أصبحت أسعار الأراضى واحدة من أكثر الملفات تأثيرًا في مستقبل السوق العقاري، بعدما تحولت تكلفة الأرض من عنصر ضمن معادلة التطوير إلى عامل حاسم في رسم خريطة الاستثمار العقاري وتحديد اتجاهات التوسع خلال المرحلة المقبلة.
فمنذ بداية عام 2026، سجلت مناطق عدة زيادات كبيرة في الأسعار تراوحت بين 25% و100%، وفقًا لطبيعة كل منطقة وحجم الطلب عليها، ما وضع المطورين أمام معادلة أكثر تعقيدًا بين الرغبة في التوسع، والحفاظ على السيولة، والقدرة على تسعير المنتج النهائي بما يتلاءم مع القوة الشرائية للعملاء.
وتأتي هذه القفزات في وقت لايزال فيه الطلب قائمًا على الأراضى في المناطق الواعدة، مدفوعًا بتزايد الاستثمارات الموجهة إلى المدن الجديدة، وارتفاع تكاليف البنية التحتية والإنشاءات، إلى جانب محدودية المعروض من بعض القطع المتميزة، وهو ما دفع الأسعار إلى مستويات غير مسبوقة في مناطق بالساحل الشمالي، والعاصمة الإدارية الجديدة، والقاهرة الجديدة، والشيخ زايد.
وفي المقابل، يواجه المطورون ضغوطًا متزايدة للحفاظ على خطط النمو والتوسع، مع استنزاف جزء كبير من السيولة في شراء الأراضى، بما يدفع العديد من الشركات إلى إعادة النظر في نماذج عملها والاتجاه نحو بدائل أكثر مرونة، على رأسها الشراكة مع ملاك الأراضى أو الجهات المالكة لها، بدلًا من الشراء المباشر.
ويرى متعاملون بالسوق أن هذا التحول لم يعد مجرد خيار تكتيكي، بل أصبح ضرورة فرضتها الارتفاعات المتواصلة في الأسعار، خاصة مع صعوبة استمرار بعض الشركات في تجميد سيولة ضخمة في بند الأرض على حساب الإنشاء والتنفيذ.
وكشف استطلاع أجرته «البورصة» وشمل نحو 30 مستثمرًا، أن 60% من المشاركين يرون أن السبب الرئيسي وراء ارتفاع أسعار الأراضى يرجع إلى زيادة الطلب، فيما أرجع 40% هذه الزيادات إلى ارتفاع تكاليف تطوير البنية التحتية.
كما أظهرت نتائج الاستطلاع أن 40% من المستثمرين يعتبرون العاصمة الإدارية الجديدة أكثر المدن الواعدة، تليها سفنكس الجديدة والقاهرة الجديدة والتجمع الخامس بنسبة 20% لكل منها.
وبيّنت النتائج أيضًا أن الساحل الشمالي جاء في صدارة أكثر المناطق ارتفاعًا في أسعار الأراضى بنسبة 70%، تليه العاصمة الإدارية الجديدة بنسبة 30%، فيما أجمع المشاركون جميعًا على أن الأسعار مرشحة لمزيد من الارتفاع خلال الفترة المقبلة بنسب تتراوح بين 10% و15%.
المطورون يوسعون استثماراتهم في المدن الجديدة والصعيد
وبحسب مصادر تحدثت إلى «البورصة»، فإن أسعار الأراضى سجلت زيادات كبيرة خلال العام الماضي، حيث ارتفع متوسط سعر المتر في التجمع الخامس من 20 إلى 25 ألف جنيه خلال عام 2025 إلى 30 و35 ألف جنيه حاليًا.
وأشارت إلى أن متوسط سعر متر في العاصمة الإدارية الجديدة صعد من 4.5 إلى 6 آلاف جنيه إلى 9 و12 ألف جنيه للمشروعات السكنية حاليًا، بينما تراوحت أسعار الأراضى الخدمية التجارية والإدارية بين 35 و50 ألف جنيه للمتر.
