يشهد القطاع العقاري في مصر، تحديات متصاعدة مع تأخر تنفيذ المشروعات وتضارب عقود البيع وزيادة نسب التحميل وانتشار الإعلانات المضللة، ما يطرح تساؤلات حاسمة حول من يتحمل مسئولية حماية المشترين.
فبين البيع على «الماكيت» كأداة استثمارية، وغياب الرقابة على جداول التنفيذ والإعلانات، يبدو السوق عرضة للتعثر والمخاطر.
ويؤكد خبراء أن الحل لا يكمن فقط في القوانين الحالية، بل في وجود تنظيم رقابي فعال، وإطار موحد للعقود، وتطبيق من الشركات للمتفق عليه يضمن حقوق العملاء ويحفز المطورين الجادين، ويعيد الثقة إلى أحد أهم القطاعات الاقتصادية في مصر.
قال أسامة سعدالدين، المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، إن النصيحة الدائمة للعملاء هي التعامل مع شركات تمتلك سمعة جيدة وملاءة مالية قوية، ولديها سجل سابق من المشروعات المنفذة على أرض الواقع، بما يعكس جديتها وقدرتها على الوفاء بالتزاماتها.
وأوضح أن الضامن الحقيقي في هذه الحالة يكون المطور نفسه، حفاظًا على اسمه التجاري وسمعته في السوق، وخشية تراجع مبيعاته مستقبلًا حال الإخلال بالتنفيذ.
أضاف سعدالدين، أن العمل يجري حاليًا على تأسيس الاتحاد المصري للمطورين العقاريين، والمتوقع تفعيله بنهاية العام الحالي، مشيرًا إلى أن الاتحاد سيمثل ضمانة أكبر للعميل، من خلال إنشاء إدارة متخصصة لتلقي الشكاوى والتظلمات، برئاسة قاض من الدولة، بما يتيح سرعة النظر في النزاعات ووضعها مباشرة على مائدة التفاوض.
وأوضح أن صناعة التطوير العقاري تتطلب خبرة كبيرة وضمانات محددة، في مقدمتها الملاءة المالية، وتوافر مستشارين متخصصين، وهي عناصر أساسية تساعد الشركات الجادة على تجاوز الأزمات التي قد تواجهها.
وفيما يتعلق بتعثر المشروعات، أشار سعدالدين، إلى أنه لا توجد ضمانة مباشرة لاسترداد أموال المشترين، مؤكدًا أن الضمان الأساسي في هذه الحالة هو القانون، إذ يلجأ المشترون إلى القضاء.
وأوضح أن السوق العقاري حاليًا لا يشهد رقابة مباشرة على التزام المطورين بالجداول الزمنية للتنفيذ، مرجعًا ذلك إلى عدم إنشاء الاتحاد المصري للمطورين حتى الآن.
وتابع: “الرقابة والعقوبات ستكون من اختصاص الاتحاد بعد تأسيسه، بينما يقتصر الدور الحالي على طلب مجموعة من المستندات والأوراق من الشركات الراغبة في مزاولة النشاط”.
وفيما يخص البيع على «الماكيت»، لفت إلى أن القيادة السياسية وضعت ضوابط محددة، من بينها تنفيذ نسبة من المشروع أو توافر ملاءة مالية معينة لدى المطور، بما يضمن الجدية واستكمال التنفيذ.. لكن هذه الضوابط لم تطبق بشكل كامل حتى الآن.
البستاني: السوق يفتقد الرقابة على التزام المطورين بالجداول الزمنية للتنفيذ
وقال محمد البستاني، رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، إن المسئولية الأولى في حماية المشتري العقاري تقع على المشتري نفسه، يليه المسوق من باب المسئولية الأدبية وليست القانونية، ثم المطور، وأخيرًا الدولة من خلال تنظيم العلاقة بين المطور والمسوق والعميل، خاصة عبر إصدار قانون اتحاد المطورين العقاريين.
أضاف أن على العميل تقديم عامل الأمان على السعر عند اختيار الوحدة السكنية، من خلال التعامل مع شركات تمتلك ملاءة مالية قوية، وسابقة أعمال وتسليمات فعلية، وسمعة جيدة في السوق.
أوضح البستاني، أن ما يطلق عليه «النصب العقاري» غالبًا ما يكون تعثرًا في المشروعات أو نقص خبرة وعدم قدرة على الاستكمال، وليس نصبًا متعمدًا من البداية، مؤكدًا أهمية استعانة العميل بمحامي لمراجعة الأوراق والتراخيص وسابقة التسليمات قبل التعاقد، بدلًا من الاكتفاء بالسعر الأقل.
