فى الوقت الذى تسعى وزارة الإسكان وشركة « أرابتك » الإماراتية للتأكيد على جديتهما فى تنفيذ مشروع المليون وحدة الذى أعلن عنه فى الربع الأول من العام الجارى، قررت الوزارة تعميم التجربة وقبول عروض المستثمرين لتنفيذ مشروعات أخرى بنفس الآلية.
مشروع أرابتك لتنفيذ مليون وحدة سكنية فى مصر أعلن فى مارس الماضى وكان من المقرر أن يبدأ التنفيذ خلال 6 أشهر، لكن رحيل حسن أسميك الرئيس التنفيذى السابق للشركة وأحد كبار المساهمين فيها أجل الحديث عن المشروع حتى سبتمبر الماضى.
واستأنفت الشركة الإماراتية مناقشات المشروع مع وزارة الإسكان المصرية وانتهت إلى توقيع خطاب نوايا للتنفيذ يتضمن توفير هيئة المجتمعات العمرانية للأراضى اللازمة للتنفيذ فى المدن الجديدة مقابل حصة عينية من الوحدات، ولم يحسم حتى الآن حسم سعر الأرض ولا ثمن الوحدة للمستفيدين.”أرابتك” قدمت مخططات المرحلة الأولى وتضمنت تنفيذ 120 ألف وحدة %80 منها بمساحات تصل إلى 90 متراً مربعاً و%10 بمساحة 100 متر و%10 أخرى بمساحة 125 متراً، وهذه المساحات ترتفع أسعارها مقارنة بالمساحات الأقل.
من جانبها ستتولى هيئة المجتمعات العمرانية توزيع حصتها ويبقى الخلاف على نسبة الحصة العينية من وحدات المشروع التى وصل تقديرها المبدئى لأكثر من %20 وهو ما رفضته الشركة.
وعلى جانب آخر، أبدى مطورون استعدادهم لتنفيذ مشروعات مماثلة بعد أن أنهت الوزارة بهذا النظام مشكلة السيولة لدى الشركات التى كانت توجه النسبة الأكبر منها إلى قيمة الأرض، فيما أكدوا أن هذا يعد تطوراً كبيراً فى فكر وزارة الإسكان رابطين نجاحها بقدرتها على توفير الأراضى المرفقة التى تعد التحدى الاكبر أمام تنفيذ المشروع.
مطورون يبدون استعداداً للتعاون مع الحكومة فى مشروعات سكنية
شكرى: الشركات المصرية لديها القدرة على التنفيذ والتمويل ■ القاضى: «مكسيم» لا تمانع فى المشاركة بمشروعات مماثلة
أكد مطورون استعدادهم لتكرار تجربة شركة أرابتك القابضة التى تستهدف إنشاء مليون وحدة سكنية وتنفيذ مشروعات مماثلة بالحصول على الأراضى مقابل حصة من الوحدات تحصل عليها وزارة الإسكان بعد اعتبار المشروع نموذجاً يمكن تكراره.
وأعلنت وزارة الإسكان أن مشروع أرابتك لتنفيذ مليون وحدة نموذجا، لفتح آلية جديدة للمستثمرين الراغبين فى تنفيذ مشروعات مماثلة، بحيث توضع الشروط الخاصة وتطبيقها على أى مشروع آخر دون تغيير، طالما تصب فى مصلحة الاستثمار المصرى.
وأكدت الوزارة أنها لن ترفض أى طلب مقدم من المستثمرين خلال المرحلة المقبلة، لتنفيذ مشروعات مماثلة، خاصة أن مشروع المليون وحدة أصبح حلما فى سبيله للتحقيق.
