الشركة قدمت تمويلات بقيمة إجمالية 650 مليون جنيه منذ بداية نشاطها
متوسط العائد علي التمويل 16%.. ومحدودو الدخل لا يتجاوزون 10% من عملاء الشركة
متوسط التمويل يتراوح بين 400 و450 ألف جنيه و100% للاستخدام السكني
جمعية « التمويل العقاري » أقرت برامج جديدة لسداد الأقساط في تعديلات القانون
الإيجارة والمشاركة المتناقصة أهم البرامج المتوافقة مع الشريعة ونسعي لإقرارهما
الشركات تعمل في منافسة غير متكافئة مع المطورين بسبب طول آجال البيع بالتقسيط
1500 عميل للشركة والتركيز علي الإسكان الفاخر وفوق المتوسط
8 ملايين جنيه أرباحاً العام الماضي ونسبة التعثر لا تتجاوز 2% من العملاء
بلغت المحفظة الائتمانية التراكمية للشركة المصرية للتمويل العقاري 300 مليون جنيه تمثل قيمة أرصدة القروض القائمة حالياً بينما سجلت محفظة قروضها الإجمالية 650 مليون جنيه منذ بدء نشاطها عام 2004.
قالت هالة بسيوني، العضو المنتدب للشركة المصرية للتمويل العقاري في حوار لـ «البورصة» إن أرباح الشركة ارتفعت العام الماضي إلي 8 ملايين جنيه مقابل 5 ملايين في عام 2011 متوقعة أن يتواصل نمو الأرباح خلال العام الجاري.
وصل عدد عملاء الشركة التي يبلغ رأسمالها المصدر والمدفوع 100 مليون جنيه والمملوكة بالكامل لبنك « كريدي اجريكول مصر » حتي الربع الأول من العام الجاري 1500 عميل معظمهم حصلوا علي تمويل لشراء وحدات إسكان فاخر وفوق متوسط.
أشارت إلي أن نسبة محدودي الدخل لا تتجاوز 10% من إجمالي العملاء حيث لم تشارك «المصرية» في المشروع القومي للإسكان السابق، وركزت نشاطها علي تمويل الإسكان الفاخر وفوق المتوسط وتتراوح قيمة تمويل شراء الوحدة بين 400 و450 ألف جنيه من قيمتها.
كشفت بسيوني عن أن الشركة المصرية للتمويل العقاري تستهدف تقديم قروض لشراء وحدات سكنية لـ 1000 مستفيد من دعم صندوق التمويل العقاري بعدما خصصت هيئة المجتمعات العمرانية 10 آلاف وحدة لصندوق دعم التمويل العقاري في وقت سابق.
قالت إن الشركة ستفعل بروتوكول التعاون مع صندوق التمويل العقاري بتمويل 1000 وحدة من الوحدات المخصصة للصندوق في المدن الجديدة متوقعة أن تتجاوز قيمة القروض المقدمة للمستفيدين من هذه الوحدات 50 مليون جنيه حال ثبات سعر الوحدة عند متوسط 100 ألف جنيه شاملة الدعم الذي يقدمه صندوق التمويل العقاري ويتراوح بين 15 و25 ألف جنيه بجانب المقدم الذي يدفعه العميل.
أضافت أن الشركة لم تمول أي وحدات تابعة للصندوق حتي الآن وبعد إقرار مجلس الشوري لتعديلات المادة 35 من قانون التمويل العقاري رقم 48 لسنة 2001 والتي وافق عليها مجلس الوزراء تستهدف الشركة تمويل ألف وحدة تابعة للصندوق.