وأضافت المصادر أن سعر متر الأرض في القاهرة الجديدة ارتفع من نطاق يتراوح بين 14 و15 ألف جنيه إلى 20 و26 ألف جنيه.
وفي الساحل الشمالي، أوضحت المصادر أن الأسعار تختلف بصورة كبيرة من منطقة إلى أخرى، بداية من فوكا وسيدي عبدالرحمن ورأس الحكمة، وصولًا إلى العلمين وعلم الروم، وفقًا للموقع وطبيعة النشاط المسموح به بكل منطقة.
وأضافت أن الأراضى في الساحل كانت تُطرح غالبًا بمساحات كبيرة وليس وفق سعر المتر، إلا أن متوسط سعر المتر في الأراضى المطلة على البحر يتراوح حاليًا بين 35 و50 ألف جنيه، مقابل 15 و30 ألف جنيه خلال العام الماضي.
كما أشارت إلى أن متوسط السعر في مدينة الشيخ زايد ارتفع من 20 -30 ألف جنيه إلى 35 و50 ألف حاليًا، مدفوعًا بمحدودية المعروض واستمرار الطلب على الأراضى في غرب القاهرة.
وسجلت مدينة أكتوبر الجديدة أيضًا زيادات ملحوظة، إذ ارتفع متوسط سعر المتر من 8 إلى 12 ألف جنيه إلى 13 و18 ألف جنيه خلال 2026، بالتزامن مع اتساع رقعة التنمية العمرانية وزيادة الإقبال على المدينة.
وفي تفسيره لهذا الاتجاه، قال أحمد أهاب، الرئيس التنفيذي لشركة مدار للتطوير العقاري، إن آلية تسعير الأراضى أصبحت تعتمد بدرجة كبيرة على حجم الطلب.
أوضح أن بيع الأراضى المطروحة بأسعار مرتفعة يدفع تلقائيًا إلى طرح أراضٍ جديدة بقيم أعلى، بما ينعكس على السوق العقارية ككل. وأضاف أن ارتفاع تكاليف الإنشاءات والتمويل يسهم بدوره في زيادة أسعار العقارات، التي أصبحت مرتفعة مقارنة بمتوسط دخول المواطنين.
وحذر أهاب من أن استمرار هذا الاتجاه قد يؤدي إلى تباطؤ حركة البيع والشراء داخل السوق، مؤكدًا أن القطاع العقاري يعد أحد أهم المحركات الاقتصادية في مصر، نظرًا لارتباطه بعدد كبير من الصناعات والأنشطة المساندة.
اقرأ أيضا: كيف يستجيب السوق العقاري لسحب الأراضى من المطورين؟
كما شدد على أهمية إجراء دراسات شاملة لتقييم أثر زيادات أسعار الأراضى على السوق ككل، بحيث يتحقق التوازن بين تعظيم الإيرادات من بيع الأراضى والحفاظ على استدامة النشاط العقاري.
قال طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، إن التقييم الحقيقي لتأثير ارتفاع أسعار الأراضى لا يقاس بنسبة الزيادة منذ بداية العام فقط، وإنما من خلال وزن الأرض داخل التكلفة النهائية للوحدة العقارية، لافتاً إلى أن النسبة الصحية المتعارف عليها في السوق يجب ألا تتجاوز 25% من قيمة الوحدة.
وأضاف شكري أن هذه النسبة ارتفعت حالياً إلى مستويات تتراوح بين 35% و40%، بل وتتجاوز ذلك في بعض المشروعات، وهو ما يمثل تحدياً حقيقياً أمام المطورين والعملاء على حد سواء.
وأكد علي أهمية فتح نقاشات جادة حول إيجاد آليات جديدة تتيح توفير أراضٍ بأسعار معتدلة بما يحد من ارتفاع التكلفة النهائية للوحدات العقارية.
وأوضح شكري أن آلية تسعير الأراضى مرتبطة بالجهات الحكومية المسئولة عن الطرح والتسعير، باعتبارها صاحبة الاختصاص في تحديد أسس التقييم وآليات التسعير المعمول بها.
