يمر سوق العقارات المصرى بمرحلة إعادة هيكلة جذرية مدفوعة بملف التصالح فى مخالفات البناء، الذى تجاوز كونه أداة تشريعية لتقنين الأوضاع المخالفة أو وسيلة لتحصيل الرسوم، ليصبح أحد أكبر برامج دمج الأصول العقارية غير الرسمية داخل الاقتصاد الرسمي.
وتراهن الحكومة على هذا الملف لإعادة توظيف ملايين الوحدات السكنية والتجارية كأصول اقتصادية منتجة، عبر ربطها بمنظومة رقمية موحدة تمنح كل عقار رقمًا قوميًا، بما يفتح الباب أمام التوسع فى التمويل العقارى وتعزيز الشمول المالى ورفع القيمة السوقية للعقارات التى ظلت تُتداول بخصومات كبيرة نتيجة المخاطر القانونية المرتبطة بها.
وتواجه الدولة فى هذا الملف إرث عقود من البناء العشوائى الذى تسبب فى تجميد ملايين الوحدات السكنية والتجارية خارج قنوات التداول البنكى والتمويل العقارى والتراخيص التجارية، ما حرم الاقتصاد من ثروة رأسمالية ضخمة ظلت تُتداول تاريخياً بخصم سعرى يتراوح بين 35% و40%.
ومع مد العمل بالقانون رقم 187 لسنة 2023 حتى مايو 2028 لاستيعاب ما يزيد على 3 ملايين طلب تصالح، تتسارع الخطوات الحكومية لربط هذه الوحدات بقواعد بيانات رقمية موحدة تمنح كل عقار “رقماً قومياً”، بالاعتماد على الحصر الجوى والخرائط العمرانية الحديثة، بهدف إدخال هذه الأصول تحت مظلة الشمول المالى وتحويلها إلى أدوات ائتمانية قابلة للرهن والتمويل.
ورغم أن تقنين الأوضاع نجح بالفعل فى رفع القيم السوقية للعقارات المتصالح عليها بمعدلات تجاوزت 35% فى العديد من المناطق بعد زوال الخصم السعرى المرتبط بالمخاطر القانونية، فإن الاستفادة الاقتصادية الكاملة من هذا الملف لا تزال تواجه تحديات تتعلق بسرعة إنهاء الإجراءات واستكمال التسجيل العقارى وربط العقارات بالمنظومة الرقمية الجديدة.
ويرى خبراء ومطورون عقاريون ومسئولون أن نجاح المنظومة لن يقاس بعدد الطلبات المقبولة أو حصيلة الرسوم المحصلة، وإنما بقدرة الدولة على تحويل هذه الثروة العقارية الضخمة إلى أصول منتجة تدعم التمويل العقارى وتزيد من كفاءة السوق وتعزز مساهمة القطاع العقارى فى النمو الاقتصادي.
من تقنين المخالفات إلى دمج الثروة العقارية
قال سيف الدين فرج، خبير التخطيط العمراني، إن الدولة نجحت إلى حد كبير فى دمج العقارات المخالفة داخل الاقتصاد الرسمى من خلال منظومة التصالح، موضحاً أن الوحدات التى تم تقنين أوضاعها انتقلت من أصول غير رسمية محدودة الاستفادة الاقتصادية إلى أصول قانونية يمكن التعامل عليها بشكل طبيعى داخل السوق.
وأضاف أن التصالح أتاح لأصحاب الوحدات الاستفادة من التمويل العقارى وإدخال العقارات فى الأنشطة الاقتصادية المختلفة، فضلاً عن إمكانية استخراج التراخيص والمستندات اللازمة لممارسة الأنشطة التجارية بصورة قانونية، وهو ما رفع من القيمة الاقتصادية لهذه الأصول.
وأشار إلى أن العقارات المخالفة كانت تُتداول بأسعار أقل من نظيراتها الرسمية بسبب المخاطر القانونية المرتبطة بها، لافتاً إلى أن الفارق السعرى بين العقار الرسمى وغير الرسمى يصل فى بعض المناطق إلى نحو 35%.
وأوضح أن التصالح لم يسهم فى تقنين الأوضاع القانونية، بل ساعد أيضاً فى تحويل ثروة عقارية كبيرة كانت خارج المنظومة الرسمية إلى أصول قابلة للتداول والاستثمار والاستفادة التمويلية.
وأكد أن الملف يمثل أحد عناصر منظومة أوسع نفذتها الدولة لتطوير العمران، تضمنت إزالة المناطق العشوائية غير الآمنة وإحلالها بمشروعات سكنية جديدة تتوافق مع الاشتراطات الهندسية ومعايير السلامة الإنشائية.