كان صندوق التمويل العقاري قد انتهي من تخصيص 2000 وحدة في مدن دمياط الجديدة والشروق والعبور من إجمالي 5 آلاف وحدة استلمها الصندوق من هيئة المجتمعات العمرانية في سبع مدن هي 6 أكتوبر والعاشر من رمضان والمنيا الجديدة وسوهاج الجديدة والشروق والعبور ودمياط الجديدة وتراوحت أسعار الوحدات بين 92 و107 آلاف جنيه، كما يتفاوض مع الهيئة حول أسعار 5 ألاف وحدة جديدة التي سيحصل عليها في 13 مدينة جديدة تضاف إلي خمسة آلاف التي استلمها الصندوق ويبلغ متوسط الاسعار في بعض المدن 127 ألف جنيه للوحدة و122 ألفاً في مدن أخري وهو ما يزيد علي الحد الأقصي لأسعار الوحدات السابقة بـ 20 ألف جنيه.
أكدت بسيوني أن التمويل الممنوح من الشركة موجه بنسبة 100% للنشاط السكني وتمول الشركة عملاء لشركات تنمية عقارية كبري أبرزها شركات سوديك وإعمار مصر والأهلي للتنيمة العقارية والزاهر.
وحول أبرز التعديلات المطلوبة في قانون التمويل العقاري قالت إن الجمعية المصرية للتمويل العقاري تقدمت بعدة مقترحات لأنظمة سداد جديدة ضمن تعديلات القانون تتناسب مع دخول العملاء المختلفة.
قالت إن المقترحات تشمل تحديد أقساط شهرية تزيد بمرور الوقت علي أن تكون الزيادة تتناسب مع الدخل السنوي للعميل واذا كان عمر العميل مرتفعاً يتم سداد مقدم كبير في بداية التعاقد وقسط شهري مرتفع يقل بمرور فترة التعاقد لضمان تحصيل أكبر قيمة من ثمن الوحدة.
أضافت أنهم اقترحوا أيضاً انظمة سداد لأصحاب الدخل المتغير وغير الثابت عن طريق برامج سداد تتغير كل عام أو كل 6 أشهر أو أقساط شهرية مع سداد قسط ربع سنوي إضافي.
أشارت إلي أن تعدد برامج السداد سيتناسب مع جميع شرائح العملاء ويساعد علي توفير آليات سداد متوافقة مع دخل العملاء وأساليب معيشتهم خاصة أن التمويل العقاري يشترط إثبات الدخل عند التعاقد.
أكدت أن برامج السداد هذه طلبتها الجمعية المصرية للتمويل العقاري – والتي ترأسها هالة بسيوني أيضا – ضمن تعديلات القانون بعد جلسات عمل مع الشركات العاملة في السوق للاتفاق عليها.
أشارت إلي أن التعديلات تضمنت طلب اعتماد برامج تمويل إسلامية متوافقة مع الشريعة موضحة أن المرابحة موجودة بالفعل وفقاً لقانون التمويل العقاري الحالي حيث لايحصل العميل علي الأموال مباشرة بل تقوم الشركة بتمويل الوحدة ويدفع المقدم والشركة تدفع عنه مقابل حوالة حقوق الشركة وهذه العملية هي مرادف المرابحة.
أضافت أن برامج التمويل الإسلامية ضمن تعديلات القانون تشمل المشاركة والمشاركة المتناقصة والإيجارة خاصة أن هذه الأنظمة ستساعد في تنشيط سوق التمويل العقاري في ظل عدم وجود اجراءات واضحة لتسجيل الوحدات خاصة في المدن الجديدة وبالتالي سيتم تسهيل إجراءات التمويل مقابل منتجات متوافقة مع الشريعة الإسلامية.
قالت بسيوني إن نظام الايجارة سيغني عن تسجيل الوحدة في ظل عدم وجود آلية لتسجيل الوحدات حيث سيتم التعاقد وتكون الوحدة باسم الشركة طوال فترة السداد ما يعطي ضمانة لشركات التمويل ويسهل التعامل والتنفيذ علي الوحدة في حالة التعثر.
أما عن نظام المشاركة والمشاركة المتناقصة قالت إنه ينص علي دخول شركة التمويل العقاري كشريك في الوحدة بنسبة معينة تمثل قيمة التمويل يتم انتقاص هذه النسبة مقابل ما يسدده العميل من أقساط حتي تنتهي القيمة بالكامل وتؤول ملكية الوحدة إلي العميل.