وحول إمكانية الاعتماد على الشراكة مع ملاك الأراضى كأحد الحلول لمواجهة ارتفاع الأسعار، أكد أن هذا النموذج يمثل جزءاً مهماً من الحلول المتاحة حالياً، نظراً لما يحققه من مصالح مشتركة لجميع الأطراف.
وأوضح أن نظام الشراكة يخلق نموذجاً ناجحاً يحقق مكاسب متبادلة، حيث يحصل مالك الأرض على عائد وربحية مناسبة ويصبح شريكاً في المشروع ومستفيداً من عوائده المستقبلية، بينما يخفف في الوقت نفسه الأعباء التمويلية والمدفوعات النقدية الواقعة على المطور العقاري، بما يدعم فرص نجاح المشروعات.
وأضاف أن نموذج الشراكة لم يعد مجرد توجه مستقبلي، بل أصبح بالفعل من النماذج المتكررة بشكل واسع داخل السوق العقاري خلال الفترة الحالية، في ظل الارتفاعات المستمرة التي تشهدها أسعار الأراضى وزيادة الحاجة إلى حلول تمويلية واستثمارية أكثر مرونة.
قال أحمد أهاب الرئيس التنفيذي لشركة مدار للتطوير العقاري، إن ارتفاع أسعار الأراضى بالسوق العقاري خلال الفترة الأخيرة يرجع إلي أمور عدة علي رأسها أن آلية تسعير الأراضى أصبحت تعتمد بشكل كبير على حجم الطلب.
أضاف أن بيع الأراضى المطروحة بأسعار مرتفعة أدي لطرح أراضٍ جديدة بأسعار أعلى، وهو ما ينعكس على السوق العقارية بشكل عام إلى جانب زيادة تكاليف الإنشاءات والتمويل التي تلعب دورا بارزا في انعكاسها بشكل مباشر على أسعار العقارات، التي أصبحت مرتفعة مقارنة بمتوسط دخول المواطنين.
وحذر من أن استمرار هذا الاتجاه قد يؤدي إلى تباطؤ حركة البيع والشراء داخل السوق، موضحا أن القطاع العقاري يعد أحد أهم المحركات الاقتصادية في مصر، نظرًا لارتباطه بعدد كبير من الصناعات والأنشطة المساندة.
وأكد علي أن أي تباطؤ في السوق العقارية ينعكس على قطاعات متعددة تشمل مواد البناء والتشغيل والتسويق والخدمات المختلفة.
وشدد على أهمية إجراء دراسات شاملة لتقييم أثر زيادات أسعار الأراضى على السوق ككل، مؤكدًا أن تحقيق إيرادات إضافية من بيع الأراضى يجب أن يوازن مع الحفاظ على استدامة النشاط العقاري ودعم معدلات النمو.
وتابع أهاب أن الساحل الشمالي يعد من أكثر المناطق التي شهدت ارتفاعات ملحوظة في أسعار الأراضى، مدفوعًا بحجم الطلب المتزايد على المنطقة.
وأشار إلي أن غالبية عمليات شراء الأراضى حاليًا تستهدف التطوير العقاري وليس المضاربة أو إعادة البيع، مشيرًا إلى أن الضوابط والإجراءات التي تم تطبيقها مؤخرًا ساهمت في الحد من تجارة الأراضى وتشجيع المطورين على تنفيذ مشروعات جديدة.
من جانبه، قال علاء الشيخ، رئيس قطاع المبيعات بشركة كى للتطوير العقاري، إن أسعار الأراضي شهدت ارتفاعات ملحوظة منذ بداية عام2026.
أوضح أن متوسط الزيادة في سعر المتر 25%، فيما سجلت بعض المناطق زيادات أكبر تراوحت بين 50% و100% نتيجة ارتفاع الطلب ومحدودية المعروض.
