أجمع خبراء مصرفيون، على أن موافقة مجلس الوزراء على استمرار سريان أسعار عائد مبادرات التمويل العقاري للعملاء السابق تقدمهم للحجز بإعلانات مبادرة سكن لكل المصريين، تمثل خطوة إيجابية نحو تنشيط السوق العقاري.. لكنها لا تكفي لإنعاش القطاع.
وأوضحوا لـ” البورصة”، ان الموافقة تؤثر بشكل مباشر على تكلفة الاقتراض وتحفز الطلب، تماشيًا مع توجه البنك المركزي بمواصلة مسيرة التيسير النقدي الذي بدأها في أبريل الماضي.
أكد الخبراء، أن الأثر الكامل للقرار سيظل مشروطًا بعوامل أخرى، منها إقرار حزمة من الإجراءات التحفيزية تشمل خفض أسعار الأراضي، وتقديم تسهيلات للمطورين، وتفعيل مبادرات الإسكان منخفض التكلفة لدعم الفئات محدودة ومتوسطة الدخل.
وبناء على موافقة مجلس الوزراء، أبلغ البنك المركزي، البنوك باستمرار تطبيق أسعار عائد متناقص عند 3% و 8% على العملاء السابق تقدمهم للحجز بإعلانات مبادرة سكن لكل المصريين السابق طرحها لمنخفضي ومتوسطي الدخل من قبل صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، بحسب بيان صادر عن البنك المركزي المصري.
وتهدف الخطوة إلى تيسير التمويل العقاري على المواطنين من محدودي ومتوسطي الدخل الذين قاموا بالفعل بالتقدم للحجز في وقت سابق لتعديل أسعار العائد التي تمت مؤخرا.
قال وليد ناجي، نائب رئيس البنك العقاري المصري سابقًا، إن القرار الأخير من شأنه دعم نمو سوق التمويل العقاري وزيادة الطلب على القروض العقارية لدى البنوك، متوقعًا أن تشهد معدلات التمويل زيادة تتراوح بين 10% و20% خلال الفترة المقبلة.
ورغم هذة التوقعات، اعتبر ناجي أن حجم التمويلات العقارية كان محدودًا خلال الفترة الحالية، نظرًا لاستمرار ارتفاع أسعار الوحدات العقارية، موضحا أن حركة أسعار الوحدات العقارية في السوق ترتبط في الأساس بسياسات المطورين العقاريين والسوق الأولية.
وأضاف ناجي، أنه رغم توجه “المركزي” نحو خفض سعر “الكوريدور”، إلا أن الفائدة تظل مرتفعة حال الحصول على تمويل عقاري خارج المبادرات الممنوحة والمدعومة من البنك المركزي، إضافة إلى أن طبيعة التمويل العقاري باعتباره تمويلا طويل الأجل يحدّ من تسارع وتيرة النمو.
لذا شدد على أهمية تنشيط قطاع للتمويل العقاري من خلال حزمة مبادرات متكاملة تستهدف مدخلات الصناعة العقارية.
وأوضح ناجي، أن مواد البناء تمثل تحديًا رئيسيًا نظرًا لسيطرة القطاع الخاص على إنتاجها وتسعيرها إلى حد كبير، وهو ما يحد من قدرة السوق على خفض التكلفة.
وتابع :” طرح الأراضي بأسعار مناسبة يعد العامل الأكثر تأثيرًا في خفض أسعار العقارات خلال المرحلة المقبلة”، موضحًا أن الأراضي تمثل العنصر الوحيد الذي يمكن للدولة التدخل فيه نسبيًا، وأن توسع الحكومة في إتاحتها بأسعار معقولة قد يسهم في كبح جماح الأسعار وتنشيط السوق العقاري.
وكشف تقرير حديث صادر عن صندوق التمويل العقاري، عن ارتفاع إجمالي التمويلات العقارية الممنوحة من البنوك وشركات التمويل العقاري معا ضمن المبادرات إلى 92.3 مليار جنيه، موجه إلى نحو 656.9 ألف عميل من محدودي ومتوسطي الدخل بنهاية سبتمبر الماضي.
ويبلغ متوسط تمويل العميل الواحد من محدودي الدخل حوالي 137 ألف جنيه، والعميل الواحد من متوسطي الدخل 343.1 ألف جنيه.
وأوضح التقرير أن قيمة التمويلات العقارية المقدمة للعملاء محدودي ومتوسطي الدخل من خلال 22 بنكًا عاملاً بالقطاع المصرفي المصري سجلت 89.79 مليار جنيه، فيما بلغ عدد العملاء المستفيدين من تلك التمويلات نحو 637.09 ألف عميل.
وأضاف التقرير، أن التمويلات العقارية المقدمة من خلال 8 شركات متخصصة في مجال التمويل العقاري لصالح محدودي ومتوسطي الدخل بلغت نحو 2.51 مليار جنيه، حيث بلغ عدد العملاء المستفيدين 19.82 ألف عميل.
شوقي: ارتفاع تكاليف التشييد والبناء يقلص إيجابيات خفض الفائدة
وقال الدكتور أحمد شوقي الخبير المصرفي، إن استمرار تطبيق أسعار عائد مبادرات التمويل العقاري يعكس مواصلة وحرص الدولة على دعم الفئات المستهدفة، تزامنًا مع اتجاه البنك المركزي لخفض أسعار الفائدة الأساسية لدعم النمو الاقتصادي وتنشيط النشاط الائتماني.
