اقتباسات:
ثلثا صافي الثروة العالمية مخزنة في العقارات السكنية والمؤسسية والحكومية وكذلك الأراضي، على الرغم من كل الحديث عن الرقمنة، يبدو أن الطوب والأسمنت هما الطوب والأسمنت الجديد.
انخفاض أسعار الفائدة لعب دورًا حاسمًا في رفع أسعار الأصول من جميع الأنواع، خاصة أسعار العقارات، كما ساعد العرض المقيد للأراضي، وقضايا تقسيم المناطق، وأسواق الإسكان المفرطة في التنظيم، في رفع القيم.
هل تعادل أسعار العقارات اليوم أسعار الخبز؟
إنه سؤال طرحه مؤخرًا زعيم نقابي في ألمانيا، إذ كان هناك ضغط للاستيلاء على وحدات الإيجار المملوكة للشركات ووضعها للملكية عامة. وتريد العديد من المدن الهولندية منع المستثمرين من شراء منازل رخيصة وتأجيرها.
وتعرض الحزب الحاكم في كوريا الجنوبية لهزيمة في انتخابات البلدية لفشله في وقف زيادة بنسبة 90 % في متوسط سعر الشقق في سيول، وجعل الرئيس الصيني شي جين بينج الإسكان الميسور جزءا كبيرا من مبادرة الرخاء المشترك، قائلا إن الإسكان “للعيش فيه، وليس المضاربة”.
نعلم أن أسعار المساكن مبالغ فيها في كثير من الأماكن، لكن دراسة جديدة من معهد ماكينزي العالمي ، والتي تحسب الميزانيات العمومية لعشر دول تمثل 60% من الدخل العالمي (أستراليا و كندا والصين و فرنسا وألمانيا و اليابان و المكسيك والسويد والمملكة المتحدة والولايات المتحدة)، تظهر بعض الأرقام المذهلة حول مقدار الأموال المتواجدة في العقارات، ولماذا.
تناولت الدراسة، التي تحمل عنوان “الصعود المتزايد للميزانية العمومية العالمية”، الأصول الحقيقية والأصول والخصوم المالية التي تمتلكها الأسر والحكومات والبنوك والشركات غير المالية، ووجدت أن ثلثي صافي الثروة مخزنة في العقارات السكنية والمؤسسية والحكومية وكذلك الأراضي.
ورغم كل الحديث عن الرقمنة، يبدو أن الطوب والأسمنت القديم هما الجديد.
كيف حدث هذا؟ وما التداعيات؟
وجدت دراسة McKinsey علاقة عكسية قوية بين صافي الثروة بالنسبة إلى الناتج المحلي الإجمالي والمتوسطات المتجددة كل 5 سنوات لمعدلات الفائدة الإسمية طويلة الأجل، ويعتقد المؤلفون أن انخفاض أسعار الفائدة لعب دورًا حاسمًا في رفع أسعار الأصول من جميع الأنواع، وخصوصا أسعار العقارات. كما ساعد العرض المقيد للأراضي، وقضايا تقسيم المناطق، وأسواق الإسكان المفرطة في التنظيم، في رفع القيم، والنتيجة هي أن أسعار المساكن تضاعفت ثلاث مرات في المتوسط في الدول العشر.
التداعيات مقلقة، وبداية، أصبحت قيم الأصول الآن أعلى بنسبة 50% تقريبا من متوسطها على المدى الطويل نسبة للدخل، وتحركت القيمة الصافية والناتج المحلي الإجمالي تقليديًا بشكل متزامن مع بعضهما البعض على المستوى العالمي، مع بعض الانحرافات الخاصة بكل بلد، أما الآن، الثروة والنمو منفصلان تماما، وهذا بالطبع وراء كثير من الاستياء الشعبي من السياسة اليوم. وأصبح الإسكان الميسور على وجه الخصوص صرخة حاشدة لجيل الألفية الذي لا يستطيع شراء منازل وتكوين أسر في وقت مبكر كما فعل الجيل السابق.