وأضاف الشيخ أن الارتفاعات ترجع إلى عدة عوامل، من بينها زيادة أسعار الوقود، والتوترات الجيوسياسية، وارتفاع تكاليف الخدمات اللوجستية، إلى جانب الطلب المتزايد على الأراضى في عدد من المناطق والمدن الجديدة.
وأوضح أن مناطق مثل أراضي التميز، ومنطقة R8 بالعاصمة الجديدة، ومدينة مستقبل سيتي، شهدت أيضًا زيادات ملحوظة في ظل التوسعات والاستثمارات التي تنفذها كبرى شركات التطوير.
وأكد أن ندرة الأراضى المطروحة في بعض المناطق، خاصة الساحل الشمالي والتجمع الخامس والشيخ زايد وتوسعاتها المختلفة، أسهمت في زيادة الأسعار بصورة كبيرة.
اقرأ أيضا: الطفرة لا تزال بعيدة.. هل تكفي “المنصة الرقمية” لتصدير العقار؟
وأشار إلى أن قيمة الأرض أصبحت ترتبط بشكل مباشر بموقعها ومستوى الطلب عليها ومدى توافرها في السوق.
ولفت إلى أن الشركات تعتمد في تسعير الأراضى على مجموعة من العوامل، تشمل تكلفة الأرض، وأسعار مواد البناء، وتكاليف التسويق، والدراسات المالية الخاصة بالقيمة الحالية للاستثمار ومستويات المخاطر المتوقعة على مدار عمر المشروع.
وأضاف أن أي زيادة في تكلفة الأرض أو مدخلات البناء تنعكس في النهاية على سعر المنتج العقاري النهائي.
وتوقع استمرار تحركات الأسعار وفقًا لمعادلة العرض والطلب، مع احتمال حدوث تصحيح سعري في بعض المناطق حال تراجع الطلب، لافتًا إلى أن شركات التطوير بدأت البحث عن وجهات أقل تكلفة، مثل العبور الجديدة، وحدائق أكتوبر، وطريق الواحات، وبعض مدن الصعيد، لتقديم منتجات تتناسب بشكل أكبر مع القدرة الشرائية.
بدوره، قال معتز شلبي، الخبير العقاري، إن أسعار الأراضى تخضع بالأساس لآليات العرض والطلب، موضحًا أن زيادة الإقبال على شراء الأراضى تؤدي بشكل مباشر إلى ارتفاع أسعارها في المراحل التالية. وأضاف أن الطروحات التي تقدمها الجهات الحكومية، وعلى رأسها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، تسهم في تشكيل مستويات الأسعار المستقبلية، كما أن المزادات التي تُجرى على قطع الأراضى تسجل أسعارًا جديدة تصبح مرجعًا للطروحات التالية.
وأشار شلبي إلى أن المضاربات وإعادة التداول تمثلان أحد المحركات الرئيسية لأسعار الأراضي، خاصة في المناطق الواعدة مثل بيت الوطن والساحل الشمالي والعاصمة الإدارية الجديدة.
وقال إن جزءًا كبيرًا من حركة شراء الأراضي لا يستهدف البناء أو الاستخدام الفوري، وإنما يعتمد على إعادة البيع وتحقيق أرباح رأسمالية، موضحًا أن 90% من المتعاملين يشترون الأراضي بهدف بيعها لاحقًا للمطورين العقاريين بعد ارتفاع قيمتها.
عقود «الشراكة» تحت المجهر
فرضت الارتفاعات القياسية في أسعار الأراضي واقعًا استثماريًا جديدًا على السوق العقاري، ليتجاوز نموذج “الشراكة” مع ملاك الأراضي كونه مجرد خيار تكتيكي، ويتحول إلى آلية عمل رئيسية لحماية السيولة النقدية وتخفيف الضغوط التمويلية عن المطورين.
قال محمد مطاوع، الرئيس التنفيذي لشركة إم جي للتطوير العقاري، إن ارتفاع أسعار الأراضي خلال الفترة الأخيرة قد يدفع المزيد من المطورين إلى التوسع في الشراكة مع ملاك الأراضي أو الجهات المالكة لها، باعتبارها آلية تحقق عوائد أفضل لجميع الأطراف.
