أعاد تحذير الهيئة العامة للرقابة المالية، بشأن بنود «حوالة الحق» في عقود بيع الوحدات العقارية، فتح النقاش حول آليات تمويل مبيعات المطورين، ومدى وضوح الالتزامات المترتبة على المشترين، خاصة مع انتقال حقوق الأقساط إلى شركات التمويل العقاري وظهور المديونية على السجل الائتماني للعميل.
وحوالة الحق هي إجراء قانوني ينقل بموجبه المطور العقاري (الدائن الأصلي) حقوقه المالية المستحقة في ذمة المشتري (الأقساط المتبقية) إلى طرف ثالث، وغالبًا ما يكون شركة تمويل عقاري أو بنك.
وأكدت الهيئة أن “حوالة الحق” ليست محظورة، وإنما تستوجب إخطار المشتري بتفاصيل الحوالة وآلية سداد الأقساط المتبقية، فيما تلتزم شركات التمويل العقاري بالإبلاغ شهريًا عن أرصدة المديونيات المستحقة على عملائها لشركة الاستعلام الائتماني «I-Score».
وبينما ترى شركات التمويل العقاري أن حوالة الحق آلية قانونية معمول بها منذ سنوات ولا تضيف التزامًا ماليًا جديدًا على المشتري، يرى عاملون بالسوق أن الجدل الحالي يكشف الحاجة إلى مزيد من التنظيم والشفافية في العلاقة بين المطور وجهة التمويل والعميل، وصولًا إلى عقد موحد يوضح حقوق والتزامات جميع الأطراف.
عبدالحميد: المطور مسئول عن إخطار العميل بالحوالة وفقًا لتعليمات “الرقابة المالية”
قال أيمن عبدالحميد، العضو المنتدب ونائب رئيس شركة «الأولى للتمويل العقاري»، إن عمليات التمويل العقاري التي تتم حاليًا من خلال حوالة الحقوق المالية من المطورين تمثل نحو 70% إلى 80% من إجمالي حجم التمويلات التي تنفذها شركات التمويل العقاري.
وأضاف أن إجمالي التمويلات العقارية التي نفذتها الشركات خلال العام الماضي بلغ نحو 40 مليار جنيه، ما يعني أن قيمة التمويلات المنفذة عبر حوالة الحقوق تتراوح تقديريًا بين 28 و32 مليار جنيه.
وأوضح عبدالحميد أن المطور العقاري مسئول عن إخطار العميل بإتمام حوالة الحق، وفقًا لتعليمات الهيئة العامة للرقابة المالية وأحكام قانون التمويل العقاري، باعتباره الطرف الذي تربطه العلاقة المباشرة بالمشتري، مشيرًا إلى أن الإخطار يتم عادة من خلال خطاب مسجل بعلم الوصول.
وأشار إلى أن عقود بيع الوحدات بالتقسيط تتضمن في الغالب بندًا يتيح للمطور العقاري إحالة حقوقه المالية الناشئة عن العقد إلى أي جهة أو شخص يراه مناسبًا لشراء هذه الحقوق.
وأكد أن آلية سداد العميل لا تتغير جوهريًا بعد إتمام حوالة الحق، إذ يستمر في سداد الأقساط وفقًا للجدول المتفق عليه، دون زيادة في قيمة الأقساط أو الالتزامات المستحقة عليه.
وفيما يتعلق بظهور المديونية على السجل الائتماني للعميل لدى شركة الاستعلام الائتماني «I-Score»، أوضح عبدالحميد أن المديونية لا تنشأ نتيجة حصول العميل على قرض جديد، وإنما تمثل قيمة الأقساط المتبقية المستحقة عليه مقابل الوحدة التي اشتراها واستلمها.
