الوزارة تتراجع وتطرح مرحلة تكميلية فى «بيت الوطن» ووحدات «مدينتى» و«الرحاب» بالدولار
مصادر: تكليف حكومى للبيع بالدولار وفقاً للسعر الرسمى ولا يمكن التخفيض مراعاة لفرق العملة حتى لا تتراجع الأسعار لأقل من مثيلتها فى مصر
«أنيس»: «التذاكى» على المغتربين قد يؤدى لفشل الطرح ويجب منحهم ميزة إضافية وتخفيض الأسعار
«عبدالمنعم»: توقيت الطرح جيد فى ظل الطلب المتزايد على العقارات والأراضى منذ ارتفاع الدولار
بحثت الحكومة، ولاتزال، عن مورد دائم للعملة الأمريكية بعد تراجع الصادرات المصرية وانخفاض الإيرادات السياحية على مدار السنوات الماضية ووجدت الحل فى بيع أراض ووحدات سكنية للمصريين فى الخارج بالدولار.
وبعد تحقيق مبيعات بقيمة 3.8 مليار دولار فى مشروع «بيت الوطن» طرحت وزارة الإسكان مرحلة ثالثة من المشروع لتعتبرها الأخيرة لكن تراجع المبيعات لحوالى %25 من القطع المطروحة دفع مجلس الوزراء لفتح باب الحجز مرة أخرى فى المشروع.
وأضافت «الإسكان» وحدات حصتها العينية فى «مدينتى» و«الرحاب» إلى خطتها لتوفير الدولار بتخصيص جزء منها للمغتربين وفقاً لتسهيلات فى السداد مع توفير خصومات فى حالة الشراء المجمع للوحدات.
وتتزامن الإجراءات التى تتخذها الوزارة مع خطة الحكومة للسيطرة على ارتفاع سعر الدولار ومنها إلغاء الحدود القصوى للسحب والإيداع من العملات الأجنبية للشركات والأفراد بجانب طرح عطاءات استثنائية بقيمة 700 مليون دولار للبنوك لمواجهة نقص السيولة واقتراب سعر الدولار من 10 جنيهات.
ووفقاً لمصادر متطابقة فى وزارة الإسكان فإن الوزارة تلقت تكليفاً حكومياً بطرح أراض ووحدات للمصريين فى الخارج بالدولار لتوفير سيولة من العملة الأمريكية وطلبت عرض التسعير على مجلس الوزراء قبل إقراره.
ووافق مجلس الوزراء على طرح 9100 قطعة أرض فى «بيت الوطن» بحصيلة متوقعة 2.5 مليار دولار وفتحت «الإسكان» باب الحجز لـ4789 قطعة تم بيع 1369 قطعة فقط، ومن المقرر غلق باب الحجز فى المرحلة التكميلية نهاية مارس الجارى.
وقالت مصادر حكومية لـ«البورصة» إن الوزارة تراجعت عن موقفها بعدم طرح أراض للمغتربين وإتاحتها للمصريين فى الداخل وذلك بعد تكليف حكومى بإعادة طرح القطع المتبقية لتوفير سيولة دولارية بشكل عاجل.
أضافت أنه تم الإعلان عن طرح حوالى 3400 قطعة أرض فى «بيت الوطن» بعد تعديل الخرائط واستبعاد القطع التى تم بيعها قبل إتاحتها مجدداً على الموقع الإلكترونى المخصص للمشروع.
أوضحت أن «الإسكان» استطلعت رأى عدد من شركات التسويق العقارى والتى أكدت زيادة الطلب على الأراضى والعقارات منذ الارتفاع الأخير فى سعر صرف الدولار لذا تتوقع الوزارة تحقيق مبيعات جيدة فى الطرح الجديد.
ورفضت المصادر تبرير ضعف الإقبال بارتفاع الأسعار خاصة أنها مقاربة لتقديرات المراحل السابقة وفسرته بتراجع أسعار النفط فى دول الخليج وتأثيره على دخل المصريين العاملين هناك، خاصة أنهم الأكثر إقبالاً على الشراء فى المراحل السابقة.
أضافت أن «الإسكان» استجابت لجميع مطالب الحاجزين سواء من حيث المواقع المميزة أو آلية السداد على أقساط لمدة 5 سنوات مع خصم %15 من قيمة القطعة عند السداد الفورى إلا أنها رفضت تخفيض مقدم الحجز من 35 إلى %25.
وبلغت حصيلة بيع الأراضى فى المراحل السابقة لـ«بيت الوطن» 3.8 مليار دولار تتوزع على المرحلتين الأولى والثانية التى ضمت 3183 قطعة فى القاهرة الجديدة والشيخ زايد ودمياط الجديدة منها 2500 قطعة فى القاهرة الجديدة بجانب المرحلة التكميلية وضمت 2100 قطعة إضافية فى «القاهرة الجديدة».