وأوضح أن هذا النموذج يمنح مالك الأرض قيمة مضافة تفوق العائد الناتج عن بيعها بشكل مباشر، كما يتيح للمطور تنفيذ مشروعات جديدة دون أعباء مالية كبيرة مرتبطة بشراء الأرض.
وأضاف أن تسعير الأراضي يعتمد في الأساس على آليات العرض والطلب، إلى جانب التقييمات التي تضعها جهات الولاية والملكية عند الطرح، لافتًا إلى أن ارتفاع الأسعار يرتبط بطبيعة السوق وحجم الطلب على المناطق المختلفة.
وأكد أن شركته تدعم التوسع في هذا النموذج خلال المرحلة المقبلة، خاصة مع استمرار زيادة أسعار الأراضي.
وحذر مطاوع من اتجاه بعض الشركات إلى تنفيذ مشروعات لا تتناسب مع حجمها الاستثماري أو قدراتها المالية، سواء بدخول شركات صغيرة في مشروعات ضخمة أو تجاوز شركات متوسطة لإمكاناتها الفعلية، بما قد ينعكس سلبًا على أداء المشروعات والسوق ككل.
ودعا المطورين إلى اختيار مشروعات تتوافق مع رؤوس أموالهم وخبراتهم ومكانتهم في السوق، بما يضمن استدامة النمو وتحقيق أفضل النتائج للعملاء والشركات.
وفيما يتعلق بدور الدولة، أوضح أن الحكومة تعد الجهة الرئيسية المانحة للأراضي في السوق، ومن ثم ترتبط حركة الأسعار بشكل كبير بسياسات الطرح وآليات السوق، مؤكدًا أن الطلب المتزايد على الأراضي يظل أحد أبرز العوامل المؤثرة في مستويات الأسعار الحالية.
من جانبه، قال وليد سويدة، رئيس لجنة الاستشارات الهندسية بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن أسعار الأراضي في السوق العقاري شهدت ارتفاعات ملحوظة منذ بداية عام 2026، مع تفاوت نسب الزيادة من منطقة إلى أخرى بحسب حجم الطلب ومعدلات التنمية.
وأكد أن الشراكات بين المطورين وملاك الأراضي أصبحت من النماذج السائدة داخل السوق، ولم تعد مجرد خيار مطروح، بل آلية عمل يعتمد عليها عدد كبير من المطورين، سواء من الشركات الجديدة أو الكبرى.
وأشار إلى أن هذا النموذج يسهم في تخفيف الأعباء المالية المرتبطة بشراء الأراضي، بما يسمح بتوجيه السيولة المتاحة إلى أعمال الإنشاء والتطوير، متوقعًا أن يتوسع الاعتماد عليه خلال الفترة المقبلة مع استمرار ارتفاع الأسعار واحتياج الشركات إلى الحفاظ على السيولة اللازمة لاستكمال مشروعاتها والوفاء بالتزاماتها المالية.
ولفت سويدة إلى أن أبرز مزايا الشراكة تتمثل في تقليل المخاطر الاستثمارية وتقاسمها بين المطور ومالك الأرض، بما يوفر مرونة مالية أكبر للمطور.
لكنه أشار في الوقت نفسه إلى أن هذا النموذج يفرض على المطور قدرًا أقل من حرية القرار، نظرًا لارتباطه بالتنسيق المستمر مع مالك الأرض ومراعاة مصالحه، وهو ما قد يقلل من مرونة اتخاذ بعض القرارات الاستراتيجية مقارنة بحالة التملك المباشر.
وقال محمد القاضي، الرئيس التنفيذي لشركة نورم للاستشارات العمرانية، إن نموذج الشراكة بين المطورين وملاك الأراضي أو الجهات المالكة لها سيظل من النماذج السائدة في السوق خلال الفترة المقبلة، خاصة في ظل الارتفاعات الكبيرة التي شهدتها أسعار الأراضي.