قالت إن هذه الأنظمة تمثل أرضية قانونية جديدة تم اللجوء اليها في عدد كبير من الدول خاصة بالخليج العربي ولكن يجب تعديل قانون التمويل العقاري لأن التشريع واللوائح الحالية لا يسمحان بذلك.
وأكدت أن الجمعية انتهت من تعديلات قانون التمويل العقاري وأرسلتها إلي هيئة الرقابة المالية منذ العام الماضي واستجابت الجمعية لملاحظات الهيئة علي القانون ولكن لم تتم الموافقة عليه حتي الآن سواء من مجلس الوزراء أو مجلس الشوري خاصة أن هناك أولويات أخري للدولة في الوقت الحالي.
تابعت أن مجلس الوزراء وافق علي تعديل المادة 35 من قانون التمويل العقاري فقط ولكن لم ترسل إلي مجلس الشوري حتي الآن لاقرارها وهذا يعني أن التعديل معطل وموقوف تنفيذه لحين إقراره من مجلس الشوري، وطالبت بسرعة إتمام تعديلات القانون خاصة أن مجلس النواب سيتم انتخابه نهاية العام الجاري بينما يأتي العملاء إلي الشركة متوقعين أنه تم رفع نسبة الخصم من الدخل.
كان مجلس الوزراء قد وافق علي تعديل في الفقرة الثانية من المادة رقم «35» من قانون التمويل العقاري والتي تقضي برفع نسبة قسط التمويل من 25% إلي 40% من الدخل كحد أقصي كما أتاح لصندوق التمويل العقاري انشاء شركات أو صناديق أو ابرام وثائق تأمين لتحقيق اهدافه وتم رفع التعديل إلي مجلس الشوري لإقراره.
وقالت هالة بسيوني إن رفع نسبة الخصم من دخل العميل كان سيحقق فائدة أكبر إذا تم اقراره قبل ارتفاع سعر الدولار ومدخلات البناء ما أدي إلي ارتفاع أسعار العقارات.
وأثنت علي اتجاه صندوق التمويل العقاري لإصدار وثيقة ضمان مخاطر لعملائه وقالت إنه إجراء جيد يمكن أن تلجأ الشركة اليه لزيادة الثقة في نشاط التمويل العقاري خاصة في ظل عدم وجود آلية لتسجيل الوحدات.
لكنها أكدت أن قيمة الوثيقة يمكن أن ترفع سعر الوحدة ومن ثم تؤثر علي محدودي الدخل خاصة انها تكلفة سيتحملها الصندوق أو العميل ويمكن أن تؤدي إلي تباطؤ العملاء في سداد الأقساد علي اعتبار أن هناك شركة تأمين تتحمل المخاطر لذا يجب وضع آلية منضبطة لتنفيذها.
ويتفاوض حاليا صندوق دعم وضمان التمويل العقاري مع شركتي مصر للتأمين وإسكان التابعة لبنك التعمير والإسكان لإصدار بوليصة تأمين جماعية لعملاء الصندوق بنسب تتراوح بين 0.25 و0.5% من ثمن الوحدة المدعومة.
وقالت مي عبدالحميد مدير صندوق التمويل العقاري في وقت سابق لـ«البورصة» إن الصندوق قرر إصدار بوليصة تأمين لعملائه في احدي شركات ضمان المخاطر أو عدد من الشركات لتشجيع البنوك علي تمويل محدودي الدخل.
ويبحث صندوق التمويل العقاري قصر وثائق ضمان المخاطر علي الفئات الأدني من محدودي الدخل والذين لا تتجاوز دخولهم 1500 جنيه شهرياً وذلك بسبب تخوف البنوك من تمويل هذه الفئة لارتفاع نسبة المخاطرة مقارنة بفئات الدخل التي تتراوح بين 2000 و2500 جنيه شهرياً وستتراوح قيمة بوليصة التأمين بين 0.25 و0.5% من ثمن الوحدة ما يعادل من 300 إلي 600 جنيه سنوياً اذا وصل ثمن الوحدة إلي 120 ألف جنيه ولمدة 20 عاماً طوال فترة سداد القرض.