وتابع: “السوق يفتقر حاليًا إلى رقابة تلزم المطورين بالجداول الزمنية للتنفيذ، إذ يعمل كل مطور دون متابعة حقيقية”.
وفيما يتعلق بالبيع على «الماكيت»، أكد أنه ضرورة استثمارية للطرفين، في ظل اعتماد العميل على مقدمات بسيطة تتراوح بين 2% و10% وأنظمة سداد طويلة، مقابل اعتماد المطور على هذه التدفقات لاستكمال التنفيذ.
شدد البستاني، على أن شركات التسويق تتحمل مسئولية كبيرة بحكم خبرتها وقدرتها على التمييز بين الشركات الجادة والمتعثرة، مطالبًا بإصدار قانون ينظم مهنة التسويق العقاري ويحمي السوق وينظم العلاقة بين المطور والمسوق والعميل.
الشيخ: سمعة الشركة وحدها لا تمثل ضمانًا كافيًا للعميل عند الشراء
وقال علاء الشيخ ، رئيس مجلس إدارة شركة “أسيت تاب” للتسويق العقاري، إن سمعة الشركة وحدها لا تمثل ضمانًا كافيًا للمشتري العقاري، مؤكدًا أن الحماية الحقيقية تقوم على مجموعة عوامل مجتمعة، من بينها السمعة، والملف القانوني للمشروع، وجودة الماستر بلان، والموقع، إلى جانب الملاءة المالية للمطور.
وأوضح أن بعض الشركات رغم سمعتها الجيدة قد تعاني مشروعاتها الجديدة من تأخيرات أو ضعف في التخطيط.
أضاف الشيخ، أن المشروعات التي تقام بالشراكة مع الدولة أو هيئة المجتمعات العمرانية ، توفر قدرًا أكبر من الأمان للمشتري، إذ تلتزم الهيئة باستكمال المشروع حال تعثر المطور، في حين تفتقر المشروعات الخاصة إلى ضمانات واضحة من الدولة.
وأشار إلى أن تعثر المشروعات يدفع العملاء حاليًا إلى اللجوء للقضاء، وهو مسار يستغرق وقتًا طويلًا، ما يستدعي تفعيل القوانين المنظمة للعلاقة بين المطور والعميل، ووضع آليات أسرع تلزم المطور وتوفر ضمانات حقيقية للمشتري.
وأكد غياب الرقابة الفعلية على التزام المطورين بالجداول الزمنية للتنفيذ، رغم توصيات مجلس الوزراء منذ 2022 بعدم طرح المشروعات للبيع إلا بعد تنفيذ 30% من الإنشاءات، دون تطبيق فعلي على أرض الواقع.
وفيما يتعلق بالبيع على «الماكيت»، قال الشيخ ، إنه ضرورة استثمارية معمول بها عالميًا، لكنه يحتاج إلى ضمانات من الدولة، أبرزها تطبيق نظام «حساب الضمان» لضمان توجيه أموال العملاء إلى المشروعات، مشددًا على أن غياب تنظيم شركات التسويق والرقابة على الإعلانات العقارية يفتح الباب أمام التضليل.
كما شدد على أن شركات التسويق العقاري تتحمل مسئولية كبيرة في حماية العميل أو تضليله، موضحًا أن بعض المسوقين يوجهون العملاء إلى مشروعات بعينها بدافع العمولة فقط.
وقارن بين الوضع في مصر ودبي، حيث يخضع المسوقون في الأخيرة لنظام ترخيص وتدريب ورقابة صارمة، بينما يفتقر السوق المحلي لأي تنظيم حقيقي، ما يسمح لأي شخص بمزاولة النشاط دون ضوابط واضحة.
وأكد أن الإعلانات العقارية لا تخضع حاليًا لأي رقابة من جهة محددة، وهو ما يفتح الباب أمام المبالغة والتضليل.
قال الشيخ، إن الدولة تسحب الأرض من المطور غالبًا بسبب تعثره في سداد مستحقاتها، وليست نتيجة تأخير تسليم الوحدات للمشترين، مشيرًا إلى أن الأرض يعاد طرحها لمطور آخر مع إلزامه بتسوية أوضاعه مع الملاك السابقين، وهو ما تم تطبيقه بالفعل في عدد من المشروعات بالساحل الشمالي.
وأشار إلى أن السوق يشهد حاليًا إعداد قوانين منظمة، من بينها قانون اتحاد المطورين العقاريين، وتنظيم العلاقة بين المطور والمسوق والعميل، بما يسهم في ضبط السوق وتعزيز حماية المشتري.