وأوضح أن الميزة الأساسية لهذا النموذج تتمثل في توفير التدفقات النقدية للمطور، إذ يتيح له الدخول في مشروعات جديدة دون سداد كامل قيمة الأرض مقدمًا، ما يساعد على توجيه السيولة إلى التنفيذ والإنشاءات.
وأضاف القاضي أن الشراكة لا تعني بالضرورة خفض أسعار الوحدات العقارية للمستهلك النهائي، لافتًا إلى أن ارتفاع نسب الشراكة في بعض المشروعات قد يدفع المطور إلى رفع أسعار الوحدات لتعويض حصة مالك الأرض أو الجهة الشريكة.
وأكد أن الشراكة تمثل حلًا عمليًا لاستمرار النشاط العمراني، لكن نجاحها يتطلب تحقيق توازن عادل في نسب الشراكة حتى لا تنعكس الأعباء الإضافية على المشتري النهائي.
بدوره، قال عبدالرحمن خليل، مستشار التطوير والاستثمار وإدارة الأعمال، إن الشراكة بين المطورين وملاك الأراضي تمثل أحد الحلول الفعالة لاستمرار حركة التطوير والتنمية العمرانية بوتيرة تتوافق مع رؤية الدولة وخططها للتوسع العمراني، خاصة في ظل الزيادات المتتالية في أسعار الأراضي.
وأضاف خليل أن الشراكة أصبحت بديلًا حقيقيًا لشراء الأراضي، إذ يمكن للمطور من خلال رأس المال الذي يخصصه لشراء قطعة أرض واحدة أن يدخل في شراكات على عدة قطع في الوقت نفسه، بما يتيح له تنفيذ حجم أعمال أكبر والاستفادة من خبراته الأساسية في التطوير العقاري.
وأشار إلى أن القيمة الحقيقية للمطور لا تكمن بالضرورة في امتلاكه لمحفظة أراضٍ، بل في خبراته وسابقة أعماله وقدرته على الإدارة والتنفيذ.
«فخ السيولة» يهدد توسعات المطورين
تحولت الزيادات المتواصلة في أسعار الأراضي إلى أحد أبرز التحديات الهيكلية التي تواجه شركات التطوير العقاري، بعدما امتدت آثارها لتخترق دراسات الجدوى الاقتصادية، وتعرقل خطط التوسع، وتجبر المطورين على إعادة ترتيب أولوياتهم الاستثمارية.
وفي ظل تآكل القوة الشرائية والقفزات المتلاحقة لتكاليف التنفيذ، بات شراء الأراضي بالطرق التقليدية – نقداً أو بمقدمات ضخمة – نزيفاً يستنزف السيولة النقدية للشركات قبل وضع أول حجر أساس.
هذا الواقع دفع السوق نحو خيارات تشغيلية مرنة، برز على رأسها التوسع في “الشراكات السيادية مع الدولة” كآلية فاعلة لخفض الأعباء التمويلية المسبقة وضمان استدامة التنمية العمرانية.
قال أحمد حسام، رئيس قطاع المبيعات بشركة «هامات» للتطوير العقاري، إن قفزات أسعار الأراضي لم تعد مجرد زيادة في التكلفة، بل أصبحت عائقاً مباشراً أمام خطط النمو وإطلاق الطروحات الجديدة.
وأوضح حسام أن التذبذب السعري الحالي جعل صياغة دراسات جدوى دقيقة أمراً شبه مستحيل، نظراً لصعوبة التنبؤ بالتكلفة النهائية للمشروع، وهو ما رفع مخاطر التطوير وأدى بالفعل إلى خروج عدة كيانات صغيرة ومتوسطة من المنافسة لعدم قدرتها على مجاراة الأسعار الحالية.
