شهد السوق العقاري خلال السنوات الماضية، قفزة كبيرة في أسعار الوحدات صاحبها ضعف القدرة الشرائية وصعوبة كبيرة في التملك الفعلي للعقار.
وتسببت هذة الأزمات في حدوث تغيرات كبيرة في توجهات المستثمرين خاصة ذوي الملاءة المالية المتوسطة الراغبين في تحقيق عوائد مالية، إذ يعد الاستثمار الجزئي بالعقار خيارًا أمثل لهذه الشريحة من العملاء.
وترصد “البورصة” في هذا التقرير ملامح الاستثمار الجزئي في 2026، ودور الرقابة في تنظيم مثل هذا النوع من الاستثمار.
قال أيمن سامي، مدير مكتب «جي إل إل مصر» للاستشارات العقارية، إن الاستثمار الجزئي في العقار، وعلى رأسه صناديق الاستثمار العقاري، أصبح من الأدوات السائدة داخل السوق المصري خلال الفترة الأخيرة، واستطاع جذب شريحة واسعة من العملاء، ما دفع الهيئة العامة للرقابة المالية إلى وضع ضوابط واضحة لتنظيمه، والحد من أي مشكلات محتملة، مع توفير أكبر قدر من التسهيلات والمرونة للمستثمرين.
أضاف أن الاستثمار الجزئي يمثل فرصة جيدة للاستثمار، خاصة في ظل تراجع القدرة الشرائية لشريحة كبيرة من المواطنين، وصعوبة التملك المباشر للعقار، مشيرًا إلى أنه في الوقت نفسه لا يمكن اعتباره بديلًا كاملًا عن التملك الفعلي للعقار كما يردد البعض.
وأوضح سامي، أن هذا النوع من الاستثمار معمول به منذ سنوات طويلة في الدول الغربية والأسواق ذات الاقتصادات المتطورة، نتيجة لما يوفره من مرونة عالية في الدخول والخروج من الاستثمار، إلى جانب سهولة إجراءات البيع والشراء مقارنة بالتملك التقليدي.
وأشار إلى أن من أبرز مزايا الاستثمار الجزئي، أنه يخفف عن المستثمر ضغوط البيع ومشكلاته، إذ تتم إدارة عمليات البيع والشراء من خلال الجهة أو الشركة القائمة على الاستثمار، وهو ما يوفر للمستثمر عائدًا مناسبًا دون تحمله أعباء إدارية أو تشغيلية، ويجنبه الكثير من التحديات المرتبطة بتسييل الأصول العقارية.
ولفت إلى أن التملك الفعلي للعقار يتمتع بمزايا مختلفة، في مقدمتها تحكم المالك الكامل في قراراته، سواء فيما يتعلق بالبيع أو التأجير، دون الرجوع إلى أي جهة وسيطة، حيث يظل القرار النهائي بيد المالك وحده وفقًا لتوقيتاته واحتياجاته الاستثمارية.
أبوالسعد: الصناديق توفر مبدأ تكافؤ الفرص وتدير أموال الجميع بكفاءة
وقال أحمد أبوالسعد، الرئيس التنفيذي لشركة “أزيموت مصر”، إن الاستثمار الجزئي في العقار يمثل “الترند” الأبرز المتوقع خلال السنوات المقبلة، مشيرًا إلى أنه أصبح احتياجًا أساسيًا لمختلف فئات المجتمع على اختلاف أعمارهم ومستوياتهم المادية.
واضاف أن هذا النمط من الاستثمار يتيح دخول شريحة أكبر من المواطنين إلى السوق دون اشتراط امتلاك قدرة مالية ضخمة، إذ يمكن للمستثمر بمبالغ محدودة تبدأ من 1000 جنيه أن يشارك في محافظ استثمارية تدار باحتراف، وهو ما يسهم في جذب استثمارات أكثر تنوعًا من قطاعات وشرائح اجتماعية مختلفة.
وأوضح أن الإطار التشريعي المنظم للاستثمار الجزئي يتمثل في صناديق الاستثمار التي تدير الأصول المتعددة مثل الذهب والعقار والأسهم، مشيرًا إلى أن هذه الصناديق توفر مبدأ تكافؤ الفرص بين جميع المستثمرين، فصاحب الألف جنيه يعامل مثل صاحب المليون جنيه، وتدار أموال الجميع بكفاءة واحترافية عالية بما يحقق فائدة اقتصادية شاملة.
وأشار أبوالسعد، إلى أن إدارة الاستثمارات عبر الصناديق تعد أكثر أمانا وفعالية من التملك المباشر للعقار، مؤكدا أن الاستثمار الجزئي يتفوق على الشراء بغرض التملك الفعلي، خاصة في ظل ارتفاع الأسعار وتراجع القدرة الشرائية، إذ يمنح المستثمر سيولة ومرونة أكبر مع تحقيق عوائد منتظمة.
صقر: أغلب عمليات الشراء غرضها الرئيسي الاستثمار وليس السكن
وقال أحمد صقر، رئيس مجلس إدارة شركة SDC لإدارة الاصول العقارية والاستثمار، إن عام 2026 علي أعتاب طفرة حقيقة كبيرة في الاستثمار الجزئي بالعقار موضحا دوره المحوري في جذب شرائح جديدة بالمجتمع تتطلع للاستثمار الجزئي دون التملك الفعلي للعقار، رغبة في جني عوائد حقيقة دون الدخول في مخاطر كبيرة كتملك عقار كامل إلى جانب دخول المستثمرين الذين اعتدوا شراء عقارات كاملة أيضا.