أضاف أن تسجيل هذه المديونية لدى «I-Score» يعكس الوضع الائتماني الفعلي للعميل، لافتًا إلى وجود حاجة منذ فترة إلى تسجيل المديونيات المستحقة على المشترين للمطورين، خاصة بعد تسلم الوحدات، إلا أن المطورين لا تربطهم علاقة تنظيمية مباشرة بشركة الاستعلام الائتماني تتيح لهم الإبلاغ عن تلك المديونيات.
وحذر من أن عدم ظهور مديونية العميل لدى المطور في سجله الائتماني قد يؤدي إلى عدم وضوح حجم التزاماته المالية الفعلية، خاصة في الحالات التي يكون فيها العميل مدينًا بأقساط لشراء أكثر من وحدة، إلى جانب حصوله على قروض أو تسهيلات ائتمانية من جهات أخرى، بما قد يزيد من مخاطر التعثر.
وأشار عبدالحميد إلى أن أبرز شكاوى العملاء المتعلقة بحوالة الحق وظهور المديونية على «I-Score» تتمثل في اعتقاد بعضهم بأن تسجيل المديونية يعني حصولهم على قرض جديد من شركة التمويل.
وأوضح أن تسجيل المديونية لدى «I-Score» يرتبط بشركات التمويل العقاري باعتبارها الجهة التي قامت بشراء المديونية، وليس بالمطور العقاري، مؤكدًا أن عقود البيع بالتقسيط تتيح للمطور إحالة الحقوق المالية الناشئة عنها، كما يسمح قانون التمويل العقاري لشركات التمويل بشراء تلك الحقوق.
سمير: ظهور المديونية لا يمنع التمويل الجديد.. والقرار تحسمه أعباء العميل
وقال محمد سمير، الرئيس التنفيذي لشركة «إيليت للاستشارات التسويقية»، إن الجدل المثار حاليًا حول حوالة الحق يرجع بشكل أساسي إلى عدم معرفة بعض العملاء بطبيعة البند الموجود في عقود شراء الوحدات، موضحًا أن عقود المطورين العقاريين تتضمن في المعتاد بندًا يسمح بحوالة الحق.
أضاف أن القانون المدني يتضمن أيضًا حق امتياز البائع على العقار المبيع لحين سداد كامل الثمن، بما يعني استمرار حقوق المطور على الوحدة إلى حين سداد كامل قيمتها وفقًا لشروط التعاقد، ومن ثم يحق له التصرف في الحقوق المالية الناشئة عن الأقساط المستحقة، ومنها إحالتها إلى شركة تمويل عقاري.
وأكد أن برنامج شراء المحافظ العقارية ليس آلية جديدة، وإنما يتم العمل به منذ سنوات وفقًا للقرار رقم 111 لسنة 2015 الصادر عن الهيئة العامة للرقابة المالية، لافتًا إلى أن الربط بينه وبين الجدل المثار مؤخرًا يمثل خلطًا بين آليات مختلفة.
وأوضح سمير أن ظهور المديونية لدى «I-Score» لا يعني بالضرورة حرمان العميل من الحصول على تمويلات جديدة، وإنما يؤثر على حجم التمويل الذي يمكنه الحصول عليه وفقًا لدخله والتزاماته المالية القائمة.
أضاف أن تحديد قدرة العميل للحصول على تمويل جديد يعتمد على الدراسة الائتمانية وحجم أعبائه المالية، موضحًا أنه إذا كان العميل يتحمل بالفعل قسطًا مرتفعًا من دخله، فإن ظهور مديونية إضافية قد يقلل من قيمة التمويل المتاح له، بينما إذا تجاوزت التزاماته الحدود المسموح بها وفقًا لدخله، فقد لا يكون مؤهلًا للحصول على تمويل جديد.
وفيما يتعلق بالإفصاح عن حوالة الحق، أكد سمير أن القضية الأوسع تتمثل في ضرورة تنظيم سوق الاستثمار العقاري، مشيرًا إلى عدم وجود تشريع متكامل ينظم الاستثمار العقاري رغم النمو الذي يشهده القطاع.
