الطاقة والرهن العقارى وملكية الأراضى تحديات التنمية العمرانية

حسين : مبادرة «المركزى» تضاعف حجم سوق التمويل.. والأنشطة الجديدة أهم مزايا القانون الجديد
سلطان : أزمة الكهرباء تدفع الشركات لتوفير بدائل فى المشروعات ما يرفع من تكلفة الوحدات
رمزى : يجب تسهيل ملكية الأراضى ويمكن تخصيصها للمطور بنصف قيمتها ومشاركته الأرباح

منسى : طريقة الحوائط الحاملة والخرسانات الجاهزة والأنظمة الأخرى توفر مستويات مختلفة للسكن

يرى متعاملون فى قطاع العقارات المصرى أن الحكومة مطالبة بعدد من الإجراءات لتنشيط القطاع الذى تعتمد عليه الدولة فى التنمية العمرانية وتنفيذ مشروعات توفر أحجاماً كبيرة من العمالة.
أسعار المواد الخام وارتفاع تكلفة الحصول على الطاقة عوامل أكد عليها المشاركون فى الحلقة النقاشية حول العقارات فى مصر خلال اليوم الثانى لمؤتمر «يورومنى» وأكدوا أن مصر يجب أن تتحول إلى الأساليب الحديثة فى البناء لمواجهة الأزمة السكانية وأزمة الطاقة بجانب تفعيل التمويل العقارى فى تمويل مشترى الوحدات السكنية.
وقال حسن حسين رئيس مجلس ادارة شركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى» إن التطوير العقارى فى مصر تحسن مقارنة بالخمسة أعوام الماضية حيث إن العاملين بالقطاع أصبحوا قادرين على الحصول على أراض جديدة للتنمية بجانب التمويل اللازم للتطوير.
أضاف أن هامش الأرباح فى المساكن الاقتصادية أقل من استهداف الطبقات العليا ولكن العائد أعلى وأسرع عند التمكن من مواجهة التحدى  الخاص بالقيمة المادية.
واعتبر حسين أن مبادرة البنك المركزى لاتاحة تمويل رخيص هى أهم حدث على الإطلاق فى تاريخ سوق التمويل العقارى وقال إن حجم المبادرة كبير مقارنة بإجمالى التمويل العقارى الذى أتيح فى سوق التمويل العقارى منذ نشأته وهو حوالى 5.4 مليار جنيه وبالتالى فإن مبادرة البنك المركزى تتيح مضاعفة حجم سوق التمويل العقارى.
أشار إلى أن سعر الاقتراض الذى أتاحته المبادرة وهو %7 لمحدودى الدخل و%8 لمتوسطى الدخل لا يقارن بمتوسط سعر الفائدة السائد فى سوق التمويل العقارى خلال الربع الثانى لهذا العام 2014 وهو %12 وبذلك فهو يقل بمقدار %5 لمحدودى الدخل %4 لمتوسطى الدخل.
وذكر حسين أن توافر الوحدات عن طريق صندوق الدعم أدى إلى امكانية الاستفادة من مبادرة البنك المركزى بصفة فورية للعملاء الراغبين خاصة أن قيمة الوحدة لمحدودى الدخل بحد أقصى 125 ألف جنيه نصف تشطيب و150 ألف جنيه كاملة التشطيب وبحد أقصى 400 ألف جنيه لمتوسطى الدخل.
وقال رئيس «التعمير» إن البنك المركزى أتاح المبادرة عن طريق بنوك محددة وأجاز لها توفير %20 لشركات التمويل العقارى وهو ما نعمل عليه فى الوقت الحالى كشركة تمويل عقارى مع البنوك.
واعتبر أن صدور تعديلات قانون التمويل العقارى انجاز كبير للهيئة العامة للرقابة المالية وعدد بعض مزايا القانون التى منها إضافة أنشطة جديدة للتمويل العقارى وهى الإيجارة وتمويل شراء حق الانتفاع بالعقارات والمشاركة والمرابحة وإعادة التمويل.
أضاف أن التعديلات تضمنت حق الشركة فى تحديد تكاليف التمويل دون التقيد بالحدود القصوى للفوائد فى أى قانون آخر «%7 للقانون التجارى» وتحديد تكلفة التمويل الأساسية بمؤشر رسمى تحدده الهيئة وتحدد الشركة العلاوة Spread فوق المؤشر المعتمد وبالتالى فإن سعر الإقراض لا يكون ثابتاً طوال مدة التمويل.
وبدوره قال كريم سلطان مدير عام التسويق بشركة درة للاستثمار العقارى إن أزمة الكهرباء فى مصر تحد كبير لمؤسسته، مشيراً إلى أن الحكومة يجب أن تهتم بأزمة الطاقة لتطوير التنمية العقارية.
