تتجه شركات التطوير العقارى إلى إعادة تشكيل استراتيجياتها الاستثمارية، عبر زيادة الاعتماد على الإيرادات المتكررة الناتجة عن تأجير وتشغيل الأصول التجارية والإدارية والفندقية، فى تحول يستهدف تنويع مصادر الدخل وتعزيز التدفقات النقدية، بدلاً من الاعتماد بصورة أساسية على بيع الوحدات وتحقيق عوائد لمرة واحدة.
وتدفع ارتفاعات تكاليف الأراضى والإنشاءات والتمويل، إلى جانب التغيرات التى يشهدها الطلب على شراء الوحدات العقارية، المطورين إلى تبنى نماذج أعمال تجمع بين البيع والاحتفاظ بجزء من الأصول، بما يتيح توفير السيولة اللازمة لتنفيذ المشروعات، مع بناء محافظ عقارية تدر عوائد دورية على المدى الطويل.
وتبرز الوحدات التجارية والإدارية والمنشآت الفندقية باعتبارها من أبرز الأصول القابلة لتوليد الإيرادات المتكررة، خاصة فى المشروعات متعددة الاستخدامات والمجتمعات العمرانية المتكاملة، التى توفر قاعدة من العملاء والمستهلكين وتتيح فرصاً لتأجير المساحات بعقود طويلة الأجل أو تشغيلها بصورة مباشرة.
«فكرى»: المطورون يحتفظون بـ20% من المشروعات لبناء محافظ مدرة للدخل
قال علاء فكرى، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتطوير العقاري، إن بعض المطورين يستهدفون الاحتفاظ بنسبة تتراوح بين 10 و20% من مشروعاتهم لتوظيفها فى أنشطة التأجير والتشغيل، خاصة الوحدات التجارية والإدارية والمنشآت الفندقية، وفقاً لطبيعة كل مشروع وحجمه والقدرة التمويلية للشركة وخططها الاستثمارية.
أضاف أن هذا التوجه يعكس تحولاً تدريجياً فى نموذج أعمال شركات التطوير العقاري، من الاعتماد على بيع الوحدات وتحقيق الأرباح عند التسليم، إلى تكوين محافظ من الأصول التى تدر دخلاً مستمراً على مدار سنوات، بما يوفر مورداً مالياً يمكن توظيفه فى التوسعات الجديدة أو تغطية الالتزامات التشغيلية والتمويلية.
وأوضح فكرى أن أهمية هذا النموذج تتزايد فى ظل ارتفاع تكاليف البناء والأراضى والتمويل، إذ تحتاج الشركات إلى إدارة تدفقاتها النقدية بكفاءة أكبر، بما يضمن استمرار النشاط خلال الفترات التى تتباطأ فيها المبيعات أو ترتفع فيها تكلفة تنفيذ المشروعات.
وأشار إلى أن الإيرادات المتكررة لم تعد نشاطاً مكملاً للمبيعات العقارية، بل أصبحت أحد المحاور الرئيسية فى خطط التوسع طويلة الأجل، خاصة لدى الشركات التى تمتلك مشروعات متكاملة تضم أنشطة سكنية وتجارية وإدارية وفندقية.
وتوقع فكرى استمرار توجه المطورين نحو النماذج الاستثمارية التى تجمع بين بيع الوحدات والاحتفاظ بجزء من الأصول للتأجير والتشغيل، بما يحقق التوازن بين توفير السيولة اللازمة لتنفيذ المشروعات وبناء مصادر دخل مستدامة.
وتعكس نتائج أعمال عدد من الشركات العقارية العاملة فى السوق المصرية تنامى أهمية الإيرادات المتكررة فى تنويع مصادر الدخل، مع توسع استثماراتها فى الأنشطة الفندقية والتجارية والخدمية.
وسجلت مجموعة طلعت مصطفى القابضة إيرادات إجمالية بلغت نحو 62.5 مليار جنيه خلال عام 2025، مقابل نحو 43 مليار جنيه خلال عام 2024، بنمو يقارب 46%، فيما ارتفعت الإيرادات الفندقية إلى نحو 14.89 مليار جنيه، بزيادة 30%، وفقاً للنتائج المالية المعلنة.
كما ارتفعت الإيرادات المتكررة وإيرادات الخدمات إلى نحو 10.9 مليار جنيه خلال عام 2025، مقابل نحو 6.66 مليار جنيه خلال العام السابق، بنمو يقارب 64%، بما يعكس تنامى مساهمة الأنشطة التشغيلية والخدمية فى دعم إيرادات المجموعة إلى جانب نشاط التطوير العقاري.
وفى السياق نفسه، أعلنت شركة أوراسكوم للتنمية مصر ارتفاع الإيرادات المتكررة الناتجة عن الفنادق والأصول التجارية خلال عام 2025 بنحو 37%، لتصل إلى 9.5 مليار جنيه، مقارنة بعام 2024، وفقاً للنتائج المالية المعلنة للشركة.
