الوزارة تعتمد على «الإسكان الاجتماعى» وتدخل تعديلات على محاور المشروع لضم أعداد إضافية
وحدات بآلية التمويل العقارى وأخرى بالإيجار وزيادة شرائح الدخل وتخصيص شقق للنقابات
«الإسكان»: الوزارة لا تتعامل بآلية التطوير العقارى وعائد البيع يوجه لتنفيذ المراحل الجديدة
أنيس: عدد الوحدات التى تستهدفها الوزارة مرتفع وغير مسبوق وقد تجد صعوبة فى تحقيقه
الحاجة إلى السكن فى مصر تتجاوز المشروع وتتجدد سنويًا والمنفذ لا يتعدى 60 ألف شقة سنويًا
شوكت: المشروع «معيب» والحكومة مستمرة فى تنفيذه بصورة خاطئة وفائدته لمتوسطى الدخل
توجيه الإنفاق على محاور المشروع لا يعبر عن معدلات الإقبال ويجب تعديل آلية التنفيذ
خطة للانتهاء من تنفيذ 800 ألف وحدة منتصف 2018 منها 400 ألف خلال العام المقبل
انتقادات لإصرار الوزارة على زيادة عدد الوحدات رغم ضعف الإقبال ومطالب بإعادة الفئات المستهدفة
أعلنت الساعة السكانية وقت إعداد هذا التقرير ارتفاع عدد سكان مصر إلى 91.65 مليون نسمة.. آلاف وملايين جدد سيصبحون مستهلكين فعليين فى سوق الإسكان بعد عقدين من الزمان، بينما عدد غير قليل من أسرهم وذويهم فى مرحلة البحث عن مسكن يمتلكونه ويحميهم من التقلبات المزاجية لملاك وحدات الإيجار الجديد.
تتسع الفجوة فى سوق الإسكان، ويزداد جانب الطلب قوة وحاجة ورغبة، ويقل العرض مصحوباً بزيادة الأسعار وارتفاع الفائدة على القروض، ويتلاشى أثر محاولات الحكومة للتأثير على سوق الإسكان بتوفير الوحدات أو السيطرة على الأسعار عبر إنشاء وحدات إسكان اجتماعى أو متوسط، ويبقى العجز قائماً ومسيطراً وجاذباً لمستثمرين يرون فرصة رابحة فى سوق يصطف المواطنون فى طوابير لحجز وحدات سكنية مثل اصطفافهم أمام المخابز للحصول على أرغفة الخبز.
تحاول الدولة معالجة أزمة سوق الإسكان من خلال مشروع «الإسكان الاجتماعى»، لكن عدد الوحدات المنفذ غير قادر على استيعاب الطلب المتزايد فى ظل ارتفاع أسعار الوحدات التى تعرضها الشركات العقارية، وانتشار المبانى المخالفة التى تطورها شركات صغيرة على أطراف العاصمة.
وفى عام 2011 وعقب ثورة 25 يناير أعلنت وزارة الإسكان عن مشروع لتنفيذ مليون وحدة لمحدودى الدخل وتقدم أكثر من 6 ملايين مواطن للمنافسة على وحدات المشروع باستمارات حجز عن طريق البريد.
لكن حجم المنتج من المشروع حاليًا يصل 250 ألف وحدة فى المدن الجديدة والمحافظات وأعلنت «الإسكان» عن خطة لتنفيذ 400 ألف وحدة ليصل إجمالى عدد الشقق إلى 650 ألف بنهاية عام 2017.
وتتضمن خطة الوزارة توفير السكن لشرائح أخرى من الدخل حيث تنفذ مشروع «دار مصر» لإسكان متوسطى الدخل والذى يتضمن بيع وحدات غير مدعومة لكن بهامش ربح أقل من السائد فى القطاع العقارى بجانب أراض سكنية لنفس الشريحة وقطع أخرى مميزة وأكثر تميزًا لشريحة أعلى لتنفيذ عمارات وفيلات.
إلا أن النقد الأكبر لأداء «الإسكان» يوجه لمشروع المليون وحدة حيث يرى خبراء القطاع أنه غير كاف لسد الفجوة السكانية فى مصر كما يتضمن قصورا فى بعض المحاور حيث يقتصر المعلن على وحدات بنظام التمليك.
وفى محاولة لتعديل مسار المشروع وافق مجلس الوزراء على ضم محاور أخرى حيث سيخصص كمرحلة أولى 6 آلاف وحدة بالإيجار لأصحاب الدخول التى تقل عن 20 ألف وحدة شهريًا و20 ألف وحدة للنقابات المهنية بجانب وحدات غير مدعومة لشرائح الدخل الشهرى التى تصل إلى 5 آلاف جنيه.