وقال مطورون إن تعميم التجربة يحقق معدلات تنمية كبيرة وينهى مشكلات السيولة التى تواجه الشركة وتستنفدها قيمة الأراضى حيث تحصل الشركات على الأراضى مقابل وحدات ما يوفر سيولة توجه إلى التنفيذ الذى يزيد من معدلات الإنجاز بدلاً من ترقب التدفقات النقدية من حصيلة مقدمات البيع، وفى المقابل تحصل الوزارة على نسبة من الوحدات تتجاوز قيمتها ثمن الأرض حال بيعها بالنظام التقليدى، إضافة إلى مساعدتها فى القضاء على مشكلة الإسكان بتوفير وحدات للشباب ضمن حصتها تتولى وزارة الإسكان توزيعها وفقا للشروط التى اعدتها.
فيما أكدوا أن تحديد سقف سعرى للوحدات غير ممكن بعد تحول المشروع إلى إسكان لمتوسطى الدخل تتولى الشركة فيه تسويق وحداتها وأصبحت ملزمة بسداد قيمة الأراضى للوزارة بحصة من المشروع وإمكانية تعرض الشركات لخسائر قائمة مع زيادة التكلفة بارتفاع أسعار الخامات.
وطالبوا بتحديد خطوات واضحة ضمن النظام غير قابلة للتأويل والتأكد من قدرة الشركات على التنفيذ، موضحين أن توفير الأراضى التحدى الأكبر أمام الوزارة، لاسيما مع مشكلات الترفيق وارتفاع تكلفتها.
قال المهندس طارق شكرى، رئيس مجلس إدارة مجموعة عربية للاستثمار العقارى، إن التجربة قابلة للتكرار، فى ظل وجود عدد كبير من الشركات المصرية يمتلك إمكانيات تنفيذية وتمويلية لإنشاء مشروعات مماثلة.
تابع أن هذا النظام يزيد من معدلات التنمية التى تعتمد على التخطيط إلى جانب القدرة المالية والتنفيذية، حيث يحقق توفير الأراضى للشركات بدون التزامات مالية سيولة توجه إلى أعمال التنفيذ فى المشروع بدلاً من ضخها فى قيمة الأراضى والتى تتسبب عادة فى أزمة مالية للشركات وتدفعها لبيع الوحدات فى مراحل متقدمة من التنفيذ.
أوضح أن توجيه السيولة للتنفيذ يضمن الانتهاء من المشروع وإنجاز الأعمال فى أقل وقت ممكن تنعكس على إنهاء أزمة السكن، خاصة الاقتصادى منه والذى يقتصر تنفيذه على وزارة الإسكان.
أكد أن تحديد سقف سعرى للوحدات على غرار محور المستثمرين فى المشروع القومى السابق للإسكان غير ممكن، لاسيما أن الشركة فى هذا النظام أصبحت ملزمة بحصة من المشروع لصالح الوزارة، فيما تسعى إلى تحقيق هامش ربح وتعمل فى سوق مفتوح ولم تحصل على الأراضى بسعر مدعم.
شدد على أن تحديد السعر غير ممكن مع التغير المستمر فى التكلفة مع تقلبات أسعار مواد البناء إضافة إلى أن الشركة عليها مصاريف إدارية وتسويقية أخرى وتسعى لتحقيق هامش ربح بعد أن تحول المشروع إلى استثمارى وتضخ فيه الشركة سيولة ضخمة.
ذكر إلى أن تأخير حصول الوزارة على قيمة الأراضى لن يؤثر على السيولة المتوفرة لديها وخططها لأعمال الترفيق، حيث إن الوزارة تحصل على نسبة من قيمة الأرض فى النظام الحالى وليس كاملها وبالتالى لن تؤثر بشكل كبير، إضافة إلى أن الشركات سوف تنجز الأعمال خلال وقت قصير قد لا يتعدى عاماً نظراً لتوافر السيولة طالما لم تواجه صعوبة فى الحصول على التراخيص.
وفى المقابل تحصل الوزارة على نسبة من الوحدات تتجاوز قيمتها ثمن الأرض حال بيعها بالنظام التقليدى والمثال على ذلك عقد مشروع مدينتى.