العادلي: سحب الأراضي حال عدم تنفيذ المشروع “عملية قانونية” متاحة
وقال رياض العادلي، رئيس مجلس إدارة شركة نكست دور للتسويق العقاري، إن حماية المشتري لا تعتمد على سمعة الشركة فقط، بل على مجموعة من الضمانات القانونية والعقدية، إضافة إلى سجل الشركة وملاءتها المالية وخبرتها في تنفيذ المشروعات السابقة.
وأوضح أن القانون يكفل للعميل تعويضات عن أي تأخير في التنفيذ، كما تضمن العقود بنودًا واضحة لحماية حقوقه حال تعثر المشروع أو عدم اكتمال البناء، مؤكدا على أهمية مراجعة العميل للعقد بالكامل قبل التعاقد للتأكد من هذه الضمانات.
وأشار العادلي إلى أن سحب الأراضي حال عدم تنفيذ المشروع أو تسليمه عملية قانونية متاحة، لكنها تأخذ وقتًا، مؤكدًا على ضرورة تسريع إنشاء الاتحاد وتفعيل حسابات الضمان، لضمان استخدام أموال العملاء بعد التسليم، وهو ما يوفر آلية ردع حقيقية تضمن التزام المطورين بإنهاء المشاريع في الوقت المحدد.
وفيما يتعلق بالبيع على «الماكيت»، أوضح أنه ممارسة استثمارية عالمية، مشيرًا إلى أن الحل ليس منع البيع على الماكيت، بل تطبيق قوانين تحمي العميل أثناء عملية البيع.
وتابع: “شركات التسويق تتحمل جزءًا من المسئولية، إذ يتوجب عليها التحقق من جدية المطورين قبل التعاقد معهم”، معتبراً أن أي تسويق لمطور غير ملتزم يعد مشاركة في المخاطرة.
أكد العادلي أن جهاز حماية المستهلك هو الجهة المسئولة عن الرقابة على الإعلانات العقارية الوهمية، موضحًا أن فعاليته الحالية محدودة، لكن تطبيق حوكمة واضحة على القطاع العقاري سيجعل الجهاز أكثر قدرة على حماية العميل في المستقبل.
جرامون: يجب توحيد العقود ووضع إطار رقابي يضمن حقوق جميع الأطراف
وقال حسام جرامون، الشريك المؤسس لشركة «أدسيرو» للاستشارات القانونية، إن السوق العقاري في مصر يحتاج إلى الإسراع في إنشاء جهة تنظيمية متخصصة تتولى تنظيم القطاع بشكل متكامل، بما يشمل الترخيص والرقابة ومتابعة المشروعات خلال مراحل التنفيذ المختلفة.
أضاف أن وجود هيئة مختصة من شأنه تعزيز الانضباط داخل السوق، وحماية حقوق المشترين، ودعم المطورين الجادين، إلى جانب رفع مستوى الثقة لدى المستثمرين المحليين والأجانب.
وأشار جرامون، إلى أهمية وجود إطار رقابي واضح يسهم في الحد من حالات التعثر، من خلال فحص الملاءة المالية للشركات، والتحقق من سلامة تخصيص الأراضي، وربط تحصيل الأموال بمعدلات التنفيذ الفعلي للمشروعات.
ولفت إلى حكم حديث لمحكمة النقض، أكد اختصاص جهاز حماية المستهلك بحماية مشتري العقارات، بعدما كان ينظر إلي جهاز حماية المستهلك بإعتباره معنيًا فقط بالسلع الاستهلاكية، ما يمثل إطارًا قانونيًا يمكن البناء عليه، مؤكدًا أن تفعيل هذا الدور يتطلب إنشاء إدارة متخصصة للعقار داخل الجهاز، دون استبعاد إنشاء هيئة مستقلة لتنظيم القطاع.
وأوضح جرامون، أن استرداد أموال المشترين عند تعثر المشروعات يتوقف على التفرقة بين حالتين؛ الأولى تتعلق بشركات غير جادة تطرح مشروعات وهمية وتجمع أموال العملاء، وهو ما يعد نصبًا يعاقب عليه القانون، والثانية تخص مطورين بدأوا التنفيذ ثم تعرضوا للتعثر، وهي حالات ينظمها القانون من خلال إجراءات الإفلاس وآليات قانونية تتيح للمتضررين المطالبة بحقوقهم.
