التأجير التمويلي والتمويل العقاري الواقع والتوقعات

بقلم: محمود حسين إدريس
مدير إدارة التمويل العقارى ببنك فيصل الإسلامى المصرى

استكمالاً لما بدأناه بشأن نشاط التأجير التمويلي وعلاقته بنشاط التمويل العقارى، ومع زيادة أعباء اقتناء الأصول الثابتة اللازمة للمشروعات الإنتاجية، وصدور القانون رقم 55 لسنة 2014 بتعديل بعض مواد القانون رقم 148 لسنة 2001 الخاص بالتمويل العقارى، وذلك بإضافة نشاط الإجارة كأحد الأنشطة التى تسرى عليها أحكام قانون التمويل العقارى، طبقاً لنص المادة الأولى فقرة «ب» (مع مراعاة أحكام القانون رقم 95 لسنة 1995 بشأن التأجير التمويلي)، الأمر الذى أوجد علاقة ارتباط مباشرة بين التأجير التمويلي والتمويل العقارى جعل من الضرورى استجلاء الحقائق والمحددات المرتبطة بالموضوع، سواء ما تحقق خلال ما يقرب من 20 عاماً من تاريخ صدور القانون رقم 95 لسنة 1995، فى ظل متطلبات الواقع الحالى أو المتوقع فى الفترة المقبلة، خصوصاً مع عدم تعارض ذلك المنتج الاستثمارى وطبيعة عمل البنوك الإسلامية، ويتواصل حديثنا فى هذا الموضوع عن العلاقة بين القانون 148 لسنة 2001 وتعديله بالقانون 55 لسنة 2014 الخاص بالتمويل العقارى، والقانون 95 لسنة 1995 الخاص بالتأجير التمويلي.

وفى هذا السياق نركز على الجوانب التالية: الغاية من إصدار كل من القوانين السابقة: ينظم القانون 148 لسنة 2001 المعدل بالقانون 55 لسنة 2014 كل ما يتعلق بنشاط التمويل للاستثمار فى مجالات شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومبانى المحال المخصصة للنشاط التجارى، وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسمياً أو غير ذلك من الضمانات التى يقبلها الممول.. إلخ.

وقد أضافت المادة رقم (1) من القانون 55 لسنة 2014 على ما سبق اعتبار تمويل شراء العقارات بنظامى المرابحة والمشاركة، وأيضاً الإجارة (مع مراعاة أحكام القانون 95 لسنة 1995)، ضمن أنشطة التمويل العقارى التى يشملها قانون التمويل العقارى.. ينظم القانون 95 لسنة 1995 وتعديلاته بالقانون 16 لسنة 2001 كل ما يتعلق بنشاط التأجير التمويلي من خلال إتاحة تمويل رأسمالى متوسط وطويل الأجل بطلب من المستأجر (المستثمر) للمؤجر، بما يمكن المنشآت من اقتناء أصول ثابتة بتكلفة منخفضة. من سياق ما تقدم نشأت علاقة ارتباط إيجابية ومباشرة بين كل من نشاطى التأجير التمويلي والتمويل العقارى، بمعنى أن نمو نشاط التمويل العقارى له مردود إيجابى على نشاط التأجير التمويلي.. هل حققت القوانين المشار إليها أهدافها؟ من خلال الواقع الفعلى، وطبقاً للبيانات الصادرة حتى الآن عن الهيئة العامة للرقابة المالية شهد نشاط التأجير التمويلي فى مصر خلال النصف الأول من عام 2015 نمواً مضطرداً بنسبة زيادة بلغت 250% على نفس الفترة من عام 2014، حيث بلغ إجمالى قيمة عقود التأجير التمويلي خلال النصف الأول من عام 2015 مبلغ 8.7 مليار، مقابل 2.5 مليار، خلال الفترة نفسها من عام 2014، وقد شملت أرقام عام 2015 (5.25 مليار للمعدات الثقيلة و1.3 مليار للعقارات والأراضى، و758 مليوناً آلات وخطوط إنتاج للمصانع، بالإضافة إلى مبلغ 1.392 مليار لباقى مجالات التأجير التمويلي). وبلغ عدد الشركات المقيدة لمزاولة نشاط التأجير التمويلي 219 شركة حتى نهاية النصف الأول من عام 2015، مقابل 214 شركة فى ذات الفترة من عام 2014، وفيما يتعلق بنشاط التمويل العقارى فقد شهد أيضاً نمواً ملحوظاً خلال النصف الأول من عام 2015، بنسبة زيادة بلغت 93.7% على الفترة ذاتها من عام 2014، حيث بلغ التمويل الممنوح من شركات التمويل العقارى ما قيمته 395.4 مليون مقابل 204 مليون خلال نفس الفترة من عام 2014.