ينبع كثير من الانفصال بين الثروة والنمو من الكثير من الأموال في العقارات، ولكن هناك جانب آخر للمشكلة وهو أنه لا يوجد ما يكفي من المال الذي ينتقل إلى أماكن أكثر إنتاجية من الناحية الاقتصادية، في حين شكلت أسعار الأصول المرتفعة حوالي ثلاثة أرباع النمو في صافي الثروة من 150 تريليون دولار عام 2000 إلى 500 تريليون دولار عام 2020، شكلت المدخرات والاستثمار 28% فقط من الزيادة في الميزانيات العمومية.
بالنظر إلى أن الاستثمارات مثل البنية التحتية والمعدات الصناعية والآلات والأصول غير الملموسة هي في الواقع ما يدفع الإنتاجية والابتكار، فهذه أخبار سيئة للغاية.
وباستثناء الصين واليابان، شكلت الأصول غير العقارية حصة أقل من إجمالي الأصول العقارية في الدول العشر اليوم عما كانت عليه قبل 20 عاما، علاوة على ذلك، ورغم حقيقة أن التجارة الرقمية وتدفقات المعلومات قد نمت بشكل كبير خلال ذلك الوقت، فإن الأصول غير الملموسة لا تمثل سوى 4% من صافي الثروة.
قد يعود ذلك، كما لاحظ المؤلفون، أنه “بالنسبة لأصحاب الشركات في الغالب، يُفترض أن قيمة الأصول غير الملموسة تنخفض بسرعة بسبب التقادم والمنافسة، حتى لو كانت قيمتها بالنسبة للمجتمع لها مدة صلاحية أطول بكثير”، والأمر عبارة عن لعبة أرقام إذ تشير الدراسة إلى أنه من خلال إزالة أي انخفاض في قيمة الاستهلاك من قياس قيمة الأصول غير الملموسة على مدار العشرين عامًا الماضية، يمكنك مضاعفة قيمتها أربع مرات (وهو ما قد يبرر في الواقع أسعار أسهم بعض أسهم التكنولوجيا التي تتسم بالفقاعات).
ومع ذلك، رغم كل الحديث عن بلوكتشين والعملات المشفرة والبيانات الضخمة، فمن المدهش إلى حد ما أن معظم ثروات القرن الحادي والعشرين لا تزال تعيش في أقدم فئة من الأصول على الإطلاق: الطوب والأسمنت.
ما الدروس التي يجب أن نتعلمها من هذا؟
أولا، يبدو من الواضح بشكل متزايد أن أسعار الفائدة المنخفضة لم تفعل الكثير لدفع الاستثمار من قبل الشركات.
ثانيا، والأكثر تشجيعا، تقدم برامج الإنفاق الحكومي الكبيرة في حقبة ما بعد كوفيد، فرصة جديدة لمحاولة دفع الأموال إلى قطاعات أكثر إنتاجية، ما قد يؤدي في النهاية إلى إعادة الثروة والنمو إلى النمو المتزامن.
ثالثًا، الإسكان الميسور هو القضية الاقتصادية الأكثر إلحاحًا في الوقت الحالي، وقد يؤدي التنقل المدفوع بالتكنولوجيا وزيادة مرونة العمل في حقبة ما بعد الجائحة إلى تخفيف بعض الضغط، وسنحتاج على الأرجح إلى إعادة التفكير في تقسيم المناطق الحضرية وتشجيع المزيد من الكثافة، كما فعلت كاليفورنيا بالفعل، وسيتعين علينا أيضا إيجاد طرق لفرض ضرائب على الممتلكات بناءً على مزيج من زيادة رأس المال وأيضا الدخل، حتى لا نعاقب المتقاعدين، وفقط من خلال إصلاح السكن يمكننا إعادة توازن دفتر الأستاذ العالمي الخاص بنا.
المصدر: صحيفة “فاينانشال تايمز”.