أوضح أن الدكتور مصطفى مدبولى، وزير الإسكان، طالب شعبة الاستثمار بتحديد آلية لمشاركة المطورين فى مشروعات الوزارة من إسكان اقتصادى ومتوسط، موضحا أن حصول الوزارة على حصة من الأرض أحد هذه المقترحات، مشيراً إلى إمكانية تحالف عدد من أعضاء الشعبة لتنفيذ مشروع مماثل.
وأضاف عمرو القاضى، نائب رئيس مجلس إدارة شركة مكسيم القابضة للاستثمار العقارى، أن شركته لن تمانع فى المشاركة فى مشروعات مماثلة طالما تحقق التنمية ويخدم القطاع العقارى وتتوافق مع سياسة الشركة فى مشروعاتها، موضحا أن شركته تنتظر الصيغة النهائية التى ستصل إليها الوزارة مع شركة أرابتك القابضة ودراستها والتأكد من تحقيق الأهداف التى تتوافق وسياسة الشركة والمشاركة فيها، ولا مانع من أن يكون تنفيذ المشروع عبر شراكة مع شركات أخرى أو بشكل منفرد.
أكد أن الأراضى تمثل المشكلة الأكبر أمام شركات الاستثمار العقارى، موضحاً أن شركته تسعى للحصول على الأراضى من جهات مختلفة لتطوير مشروعات جديدة، موضحا أنه حال قدرة الوزارة على إتاحة أراض بهذا النظام لن تتردد شركته لاسيما أن لديها قدرة تنفيذية ضخمة.
أشار إلى أن الوزارة لن تتمكن من القضاء على أزمة الإسكان الاقتصادى منفردة ومشاركة المطورين ضرورة ملحة مع عدم توافر سيولة، حيث إن عدداً كبيراً من الشركات يمكنها تنفيذ مشروعات مماثلة وهذا بدوره يحدث حركة كبيرة فى الاقتصاد، حيث ستقود حركة كبيرة فى قطاعات التشييد بما يتبعها من صناعات كثيرة.
ومن جانبه، قال أشرف القاضى، رئيس مجلس إدارة مجموعة القاضى جروب للاستثمار العقارى، إنه فى حال موافقة وزارة الإسكان على عدة مشروعات بهذا النظام يجب أن تضع فى الحسبان توافر خامات مواد البناء بالسوق المحلى، حيث إن انطلاق عدد من المشروعات القومية متزامنة قد يخلق أزمة فى السوق ويرفع أسعار مواد البناء بشكل مبالغ فيه، وهو ما يتطلب التوسع فى إنشاء مصانع للخامات وفتح الاستيراد.
أشار إلى إمكانية الا يكون هذا النظام مقصوراً على مشروعات الإسكان الاقتصادى، وأن يشمل مشروعات للإسكان المتوسط وفوق المتوسط والتى يوجد بها عجز كبير فى السوق ويمثل احتياجاً حقيقياً للعملاء.
وطالب بأن يتضمن الاتفاق مع شركة أرابتك شرحاً تفصيلياً للخطوات والالتزامات لكلا الطرفين غير قابلة للتأويل أو الاجتهاد من قبل موظفين بالجهات المتعاملة على المشروع، وإنهاء التراخيص وإصدار القرار الوزارى خلال وقت قصير حيث يمثل عائقاً كبيراً أمام التنمية.
أكد أهمية أن يتضمن النظام شروطا للشركات المتقدمة بطلبات تضمن قدرتها التمويلية والتنفيذية للمشروع حتى لا يواجه تعثراً، ولا مانع أن تحصل الشركات على مساحات أقل وليس بالضرورة أن تكون المشروعات مليونية وهو ما يضمن مشاركة شرائح مختلفة من المستثمرين.
قصة المليون وحدة خلال 8 شهور
أعلن عنه مارس 2014 فى غياب وزير الإسكان ..ورحيل قيادات الشركة أخر التنفيذ
«من أجل شباب مصر» أعلنت القوات المسلحة عن مشروع لبناء مليون وحدة سكنية بالتعاون مع شركة «أرابتك» الإماراتية فى مقر الهيئة الهندسية للقوات المسلحة وبحضور مسئولى الشركة الإماراتية ومسئولين فى الحكومة من بينهم وزير الشباب والرياضة ووزير الإسكان الأسبق حسب الله الكفراوى وفى غياب مصطفى مدبولى وزير الإسكان الحالى.