ورغم أهمية التصالح، يرى فرج أن الملف لم يُغلق بشكل كامل حتى الآن، مشيراً إلى استمرار عدد من التحديات، فى مقدمتها طول الإجراءات المطلوبة لإنهاء بعض الملفات.
وأضاف أن تكلفة التصالح تظل أقل بكثير من المكاسب التى يحققها مالك العقار بعد تقنين وضعه، خاصة فى ظل ارتفاع القيمة السوقية للوحدات الرسمية مقارنة بالوحدات غير المتصالح عليها.
وشدد على أهمية استكمال الإصلاحات التنظيمية فى السوق العقارية من خلال تشديد الرقابة على المشروعات الجديدة وتفعيل آليات مثل حسابات الضمان، بما يسهم فى حماية المشترين والحد من الممارسات غير المنظمة داخل القطاع.
87% من الطلبات تحت الفحص
وقال الدكتور محمد الفيومي، وكيل لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب، إن عدد المتقدمين بطلبات التصالح وفق القانون الجديد رقم 187 لسنة 2023 قُدّر بنحو مليونى طلب حتى مايو الماضي.
وأضاف أن الجهات المختصة بحثت 1.7 مليون طلب منها بنسبة 87%، لافتاً إلى رفض عدد كبير من هذه الطلبات لعدم استيفائها الشروط القانونية والفنية.
وأوضح أن الدكتورة منال عوض، وزيرة التنمية المحلية، قررت مد العمل بالقانون رقم 187 لسنة 2023 حتى 5 مايو 2028، بعدما كان من المقرر انتهاء العمل به فى مايو 2027، لإعطاء المواطنين فرصة إضافية للتقدم بطلبات التصالح فى مخالفات البناء.
وأشار إلى أن مد المهلة يعكس حرص الدولة على استيعاب أكبر عدد ممكن من الطلبات وإنهاء هذا الملف بصورة تحقق التوازن بين تطبيق القانون والحفاظ على الاستقرار الاجتماعي.
الرقم القومى للعقار.. مرحلة جديدة من الرقمنة
من جانبه، قال أسامة سعد الدين، المدير التنفيذى لغرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، إن ملف التصالح على مخالفات البناء يمثل خطوة مهمة وناجحة نحو دمج العقارات المخالفة داخل الاقتصاد الرسمي.
وأضاف أن الدولة تتجه نحو إنشاء منظومة موحدة تتيح منح كل عقار رقماً قومياً خاصاً به، سواء كان سكنياً أو تجارياً أو إدارياً، بما يسهم فى حصر الأصول العقارية وتسهيل إدارتها والتعامل عليها مستقبلاً.
وأوضح أن تنفيذ هذه المنظومة يتطلب وقتاً نظراً لضخامة حجم الثروة العقارية المنتشرة على مستوى الجمهورية، لكنه يمثل خطوة محورية نحو بناء قاعدة بيانات عقارية متكاملة.
وأشار إلى أن التصالح أسهم فى تحويل عدد كبير من العقارات المخالفة إلى كيانات قانونية معترف بها، ما يسمح بإدراجها ضمن المنظومة الرسمية للدولة والتعامل عليها بصورة قانونية.
وأكد أن هذه الخطوة تأتى ضمن رؤية أوسع تستهدف القضاء على البناء العشوائى وإعادة تنظيم العمران.
وأضاف أن التصالح لم يكن مجرد وسيلة لتحصيل رسوم أو غرامات، وإنما أداة لمعالجة أوضاع قائمة بالفعل وتحقيق التوازن بين تطبيق القانون والحفاظ على الاستقرار الاجتماعي.
وأوضح أن أثر التصالح على السوق العقارية يتمثل بالأساس فى إضفاء الشرعية القانونية على الوحدات القائمة وتسهيل تداولها، إذ أصبحت الوحدات المتصالح عليها قابلة للبيع والتنازل والتعامل الرسمى بصورة أكثر وضوحاً مقارنة بالفترة السابقة.
وأكد سعد الدين أن الدولة تمتلك حالياً قواعد وخرائط حصر عمرانى تعتمد على أعمال المسح والتصوير الجوى التى جرى تنفيذها خلال السنوات الماضية، وهو ما ساعد فى تحديد الكتل العمرانية القائمة ورصد المخالفات بدقة.
وأشار إلى أن أى مخالفات جديدة بعد الفترات المحددة بالقانون سيتم التعامل معها بحزم شديد لمنع عودة البناء العشوائي.