وتبرز هذه المؤشرات أهمية الأصول التجارية والفندقية فى دعم نمو إيرادات الشركات التى تمتلك مجتمعات عمرانية متكاملة ووجهات سياحية، إذ يتيح تنوع الأنشطة تحقيق عوائد من قطاعات مختلفة، ويقلل الاعتماد على حصيلة المبيعات العقارية وحدها.
«طلبة»: الأصول التجارية تتيح الاستفادة من الإنفاق الاستهلاكى داخل المشروعات السكنية
وقال محمود طلبة، الرئيس التنفيذى لشركة نييت للتطوير العقاري، إن الوحدات التجارية والإدارية والفندقية تمثل إحدى أهم الأدوات التى يعتمد عليها المطورون لبناء مصادر دخل مستدامة، نظراً إلى إمكانية الاحتفاظ بها وتأجيرها للمؤسسات والشركات والعلامات التجارية، بدلاً من بيعها بالكامل للعملاء.
أضاف أن عدداً من المستثمرين العرب اتجهوا إلى الاحتفاظ بأصول مشروعاتهم التجارية والإدارية والاستفادة من العوائد المتكررة الناتجة عن التأجير والتشغيل، بدلاً من الاعتماد على تحقيق عائد لمرة واحدة من بيع الوحدات، مشيراً إلى مشروعات «مول مصر» و«مول العرب» و«سيتى ستارز» و«سيتى سنتر» و«أركان بلازا» بوصفها نماذج للمراكز التجارية التى تتيح الاستفادة من أنشطة التأجير والتشغيل.
وأوضح طلبة أن الأصول التجارية تمنح المطورين فرصة للاستفادة من حركة الإنفاق الاستهلاكى داخل المشروعات السكنية والتجارية، خاصة فى المدن الجديدة والمجتمعات العمرانية المتكاملة التى تضم أعداداً كبيرة من السكان وتحتاج إلى خدمات متنوعة، تشمل المطاعم والمتاجر والصيدليات ومراكز الخدمات.
وأشار إلى أن قدرة هذه الأصول على تحقيق عوائد مستدامة ترتبط بعدة عوامل، فى مقدمتها الموقع الجغرافي، والكثافة السكانية المحيطة، ومعدلات الإشغال، وتنوع الأنشطة، وجودة الإدارة والتشغيل.
وأكد أن الاحتفاظ بالوحدات التجارية داخل المشروعات متعددة الاستخدامات يتيح للمطور الاستفادة من نمو النشاط الاقتصادى داخل المشروع، فضلاً عن إمكانية زيادة الإيرادات عبر إعادة تسعير الإيجارات عند تجديد العقود، وفقاً للشروط التعاقدية وتطورات السوق.
وفيما يتعلق بالوحدات الإدارية، أوضح طلبة أنها تمثل مصدراً إضافياً للدخل، خاصة فى المناطق التى تشهد توسعاً فى الأنشطة المالية والاستشارية والتكنولوجية والخدمات المهنية، إذ يمكن تأجير المساحات للشركات والمؤسسات بعقود تمتد لعدة سنوات، بما يتيح قدراً أكبر من الوضوح بشأن التدفقات النقدية المستقبلية.
وتختلف طبيعة العائد من هذه الأصول بحسب النشاط؛ فالمراكز التجارية تعتمد على قدرتها على جذب العلامات التجارية والمستهلكين والحفاظ على معدلات إشغال مرتفعة، بينما يرتبط تأجير المساحات الإدارية بمدى الطلب من الشركات والمؤسسات، فى حين تتأثر الإيرادات الفندقية بحركة السياحة ومستويات الإشغال ومتوسط أسعار الغرف.
«مصطفى»: الموازنة بين البيع والتشغيل تحدد نجاح نموذج الإيرادات المتكررة
وقال سارى مصطفى، رئيس مجلس إدارة شركة إم أر أس للتطوير العقاري، إن نجاح نموذج الإيرادات المتكررة يتطلب تحقيق التوازن بين الاحتفاظ بالأصول وبيعها، إذ يوفر البيع سيولة فورية تساعد على تمويل الإنشاءات وسداد الالتزامات، بينما يحقق الاحتفاظ بالأصول عوائد دورية على المدى الطويل.
وأضاف أن الاحتفاظ بالأصول يفرض فى المقابل أعباءً مالية وتشغيلية تتعلق بالصيانة والإدارة والتسويق التأجيري، فضلاً عن مخاطر انخفاض معدلات الإشغال أو تأخر تأجير المساحات، وهو ما يتطلب دراسة الجدوى الاستثمارية لكل أصل قبل اتخاذ قرار الاحتفاظ به.
