«أبوأحمد»: %15 نمواً بمعدلات الطلب على الوحدات السكنية والأراضى مقارنة بـ 2014
«عارف»: الضوابط الجديدة تحد من البيع العشوائى لممتلكات الدولة وإهدار المال العام
«يس»: مزيدات الأقاليم شهدت إقبالاً كبيراً الفترة الماضية
قال خبراء مثمنون، إن السوق العقارى شهد نمواً بنسبة %20 خلال الفترة الماضية ارتباطاً بالطفرة الاقتصادية والمشروعات العقارية التى تم تطويرها مقارنه بالأعوام الأخيرة، والتى تفاوتت فى حركة البيع والشراء على مدار السنة.
توقع الخبراء تزايد معدلات النمو بالقطاع العقارى إلى %35 بالمزادات المقرر عقدها خلال الفترة المقبلة، خاصة مع اقتراب انعقاد المؤتمر الاقتصادى الذى تعول عليه مصر الكثير لإحداث طفرة نوعية فى تحريك السوق وجذب استثمارات جديدة.
وأشاد الخبراء بمشروع المعايير المصرية للتقييم العقارى التى أصدرتها مؤخراً الهيئة العامة للرقابة المالية والبنود الخاصة بقواعد مزاولة النشاط للمقيمين العقاريين، متضمنة اشتراطات الترخيص والتجديد والتصنيف.
ووصف الخبراء المثمنون تلك الخطوة بالمتأخرة، خاصة أنها ستضع الضوابط والشروط الواجب توافرها بالمقيم العقارى وتعد أحد مصادر الدخل القومى، واعتبروا أن بعض دخلاء المهنة على حد وصفهم وراء إهدار مليارات الجنيهات على الدولة فى مزادات عقدت دون خبرة وقيمت على أسس غير صحيحة، بالإضافة إلى الاشتراطات التى وضعها المشروع الجديد.
وحذروا من استمرار العمل بدون أسس واضحة، وطالبوا بسرعة إصدار تشريع بضوابط وأصول التقييم العقارى ليضمن صحة التنفيذ وسلامته ويحدد مسئولية الخبراء حال عدم التزامهم بهذه الضوابط.
كانت هيئة الرقابة المالية قد أصدرت مؤخراً مشروع المعايير المصرية للتقييم العقارى وقال شريف سامى، رئيس هيئة الرقابة، إن مصر تخلو من المعايير المعتمدة للتقييم العقارى على غرار المحاسبة والمراجعة، التى يمكن أن تقدم منهجاً موضوعياً يستند إليه فى مختلف جوانب التقييم العقارى من قبل جميع الأطراف ذات العلاقة وعلى رأسهم المقيمين العقاريين.
وشدد على أهمية تلك المعايير لأى دولة حريصة على أسواقها المالية وأنشطتها المرتبطة بالعقارات التى تطبق فى أوروبا والولايات المتحدة وروسيا وغيرها من الدول النامية والمتقدمة.
وقال إن الضوابط الجديدة المزمع إقرارها ستصب فى صالح المعاملات العقارية وسلامة الأنشطة المصرفية مثل ضمانات قروض البنوك من تمويل عقارى وتأجير تمويلى واستثمارية، مثل صناديق الاستثمار العقارية وتقييم الشركات والحصص العينية العقارية فى رؤوس الأموال.
توقع الخبير المثمن إبراهيم عارف، رئيس شركة “عارف” للخبرة والتثمين، نمو القطاع العقارى خلال الفترة المقبلة بنحو %30 مقارنة بالفترة الماضية، لافتاً إلى أن معظم البنوك وشركات قطاع الأعمال تستهدف طرح أراضٍ ووحدات سكنية للبيع بالمزاد العلنى خلال الفترة المقبلة، خاصة مع اقتراب المؤتمر الاقتصادى المزمع انعقاده فى شرم الشيخ الشهر المقبل.
أوضح عارف أن السوق يشهد استقراراً حالياً مع تزايد الطلب على المشروعات السكنية وشراء الأراضى فى المحافظات والمدن الجديدة متوقعاً ارتفاع حركة البيع والشراء طردياً فى ظل جذب استثمارات جديدة تنعش الاقتصاد.