أضاف أن الاستثمار الجزئي بالعقار يعد من أفضل الاستثمارات التي ستحدث طفرة كبيرة لوجود مميزات عديدة علي رأسها قلة الضرائب المدفوعة الي جانب مرونة في الدخول والخروج، إضافة إلى توافر ميزة شراء أسهم في عقار أو متر واحد في عقار، مايساعد في تقليل المخاطر التي قد تحدث مستقبلا مقارنة بالمخاطر الواقعة علي عقار كامل.
وأشار إلى الدور الكبير الذي تقوده هيئة الرقابة المالية في ضبط السوق من خلال إصدار تشريعات وضوابط ورخص تنظيمًا للعمل والحد من الأزمات التي قد تحدث مستقبلًا بالسوق للعمل تحت هيئة تنظيمة تتطلع للنمو والاستقرار، مشيرًا إلي أنه لايمكن إصدار صندوق عقاري دون الخضوع للرقابة المالية ودون استيفاء الشروط وأخذ رخص تمكن الشخص أو الجهة من مزاولة هذا النشاط الاستثماري.
وأوضح صقر أن أغلب عمليات الشراء في السوق العقاري غرضها الرئيسي الاستثمار وجني العوائد منها وليس السكن، موضحًا أنه مع وجود شركة تدير العقار بكفاءة عالية تمكن المستثمرين من تحقيق عوائد مرضية مصحوبة بتحسن القدرة الشرائية وإنخفاض نسب الفائدة ، ستحدث طفرة في تحسين وتيرة الاستثمار الجزئي بالسوق العقاري.
حامد: بديل عملي يتيح الاستفادة من عوائد العقار بلا رأسمال كبير
وقالت راندا حامد، العضو المنتدب لشركة “عكاظ” لإدارة وتكوين المحافظ المالية، إن الاستثمار الجزئي في العقارات أصبح بوابة استثمارية واعدة، خاصة في ظل الارتفاع الكبير في تكلفة تملك العقار الكامل، ما جعل الدخول المباشر إلى السوق العقاري أكثر صعوبة لشريحة واسعة من المستثمرين، مشيرة إلي أن العقار يظل أداة استثمارية وتحوطية جاذبة، لما يتمتع به من قدرة على الحفاظ على القيمة ومواجهة تقلبات الأسواق.
وأضافت أن هذا النموذج الاستثماري ليس جديدًا، بل مطبق في العديد من الأسواق المتقدمة، الأمر الذي يعزز فرص جذب مستثمرين جدد، وتوسيع قاعدة المشاركين في السوق، وفتح آفاق جديدة لتنويع الأدوات الاستثمارية خلال عام 2026.
وأوضحت حامد، أن الاستثمار الجزئي في العقار يعد نتاجًا لعاملين أساسيين هما تراجع القدرة الشرائية من جهة، ووجود حاجة فعلية في السوق إلى آليات استثمارية أكثر مرونة تتيح المشاركة في القطاع العقاري دون أعباء مالية مرتفعة.
وأشارت إلى استمرار هذا النوع من الاستثمار حتى مع تحسن الظروف الاقتصادية، نظرا لوجودة قاعدة مستثمرين خاصة به، كونه يتيح التعرض للقطاع العقاري بمساهمات محدودة، وهو ما يختلف تمامًا عن متطلبات التملك الكامل للعقار.
وأشادت بالدور الكبير الذي يلعبه التحول الرقمي والمنصات العقارية في انتشار هذا النوع من الاستثمار، من خلال تسهيل الوصول، وزيادة الشفافية، وتحسين تجربة المستثمر.
وقد بدأت الهيئة العامة للرقابة المالية في وضع أطر وتشريعات تنظم عمل التطبيقات والمنصات العقارية، بما يعزز الثقة ويجذب شرائح جديدة من المستثمرين.
وتوقعت حامد، أن يسهم الاستثمار الجزئي في دعم واستدامة قيمة الأصول العقارية، عبر توسيع قاعدة المستثمرين والحفاظ على دور العقار كأداة قادرة على تحقيق عوائد مستقرة وجاذبة على المدى المتوسط والطويل.
وكشفت أن أبرز المخاطر التي قد تعرقل نمو الاستثمار الجزئي في العقار وتعوق تقدمه تتمثل في ضعف الشفافية، وعدم وضوح الأطر التنظيمية والرقابية، وهو ما قد ينعكس سلبًا على حقوق المستثمرين في حال عدم الالتزام بالضوابط المنظمة.
وأكدت أن المقارنة بين أفضلية الاستثمار الجزئي بالعقار أم التملك الفعلي تعتمد على قدرة المستثمر وأهدافه. فحال عدم القدرة على التملك المباشر، يظل الاستثمار الجزئي بديلًا عمليًا وجيدًا يتيح التعرض للقطاع العقاري والاستفادة من عوائده دون الحاجة إلى رأسمال كبير.