وتتوزع أراضى المرحلة التكميلية من «بيت الوطن» على مدن القاهرة الجديدة و6 أكتوبر وبدر ودمياط الجديدة وأسوان الجديدة وأسيوط الجديدة وقنا الجديدة.
وبلغ سعر المتر المربع فى مدينة القاهرة الجديدة 550 دولاراً، ودمياط الجديدة 400 دولار، وبدر 225 دولاراً، و450 دولاراً فى مدينة 6 أكتوبر، وفى أسيوط الجديدة وقنا الجديدة وأسوان الجديدة 125 دولاراً للمتر بجانب نسب التميز (%5 للنواصى، %5 للحدائق، و%15 المواجهة للنيل أو البحر).
وقالت المصادر إن «الإسكان» ستطرح وحدات فى مشروعى «مدينتى» و«الرحاب» للمصريين فى الخارج بالدولار تمثل ثلث عدد الوحدات المستهدف بيعه فى الطرح الذى يضم أيضاً وحدات للبيع فى السوق المحلى.
أضافت أن سعر المتر المربع فى مشروع امتداد الرحاب 960 دولاراً للمغتربين و7500 جنيه للسداد الفورى داخل مصر بخلاف نسب التميز ويسمح بسداد %40 مقدم والباقى على أقساط سنوية بحد أقصى فترة سداد 5 سنوات محملة بالأعباء البنكية (سعر الفائدة المعلن من البنك المركزى + %2).
وفى مشروع «مدينتى» يصل سعر المتر المربع 710 دولارات للمغتربين و5500 جنيه للمصريين فى الداخل بخلاف نسب التميز، ويسمح بسداد %40 مقدم والباقى على أقساط سنوية بحد أقصى فترة سداد 7 سنوات محملة بالأعباء البنكية.
وأتاحت الهيئة البيع المجمع لسرعة تسويق وحدات المشروع وتمت الموافقة على نسبة خصم %2 من السعر فى حالة شراء 5 وحدات، و%5 لشراء من 5 إلى 10 وحدات، و%7 لشراء من 10 إلى 20 وحدة وخصم %10 فى حالة شراء أكثر من 20 وحدة.
ورداً على تساؤل حول ارتفاع سعر المتر المربع للمغتربين فى حالة حساب سعر الدولار وفقاً لأسعار السوق الموازى قالت المصادر «تكليف الحكومة يتضمن البيع بالدولار وفقاً للسعر الرسمى ولا يمكن تخفيض الأسعار لتلافى فرق العملة حتى لا تنخفض الأسعار لأقل من مثيلتها فى مصر».
وقررت «المجتمعات العمرانية» إعادة النظر فى الأسعار سنوياً حسب تطورات السوق العقارى، ومراعاة تغير سعر صرف الدولار مقابل الجنيه المصرى.
أضافت أن الوزارة خفضت سعر المتر المربع بواقع 40 دولاراً لوحدات «الرحاب» و60 دولاراً لوحدات «مدينتى» مقارنة بالتسعير السابق لزيادة الإقبال على الشراء ولتوفير موارد مالية بآلية سريعة لاستكمال مشروعاتها دون الاعتماد بالكامل على الموازنة العامة.
أوضحت المصادر أن حجز وحدات «مدينتى» و«الرحاب» سيتم من خلال موقع إلكترونى لعرض الوحدات ويتم تشغيله من الخارج فقط ليماثل آلية تسويق أراضى «بيت الوطن» منعاً لمضاربات السماسرة فى الخارج.
لكن الدكتور أحمد أنيس، رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى قال إن الإقبال على طروحات أراضى ووحدات المغتربين لن يكون بالمعدل الذى تتمناه «الإسكان» بسبب ارتفاع الأسعار.
وقال أنيس «سعر المتر المربع فى وحدات مدينتى 710 دولارات ويمكن للمغترب أن يقوم بتحويل الاموال إلى عائلته لتشترى الوحدة بسعر 5500 جنيه للمتر ويوفر فارق القيمة عن السوق الموازى».
أضاف أن الحكومة تبحث عن الدولار لذا يجب أن تبحث عن وسيلة جاذبة لتوفيره بدلاً من «التذاكى» وافتراض عدم علم المغتربين بتقلبات الأسعار فى السوق خاصة أنهم من يملكون العملة الصعبة التى تحتاجها الدولة.