أضاف أن السوق المصرى يواجه تعثرات غالباً بسبب الأحداث السياسية التى تضفى على المشهد العام، ولكنه لا يتوقف، مدللاً على ذلك بأن معدلات نجاح المزادات خلال الفترة الماضية تجاوزت %65 من إجمالى المعروضة سواء للقطاع العام أو الخاص.
ووصف عارف مشروع المعايير المصرية للتقييم العقارى الذى أصدرته هيئة الرقابة المالية، بأنه ميثاق يحمى ممتلكات الدولة، متوقعاً أن يسهم فى زيادة العائد من المزادات العقارية لصالح القطاع العام، بالإضافة إلى الحد من عمل صغار المقيمين العقاريين وغير المسجلين بالبنك المركزى وإسناد عمليات بيع لتلك الشركات بطريقة عشوائية ودون دراسة أو التحقق من صفتهم.
أشار إلى ضرورة التزام العاملين بمهنة التقييم والمقيدين بسجلات الهيئة بالقواعد والسياسات والمبادئ المنصوص عليها فى هذا الميثاق، لافتاً إلى أن المشروع ينص فى حالة تعرض أحد خبراء التقييم العقارى المقيدين بالهيئة لأى من المواقف أو الأمور التى يشوبها الشك أو الريبة التى لا تتعرض لها أحكام هذا الميثاق بنص صريح، برجوع خبير التقييم إلى الهيئة لتحديد الإجراءات الواجب اتباعها.
لفت إلى أن المادة الرابعة من قانون التمويل العقارى نصت فى فقرتها الثانية على أن تحدد اللائحة التنفيذية قواعد وإجراءات التمويل وحدوده الائتمانية، ونسبة التمويل إلى قيمة العقار مقدرة بمعرفة خبراء التقييم المقيدة أسمائهم فى الجداول التى تعد بمعرفة الجهة الإدارية، بشرط ألا يكونوا من العاملين لدى الممول.
طالب بعدم حجب أى عملية عن المقيم العقارى لأسباب روتينية وأن تتاح العمليات أمام جميع شركات التقييم، وعلى الشركة تطوير أدائها للتوافق مع تلك الضوابط حتى تستطيع التقدم لتقييم جميع أنواع العقار، مما سوف يساهم فى عملية تطوير الشركات والنهوض بكفاءة القطاع وتقديم خدمات أفضل للعملاء الراغبين فى تقييم الأصول العقارية.
وقال الخبير المثمن هشام يس، رئيس مجلس شركة «يس» للخبرة والتثمين العقارى، إن القطاع شهد نمواً بنحو %20 مؤخراً خاصة بمزادات الأراضى، لافتاً إلى أن حركة البيع والشراء للأراضى السكنية ارتفعت %60 مقابل الأراضى المخصصة للأنشطة الأخرى سواء صناعى أو تجارى أو خدمى.
وأرجع ذلك إلى إقبال المستثمرين إلى ضخ أموال جديدة فى القطاع العقارى بالمحافظات الساحلية والمدن الجديدة، خاصة القاهرة الجديدة و6 أكتوبر التى شهدتا أكبر مزايدات عقارية خلال الفترة الأخيرة، مشيراً إلى أن شركات الاستثمار العقارى دخلت فى تنافس للحصول على الأراضى لإقامة مشروعات سكنية بنظام الكمباوند.
أشار إلى أن معدلات المزادات العقارية ارتفعت مؤخراً بنحو %70، خاصة فى محافظات الجيزة والقاهرة والسويس ودمياط والإسكندرية، لافتاً إلى أن انتعاش السوق مرتبطاً بتدفق الاستثمارات سواء المحلية والخليجية، وتزايد العرض والطلب.
أضاف أن الشركات التابعة للقطاع الأعمال تعتزم طرح أراض ووحدات سكنية ومبان إدارية ومراكز تجارية للبيع خلال الفترة المقبلة بالإضافة إلى القطاع الخاص، معتبراً أنها عوامل تسهم فى انتعاشة السوق، خاصة مع اقتراب موعد انعقاد المؤتمر الاقتصادى الذى تنظمه الدولة فى مارس المقبل بمدينة شرم الشيخ.
