طرح الأراضى مرفقة وربط آجال تنفيذ المشروعات بالمساحات و أقصى مدة 10 سنوات
معدلات إنجاز المشروعات وعدد الأقساط المتأخرة تحدد إجراءات فسخ التعاقد
حظر عرض وحدات المشروعات للبيع قبل ترخيص البناء إمكانية العمل بنظام المطور الرئيسى
منع رهن الأراضى المخصصة والسماح بالمبانى بعد موافقة «المجتمعات العمرانية»
استحدثت وزارة الإسكان بنودا واشتراطات فى اللائحة العقارية المنظمة لعمل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة فى خطوة تهدف لحل كثير من المشكلات التى تواجه القطاع العقارى ومنها قصر المدد الزمنية لتنفيذ المشروعات وتأخر ترفيق الأراضى المطروحة للاستثمار ما أنتج عدداً من النزاعات بين الهيئة والمستثمرين خلال السنوات الماضية.
وحصلت «البورصة» على المسودة النهائية للائحة العقارية التى طرحتها وزارة الإسكان للنقاش مع المستثمرين قبل عرضها على مجلس الوزراء لإقرارها وننشر نصها كاملاً.
تضمنت بنود اللائحة أن جميع الأراضى والعقارات التى تعرضها «المجتمعات العمرانية» للتصرف يجب أن تكون مرفقة بالنسبة للأراضى الصغيرة أما بالنسبة للمساحات الكبيرة فيجب ان يتم توفير طريق ممهد ومصدر مياه لأغراض الإنشاء.
كما حظرت اللائحة إصدار أى قرار تخصيص أو أمر إسناد قبل سداد الدفعة المقدمة على أن تحرر عقود ابتدائية لجميع أنواع التصرفات عن الأراضى أو العقارات وألا يترتب على تعديل القرار الوزارى إضافة أى آجال زمنية على المدة الأصلية المقررة لتنفيذ المشروع.
وألزمت اللائحة المستثمر بتقديم برنامج زمنى لتنفيذ المشروع يحدد فيه مراحل ونسب التنفيذ على أن ينتهى البرنامج مع انتهاء المدة المحددة للتنفيذ وتلتزم الهيئة بتوصيل المرافق للمرحلة المنفذة وفقاً للبرنامج الزمنى المعتمد.
أتاحت اللائحة لمجلس إدارة الهيئة – عند البدء فى إنشاء مجتمع عمرانى جديد – الاستعانة بمطور عقارى رئيسى للإسراع فى تنمية هذا المجتمع وفقاً للقواعد التى يحددها مجلس الإدارة.
وطالب عدد كبير من المطورين العقاريين خلال الفترة الأخيرة بأن تتبنى الحكومة العمل بنظام المطور العام لإتاحة مزيد من مساحات الأراضى أمام شركات التطوير.
ونصت اللائحة على تحديد فترات زمنية فى كراسة شروط الطرح وفقاً لتنوع مساحات قطع الأراضى والقطعة 5 أفدنة فــأقل تحدد مدة تنفيذها بأجل 3 سنوات و100 فدان فترة التنفيذ 5 سنوات.
أما مساحة 500 فدان فتصل فترة التنفيذ 7 سنوات ومساحة 1000 فدان فأكثر فمدة التنفيذ تبلغ 10 سنوات وتبدأ اعتباراً من تاريخ صدور القرار الوزارى وفقاً للمواعيد المحددة فى اللائحة لاستصدار القرار الوزارى.
وحددت حالات فسخ التعاقد ومنها عند التصرف فى الأرض أو جزء منها للغير دون موافقة كتابية مسبقة من الهيئة أو تغيير الغرض أو النشاط المخصصة من أجله الأرض أو العقار كلياً أو جزئياً دون الحصول على موافقة كتابية من الجهة الإدارية.
كما يفسخ العقد حال عدم سداد المستحقات المالية وفقاً لمعدلات التنفيذ وحال عدم سداد الأقساط المستحقة على الأرض لمدة تسعة أشهر إذا كانت نسبة الإنجاز أقل من %25 من كامل مكونات المشروع يفسخ العقد وحال عدم سداد الأقساط المستحقة لمدة خمسة عشر شهراً إذا كانت نسبة الانجاز تتراوح ما بين 25 و%50 من المشروع.
أما فى حالة عدم سداد الأقساط المستحقة لمدة 18 شهراً فيفسخ العقد حتى إذا كانت نسبة الانجاز تتراوح ما بين 50 و%75 من كامل مكونات المشروع أما المشروعات التى تكون نسبة الإنجاز بها %75 فأكثر يتم حساب غرامة تأخير بالإضافة إلى أعباء التمويل دون فسخ العقد.
ووضعت اللائحة ضوابط لتحرير عقد البيع النهائى فالوحدات باختلاف أنواعها لا يحرر عقد البيع النهائى إلا بعد سداد كامل الثمن والأراضى المخصصة لأغراض سكنية لايحرر عقد البيع النهائى إلا بعد سداد كامل الثمن وصدور شهادة صلاحية المبنى للإشغال.
وأتاحت اللائحة لمجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية حال انتهاء المستفيد من تنفيذ مرحلة من مراحل المشروع السكنى المقام على المساحات الكبيرة وبيع الوحدات بهذه المرحلة السماح بتسجيل الوحدات شريطة أن يكون المستفيد أدى جميع التزاماته المالية لهذه المرحلة.
أما الأراضى المخصصة لأغراض صناعية فإنه لا يحرر عقد البيع النهائى إلا بعد استخراج رخصة التشغيل وسداد كامل الثمن.
وحظرت اللائحة رهن الأراضى المخصصة من هيئة المجتمعات العمرانية بينما يجوز رهن المبانى المقامة عليها بعد الموافقة الكتابية من الهيئة وبشرط أن يكون طالب الرهن مسدداً لجميع مستحقات الهيئة حتى تاريخ الرهن، وعلى ألا يخل بحق الهيئة فى إلغاء التخصيص.
ومنعت اللائحة المستثمرين من الإعلان عن فتح باب الحجز لوحدات المشروع إلا بعد صدور القرار الوزارى ويحظر على المستثمر إجراء أى تعاقدات على الوحدات إلا بعد استصدار تراخيص البناء.
واشترطت اللائحة ألا تتعدى المهل الإضافية الممنوحة من اللجنتين العقارية الرئيسية والعقارية الفرعية %40 من مدة تنفيذ المشروع ولمرة واحدة بعد انتهاء المدة المحددة للتنفيذ بالعقد.
وتضمنت ضوابط لتسعير الأراضى التى تطرحها هيئة المجتمعات العمرانية وأهمها سعر الأراضى أو العقارات المماثلة من حيث الموقع ونوع النشاط أو غرض الاستخدام والمساحة والاشتراطات البنائية وحالة السوق العقارى وقت التصرف والاسترشاد بأعلى سعر مزاد تم فى ذات المنطقة أو منطقة مماثلة مع مراعاة فروق التميز والاشتراطات البنائية.