وأوضح مصطفى أن النسبة الملائمة للاحتفاظ بالأصول تختلف من شركة إلى أخرى وفقاً لملاءتها المالية وحجم محفظتها الاستثمارية ومصادر التمويل المتاحة، إذ يمكن للمطور الذى يتمتع بقدرة مالية قوية ومحفظة متنوعة الاحتفاظ بنسبة أكبر من الوحدات، بينما قد تضطر الشركات التى تعتمد على التمويل الذاتى للمشروعات إلى بيع حصة أكبر لتوفير السيولة اللازمة لاستكمال الإنشاءات.
وأشار إلى أن النشاط الفندقى يمثل أحد المسارات التى تتجه إليها الشركات العقارية لتنويع مصادر الدخل، خاصة مع توسع الاستثمارات السياحية وزيادة الاهتمام بتطوير الفنادق والشقق الفندقية داخل المدن الجديدة والوجهات الساحلية.
ولفت إلى أن الإيرادات الفندقية تختلف عن عوائد التأجير التقليدى للوحدات التجارية والإدارية، إذ ترتبط بمعدلات الإشغال ومتوسط سعر الغرفة ومستوى الخدمات المقدمة وتكاليف التشغيل، فضلاً عن المواسم السياحية وحركة السياحة الوافدة.
أكد مصطفى أن الاحتفاظ بالوحدات الفندقية أو تطوير فنادق مملوكة للشركة يتيح تحقيق إيرادات تشغيلية متكررة، لكنه يتطلب استثمارات رأسمالية كبيرة وخبرات متخصصة فى الإدارة الفندقية والتسويق وخدمة العملاء، ما يجعل قرار الدخول فى هذا النشاط مرتبطاً بقدرة الشركة على إدارة الأصول وتحقيق عائد يتناسب مع حجم الاستثمارات.
وأضاف أن المفاضلة بين البيع والاحتفاظ لا ينبغى أن تقتصر على حجم السيولة المحققة فورياً، بل يجب أن تشمل العائد المتوقع من التشغيل على مدار سنوات، وتكلفة التمويل والصيانة والإدارة، إلى جانب القيمة الاستثمارية المحتملة للأصل على المدى الطويل.
«فوزى»: التحول نحو العوائد المستدامة يفرض تغييراً فى طريقة إدارة الشركات العقارية
وقال محمد فوزي، الرئيس التنفيذى لشركة ويست واى للتطوير العقاري، إن تحديد النسبة المناسبة للاحتفاظ بالأصول المدرة للدخل يمثل أحد أبرز التحديات أمام المطورين، خاصة فى ظل ارتفاع تكلفة تطوير المشروعات وزيادة احتياجاتها التمويلية.
وأضاف أن الاحتفاظ بنحو 10% من المساحات التجارية والإدارية والفندقية داخل المشروع يتيح للشركة بناء مصدر دخل مستدام، مع بيع الجزء الأكبر من الوحدات لتوفير السيولة اللازمة للإنشاءات، بينما يسمح الاحتفاظ بنسبة تصل إلى 20% بتكوين محفظة أكبر من الأصول المدرة للدخل، لكنه يتطلب قدرة مالية أعلى لتحمل تكلفة التطوير دون الاعتماد على حصيلة بيع هذه الوحدات.
وأوضح فوزى أن هذه النسب استرشادية وليست قاعدة ثابتة تنطبق على جميع المشروعات، إذ يمكن أن ترتفع فى المشروعات التى تستهدف الاستثمار طويل الأجل، أو تنخفض لدى الشركات التى تعتمد على البيع لتغطية تكاليف الإنشاءات وسداد مستحقات الأراضى والالتزامات التمويلية.
وأشار إلى أن النسبة المناسبة تختلف أيضاً وفقاً لطبيعة النشاط؛ فقد يفضل المطور الاحتفاظ بمساحات تجارية داخل مشروع سكنى للاستفادة من الطلب على الخدمات وتحقيق دخل إيجاري، بينما قد يختار بيع الوحدات الإدارية أو الفندقية إذا كانت طبيعة المشروع أو اتفاقات التشغيل تجعل هذا الخيار أكثر ملاءمة لاحتياجاته التمويلية.
أكد فوزى أن التحول نحو الإيرادات المتكررة يتطلب تغييراً فى طريقة إدارة الشركات العقارية، إذ لم يعد دور المطور مقتصراً على شراء الأراضى وتصميم المشروعات وبيع الوحدات، بل أصبح يشمل إدارة الأصول والتسويق التأجيرى ومتابعة المستأجرين وتطوير الخدمات والمحافظة على معدلات الإشغال.
أضاف أن نجاح هذا النموذج يرتبط بقدرة الشركة على اختيار الأصول المناسبة للاحتفاظ بها، ووضع خطط تشغيل واضحة، وتحقيق التوازن بين العائد الإيجارى وتكاليف الإدارة والصيانة، بما يضمن استدامة التدفقات النقدية على المدى الطويل.