وقررت لجنة السياسة النقدية للبنك المركزي المصري فى اجتماع أكتوبر الماضي، خفض سعري عائد الإيداع والإقراض لليلة واحدة وسعر العملية الرئيسية بواقع 100 نقطة أساس إلى 21% و22% و21.5%، على الترتيب.
وتوقّع شوقي، أن يسهم تدني أسعار الفائدة ضمن المبادرات في تنشيط الطلب على القروض العقارية بنحو 10% خلال العام الحالي، مدفوعًا بتراجع تكلفة التمويل وانخفاض الأقساط الشهرية نسبيًا، إلى جانب انخفاض قيمة الدفعات المقدمة، ما ينعكس إيجابيًا على تحسن القدرة الشرائية للأسر وتوسع المطورين العقاريين في تقديم برامج البيع بأنظمة تقسيط أكثر مرونة.
ويرى شوقي أن القرار سيساعد على تعزيز استقرار السوق العقاري من خلال تحفيز الطلب الحقيقي دون قفزات سعرية حادة، متوقعًا أن تشهد أسعار الوحدات حالة من الاستقرار النسبي مع تحسن الطلب وتوازن المعروض في المشروعات الجديدة.
وفي المقابل، قد يؤدي ارتفاع تكاليف التشييد والبناء المدفوعة بزيادة أسعار السولار إلى تقليص الأثر الإيجابي لخفض معدلات الفائدة على الأسعار النهائية للوحدات العقارية، مما قد يقلل من فرص تراجعها بشكل ملموس، بحسب الدكتور أحمد شوقي الخبير المصرفي.
قال شوقي، إن استقرار السوق العقارية ما زال بحاجة إلى مجموعة من الإجراءات الداعمة، إذ لا يكفي خفض أسعار الفائدة منفردًا لانعاشه.
وتابع :”يتطلب الأمر تضافر عدة عوامل، من بينها خفض هوامش ربح المطورين، وتقليل الضرائب، فضلًا عن تقديم مزيد من التسهيلات في طرح الأراضي، ومد فترات السداد لتخفيف أعباء الأقساط الشهرية في ظل استمرار معدلات التضخم المرتفعة”.
وجيه: يجب تفعيل مبادرات الإسكان الأخضر منخفض التكاليف
وقالت الدكتورة شيماء وجيه، الخبيرة المصرفية، إن قرار استمرار سريان أسعار العائد على مبادرات التمويل العقاري على العملاء السابق تقدمهم للحجز بإعلانات مبادرة سكن لكل المصريين، بالتزامن مع خفض سعر الكوريدور يمثلان منعطفًا إيجابيًا في مسار السوق العقاري ، لما أسفرت عنه من تراجع ملموس في تكلفة الاقتراض وتحسن واضح في القدرة الشرائية للمواطنين.
وتوقعت أن يسجل قطاع التمويل العقاري نموًا يتراوح بين 15 – 20% بنهاية 2025، مدفوعًا بتراجع تكلفة الأقساط الشهرية بنحو 8 – 12%، بفضل القرار الأخير.
كما توقعت أن تتحسن جودة محافظ التمويل العقاري نسبيًا، إذ ستركز البنوك على العملاء الأعلى ملاءة مالية لتقليل المخاطر الائتمانية، ما قد يؤدي إلى انكماش عدد العملاء ولكنها ستزداد قوة من حيث الجودة نتيجة تشدد معايير المنح وارتفاع متطلبات الجدارة الائتمانية.
وأكدت أن انعكاس هذه النتائج بشكل فعّال على السوق يتوقف على مدى استجابة البنوك لتعديل سياساتها الائتمانية وتيسير شروط التمويل، إلى جانب استمرار المبادرات الحكومية الموجهة لمحدودي ومتوسطي الدخل.
وفيما يخص مرتفعي الدخل، قالت وجيه إن السوق قد يشهد طلبًا انتقائيًا من تلك الشريحة و كذلك المستثمرين الذين ينظرون إلى العقار كأداة تحوط آمنة ضد التضخم.
ورجحت استقرار الأسعار عند مستوياتها الحالية مع ميل طفيف للانخفاض في بعض المناطق الأقل طلبًا، ما يدفع بعض المطورين إلى تقديم تسهيلات سداد أطول أو خصومات محدودة مؤقتة للحفاظ على وتيرة المبيعات دون اللجوء إلى خفض كبير في الأسعار الاسمية.
وأضافت وجيه، أن خفض الفائدة بشكل جزئي أو مؤقت لن يكون كافيًا لتحريك السوق العقارية، إذ يحتاج القطاع إلى خفض أسعار الأراضي، وتقديم إعفاءات أو حوافز لمواد البناء، فضلاً عن تفعيل مبادرات الإسكان الأخضر منخفض التكاليف.
النعماني: القطاع مرشح للنمو بين 25 – 30%
كما توقع أحمد النعماني، الخبير المصرفي، أن يشهد سوق التمويل العقاري نموًا في حجم النشاط بنسب تتراوح بين 25 – 30% مدعومًا بموافقة مجلس الوزراء على استمرار سريان أسعار عائد مبادرات التمويل العقاري عند 3%، و8%.
وتابع: “هذا الأثر الإيجابي قد يكون محدودًا بالنسبة لشريحتي محدودي ومتوسطي الدخل، نظرًا لتأثر قدرتهم الشرائية بارتفاع أسعار العقارات”.