ومنذ التاسع من مارس 2014 حتى الآن لم يبدأ تنفيذ المشروع لعدة أسباب منها التغير بالهيكل الإدارى للشركة ورحيل حسن أسميك الرئيس التنفيذى السابق للمجموعة الذى يملك حصة تقدر بنحو %28.8 من أسهم الشركة بجانب عدم الاتفاق على آلية تنفيذ المشروع وتأخر تخصيص الأراضى اللازمة فى المدن الجديدة.
المعوقات التى واجهت المشروع أدت إلى تأخر إجراءات التنفيذ حتى سبتمبر الماضى، حيث غاب مسئولو الشركة عن اجتماع مع قيادات هيئة المجتمعات العمرانية رغم إعلان وزير الإسكان عن عقده.
بعدها أصدرت «أرابتك» بياناً رداً على ما تردد حول توقف المشروع قالت فيه «إنها تعمل على إنهاء التصميمات اللازمة للمرحلة الأولى ومستمرة فى المشروع الذى تصل استثماراته إلى 40 مليار دولار».
وفى نهاية سبتمبر التقى إبراهيم محلب، رئيس مجلس الوزراء بـ خادم عبد الله القبيسى رئيس مجلس إدارة شركة «أرابتك» وبحثا الموقف التنفيذى لمشروع المليون وحدة الذى ستنفذه الشركة، والإعلان عن أن التزام الشركة بتوفير التمويل اللازم للمشروع من خارج مصر على أن ينفذ بخامات وأيد مصرية.
«أرابتك» واجهت معوقات تمويلية تمثلت فى رفض عدد من البنوك المصرية إقراض الشركة لتنفيذ المشروع، بجانب رفض هيئة المجتمعات العمرانية نقل ملكية أراضى المشروع إلى الشركة لتتمكن من الاقتراض وربطت الهيئة نقل الملكية بالانتهاء من التنفيذ.
وزارة الإسكان كانت قد طلبت من «أرابتك» المشاركة فى المشروع من خلال حصة عينية أو المساهمة فى شركة المشروع التى سوف تؤسسها أرابتك للعمل فى مصر، إلا أن الشركة الأم فى دبى عرضت حصول الإسكان على حصة عينية من الوحدات مقابل الأراضى.
ومؤخراً وافقت «الإسكان» على عرض الشركة بالحصول على الحصة العينية لكنها طلبت نسبة تتجاوز %20 من عدد وحدات المشروع تشمل تسعير أراضى مناطق الخدمات التى تمثل %12 من إجمالى المساحات المخصصة للمشروع.
وعلمت «البورصة» أن الاجتماع الأول للجنة التى شكلتها الوزارة للتواصل مع مسئولى الشركة بشأن آلية التنفيذ شهد اعتراضاً حاداً من ممثلى «أرابتك» على النسبة التى طلبتها الإسكان، خاصة أنها وصلت إلى %25 فى عدد من المدن الجديدة القريبة من القاهرة.
وطلب مسئولو «أرابتك» من وزارة الإسكان فرصة لدراسة النسبة المطلوبة وتأثيرها على السعر النهائى للوحدات التى من المفترض أن تكون فى متناول الشباب.
الشركة الإماراتية تواجه أزمة فى توفير التمويل اللازم للمشروع، خاصة أنها لن تستطيع الاقتراض بسبب عدم نقل ملكية الأراضى التى ستقام عليها الوحدات إلا بعد الانتهاء من التنفيذ، ولم تعلن الشركة حتى الآن عن آليات توفير التمويل.