واتبعت «الإسكان» آلية الإعلانات المنفصلة لتوزيع وحدات المشروع وتم طرح 85 ألف وحدة موزعة على 22 محافظة و11 مدينة جديدة وتقدم أكثر من 400 ألف فرد للمنافسة على الوحدات وبلغ عدد المستوفين للشروط نحو 250 ألف فرد.
وفى 1 مايو الماضى فتحت «الإسكان» باب حجز 500 ألف وحدة لمدة شهر إلا أن المفاجأة كانت قلة عدد المتقدمين مقارنة بالمراحل السابقة ما دفع الوزارة لمنح مهلة أولى حتى 15 يونيو تلتها مهلة ثانية حتى 23 يونيو وأغلق الحجز على حوالى 379.4 ألف فرد فقط.
وباعت «الإسكان» 605.3 ألف كراسة شروط لحجز الوحدات ضمن الطرح الذى ضم 500 ألف وحدة تتوزع على 100 ألف وحدة فى 24 محافظة يجرى الانتهاء من تشطيبها و400 ألف وحدة أخرى فى 27 محافظة سيتم تنفيذها خلال عام.
وقال الدكتور أحمد أنيس أستاذ الهندسة المدنية بجامعة القاهرة ورئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى إن عدد الوحدات التى تسعى وزارة الإسكان لتنفيذها مرتفع وغير مسبوق فى تاريخ الوزارة وقد تجد صعوبة فى تحقيقه.
أضاف يوجد خطأ بتسمية المشروع «المليون وحدة» لأن الحاجة إلى السكن فى مصر تتجاوز هذا الرقم بكثير وتتجدد بصورة سنوية رغم أن مؤشرات التنفيذ الوحدات الحكومية قبل بدء المشروع كانت لا تتعدى 30 ألف وحدة سنويًا.
أوضح أنيس أن مشروع الإسكان الاجتماعى تم الإعلان عنه عام 2011 وبدأ التنفيذ فى العام التالى نفذت الوزارة 250 ألف وحدة بمعدل 60 ألف شقة سنويًا فهل ستتمكن من تنفيذ 400 ألف وحدة خلال عام؟
أشار إلى أن خطط الوزارة يجب أن تستند إلى دراسات حقيقية لمقابلة الاحتياج الحالى ومواجهة الطلب المتوقع فى السنوات المقبلة عبر أكثر من محور يتجاوز آلية التمليك التى تعمل بها «الإسكان».
وقال أنيس إن حل أزمة السكن يجب أن يتضمن عدة محاور منها وحدات للشباب بأسعار مخفضة وأراض لمتوسطى الدخل وشقق للأكثر احتياجًا وحلول أخرى منها طرح وحدات للإيجار والبيع بأسعار مخفضة.
أضاف أن ارتفاع عدد مشترى كراسات الشروط فى الطرح الأخير للمشروع إلى 605 آلاف فرد وانخفاض عدد المتقدمين إلى 379 ألفا فقط يدل على صعوبة شروط الحجز.
أوضح أن شراء الكراسة يعنى الجدية ولكن المواطنين فوجئوا بزيادة مقدم الحجز إلى 9 آلاف جنيه وارتفاع سعر الوحدة بجانب الشروط التى تضعها البنوك لتمويل أصحاب الدخول المنخفضة.
أشار إلى أن أسعار الوحدات تحدد بالعرض والطلب والطرح الأخير أثبت وجود طلب على الوحدات يتجاوز المطروح ولكنه مقرون بعدم قدرة على استكمال المستندات المطلوبة والالتزام بشروط التمويل العقارى.
ويرى أنيس أن تركز الإقبال على المدن المحيطة بالقاهرة مثل 6 أكتوبر وبدر و15 مايو يدل على ارتفاع القدرة المادية للمنافسة على الوحدات فى تلك المناطق مقابل انخفاض الدخول فى محافظات الصعيد.
وقال «فى كل دول العالم يتم تخصيص إسكان محدودى الدخل بنظام الإيجار لأنه الأفضل ويناسب جميع مستويات الدخل مقابل نظام التمليك الذى تعتمده وزارة الإسكان ويقوم على إنشاء وحدات وإعادة بيعها».
أضاف أن مشكلة السكن فى مصر تتركز على الشرائح الأقل دخلًا وإن كان هذا لا يعنى عدم وجود طلب للشرائح الأخرى لكنها لا تمثل أزمة لوزارة الإسكان خاصة مع طرح أراض للأفراد ووجود معروض فى القطاع العقارى لمتوسطى ومرتفعى الدخل.
وقال المهندس يحيى شوكت الباحث الرئيس بمؤسسة «عشرة طوبة للدراسات والتطبيقات العمرانية» إن مشروع الإسكان الاجتماعى «معيب» منذ الإعلان عنه فى عهد فتحى البرادعى وزير الإسكان الأسبق.