أضاف أن العاملين فى مجال تطوير العقارات يهتمون بمعضلة نقص الطاقة لأن التكلفة ترتفع كثيرا حال خلق بدائل للكهرباء فى المساكن المبنية وعلى الحكومة استغلال مواردها المتاحة لحل الأزمة وخلق وحدات جديدة لتوليد الكهرباء فى مصر.
ذكر أن من بين التحديات التى تواجه قطاع العقارات عدم نفاذ القوانين العقارية وتأخر صدور اللائحة العقارية المنظمة لعمل وزارة الإسكان مع الشركات حتى الآن.
من جانبه قال باسل رمزى رئيس قطاع تنمية الأعمال بشركة السادس من أكتوبر «سوديك» إن هناك طرقاً مختلفة للتمويل فى مصر ولكن التمويل لشراء الأراضى ليس موجودًا على أرض الواقع مؤكدًا أن التأخر فى إنهاء ملكية الأراضى من العوائق المهمة أمام القطاع العقارى.
ذكر أنه فى إسبانيا واليونان تباع الوحدات بـ200 يورو فى حين تباع فى مصر بالملايين وتابع «الأسواق تتغير فلماذا لا نتغير أيضًا إذا كان لدينا مناطق إقليمية تصلح للتنمية العمرانية».
وأشار إلى أن شركته ترغب فى بناء مناطق بالساحل الشمالى ولكن ذلك لن يكون مجديًا فى حالة عدم تحديد الحكومة قواعد تخصيص الأراضى وجهات الولاية.
وأضاف أن الحكومة عليها أن تضع القيود والقواعد للمطورين العقاريين بشأن استخدام الطاقة لأهميتها فى تطوير المشروعات مستقبلًا لأنه عندما تكون التقنية التى نستخدمها فى البناء جيدة سيسهل زيادة وسرعة التنفيذ.
وذكر رمزى أن السعودية علقت قانون الرهن العقارى لمدة 11 عامًا ما أدى الى توقف سوق العقارات تمامًا وأصبحت ملكية الأراضى صفرية بجانب أن البنوك لن تقرض هذا القطاع ما أدى إلى إعاقة التنمية العقارية.
تابع أنها عندما أفرجت عن قانون الرهن العقارى وبدأت فى تفعيله أدى ذلك إلى انتعاش القطاع العقارى بنسبة كبيرة وحدثت طفرة فى معدلات النمو. وشدد أنه على الحكومة المصرية أن تسهل عمليات ملكية الأراضى ويمكن أن تخصص الأرض للمطور بنصف قيمتها وبعد ذلك تشاركه فى أرباح المشروع الذى يتم تطويره على الأرض ما يزيد من النفع على الدولة والمستثمر.
أما حسين منسى الرئيس التنفيذى لـ «لافارج مصر» قال إن شركته استفادت من التجارب العالمية فى مواجهة التحديات التى تواجه التطوير العقارى فى مصر لبناء مدن بمساحات أكبر بجانب حل مشاكل تخصيص الأراضى مؤكداً أن هذه التجارب ساعدت على بناء مدن مستدامة ونظيفة.
وأوضح أن فكرة الرهن العقارى من الأمور التى ساعدت على تطوير أعمال منشآته، مشيراً إلى أن الصيانة وإعادة البناء من الأمور التى ترفع التكلفة.
أضاف أن «لافارج» كمنظمة تسعى إلى توفير الحلول للعملاء وأنها تضع حلولًا فى البناء عن طريق الحوائط الحاملة والخرسانات الجاهزة والأنظمة الأخرى التى توفر للعميل مستويات مختلفة لتوفير السكن.
ويرى منسى انه يجب التفكير فى تغيير طريقة البناء باستخدام تقنيات العزل لخفض تكلفة البناء  قائلًا «نحن نتحدث على طريقة جديدة للحفاظ على الجمال مع خفض التكاليف».
قال إن مصر يتوافر بها وحدات لأصحاب الدخول المتوسطة وهناك وحدات سكنية بقيمة 300 ألف جنيه ويتم السماح للعميل بدفع 120 ألف دفعة واحدة مقدمة والباقى على 15 عامًا.
وأشاد منسى بتعديلات قانون التمويل العقارى الذى سمح لشركات الرهن العقارى بنشاط الإجارة بحيث يمتلك المستأجر الوحدة السكنية ثم يقوم بعد ذلك بسداد القرض حتى التملك معتبرًا أن ذلك سيحل مشكلة العقارات فى مصر.
من جانبه قال باسل رمزى رئيس قطاع تنمية الأعمال بشركة السادس من أكتوبر «سوديك» إن هناك طرقاً مختلفة للتمويل فى مصر ولكن التمويل لشراء الأراضى ليس موجودًا على أرض الواقع مؤكدًا أن التأخر فى إنهاء ملكية الأراضى من العوائق المهمة أمام القطاع العقارى.