وشدد على أن المرحلة المقبلة يجب أن تركز على استكمال منظومة الرقمنة العقارية وربط جميع العقارات بقواعد بيانات موحدة، بالتوازى مع استمرار تطبيق الاشتراطات البنائية والرقابة على أعمال البناء.
قفزات سعرية بعد إزالة المخاطر القانونية
بدوره، قال الدكتور أحمد أنيس، خبير التقييم العقاري، إن قانون التصالح فى مخالفات البناء أسهم فى رفع القيمة السوقية للعقارات المخالفة من خلال تحويلها إلى أصول قانونية يمكن التعامل عليها بشكل طبيعى داخل السوق.
وأوضح أن العقارات المخالفة كانت تُباع بخصم سعرى مقارنة بالعقارات المرخصة بسبب المخاطر المرتبطة بها، مثل احتمالات الإزالة أو صعوبة الحصول على المرافق والخدمات الأساسية، مضيفا أن التصالح يزيل هذا الخصم ويمنح العقار قيمته الحقيقية فى السوق.
وأشار إلى أن حجم الزيادة فى قيمة العقار بعد التصالح يختلف من حالة إلى أخرى وفقاً لطبيعة المخالفة والمنطقة التى يقع بها العقار، موضحاً أنه لا توجد نسبة ثابتة يمكن تعميمها على جميع الحالات.
وقال إن قانون التصالح يقوم على منح المخالف فرصة لتقنين أوضاعه مقابل سداد الرسوم المقررة، وفى المقابل يفترض إزالة العقارات غير القابلة للتصالح أو التى يمتنع أصحابها عن التقنين، مؤكدا أن نجاح المنظومة يعتمد فى الأساس على تطبيق القانون بحزم.
وأوضح أن أحد التحديات الرئيسية التى واجهت ملف التصالح يتمثل فى وجود حالات مخالفة ظهرت بعد عام 2017 وتمكنت من الاستفادة من إجراءات التصالح، معتبراً أن ذلك يبعث برسائل سلبية قد تشجع على البناء المخالف بدلاً من الحد منه.
وشدد على أن القضاء على العشوائية العمرانية لا يتحقق من خلال التصالح وحده، وإنما يتطلب استمرار الرقابة والالتزام الصارم بإزالة المخالفات الجديدة.
أكبر برنامج لإدماج الأصول العقارية غير الرسمية
وقال محمد راشد، عضو المجلس التنفيذى بالمجلس المصرى للبناء الأخضر والمدن المستدامة، إن ملف التصالح على مخالفات البناء لا يقتصر على كونه معالجة قانونية لمخالفات عمرانية تراكمت على مدار عقود، وإنما يمثل أحد أكبر برامج إعادة دمج الثروة العقارية غير الرسمية داخل الاقتصاد الرسمى المصري.
وأوضح أن الدولة كانت تتعامل مع كتلة ضخمة من الأصول العقارية التى تمتلك قيمة سوقية كبيرة، لكنها ظلت لفترات طويلة خارج المنظومة الاقتصادية المنظمة بسبب أوضاعها القانونية.
وأضاف أن الأهمية الحقيقية للتصالح تكمن فى تحويل العقارات المخالفة إلى أصول معترف بها قانونياً وقابلة للتداول والتمويل والاستثمار.
وأشار إلى أن العقارات المتصالح عليها سجلت زيادات سعرية تراوحت بين 15% و35% فى العديد من المناطق، بينما تجاوزت 40% فى بعض المناطق التى كانت تعانى خصماً سعرياً كبيراً بسبب المخاطر القانونية المرتبطة بالمخالفة.
وأضاف أن الدولة تلقت أكثر من 3 ملايين طلب تصالح خلال المراحل المختلفة للقانون وحققت حصيلة مالية بمليارات الجنيهات، إلا أن الأثر الاقتصادى الأهم يتمثل فى تحويل أصول عقارية كانت خارج المنظومة الرسمية إلى أصول قابلة للتداول والتمويل والاستثمار.
وأكد أن التصالح يمثل خطوة مهمة نحو توسيع قاعدة الأصول القابلة للتمويل والرهن، بما يدعم نمو سوق التمويل العقارى ويعزز الشمول المالى العقارى فى مصر.
التمويل العقارى ينتظر استكمال التسجيل
وقال أيمن عبدالحميد، العضو المنتدب ونائب رئيس شركة «الأولى للتمويل العقاري»، إن قانون التصالح فى مخالفات البناء أسهم فى إدخال العقارات المخالفة تدريجياً داخل المنظومة الاقتصادية الرسمية.
