الشركة ستلعب دور المطور العام وستتعاقد مع المطورين بمختلف أساليب الشراكة
2014 بداية تنمية 1500 فدان في 5 سنوات.. وتوقيع العقود مع المطورين قبل نهاية العام
انتهاء تسجيل الأرض واعتماد المخطط العام.. وجار تطهير الأرض من مخلفات ميدان الرماية خلال 4 شهور
نخطط لتنمية 11 ألف فدان وتوفير 700 ألف فرصة عمل في 20 عاماً
أرض المستقبل ليست للتسقيع.. والتطوير يرتبط بأجل زمني والالتزام بالمخطط العام
«المستقبل» ستكون أول وأضخم مدينة خضراء في مصر
الاتفاق مع شركات متخصصة للاستثمار في إنشاء وتشغيل مرافق المشروع بتكلفة 10 مليارات جنيه تقريبا
«الهيئة» خططت لتعديل سياسة التصرف في الأراضي والتعامل معها كمادة خام لصناعة التطوير
نقص الأراضي يرفع أسعارها ويزيد وزنها النسبي في تكلفة المشروعات ليتجاوز 50٪ في المدن الجديدة
يمكن اللجوء للمزادات علي قيمة الغرامات السنوية عن تأخير الإنجاز فقط
قال فتح الله فوزي ، رئيس مجلس الادارة والعضو المنتدب لشركة المستقبل للتنمية العمرانية ، إن الشركة ستقوم خلال الفترة القادمة بتوفير الأراضي للمستثمرين العقاريين في مصر أو من الخارج، في ظل ندرة الأراضي التي تعاني منها الشركات العاملة بالسوق حاليا، وقرب نضوب مخزون الأراضي بالشركات.
وكشف في حوار مع «البورصة» بعد أسبوع واحد من اختياره من قبل الجمعية العمومية لتولي مسئولية قيادة الشركة في المرحلة القادمة، أن الشركة تخطط للعب دور المطور العام Master develober في تطوير مدينة « المستقبل » الواقعة علي 11 ألف فدان علي طريق السويس، وأنها لن تتعامل مع العملاء مباشرة، وإنما ستتعامل مع شركات التطوير العقاري التي ستقوم بتطوير هذه الأرض، من خلال المشاركة أو البيع المشروط بأجل محدد للتنمية ووفقا للمخطط العام للأرض،أو الإيجار أو حق الانتفاع علي ضوء نشاط المشروع وتوقع أن توفر هذه المدينة نحو 700 ألف فرصة عمل خلال العشرين سنة القادمة.
وتعتزم الشركة، وفقا للمهندس فتح الله فوزي ، تطوير المرحلة الأولي من الأرض البالغة مساحتها 1500 فدان خلال 5 سنوات فقط تبدأ من العام القادم 2014، وتتطلع إلي توقيع عقود تطوير هذه المساحة مع المطورين قبل نهاية العام الجاري.
ووعد فوزي المساهمين بالشركة، عبر «البورصة»، بتطوير المرحلة الاولي خلال 5 سنوات والعمل علي تطوير المشروع بالكامل خلال 20 عاماً، وأن يحقق أعلي عوائد علي استثماراتهم.
يتوزع هيكل ملكية شركة المستقبل للتنمية العمرانية بواقع 45% لبنك مصر و35% لبنك الاستثمار القومي و5% للبنك الأهلي و15% لشركة المقاولون العرب، وتم تأسيسها عام 2006 لهيكلة مديونية شركة المقاولون العرب للبنوك الثلاثة والتي تراكمت عليها نتيجة تنفيذ الشركة مشروعات الدولة دون أن تكون لها اعتمادات في الموازنة ولجوئها للبنوك لتمويل هذه المشروعات، ويبلغ رأسمال شركة المستقبل المدفوع نحو 4.5 مليار جنيه.
في البداية.. قال فتح الله فوزي إن الشركة هي صاحبة أكبر محفظة أراض في مصر حاليا، وهي نقطة قوة كبيرة لها في السوق الذي يعاني من ندرة المادة الخام للاستثمار العقاري، بما يجعلها بمثابة المورد الرئيسي للمستثمرين العقاريين الباحثين عن التوسع في السوق، وتستطيع الشركة التعامل معهم، خاصة أنها تمتلك قطعة أرض ضخمة ومسجلة في الشهر العقاري، صادر لها عقد أزرق، بما يعزز موقفها أمام المستثمرين الذين نضب مخزون الأراضي لديهم ويسعون لضمان الاستمرار في السوق وتشغيل هياكلهم الفنية والإدارية، لحين انتهاء وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية من حسم سياسة التصرف في الأراضي.