مسئول بالوزارة علق على تأثير عدم نقل ملكية الأراضى على إمكانية الشركة الاقتراض لتنفيذ المشروع بضمان الأراضى وقال، إن «أرابتك» لايمكن أن ترهن أراضى لا تملكها ولكن يمكن أن تقترض الشركة بضمان المشروع، خاصة أن الهيئة ستشارك بحصة عينية تمثل قيمة الأرض وهو ما يُدرس حالياً، بجانب أن الهيئة ستراقب جدية الشركة فى التنفيذ لأن المشروع مقام على أراضيها.
الاجتماع الذى عقد بين «الإسكان» و»أرابتك» انتهى إلى نتيجة وحيدة هى الإعلان عن انتهاء المخطط العام ونماذج الوحدات التفصيلية للمرحلة الأولى من المشروع بنحو 120 ألف وحدة سكنية فى 3 مدن جديدة هى العبور وبدر والمنيا الجديدة.
وخلال الاجتماع قال المهندس خالد عباس، مساعد وزير الإسكان للشئون الفنية، إن الوزارة سوف تعمل على تسهيل إجراءات المشروع وفقا لقوانين ولوائح «المجتمعات العمرانية»، مشيرا إلى أن نقل ملكية الأراضى المخصصة للمشروع وفقا للوائح المنظمة.
وأضاف عباس : «سوف يتفق لاحقاً بين الطرفين على الشروط الخاصة بالمشروع وعدة أمور أخرى، من بينها سعر متر الأرض المرفقة، عقب الاتفاق على باقى الإجراءات المنظمة للوصول إلى أفضل طريقة للتنفيذ».
الوزارة أشارت إلى مناقشة البرامج الزمنية للتنفيذ التى من شأنها أن تخفض من تكلفة التنفيذ وتقليل السعر النهائى للوحدة.
وهنا تثار أزمة تسعير الأراضى حيث قال حسن أسميك، العضو المنتدب والرئيس التنفيذى السابق لمجموعة «أرابتك» عند إعلان المشروع، إن الوحدات سوف تصمم بطريقة حديثة توفر %25 من التكلفة، بجانب أنه لن تحمل قيمة الأرض على ثمن الوحدة لتخفض التكلفة بنسبة %25 أخرى.
ولكن الآن ستتحمل الشركة تكلفة الأرض بجانب الارتفاع فى أسعار المواد الخام داخل مصر وفقاً لإلزام الحكومة للشركة باستخدام خامات مصرية وعدم التوسع محليا فى أنظمة البناء الحديثة خلال الوقت الحالى.
وعلمت «البورصة» أن الاجتماعات التى يعقدها قيادات «الإسكان» لم تتطرق حتى الآن لتحديد سقف لثمن بيع الوحدة لحين الاجتماع مع مسئولى «أرابتك»، خاصة أنه منذ الإعلان عن المشروع لم تحدد، واكتفى المسئولون بالإعلان عن أن وحدات المشروع ستخصص للشباب.
وأشار مسئول بوزارة الإسكان لـ «البورصة»، إلى صعوبة إلزام «أرابتك» بـ 135 ألف جنيه وهى القيمة المحددة لسعر الوحدة فى مشروع الإسكان الاجتماعى الذى تنفذه «الإسكان» لمحدودى الدخل.
وكان «أسميك» قد أعلن أن الحجز فى الوحدات سيكون عن طريق دفع مقدم يتراوح بين 10 و20 ألف جنيه، وجارى التفاوض مع 40 بنكاً لتمويل المستفيدين وسداد ثمن الوحدات على فترة تتراوح بين 10 و20 عاما وفقاً لقيمة القسط الشهرى التى يقدر كل مواطن على تحمله تبعاً لمستوى دخله، ولكن لم يحدد سعر للوحدة إلا أن رحيل أسميك أدى تغيير سياسة الشركة فى توفير تمويل المشروع رغم إعلان قياداتها أن المشروع بتوجيه من الشيخ محمد بن زايد آل نهيان ولى عهد أبو ظبى وغير مرتبط بشخص الرئيس التنفيذى السابق للشركة.