ولفت إلى أهمية إصدار قانون اتحاد المطورين العقاريين، الذي تتم المطالبة به منذ سنوات، إلى جانب وضع آلية واضحة لتنظيم العلاقة بين جهات التمويل العقاري والمطورين العقاريين.
كما شدد على ضرورة وجود عقد موحد يحقق التوازن ويحمي حقوق المطور والمشتري، مؤكدًا أن بند حوالة الحق قائم على أساس قانوني وليس بندًا مستحدثًا، إلا أن صياغته داخل عقود البيع يجب أن تكون واضحة ومفهومة للمشتري.
أهاب: ارتفاع تكلفة التمويل يجعل تسييل الشيكات خيارًا محدودًا أمام المطورين
وقال أحمد أهاب، الرئيس التنفيذي لشركة «مدار للتطوير العقاري»، إن إلزام المطورين وشركات التمويل العقاري بإخطار العميل بتفاصيل حوالة الحق يمثل إجراءً تنظيميًا، موضحًا أن العميل يظل ملتزمًا بسداد الأقساط والشيكات وفقًا للجدول المتفق عليه، سواء تم السداد للمطور أو لشركة التمويل.
وأوضح أن شركات التمويل العقاري عادة لا تقوم بتسييل الشيكات إلا بعد تسليم الوحدة، وبالتالي فإن انتقال حقوق الشيكات من المطور إلى شركة التمويل لا يغير من التزامات العميل، وإنما يحدد الجهة التي يتم السداد لها.
وأشار أهاب ، إلى أنه حال وجود مستحقات متبقية على العميل بقيمة 10 ملايين جنيه على سبيل المثال، فإن تسييل هذه الشيكات قد لا يوفر للمطور سوى نحو 4 أو 5 ملايين جنيه، نتيجة احتساب تكلفة التمويل والمصروفات والأرباح، ما يجعل العملية مرتفعة التكلفة على المطور.
وأكد أن تسييل شيكات العملاء أصبح من الحلول الأخيرة التي قد يلجأ إليها المطور للحصول على السيولة، خاصة في ظل ارتفاع تكلفة التمويل، موضحًا أن المطور قد يفضل الحصول على قرض مصرفي واستخدام التدفقات الناتجة عن أقساط العملاء في السداد بدلًا من بيع الشيكات لشركات التمويل.
ولفت إلى أن السوق يشهد حاليًا اتجاهًا أكبر نحو حصول المطورين على تمويل مباشر للمشروعات من البنوك، في صورة تحالفات واتفاقيات تمويل، مقارنة بحوالة الحق التي أصبحت محدودة الاستخدام.
أضاف أن انخفاض أسعار الفائدة إلى مستويات تتراوح بين 10% و12% قد يجعل تسييل الشيكات أكثر جدوى بالنسبة للمطورين، بينما لا يمثل الخيار حاليًا آلية اقتصادية جاذبة في ظل ارتفاع تكلفة التمويل.
وأكد أهاب، أن تنظيم السوق ووضع ضوابط واضحة للتعامل مع الحالات المخالفة أمر مطلوب، مع ضرورة أن تركز الرقابة على التجاوزات الفعلية دون تقديمها باعتبارها ظاهرة عامة داخل القطاع، بما قد يؤثر على صورة السوق أمام المستثمرين الأجانب.
فكري: السوق العقاري يحتاج إلى منظومة متكاملة وواضحة تشمل جميع حلقاته
وقال علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا للتطوير العقاري»، إن مسئولية إخطار العميل بحوالة الحق يجب أن تكون واضحة ومحددة بين أطراف العملية، مشيرًا إلى أن عقود البيع المبرمة مع المطور تتضمن في الأساس نصًا يوضح إمكانية تحويل الحق إلى بنك أو شركة تمويل عقاري.