كشف فوزي أن نموذج العمل الخاص بشركة «المستقبل» يقوم علي عدم التعامل مع المستهلكين النهائيين وإنما ستتعامل مع الشركات، سعيا منها لخفض زمن التنمية، بحيث لا يزيد زمن تطوير كامل الأرض علي 20 عاماً، لذلك ستلعب دور المطور العامMaster develober، الذي يضع شروط التنمية ويتعاقد مع المستثمرين ويتابع التصميم والتنفيذ بالمعايير المتفق عليها وفي الأجل الزمني المحدد.
وقال بلهجة حاسمة أرض المستقبل ليست للتجارة والتسقيع وإنما للتنمية الحقيقية المشروطة بزمن تنفيذ، والشركة ستقوم بدور المدير لتنظيم التنمية بها».
أضاف أن « المستقبل » اعتمدت المخطط العام للأرض وحصلت علي القرار الوزاري الخاص بها من وزارة الاسكان، وتنتظر حاليا الانتهاء من تطهير الأرض من مخلفات ميدان الرماية الذي كان الجيش يستخدم الأرض فيها، خلال 4 شهور، وذلك بالتعاون مع هيئة العمليات بالقوات المسلحة، ليعد ذلك آخر اجراء تنتظره الشركة تمهيدا لبدء أعمال التنمية.
وتوقع رئيس شركة المستقبل أن توفر عملية تنمية أرض الشركة حوالي 700 الف فرصة عمل، حيث تعادل مساحتها نحو 25% من مساحة القاهرة.
ووفقا لمخطط الشركة، فإنها تسعي لتوقيع عقود مع شركات التطوير العقاري خلال العام الجاري، لتبدأ في نزول الموقع مطلع 2014 علي أقصي تقدير وتنفيذ المرحلة الاولي من المشروع علي قطعة مساحتها 1500 فدان مواجهة لمدينة القاهرة الجديدة، علي أن ينتهي تطويرها خلال 5 سنوات، وستضم هذه المرحلة التي تم وضع مخططها التفصيلي، مشروعات سكنية، عمارات وفيلات، وخدمات تجارية وادارية وتعليمية أيضا.
أوضح فوزي أن الشركة تعكف حاليا علي وضع اشتراطات التعامل مع المطورين العقاريين، بما يمكنها من التقييم والاختيار بين العروض التي تتلقاها للعمل علي أرض «المستقبل»، وأنها ستتعامل مع الشركات بأكثر من أسلوب حسب طبيعة المشروع وزمن تطويره وبما يحقق هدف التنمية ويحقق عوائد مناسبة للشركة، ومن بين هذه الأساليب بيع حق تنمية الأرض، وستدخل في شراكات مع المطورين، علي أن تحصل علي عوائد من البيع في حالة المشروعات السكنية لضمان جدية التنمية، كما ستحصل علي حصص في المشروعات الخدمية للحصول منها علي عوائد دورية، مما يؤكد أهمية الاتفاق مع مطورين جادين وذوي ملاءة مالية وفنية وخبرة سابقة قوية لضمان جدية التنفيذ وتحقيق أهداف الشركة.
وقال إن شركة « المستقبل للتنمية العمرانية » لن تسعي لزيادة جهازها الإداري، وإنما ستعتمد في المرحلة الأولي علي إسناد الخدمات التي تحتاج اليها بالتعاقد مع مكاتب متخصصة في ادارة المشروعات ومراجعة تصميمات المطورين، وكذلك متابعة التنفيذ للمشروع علي أرض الموقع.
وتتعاون «المستقبل» مع مكتب د. مدحت درة الذي وضع المخطط العام للمشروع، ود.محمد شاكر استشاري الكهرباء ود. أحمد عبد الوارث الذي يقوم بدور استشاري الأعمال الصحية.
كشف رئيس الشركة أن « المستقبل » ستتولي مد المرافق لأرض المشروع، عبر تأسيس شركات لهذا الغرض تساهم فيها شركات متخصصة في هذا المجال، خاصة أن البنية التحتية التي تحتاجها المدينة تصل تكلفتها إلي 10 مليارات جنيه، بحيث تقوم الشركة بإقامة المرافق وبيعها للمطورين أثناء التنفيذ وللعملاء بعد انتهاء المشروع، كما تدرس إقامة شركة لادارة المشرعات facility management، للصيانة والأمن وغيرها من الخدمات التي سيتم تقديمها لعملاء المشروع عقب تسليمه.
وأكد فتح الله فوزي أن شركة « المستقبل » تعتزم تطبيق كود العمارة الخضراء في المدينة بالكامل، سواء فيما يتعلق بالطاقة البديلة أو معالجة المياه وإعادة استخدامها وغيرها من المجالات التي يتيحها هذا الكود.