وبلغ إجمالى أرصدة التمويل العقارى القائمة لدى شركات التمويل العقارى بنهاية النصف الأول من عام 2015 ما قيمته 2.5 مليار، وبلغ إجمالى عمليات إعادة التمويل العقارى من الشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى ما قيمته 39 مليوناً، بنهاية النصف الأول من عام 2015، مقابل 13 مليوناً خلال الفترة ذاتها من عام 2014، ونأمل فى المرحلة القادمة أن يتحقق مزيد من النمو لنشاطى التأجير التمويلى والتمويل العقارى فى ظل التعديلات التى أوجدها القانون 55 لسنة 2014، وما ننتظره من تعديلات على القانون 1995 لسنة 1995، وأهمها ما يتعلق بشركات التأجير التمويلى، ووضع تعريف جديد للتأجير التمويلى، وحل المعوقات التى تواجه نشاط التأجير التمويلى سواء القانونية أو التنظيمية أو المحاسبية، بما يتفق مع معايير المحاسبة الدولية وخاصة المعيار 17، والمحاسبة الأمريكية وخاصة المعيار 13، وضرورة الفصل بين المعالجة المحاسبية والمعالجة الضريبية، وهذه التعديلات تم إعدادها من خلال الجمعية المصرية للتأجير التمويلى، ليتم اعتمادها بمعرفة الهيئة العامة للرقابة المالية المنوطة بكل ما يتعلق بنشاطى التمويل العقارى والتأجير التمويلى.

تجارب الدول الأخرى: بدأ نشاط التأجير التمويلى للمعدات فى الولايات المتحدة الأمريكية فى الخمسينات، وتطور فى أوروبا واليابان فى الستينيات من القرن العشرين، ثم بعد ذلك فى باقى أنحاء العالم، وينتشر نشاط التأجير التمويلى، حالياً، فى أكثر من 50 دولة، ويبلغ حجم نشاط التأجير التمويلى على مستوى العالم، حالياً، ما قيمته أكثر من 450 بليون دولار، ونشير إلى أمثلة من الدول التى يوجد بها نشاط التأجير التمويلى، ومنها:

أمريكا: فى عام 1952 تأسست شركة باسم UnitedoStatesoLeasingoCorporation والتى أخذت على عاتقها مهمة شراء آلات الإنتاج تمهيداً لتأجيرها ومنح المستأجر خيار شرائها
فى نهاية مدة عقد التاجير.

فرنسا: نشأت فكرة التأجير التمويلى عام 1957، وصدر قانون فى يوليو 1966 لوضع ضوابط التأجير التمويلى، وعدلت أحكامه فى أعوام 1967، 1968، 1972، 1975.

إنجلترا: بدأ نشاط التأجير التمويلى بإنجلترا عام 1960.

تركيا: بدأ اهتمام تركيا بالتأجير التمويلى منذ عام 1980، وفى عام 1985 صدر القانون رقم 3226 لينظم نشاط التأجير التمويلى.

الجزائر: بدأ نشاط التأجير التمويلى بالجزائر فى بداية الستينيات من القرن العشرين وفى 10/01/1996 صدر القانون رقم 09/1996 ليتضمن كل ما يتعلق بهذا النمط التمويلى وخصائصه وحقوق والتزامات أطرافه وشروط نقل ملكية الأصل لصالح المستأجر.

المغرب: بدأ نشاط التأجير التمويلى بالمغرب عام 1965.

الأردن: صدر أول قانون للتأجير التمويلى برقم 16 لسنة 2002، وجارٍ إصدار قانون جديد.