وأشار إلى أن الأزمة الحقيقية في السوق العقاري تتمثل في غياب جهة تنظيمية موحدة، ووجود فوضى في عقود البيع التي يضعها كل مطور بشروط مختلفة، مؤكدًا أن توحيد معايير العقود ووضع إطار رقابي واضح يضمن حقوق الأطراف كافة، ويسمح بتدخل سريع لتسوية المنازعات، وهو ما تأخرت مصر في تطبيقه رغم أهمية القطاع العقاري.
قال جرامون، إن الجهة التنظيمية يمكنها أيضًا وضع أنظمة واضحة تربط بين مراحل تنفيذ المشروعات والأسعار التي يحصلها المطور من العملاء، بما يضمن توجيه الأموال إلى التنفيذ الفعلي، ويحد من دخول شركات غير مؤهلة أو غير قادرة ماليًا إلى السوق.
أضاف أن القطاع العقاري في مصر يعد قطاعًا دفاعيًا يحمل جزءًا كبيرًا من عبء الاقتصاد الوطني، ما يستدعي الإسراع في إنشاء منظومة رقابية متكاملة تضمن حماية المشتري، ودعم المطور الجاد، واستقرار السوق.
سويدة: نسب التحميل بالمشروعات العقارية تتراوح بين 25 – 50%
وقال وليد سويدة، رئيس لجنة الاستشارات الهندسية بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن الفترة الحالية تشهد توجهًا من الجهات المعنية نحو فرض ضوابط واضحة علي السوق العقاري، تستهدف حماية حقوق العملاء والحد من المشكلات المتكررة التي يشهدها السوق.
أضاف أن ملف نسب التحميل لا يمكن تركه لاجتهاد كل مطور عقاري، موضحا أن نسب التحميل أصبحت تختلف بين مطور وآخر، إذ يضع البعض نسب تحميل تصل إلى 50% وآخرون 25%، وهو يجعل سعر المتر المعلن رقمًا غير حقيقي ومضللًا للعميل، ولا يعكس التكلفة الفعلية للوحدة السكنية.
وأوضح سويدة أن هذا التباين يخلق حالة من الخداع السعري داخل السوق، مشيرًا إلي أن الدولة تتجه حاليًا لتنظيم القطاع العقاري بشكل عام، بهدف الحد من الأزمات المتكررة، وضبط آليات التسعير، وتحقيق التوازن بين المطور والعميل.
كما أشار إلى ضرورة تحقيق ركن الشفافية والوضوح مع العملاء قبل البيع، معتبرا أن غياب المصارحة يؤدي إلى تضليل العميل وخلق فجوة في الثقة بينه وبين المطور العقاري.
أضاف أن الأهم هو المصداقية وعدم الإعلان عن سعر ثم تحميل العميل تكاليف إضافية بعد التعاقد، موضحا أن إلغاء نسب التحميل من الأساس سيكون خطوة إيجابية تسهم في ضبط السوق، وتساعد العملاء على اتخاذ قرارات شراء واعية داعمة للسوق.
أبوالعزم: وجود قانون منظم لنسب التحميل سيحقق العدالة
قال فهد أبوالعزم، نائب رئيس مجلس إدارة شركة الدولية للاستشارات الهندسية، إن نسب التحميل المطبقة على الوحدات العقارية تعد ممارسة طبيعية ومتعارف عليها عالميا، وليست قاصرة على السوق المصري، مشيرًا إلى أن المشكلة الحقيقية تكمن في المبالغة غير المنضبطة في هذه النسب من جانب بعض شركات التطوير العقاري.
أضاف أن المطور العقاري يشتري الأرض بكامل مساحتها بينما يسمح له بالبناء على نسبة محددة منها، وهو ما يفرض وجود نسب تحميل يتم توزيعها على الوحدات المباعة، إلا أن هذه النسب يجب أن تكون معقولة ومتوازنة بين مصلحة المطور والمشتري النهائي.
أوضح أبوالعزم، أن النسبة الطبيعية لنسب التحميل في الوحدات السكنية تتراوح بين 25% و 30%، بينما تتراوح في الوحدات التجارية والإدارية بين 35% و50%، معتبرًا أن النطاق الأكثر منطقية وعقلانية في القطاع الإداري والتجاري يدور حول 35% إلى 37%.
أشار إلى أن تحميل الوحدات بنسب مبالغ فيها، قد تصل إلى 50% في بعض المشروعات السكنية، يعد أمرا غير مبرر، مشيرا إلي أن زيادة النسبة تؤثر بشكل مباشر على قرارات الشراء. فالعميل عندما يكتشف أن الوحدة التي يشتريها بمساحة اسمية 100 متر لا تتجاوز مساحتها الفعلية 60 مترا، يتراجع غالبًا عن قرار الشراء، ما ينعكس سلبا على حركة المبيعات وسوق إعادة البيع.