وانتقل الحديث إلي وضع السوق العقاري حاليا، والذي وصفه المهندس فتح الله فوزي بأنه المجال الوحيد الذي يشهد نشاطا وقت الأزمات، باعتباره مخزنا للقيمة، خاصة مع صعود سعر صرف الدولار أمام الجنيه وهو ما لوحظ من الاقبال الكبير الذي شهده معرض «سيتي سكيب» مؤخرا، وينصب علي الشقق والفيلات الصغيرة والتاون هاوس، وسط تراجع كبير لجاذبية الفيلات الكبيرة، نظرا لأن الوحدات الصغيرة أكثر سهولة في تسييلها بالسوق.
أضاف أن النشاط الذي يشهده السوق حاليا مدفوع بالطلب الاستثماري خوفا من تآكل الأموال بسبب تراجع الجنيه وزيادة معدلات التضخم، ما دفعهم للتوجه للعقار، إلا أن الطلب الحقيقي القادم من الراغبين في السكني هو الكفيل بالنهوض بالقطاع، خاصة أن مصر تشهد أكثر من 600 ألف حالة زواج سنويا، وتلبية شركات القطاع الخاص 10% منها يعني اقامة 60 ألف وحدة سنويا، وهو عدد كبير يؤدي لدوران مليارات الجنيهات سنويا من الأموال في القطاع، بالاضافة إلي الطلب المتراكم علي الاسكان من السنوات الماضية، ولكن أدت الاضطرابات السياسية والأمنية وعدم وضوح الرؤية إلي تأجيل جانب كبير من هذا الطلب علي العقارات لحين استقرار الأوضاع وعودة النشاط للقطاعات الاقتصادية المختلفة، ما يطمئن العملاء المرتقبين علي أوضاعهم المادية المستقبلية نسبيا ويبدد مخاوفهم من عدم القدرة علي السداد مستقبلا.
واستبعد فتح الله فوزي وجود معروض من العقارات المبنية المنتهية في السوق حاليا، وإنما يتركز أغلبه في مشروعات مستقبلية تعرضها الشركات علي العملاء علي الخارطة OFF Plan، خاصة أن الشركات تقوم بتنفيذ المراحل التي تنتهي من بيعها فعليا، ولا تجمد السيولة التي في حوزتها في أصول غير مباعة، كما أن معدلات الاسترداد لم تصل لمستويات مقلقة للشركات ووزنها النسبي غير مؤثر.
قال إن لجوء الشركات إلي مد آجال السداد إلي 7 سنوات يؤثر بالسلب علي هياكلها المالية، ويتوقف مدي هذا التأثير علي النسبة التي يسددها العميل بعد مدة تنفيذ المشروع التي تبلغ في المتوسط 4 سنوات تقريبا، فإذا تراوحت النسبة بين 20 و25% فهي تمثل هامش ربح المطور وتأمين الأعمال الخاصة بالمقاول، ما لا يؤثر بشكل كبير علي ميزانيات الشركات، أما إذا زادت هذه النسبة فإنها تحول الشركة للقيام بدور البنك بما يؤثر علي هيكلها المالي بالسلب.
أضاف انه بصورة عامة فالشركات لا تؤجل أكثر من 25% من قيمة الوحدة لمدة تتراوح بين عامين و3 أعوام بعد التسليم، وتستطيع خصم الشيكات لدي البنوك والحصول علي قيمتها مقدما، خاصة بعد تسليم الوحدة، طبقا لتعليمات البنك المركزي.
ولاحظ فوزي تشددا من الجانب المصرفي تجاه اقراض الشركات العقارية منذ اندلاع الأزمة المالية العالمية وبدء ركود القطاع العقاري ما دفع مسئولو البنوك لعدم الرغبة في لقاء المطورين، بعد أن كانت تسعي لتمويلهم في أعوام 2006 و2007 للاستفادة من الانتعاشة التي مر بها القطاع في هذه الفترة، إلا أن المخاطر التي يتعرض لها السوق تختلف من مشروع لآخر وتنخفض في حالة تقديم منتجات يزداد عليها الاقبال خاصة الموجهة للشريحة المتوسطة وفوق المتوسطة، بمساحات تتراوح بين 100 و130 متراً وبأسعار تتراوح بين 400 و700 ألف جنيه.
