراء غير حقيقية ، من ضمنها التسهيلات الائتمانية التي توفرها البنوك والتي تشجع العديد ممن لا يملكون قوة شرائية حقيقية على شراء العقارات ، ومن ثم زيادة الطلب في السوق العقارية . ما يتسبب فى المضاربات الكاذبة فى تضخم الإستثمارات في أصول بقيم أكثر من قيمتها الحقيقية .
وقال إن هذه العوامل تؤدي إلى ارتفاع الأسعار بصورة مبالغ فيها ولا تعكس الصورة الحقيقية للسوق العقارية بسبب زيادة الطلب غير الحقيقى . وعندما يتراجع الطلب يؤدي ذلك إلى هبوط حاد في الأسعار وانهيار السوق العقارية ، وهو ما يسمى بالفقاعة العقارية .
واضاف خالد ان الوضع مختلف تماما في مصر . فنقطة التحول حدثت عند تحرير سعر الصرف في نوفمبر 2016 ، فارتفعت عائدات البنوك الى 20% لامتصاص السيولة من السوق ومواجهة التضخم ومحاربة السوق السوداء للعملة .
وأدى تحرير سعر الصرف كذلك إلى ارتفاع أسعار مواد البناء ، بالاضافة الى ارتفاع اسعار الطاقة حوالي 200%، وارتفاع الجمارك على الصادرات من بعض مواد البناء ، وتطبيق ضريبة القيمة المضافة مما ادى الى ارتفاع اسعار العقارات بنسبة 60% في 2017 ثم 40% في 2018 واثر بالتالي على القدرة الشرائية للمواطن . بينما ساهم تحرير سعر الصرف للجنيه من ناحية أخرى في جذب استثمارات للمصريين الذين يعيشون في الخارج، واصبحت القوة الشرائية للدولار اعلى من نسبة الزيادة في اسعار العقارات ، مما خلق فرصة شرائية جيدة بالنسبة لهذه الفئة .
وأكد ناصر أن ما تمر به سوق العقارات في مصر بالتالي ليس فقاعة عقارية لانه نتيجة لارتفاع اسعار البناء والضرائب المستحدثة ، وهذه كلها عوامل من غير المتوقع ان تتغير في المستقبل القريب .
وأضاف أن السوق في مصر تعاني من بعض التحديات حالياً تكمن في تراجع القدرة الشرائية وشح السيولة ، و رغم أن المطورين العقاريين يقدمون التسهيلات في سداد الأقساط ، فما زالت آليات السداد مرهقة للغالبية ، و تأثرت السيولة بسبب ارتفاع الفوائد البنكية ، وارتفاع أسعار العقارات مما يهدد بعائد استثماري غير مضمون عند إعادة البيع ، والخوف من تذبذب سعر العملة ، والضرائب العقارية ، وعدم وجود صناديق استثمارية عقارية كبرى .