وأشاد يس بمشروع المعايير المصرية للتقييم العقارى الذى أقرته هيئة الرقابة المالية مؤخراً وطرحه للنقاش العام، مؤكداً أنها سوف تعمل على تقليص الأخطاء، بالإضافة إلى وضع قواعد تحمى المنظومة وتنظم العمل للخبراء المثمنين.
قال إنه من غير المعقول أن تسند عمليات كبيرة لشركات محدودة الخبرة فى مجال التقييم العقارى، مطالباً هيئة الرقابة المالية بضرورة دراسة الضوابط مع الجهات المختصة والخبراء المثمنين قبل إقرارها.
أوضح أن الخبراء المثمنين الذين يعملون فى عقد المزادات العلنية بشكل دورى 50 خبيراً، منهم نحو 25 يتحكمون فى مقاليد المهنة ويستحوذون على النصيب الأكبر بشكل مستمر.
أشار إلى أن سجل الخبراء المثمنين يحوى 500 خبير، مناشداً الجهات المسئولة مثل هيئة الرقابة المالية باعتماد ميثاق شرف للخبراء المثمنين وتدشين نقابة عامة للخبراء للمطالبة بحقوقهم.
أضاف أن آلية التنفيذ للضوابط وفقاً للخبرات التى تتطلبها تلك العمليات حسب حجمها بشرط أن لايجوز إسناد العملية إلا للشركة التى تتوافر فيها الشروط التى ستضعها الهيئة لإتمام مثل تلك العمليات، وسوف تختلف تلك الضوابط والشروط من عملية لأخرى.
وأشاد “يس” ببنود مشروع المعايير الجديدة بشأن إدارة المبادئ التى يتسم بها الخبير المثمن فى إدارة المزادات وهى عدم تعارض المصالح بحيث لا يجوز لخبير التقييم أداء أعمال التقييم لجهتين أو أكثر متعارضتين فى الوقت نفسه، إلا بموافقة كتابية من كلا الجهتين، إضافة إلى أن الخبير مسئول عن التأكد من عدم وجود تعارض بين مصلحته الشخصية أو موظفيه أو جهة عمله أو أقربائه حتى الدرجة الرابعة أو أصدقائه أو مشاركوه ومصالح العميل أو مصالح أى عملاء آخرين، وفى حالة اكتشاف الخبير وجود التعارض بعد التكليف بأداء العمل يكون ملزماً بإبلاغ العميل بذلك كتابياً وفى وقت مناسب قبل انتهاء العمل.
وقال الخبير المثمن، هانى أبوأحمد، إن سوق المزادات العقارية شهد نمواً ملحوظاً خلال الـ4 شهور الماضية، لافتاً إلى أن شركات قطاع الأعمال والبنوك الحكومية طرحت أراضٍ مختلفة الأنشطة ووحدات سكنية وتجارية وإدارية ونجحت فى تصريف %60 منها.
توقع ارتفاع أسعار العقارات نهاية النصف الأول من العام الجارى بنحو %5، خاصة فى المدن الجديدة ومنها القاهرة الجديدة ومدينة 6 أكتوبر والشروق والشيخ زايد، لافتاً إلى تزايد معدلات الطلب بنحو %15 مؤخراً مقارنة بالعام الماضى.
ورحب أبوأحمد بمشروع قانون المعايير المصرية للتقييم العقارى الذى أصدرته الهيئة العامة للرقابة المالية، موضحاً أنه يصب فى صالح القطاع العقارى ويحتاج لمشاركة المتخصصين لتعديل وتوضيح فى المضمون العام للمشروع.
واعتبر أن مشروع المعايير المصرية للتقييم العقارى خطوة جيدة لتحديد المفاهيم المتداخلة فى العقارات، بالإضافة إلى تحديد شروط محددة فى الخبير المثمن والاشتراطات الواجب توافرها.