وشدد رئيس شركة « المستقبل للتنمية العمرانية » علي معاناة السوق من نقص الأراضي المخططة والمرفقة الصالحة للبناء، ما يؤدي لارتفاع أسعارها وزيادة وزنها النسبي في تكلفة المشروعات لتصل إلي 50% في المدن المنماة كما هو الحال في 6 أكتوبر والشيخ زايد والقاهرة الجديدة، خاصة أن الحكومة توقفت عن طرح الأراضي منذ فترة ليست بالقصيرة، فضلا عن سحوبات الأراضي التي تعرضت لها بعض الشركات سواء من جانب الهيئة أو بسبب الدعاوي القضائية، علاوة علي عدم ظهور مدن أخري جديدة بخلاف المدن التي ظهرت خلال العشرين عاماً الماضية، وفي انتظار صدور القرار الجمهوري الخاص بانشاء مدينة العلمين الجديدة.
أضاف أن الحكومة هي المصدر الرئيسي للأراضي وتعتمد في طرحها علي سياسة الدولة، والتي اتجهت خلال السنوات السبع الماضية لطرحها بالمزاد مما أشعل أسعارها بعد أن تحولت إلي سلعة للتجارة، ولم تسع الحكومة لخفض الوزن النسبي للأرض في تكلفة المشروعات إلا في المشروع القومي للاسكان الذي خصصت فيه أراضي لأكثر من 50 شركة بسعر محدد هو 70 جنيهاً للمتر وألزمت الشركات ببناء وحدات بمساحة 63 متراً، ما أدي لانخفاض الوزن النسبي للأرض إلي 15% علي أقصي تقدير من تكلفة المشروعات، وأدي ذلك إلي المنافسة بين الشركات علي تقديم أفضل منتج عقاري تجذب به العملاء من منخفضي الدخول، سواء عن طريق التصميمات وتنسيق الحدائق وتحقيق أفضل استخدام للمساحة.
وأكد فتح الله فوزي أن نتائج هذه التجربة كانت ايجابية علي السوق، والمنافسة بين الشركات أدت لطرح الوحدات بأسعار تنافسية، تقل عن ألفي جنيه للمتر، في ظل ارتفاع أسعار مواد البناء، ورأي أن الهجوم علي هذه التجربة كان خاطئا، خاصة أن أرباح الشركات لم تتخط 10% من هذا المشروع.
ودعا فوزي مراكز البحوث إلي دراسة وتقييم تجربة طرح الأراضي بالمزاد التي استمرت لمدة 7 سنوات، ورأي أنها أدت إلي ارتفاع أسعار الوحدات السكنية، في حين أدت سياسة تخصيص الأراضي للشركات الجادة ذات الملاءة المالية والقدرات الفنية إلي ظهور مشروعات ناجحة مثل الرحاب علي سبيل المثال.
ورحب باتجاه الحكومة الحالية للتعامل مع الأراضي باعتبارها المادة الخام للتنمية وليست سلعة للبيع والشراء وتحقيق أعلي العوائد الممكنة منها، وقال إن وجود خطة لدي الحكومة لتعديل سياسات التصرف في الأراضي من شأنه أن يتجنب الآثار السلبية للتعامل معها بالمزايدات، التي أشعلت أسعار الأراضي كما هو الحال في مزاد القاهرة الجديدة الأخير الذي وصل فيه سعر المتر إلي 11 ألف جنيه.
كما توقع أن يؤدي إقرار اللائحة العقارية الجديدة الخاصة بهيئة المجتمعات العمرانية إلي تنشيط السوق وحل معظم المشكلات التي تعاني منها الشركات حاليا، خاصة أن الوزارة أخذت بنحو 90% من مقترحات القطاع الخاص، وفي الوقت نفسه تم الزام المطورين بالتنمية خلال أجل زمني محدد وإلا تعرضوا لغرامات بزيادة سعر المساحات التي لم تتم تنميتها في المواعيد المتفق عليها، علاوة علي دخول الهيئة شريكا للمطورين بالأراضي، ما يخرج هذه المشروعات من دائرة الخضوع لقانون المناقصات والمزايدات.
وطالب فوزي بعدم التخوف من التعامل بنظام التخصيص واللجوء إلي أساليب تضمن حق الدولة وتحقيق التنمية المنشودة في أجل زمني محدد، كأن تدخل الشركات المؤهلة ماليا وفنيا للحصول علي الأراضي واقامة المشروعات في مزادات علي قيمة الغرامة التي تسددها في حالة التأخر في الانجاز، ما سيؤدي للتفرقة بين المنمين الحقيقيين والراغبين في تسقيع الأراضي والتربح منها.
من جهة أخري، قال المهندس فتح الله فوزي إنه يرحب بالاستثمارات القطرية في القطاع العقاري، ما دامت ستجذب عملة صعبة وستنعكس بالايجاب علي الناتج المحلي الإجمالي وتوفير فرص العمل، خاصة أن الأصول العقارية غير قابلة للانتقال خارج البلاد.