ومنذ إطلاق المشروع حتى الآن جاء الإعلان الرسمى الوحيد من الشركة عن تفاصيل المشروع بعد اجتماعهم مع قيادات الإسكان حيث أشاروا إلى الانتهاء من وضع المخطط العام ونماذج الوحدات السكنية للمرحلة الأولى بالمشروع، لنحو 120 ألف وحدة للمرحلة الأولى %80 بمساحات تتراوح بين 85 إلى 90 مترا، و%10 من الوحدات بـ 100 متر، ومثلها بمساحة 125 متراً.
وفى ظل تلك الصعوبات يواجه المشروع أزمات أبرزها التمويل اللازم والأراضى المطلوبة لتنفيذ الوحدات التى ستلتزم هيئة المجتمعات العمرانية بتوفيرها للشركة مرفقة حتى حدود الأرض، على أن تستكمل الشركة المرافق الداخلية بجانب سعر الوحدة.
وزارة الإسكان بدورها تتوقع نجاح المشروع وأعلنت على لسان مساعد الوزير للشئون الفنية عن رغبتها فى تكرار نموذج «أرابتك»، والذى قال: «المشروع سيكون نموذجا، لفتح آلية جديدة للمستثمرين الراغبين فى تنفيذ مشروعات مماثلة، بحيث سيتم وضع الشروط الخاصة وتطبيقها على أى مشروع آخر، مشددا على أن الوزارة لن ترفض أى طلب مقدم من المستثمرين خلال المرحلة المقبلة، لتنفيذ مشروعات مماثلة».
وكان اللواء طاهر عبدالله، الرئيس السابق للهيئة الهندسية للقوات المسلحة، قد قال فى مؤتمر إعلان المشروع «المشير السيسى قال إنه لو وصل عدد من سجلوا فى المشروع إلى 2 مليون سوف توفر لهم وحدات».
.. وتوفير الأراضى المرفقة التحدى الأكبر للمشروع
فى الوقت الذى رصدت وزارة هيئة المجتمعات العمرانية 14 مليار جنيه لترفيق 25 ألف فدان ضمن خطة العام المالى الجارى، فإن الهيئة مطالبة بتوفير مساحات شاسعة من الأراضى فى المدن الجديدة لتنفيذ مشروع «أرابتك».
وتبلغ التكلفة التقديرية للمشروع وفقاً لدراسات الشركة الإماراتية 280 مليار جنيه «40 مليار دولار» وستقام الوحدات بـ 13موقعاً بمحافظات مصر بإجمالى مساحة 160 مليون متر تنفذ 120 ألف وحدة فى المرحلة الأولى بـ 3 مدن جديدة على مساحة حوالى 2650 فدانا.
وتتوزع وحدات مشروع «أرابتك» على 13 موقعا ففى محافظة القاهرة تبلغ مساحة الأرض 149.4 مليون متر مربع موزعة بين مدن العبور والعاشر من رمضان والإخلاص، بجانب 964 ألف متر فى مدينة برج العرب بالإسكندرية، و2.8 مليون متر فى مدينة السادات بالمنوفية، و2.2 مليون متر فى الفيوم الجديدة، و864 ألف متر فى بنى سويف الجديدة، و1.6 مليون متر فى المنيا الجديدة، و900 ألف متر فى سوهاج الجديدة، و264 ألف متر فى قنا الجديدة، و328 ألف متر فى طيبة الجديدة. والاتفاق الذى وقع بين وزارة الإسكان ممثلة فى «المجتمعات العمرانية» يقضى بتوفير الهيئة الأراضى اللازمة لتنفيذ المشروع فى المدن الجديدة، على أن تمد المرافق حتى حدود أرض المشروع، وأن تتولى الشركة المرافق الداخلية والخارجية، وتمنح هيئة المجتمعات العمراني وحدات عينية بنهاية كل مرحلة مقابل قيمة الأرض والمرافق المخصصة للمشروع ويخصص %12 من المراحل المختلفة لمناطق خدمية، منها %10 للاستثمارية والتجارية، و2% للخدمات عامة.