وأضاف أن طرح مشروعات جديدة بأسعار قديمة بات يمثل خسارة محققة للشركات، في حين أن طرحها بالأسعار المرتفعة الجديدة يصطدم مباشرة بحدود القدرة الشرائية للعملاء؛ وهو ما دفع مطورين كثراً لتأجيل الطروحات الجديدة وتوجيه كامل سيولتهم المتاحة لتسريع معدلات الإنشاءات في مشروعاتهم القائمة.
ولفت حسام إلى أن نسبة تكلفة الأرض من إجمالي المشروع، والتي كانت تتراوح تاريخياً بين 20% و30%، قفزت في المناطق الحيوية والمميزة لتتراوح بين 40% و50%، مما اضطر الشركات لتعديل استراتيجياتها البيعية عبر تقليص مساحات الوحدات لتعظيم المساحة البيعية، وتمديد فترات السداد لـ 8 و10 سنوات لتحفيز المبيعات.
من جانبه، أشار محمد الكومي، رئيس قطاع المبيعات بشركة «مركيه» للتطوير العقاري، إلى أن الارتفاع المستمر في تكلفة الأراضي يفرض على المطورين تسعير منتجاتهم بأسعار مرتفعة جداً، مما أحدث تباطؤاً نسبياً في حركة المبيعات العامة.
وكشف الكومي أن الضغوط المالية الناجمة عن تلاحق تكاليف الأرض ومواد البناء، دفعت العديد من المطورين إلى إعادة النظر في خططهم التوسعية، واللجوء إلى “انكماش تكتيكي” عبر تقليص حجم المشروعات أو تنفيذ مراحل أقل من المخطط لها لتتناسب مع قدراتهم التمويلية الذاتية.
وأشاد الكومي بنموذج الشراكة مع الدولة، مؤكداً أنه يمنح مرونة في إدخال المرافق، ويعزز ثقة العميل النهائي نظراً لوجود جهة الولاية كضامن لمعايير الجودة والالتزام بالجدول الزمني للمشروع.
وفي السياق ذاته، أكد إبراهيم عبدالمنعم، رئيس مجلس إدارة شركة «كونسالتنج» للتسويق العقاري، أن تكلفة الأرض تستحوذ حالياً على حصة تتراوح بين 35% و40% من التكلفة الإجمالية للمشروع.
وأشار إلى أن الشركات تجد نفسها مضطرة لتحميل هذه الزيادات بالكامل على السعر النهائي للمنتج للحفاظ على ربحية ومشروعية الاستثمار.
واستبعد عبدالمنعم حدوث أي تراجع في أسعار الأراضي على المدى المنظور، نظراً لارتباط التسعير بسياسات رسمية واستثمارات ضخمة ضُخت في البنية التحتية، وتوقع أن يتجه جزء من الطلب نحو “السوق الثانوي” كبديل أقل تكلفة للمستهلكين.
آليات «القيمة التطويرية» تطيح بـ«سعر المتر المجرّد»
لم يعد تقييم الأراضي في السوق العقاري مطلع عام 2026 محكوماً بالقيمة العددية لسعر المتر، بل تحول بالكامل إلى معادلة معقدة تحكمها الاشتراطات الفنية والتخطيطية، وحجم العائد الاستثماري المتوقع، وهي المحدادت التي تفسر وجود فجوات سعرية حادة تصل إلى 100% بين قطع أراضٍ متجاورة.
ويرى خبراء ومتعاملون بالقطاع، أن القيمة السوقية الحقيقية للأرض باتت ترتبط بنوع الترخيص، ونسب البناء، والارتفاعات المسموح بها، ومدى جاهزية الموقع للتطوير الفوري، إلى جانب تأثر المنظومة بآليات الطرح والمزادات التي تشكل المرجعية السعرية للمطورين.
أكد محمد راشد، عضو المجلس التنفيذي بالمجلس المصري للبناء الأخضر والمدن المستدامة، أن التقييم الحديث للأراضي يرتكز على “القيمة التطويرية” للقطعة وليس سعرها المجرّد، مفسراً الفروق السعرية الشاسعة بين القطع المتجاورة بمدى قدرتها على تحقيق معدل دوران سريع لرأس المال، وسرعة تسويق وحداتها للشريحة المستهدفة.