وأوضح أن التصالح ساعد فى تحويل العقار المخالف إلى أصل عقارى معترف به داخل سجلات الدولة، يمكن إدراجه مستقبلاً ضمن المنصات العقارية الرسمية والتعامل عليه من خلال أدوات التمويل العقارى بصورة قانونية.
وأضاف أن العقار الذى يتم تقنين أوضاعه يصبح فى حكم العقار المرخص بالكامل من حيث القدرة على التعامل عليه تمويلياً، لافتاً إلى أن التحدى الأساسى لا يكمن فى فكرة التصالح بقدر ما يتعلق بالتأكد من السلامة الإنشائية للعقار قبل اعتماده.
وأشار إلى أن التمويل العقارى فى مصر يتركز بالأساس داخل المدن الجديدة بنسبة تتراوح بين 95% و97%، حيث تكون نسب المخالفات محدودة، وهو ما يجعل أثر التصالح على حجم التمويلات محدوداً حتى الآن.
وأوضح أن هناك مناطق كاملة كان يصعب تمويل وحداتها سابقاً بسبب ارتفاع نسب المخالفات، إلا أن استكمال إجراءات التصالح بها قد يغير من قدرتها على الدخول ضمن نطاق التمويل العقارى مستقبلاً.
وأضاف أن المرحلة المقبلة تتطلب الإسراع فى تسجيل العقارات التى تم تقنينها داخل المنظومة العقارية الرقمية والمنصات الرسمية، بما يسهل عمليات البيع والشراء ويعزز كفاءة تداول العقار داخل السوق.
تحديات التنفيذ واستدامة النتائج
وقال عبدالمجيد جادو، خبير التخطيط العمراني، إن قانون التصالح فى مخالفات البناء يمثل خطوة مهمة نحو دمج العقارات المخالفة داخل الاقتصاد الرسمي، إلا أن التطبيق العملى لا يزال يواجه تحديات عديدة حالت دون تحقيق المستهدف منه بالكامل.
وأضاف أن هناك عدداً من المعوقات المرتبطة بالحصول على الموافقات من جهات الولاية المختلفة، وهو ما انعكس سلباً على معدلات إنهاء الطلبات.
وأوضح أن نجاح هذه الخطوة يتطلب معالجة الأسباب التى أدت إلى انتشار المخالفات من الأساس، إلى جانب تيسير الإجراءات المرتبطة بملفات التقنين.
وأشار إلى أن العقارات المخالفة تمثل نسبة كبيرة من الثروة العقارية فى مصر، لافتاً إلى أن جزءاً كبيراً من المبانى القائمة يتضمن شكلاً من أشكال المخالفات، سواء فى الارتفاعات أو النسب البنائية أو الكثافات العمرانية.
وأكد أن التصالح يجب أن يكون جزءاً من رؤية أشمل لإعادة تنظيم السوق العقارية، تتضمن تطوير منظومة التراخيص والتخطيط العمرانى وتشديد الرقابة لمنع ظهور مخالفات جديدة مستقبلاً.
واختتم بأن القيمة الحقيقية لملف التصالح لا تكمن فى تسوية أوضاع المخالفات القائمة، بل فى تحويل العقار إلى أصل اقتصادى منتج قادر على دعم الاستثمار والتمويل وتعزيز مساهمة القطاع العقارى فى الاقتصاد الوطني.
فجوة الأسعار تبقي العقارات الأرخص في دائرة الطلب
لم يكن رفع القيمة السوقية للعقارات أحد الآثار الجانبية السلبية التي تخشاها الدولة عند إطلاق منظومة التصالح في مخالفات البناء، بل كان أحد الأهداف الرئيسية للبرنامج الذي استهدف إعادة دمج الثروة العقارية غير الرسمية داخل الاقتصاد المنظم ومنح ملايين الوحدات وضعًا قانونيًا مستقرًا.
وخلال السنوات الأخيرة، انعكست إجراءات التقنين على أسعار عدد كبير من العقارات، بعدما تراجعت المخاطر المرتبطة بالمخالفات وأصبح بيع الوحدات المتصالح عليها أو تسجيلها والتعامل عليها أكثر سهولة.
لكن هذه التطورات أفرزت في الوقت نفسه واقعًا جديدًا داخل بعض الأسواق الشعبية، يتمثل في اتساع الفجوة السعرية بين العقارات التي استكملت إجراءات التصالح ونظيرتها التي لا تزال خارج المنظومة الرسمية.