أوضح أن «الإسكان» يجب أن توفر ميزة إضافية للمغتربين حتى لو تم بيع الوحدات لهم بأسعار أقل من نظيرتها فى السوق المصرى لأن الهدف الأساسى هو توفير الدولار وفى كل الأحوال ستحصل عليه الدولة بالسعر الرسمى دون مضاربة.
وقال أنيس «فلسفة التعامل مع المصريين فى الخارج باعتبارهم مطمعا للدولة يجب أن تتغير لأنه فى معظم الأحوال يبحثون عن أراض ووحدات فى مصر حتى لو ارتفعت الأسعار لكن مع ذلك يجب عدم استغلالهم طالما نبحث عن الدولار».
أضاف أن المبيعات فى المراحل الأولى لمشروع «بيت الوطن» كانت مرتفعة بسبب استقرار سعر صرف الدولار وضيق الفارق بين السوقين الرسمى والموازى، لكنها انخفضت فى المرحلة الأخيرة بعد تراجع الجنيه.
أوضح أن «الإسكان» مطالبة بمراجعة الأسعار لضمان زيادة المبيعات خاصة أن المغتربين يملكون السيولة اللازمة وتسهيلات السداد والبيع المجمع قد تدفعهم لشراء الوحدات واستغلال الزيادة المستمرة فى أسعار العقارات.
وقال إبراهيم عبدالمنعم رئيس شركة المتحدة للتسويق العقارى أن طرح أراضى «بيت الوطن» قد يشهد إقبالا من المغتربين لعدم توافر أراض بديلة بالجنيه المصرى فى المشروع بعكس وحدات «مدينتى» و«الرحاب» التى يوجد لها مثيل فى السوق المصرى.
وذكر أن توقيت الطرح جيد فى ظل الطلب المتزايد على العقارات والأراضى منذ ارتفاع الدولار أمام الجنيه وبحث الأفراد عن مخزن آمن للقيمة يحميهم من انخفاض الجنيه المستمر.
أضاف «منذ 3 أشهر شهد السوق ركودا فى معدلات البيع لكن الإقبال ارتفع بصورة مفاجئة وغير طبيعية منذ منتصف فبراير الماضى بمعدلات تتراوح من %35 إلى %40 بسبب انخفاض قيمة الجنيه».
أوضح أن السوق كان يشهد وفرة فى المعروض وانخفاضا فى حجم الطلب لكن الإقبال ارتفع مؤخراً دون زيادة فى الأسعار بسبب العدد المتاح من الأراضى والعقارات فى عدد من المدن وعلى رأسها القاهرة الجديدة و6 أكتوبر.
أشار إلى أن عددا كبيرا من الأفراد اتجهوا إلى بيع أراض ووحدات مملوكة لهم لتوفير سيولة مالية لشراء عقارات أخرى ومنهم مستثمرون من دول عربية مثل الكويت والإمارات وعمان بعد نمو الأسعار مقارنة بالفترة التى اشتروا فيها وحداتهم.
وذكر عبد المنعم أن الأسعار لم تشهد زيادة مبرراً ذلك بقوله «الجميع يبحث عن سرعة تسويق ممتلكاته والأسعار ارتفعت بالفعل ولا يوجد مبرر لزيادتها واستغلال الازمة خاصة أن الأرباح التى حققوها كافية وبلغت أكثر من %30 من السعر الأصلى بسبب الفارق الزمنى بين البيع والشراء».
وتوقع أن يشهد طرح أراضى «بيت الوطن» إقبالا جيدا بسبب طرح الأراضى للمصريين فى الخارج فقط ويمكن أن يقتصر على مدينتى القاهرة الجديدة و6 أكتوبر ولا يرتفع بنفس المعدل فى المدن الأخرى.
أضاف أن «الإسكان» يجب أن تراعى زيادة الأسعار بصورة كبيرة على المغتربين لأن عميل 2016 ذكى -على حد وصفه- ويعرف جميع تفاصيل السوق ويبحث عن أفضل سعر قبل الشراء.
أوضح أن التسهيلات التى قدمتها الوزارة وسداد قيمة وحدات «مدينتى» على 7 سنوات و«الرحاب» على 5 سنوات قد تزيد الإقبال مقارنة بعمليات إعادة البيع فى السوق المحلى لأن البائع يطلب ثمن الوحدة «كاش» وهو ما يعطى ميزة إضافية لـ«الإسكان».
وتوقع عبدالمنعم أن يشهد السوق العقارى فى «القاهرة الجديدة» نمواً فى المبيعات لوحدات الإسكان الفاخر وفوق المتوسط سواء فى الوحدات التى تطرحها «الإسكان» أو غيرها و«يجب أن نتنظر لأن تقلبات القطاع سريعة ولا يمكن الرهان على تحقيق أرباح مؤكدة لفترات زمنية طويلة».