أوضح أبوالعزم، أن نسب التحميل المعقولة لا تمثل خسارة للمشتري على المدى الطويل، إذ يتم إعادة بيع الوحدات وفق نفس الآليات المتعارف عليها في السوق، ما يجعل العملية بمثابة دورة مغلقة لا يخسر فيها الطرفان حال الالتزام بالنسب الطبيعية.
لفت إلى أهمية وجود تدخل تشريعي عاجل لتنظيم هذا الملف، مؤكدا أن الحل الأمثل يتمثل في حوكمة واضحة تضع ضوابط قانونية ملزمة لجميع المطورين، مع تحديد نسب تحميل متفاوتة وفق مساحات وأنواع الوحدات، سواء كانت سكنية أو تجارية أو إدارية، مشيرًا إلي أن وجود قانون منظم لنسب التحميل سيحقق العدالة والشفافية داخل السوق العقاري، ويحمي حقوق العملاء، ويخلق حالة من الانضباط بين المطورين.
عبدالمنعم: بعض المطورين يدونون في العقود مساحات مغلوطة للوحدات
قال إبراهيم عبدالمنعم رئيس مجلس إدارة شركة كونسالتنج للتسويق العقاري، إن ظاهرة نسب التحميل داخل السوق العقاري المصري اصبحت مبالغة جدا، مشيرا الي أن بعض الشركات وصلت بنسب التحميل إلى ما بين 30% و50%، وهو ما يمثل تضليلا صريحا للمشترين ويؤدي إلى بيع مساحات وهمية لا وجود لها على أرض الواقع.
أضاف أن النسب التحميل المتعارف عليها تاريخيا كانت تتراوح بين 5% و15% وبحد أقصى 17%، بينما تشهد الفترة الحالية قفزات غير مبررة في هذه النسب.
أوضح عبدالمنعم، أن بعض المطورين يدونون في العقود مساحات أكبر من المساحة الفعلية للوحدة، موضحا أن شقة قد تباع على أنها 250 مترًا، بينما لا تتجاوز المساحة القابلة للاستخدام فعليا 130 أو 140 مترًا، وحتى بعد إضافة التحميل لا تتعدى 170 مترًا، ما يجعل باقي المساحة رقما وهميا على الورق.
أشار إلى أن الأزمة لا تقتصر على الشركات الصغيرة، بل امتدت إلى كيانات كبيرة في السوق، لافتًا إلى أن التسجيل في الشهر العقاري لا يعترف إلا بالمساحات الواردة في الرخصة، والتي غالبًا ما تتضمن نسب تحميل لا تتجاوز 5%، وهو ما يخلق فجوة كبيرة بين الواقع والعقود المتداولة في السوق.
كشف عبدالمنعم، أن بعض المطورين يلجأون إلى تضخيم المساحات بهدف إظهار سعر المتر على أنه أقل من حقيقته، بينما يدفع العميل في النهاية قيمة مرتفعة مقابل مساحة محدودة، وهو ما ينعكس سلبا على إعادة البيع وسمعة الشركات في مشروعاتها المستقبلية.
أكد علي أهمية أن تراعي الجهات المنظمة للسوق العقاري مستقبلا ملف المساحات ونسب التحميل، إلى جانب مواعيد التسليم والتشطيبات وودائع الصيانة، بما يضمن حماية حقوق العملاء وتحقيق قدر أكبر من الشفافية داخل السوق.
المنشاوي: غياب الرقابة الواضحة يشوه آليات التسعير الحقيقية
وقال رضا المنشاوي، رئيس قطاع المبيعات بشركة ديارنا للتسويق العقاري، إن نسب التحميل الطبيعية للوحدات السكنية من المفترض أن تتراوح بين 20% و30%، مشيرا إلى أن ما يحدث خلال الفترة الحالية من زيادات مبالغ فيها في نسب التحميل دون أي قيد أو ضوابط يعد نوعا من التضليل للعملاء.
وأضاف أن غياب الرقابة الواضحة يؤدي إلى تشويه آليات التسعير الحقيقية للوحدات العقارية، ويؤثر سلبًا على ثقة العملاء في السوق، خاصة مع عدم وضوح المساحات الفعلية مقارنة بالمساحات المعلنة.
كما أشار إلي ضرورة تدخل الجهات المعنية لوضع ضوابط واضحة وحاكمة لنسب التحميل، بما يضمن حماية حقوق العملاء، وتحقيق مزيد من الشفافية والانضباط داخل السوق العقاري.