وأوضح راشد، أن الأراضي المخصصة للمشروعات متعددة الاستخدامات تحقق قيمة اقتصادية وعوائد أعلى بكثير مقارنة بالمشروعات السكنية النمطية. وحذر من لجوء الشركات الصغيرة للشراء بدافع المضاربة دون دراسات مالية متقدمة – على عكس الكيانات الكبرى – مما يوقعها في فخ اقتناء أراضٍ بأثمان تفوق قيمتها العادلة.
ولفت إلى أن مناطق شرق القاهرة والساحل الشمالي والشيخ زايد سجلت طفرات سعرية تجاوزت وتيرة نمو الدخول، بينما لاتزال مناطق غرب أكتوبر، وحدائق العاصمة، وسفنكس والمنصورة الجديدتين توفر فرصاً للحصول على أراضٍ تحقق معادلات تطوير متوازنة، وشدد على أن ضبط السوق يتطلب استدامة الطروحات الحكومية المنتظمة لزيادة المعروض.
من جانبه، أشار رياض العادلي، رئيس مجلس إدارة شركة «نكست دور» للتسويق العقاري، إلى أن قيمة الأرض ترتبط طردياً بنوع الترخيص الممنوح لها (سكني، تجاري، فندقي)، وبعدد الأدوار المسموح بتنفيذها، وهو ما يصطلح عليه بـ”أقصى انتفاع محقق” يعظم ربحية المطور.
وأضاف العادلي، أن ندرة الأراضي القابلة للتطوير في الساحل الشمالي قفزت بأسعارها لمستويات قياسية، بينما تمتاز مدن مثل التجمع الخامس و6 أكتوبر بجاذبية مستمرة لاكتمال البنية الأساسية بها.
وتوقع أن تقود العاصمة الإدارية وسفنكس والعلمين الجديدة معدلات النمو القوية خلال الفترة المقبلة مدعومة بالتسهيلات وحوافز الطرق والبنية التحتية التي توفرها الدولة.
وفي سياق متصل، قال باسم الشربيني، الرئيس التنفيذي لشركة «إتقان» للاستشارات المالية والتجارية، إن قرار المطور بشراء الأرض يجب ألا يتوقف عند الموقع فقط، بل يرتبط بالجدوى الاقتصادية للمشروع ككل، متضمنةً تكاليف التمويل وقدرة السوق على استيعاب أسعار بيع الوحدات بعد التطوير.
وأوضح الشربيني، أن طروحات الأراضي الحكومية تلعب دوراً توازنياً، لكنها بحاجة إلى مزيد من الشفافية، وتنويع المساحات، وإتاحة آليات سداد مرنة لتقليل الضغط التمويلي، مؤكداً أن التحدي الحقيقي ليس في طرح المساحات بل في توفير أراضٍ جاهزة للترفيق والتطوير الفوري وبشروط عادلة تدعم المستثمر الجاد وتحقق استقرار القطاع.
بدوره، انتقد خالد صلاح، خبير التقييم العقاري، آلية طرح الأراضي بنظام المزادات، مؤكداً أنها أسهمت بشكل مباشر في رفع الأسعار لمستويات قياسية تسببت في فجوة بين قيم العقارات والقوة الشرائية للمواطنين.
شدد على أهمية الموازنة بين تعظيم عوائد الدولة الاستثمارية والحفاظ على استدامة نشاط المطورين.
وأشار صلاح إلى أن التوسعات الجديدة بمدينة 6 أكتوبر ومدينة الشروق توفر حالياً فرصاً سعرية وتنافسية أفضل للمطورين مقارنة بأسواق القاهرة الجديدة التي تشهد ندرة وتضخماً في القيم.
وطالب صلاح بضرورة تدخل الحكومة لدعم القطاع عبر مد فترات سداد قيم الأراضي، وإعادة جدولة المتأخرات والمستحقات، لضمان استمرار أعمال التنفيذ وحماية السوق من شبح الركود.