ورغم أن الاتجاه العام في السوق أصبح يميل إلى العقارات المقننة، فإن الوحدات الأقل سعرًا لا تزال تحافظ على شريحة من المشترين، خاصة بين محدودي ومتوسطي الدخل الذين يواجهون ضغوطًا متزايدة بسبب الارتفاعات المستمرة في أسعار السكن.
ويرى متعاملون بالسوق أن نجاح التصالح في رفع قيمة العقارات القانونية لم يؤدِ إلى اختفاء الطلب على الوحدات غير المقننة بشكل كامل، بل أعاد توزيع شرائح الطلب داخل السوق.
قال مصطفى أحمد، مسوق عقاري بمنطقة الجيزة، إن العقارات التي استكملت إجراءات التصالح أصبحت أكثر جاذبية للمشترين، نتيجة ما توفره من استقرار قانوني وسهولة في إعادة البيع والتعامل مع الجهات المختلفة.
وأضاف أن هذه المزايا انعكست بصورة مباشرة على الأسعار، ما أدى إلى اتساع الفجوة بين الوحدات المقننة وغير المقننة، خاصة في المناطق الشعبية ومتوسطة الدخل.
وأوضح أن الوحدات غير المقننة تُباع عادة بأسعار تقل عن نظيراتها المرخصة أو المتصالح عليها بنسب تتراوح بين 30 و40%، وهو فارق كبير في سوق تشهد ارتفاعات متواصلة في الأسعار.
وأشار إلى أن هذا الفارق يمنح بعض المشترين فرصة للحصول على وحدة أكبر مساحة أو في موقع أفضل مقابل الميزانية نفسها، وهو ما يجعل السعر عاملًا حاسمًا في قرار الشراء لدى شريحة من الأسر.
وأضاف أن الكثير من المشترين أصبحوا أمام معادلة صعبة؛ فإما شراء وحدة أصغر وأكثر تكلفة لكنها مستقرة قانونيًا، أو التوجه إلى وحدة أكبر مساحة وأقل سعرًا مع تحمل بعض المخاطر المرتبطة بالموقف القانوني للعقار.
من جانبه، قال عبدالرحمن محمود، مسوق عقاري بمنطقة الجيزة، إن محدودي الدخل يمثلون الشريحة الأكبر من المشترين الذين لا يزالون يتجهون إلى العقارات غير المقننة.
وأوضح أن الزيادات الكبيرة التي شهدتها أسعار العقارات خلال السنوات الأخيرة دفعت العديد من الأسر إلى البحث عن بدائل أقل تكلفة، حتى وإن كانت تفتقر إلى بعض المزايا القانونية التي توفرها العقارات المتصالح عليها.
وأضاف أن مناطق مثل الهرم وفيصل لا تزال تضم عددًا كبيرًا من الوحدات التي لم تستكمل إجراءات التقنين، وهو ما يوفر معروضًا قادرًا على جذب الباحثين عن السكن منخفض التكلفة.
وأشار إلى أن اتساع الفجوة بين القدرة الشرائية ومتوسط أسعار الوحدات السكنية أصبح أحد أهم العوامل التي تفسر استمرار الطلب على هذا النوع من العقارات، مؤكدًا أن الكثير من المشترين يضعون السعر في مقدمة أولوياتهم قبل أي اعتبارات أخرى.
وقال أحمد يحيي صاحب مكتب تسويق الحمد العقارى بمنطقة شبرا الخيمة، إن الأبراج التى تم التصالح عليها تتراوح متوسطات الإيجارات بها بين 2500 و3500 جنيه بينما العقارات المقننة تصل إلى 5 آلاف، وذلك لوجود جميع المرافق بها أبرزها الغاز الطبيعى، الذى يرفع بدوره الأسعار إلى مستويات قياسية.
لفت إلى أن استمرار وجود طلب على العقارات الأرخص لا يقلل من أهمية ما حققه التصالح من مكاسب للسوق العقارية، إذ نجح في رفع قيمة عدد كبير من الأصول العقارية وإعادة دمجها داخل الاقتصاد الرسمي وتحسين فرص تداولها والاستفادة منها اقتصاديًا.
أشار إلى أن معالجة جذور الظاهرة تتطلب توفير بدائل سكنية قادرة على استيعاب الشرائح التي لا تزال تجد صعوبة في الوصول إلى العقارات المقننة بسبب ارتفاع أسعارها.
ذكر أن الدولة تتوسع في برامج الإسكان الاجتماعي والإيجار التمليكي، بهدف توفير وحدات سكنية بأسعار أكثر ملاءمة للفئات محدودة ومتوسطة الدخل، بما يقلل تدريجيًا من الاعتماد على السوق غير الرسمية.