وأوضح أن حوالة الحق ترتبط، في بعض حالات شراء المحافظ العقارية، بالوحدات التي تم تسليمها، إذ يكون العميل قد تسلم وحدته بينما تتبقى عليه أقساط مستحقة لعدة سنوات.
وأشار إلى أن شركة التمويل تقوم في هذه الحالة بسداد مستحقات المطور، على أن يتولى العميل سداد الأقساط لشركة التمويل بدلًا من المطور، معتبرًا أن العملية في هذه الحالة لا تمثل عبئًا إضافيًا على العميل طالما لم تتغير قيمة الأقساط أو شروط السداد.
وأكد فكري أن التجاوزات هي التي تستدعي تدخل الرقابة المالية، مشددًا على ضرورة التأكد من التزام شركات التمويل بإخطار العملاء عند إجراء حوالة الحق.
ولفت إلى أن معالجة حوالة الحق بمعزل عن باقي منظومة السوق لن تكون كافية، قائلًا إن السوق العقاري يحتاج إلى منظومة متكاملة وواضحة تشمل مختلف حلقاته وآليات التعامل داخله.
و الأمر يتطلب وضع منظومة واحدة للسوق العقاري بالكامل، من خلال جهة حكومية متخصصة تتولى مسئولية تنظيم ومتابعة السوق خلال الفترة المقبلة.
خليل: نحتاج عقد بيع معياريًا وموحدًا يضمن وضوح بنود التعاقد أمام جميع الأطراف
وقال عبدالرحمن خليل، مستشار التطوير والاستثمار وإدارة الأعمال، إن عقود البيع الحالية تحتاج إلى مزيد من المراجعة والتطوير، مقترحًا الاتجاه نحو إعداد عقد بيع عقاري معياري وموحد يتم اعتماده من الجهات الرسمية المختصة، بما يضمن وضوح بنود التعاقد أمام العملاء وجميع الأطراف ذات الصلة.
أضاف أن وجود بند حوالة الحق داخل العقد يعد إخطارًا للعميل إذا كان منصوصًا عليه بصورة واضحة، مؤكدًا أن الأهم هو ضمان فهم المشتري لطبيعة البند وآثاره قبل التوقيع.
وأشار خليل إلى أن تسجيل المديونية لدى «I-Score» قد يؤخذ في الاعتبار عند تقييم المركز الائتماني للعميل، إلا أن تأثيره على قدرته المستقبلية على الحصول على تمويلات لا يمكن فصله عن إجمالي التزاماته ودخله وسلوكه في السداد.
وأكد أن الضوابط التي أقرتها الهيئة العامة للرقابة المالية بشأن حوالة الحق تمثل خطوة إيجابية لتنظيم السوق، ولا تضر في حد ذاتها بآليات التمويل العقاري أو التحصيل لدى شركات التطوير العقاري.
وتابع خليل، أن أي تأثير سلبي قد يظهر على المدى القصير لدى جزء من السوق أو بعض الشركات لا يقارن بالفائدة الأكبر الناتجة عن وجود إطار تنظيمي أكثر وضوحًا، مشيرًا إلى أن تنظيم السوق يسهم في تعزيز الشفافية وجذب الاستثمارات وتحسين العلاقة بين المطورين والعملاء.
وأوضح أن العقود العقارية تتضمن في كثير من الأحيان عددًا كبيرًا من البنود والتفاصيل التي قد لا يكون العميل على دراية كاملة بتأثيراتها، ما قد يؤدي إلى تعرضه لمفاجآت مستقبلية، سواء فيما يتعلق بالتزاماته التعاقدية أو تأثير بعض الإجراءات على سجله الائتماني.
وشدد على أهمية وجود عقد عقاري موحد يوضح حقوق والتزامات الأطراف، مؤكدًا أن تنظيم حوالة الحق في مجمله يمثل تطورًا إيجابيًا للسوق العقارية، ويعزز حماية العميل والمطور الملتزم، مع أهمية رفع وعي المشترين قبل التوقيع على عقود البيع.