وقالت هالة بسيوني إن الشركة تتفاوض مع المصرية لإعادة التمويل العقاري علي قرض جديد مقابل رهن محفظة قروض عدد من عملاء الشركة ولم تفصح عن قيمتها مشيرة إلي أن عملية إعادة التمويل التي يجري التفاوض بشأنها تعد الثانية لشركتها التي حصلت في وقت سابق علي قرض بقيمة 50 مليون جنيه من المصرية لإعادة التمويل ويجري سداده حالياً.
وذكرت أن نسبة تعثر عملاء الشركة لا تصل 2% من إجمالي العملاء بينما يبلغ متوسط سعر العائد علي القروض التي تمنحها الشركة 16%.
وقالت إن معدل طلب الحصول علي وحدات بنظام التمويل العقاري ارتفع مقارنة بالعام الماضي والفترة التي اعقبت الثورة ولكن ليس بالصورة المطلوبة لأن شركات التطوير العقاري تمنح الوحدات للعملاء بفترات تقسيط تصل إلي 7 و9 سنوات وبالتالي أصبح سوق التمويل العقاري يقتصر علي إعادة بيع الوحدات.
أضافت أن شركات التطوير العقاري تبيع الوحدات بالتقسيط علي 7 سنوات ما يؤثر سلبا علي نشاط التمويل العقاري لأنها تملك حفظ ملكية هو أصل الوحدة وشيكات من العملاء بالأقساط ولا توجد رقابة علي البرنامج الزمني للتنفيذ.
واستبعدت بسيوني أن تكون شركات التطوير تبيع الوحدات بالتقسيط دون فوائد لأنه الفائدة يتم تحميلها علي التكلفة الاجمالية للوحدة بعكس شركات التمويل العقاري التي تمول الوحدة بعد تحديد تكلفتها النهائية.
قالت إن شركات التمويل العقاري تلام لأنها تستغرق وقتاً في دراسة ملفات العملاء مقابل تسهيلات الشركات العقارية مشيرة إلي أن جهة التمويل لابد أن تتأكد من قانونية الوحدة وعدم وجود خلاف علي الملكية والقدرة المالية للعميل خاصة في ظل الظروف الحالية التي تؤثر علي مصادر الدخل بينما شركات التطوير العقاري تمنح الوحدة بصورة بطاقة ودفتر شيكات.
وحول وسائل تنشيط سوق التمويل العقاري طالبت بضرورة تسريع استحداث آلية تسجيل الوحدات خاصة في المدن الجديدة والتي تضم 80% من نشاط التمويل العقاري بجانب تشديد الرقابة علي شركات التطوير العقاري ومنع تداخلها مع جهات التمويل وعودة الاستقرار الأمني والسياسي والاقتصادي لأن الأوضاع الحالية تؤثر علي عملية الدراسة الائتمانية للعميل في ظل ارتفاع سعر الفائدة ومعدل التضخم.
واعترضت بسيوني علي مطالب السماح لشركات التمويل العقاري بتلقي ودائع طويلة الأجل، مؤكدة أن هذا يصعب تنفيذه في الوقت الحالي بسبب ارتفاع العائد الذي ستقدمه الشركات علي هذه الودائع ويمكن أن يصل إلي 15%.
تابعت أن لجوء شركات التمويل العقاري إلي اصدار سندات سيضعها في منافسة غير متكافئة مع البنوك رغم أن محفظة الشركة جيدة جداً وتتوافق مع متطلبات التصنيف إلا أن سعر الفائدة المرتفع سيمنع تنفيذ هذا المقترح خاصة أن البنوك تصدر شهادات ادخار بسعر فائدة 13.5% علي 3 سنوات.
قالت إن هناك دولاً أخري مثل الهند سمحت لشركات التمويل العقاري بتلقي ودائع وربطها بالوحدات الممولة ولكن السوق العقاري المصري لايسمح في الوقت الحالي بتطبيق هذه الإجراءات بسبب ارتفاع سعر الفائدة ومعدلات التضخم.