أضاف أن وزارة الإسكان مستمرة فى تنفيذ المشروع بصورة خاطئة حيث حصلت على قرض بقيمة 20 مليار جنيه لاستكمال التنفيذ وقامت بمضاعفة موازنة صندوق الإسكان الاجتماعى إلى 61 مليار جنيه رغم تراجع الإقبال على الإعلان الأخير لحوالى 379 ألف فرد يتنافسون على 500 ألف وحدة.
أوضح شوكت أن توجيه الإنفاق على محاور المشروع لا يعبر عن معدلات الإقبال حيث يجب تخفيض الأعداد المنفذة وفقًا لعدد المتقدمين بدلًا من التوسع فى التنفيذ وتحميل أعباء على موازنة الدولة.
واعتبر شوكت أن ضم محاور جديدة مثل الإيجار والنقابات المهنية وتخصيص وحدات غير مدعومة لشرائح أعلى من الدخل والتغاطى عن شهادة التأمين يعتبر تحايل على الهدف من المشروع حيث تحولت الوزارة إلى مطور عقارى يهتم ببيع الوحدات فقط.
أشار إلى أن زيادة مقدم الحجز إلى 9 آلاف جنيه وسعر الوحدة إلى 154 ألف جنيه أدى لتراجع عدد كبير من الأفراد عن التقدم لحجز الوحدات مقارنة بالإعلانات السابقة التى كان يتجاوز فيها المتقدمون لعدد الوحدات المطروحة.
وقال إن صندوق التمويل العقارى يقدم دعما نقديا للمستفيد بوحدات الإسكان الاجتماعى من 5 آلاف إلى 25 ألف جنيه وبعد زيادة سعر الوحدة انخفضت قيمة الدعم من %18 إلى %15 فقط من قيمة الوحدة.
أضاف أن البنوك تطلب مقدم حجز للوحدة يصل إلى 40 ألف جنيه وهذا يعنى أن المستفيد يجب أن يتجاوز دخله الشهرى 6 آلاف جنيه حتى يستطيع توفير المقدم المطلوب خلال عام تحت مسمى «محدود الدخل».
أوضح شوكت أن زيادة الوعى بشروط التمويل العقارى بعد طرح عدة مراحل بالمشروع نتج عنها اقتصار الحاجزين على من يملكون مقدم الوحدة الذى تطلبه البنوك الممولة.
أشار إلى أن تراجع عدد المتقدمين للمنافسة على الوحدات فى محافظات الصعيد يرجع إلى زيادة عدد العاملين فى المهن الحرة وبعد المسافة بين المدن الجديدة والقرى داخل المحافظات بجانب عدم ملاءمة توزيع الوحدات وفقًا لحجم الطلب.
وتابع «الإسكان الاجتماعى لايستهدف محدودى الدخل وموجه لشريحة متوسطى الدخل لأن البنوك تشترط دخلا ثابتا وهو ما لا يتوفر إلا لـ%30 فقط من القوى العاملة فى مصر بجانب حد أدنى للدخل يتجاوز ما تقرره الدولة لموظفيها».
أضاف أن أفقر %20 فى مصر لن يستطيعوا المنافسة على وحدات المشروع لعدم وجود دخل ثابت كما أن نسبة الـ%20 التى تعلوهم فى مؤشر الفقر لن تستطيع تلبية اشتراطات البنوك للتمويل.. لذا %40 من المصريين مستبعدون من المشروع مقدمًا.
وقال شوكت إن النمو المنفلت فى أسعار السكن لايقارن بزيادة دخل الفرد فى مصر ومنذ 2005 ترتفع أسعار الوحدات السكنية بنسبة %14 سنويًا فى المقابل ينمو متوسط دخل الفرد بنسبة %1 فقط وفقًا لبيانات الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء.
أضاف أن مشروع الإسكان الاجتماعى يجب أن يتم تعديله ليتضمن 4 محاور جديدة لتوفير دعم متكامل لمحدودى الدخل منها إقرار برنامج الإيجار التمليكى وتوفير قطع أراض بمساحات صغيرة لاتتجاوز 100 متر مربع.
أوضح أنه يجب تقديم منح لترميم المنازل الآيلة للسقوط والتى تصل إلى مليون وحدة سكنية بدلًا من القروض التعاونية التى عرضت وزارة الإسكان تقديمها وفوجئ المتقدمون بصعوبة شروط التمويل.
وذكر أن المحور الرابع يتضمن دعم الإيجار للأسر المحتاجة بنسبة تتراوح من %25 إلى %100 وفقًا لمستوى الدخل وهو ما يوفر مأوى لعدد كبير من الأسر المحتاجة والتى لا تستطيع المنافسة على وحدات الإسكان الاجتماعى.
أشار إلى أن فجوة الإسكان فى مصر لا تقتصر على شريحة محدودى الدخل والأكثر احتياجًا لكنها تمتد إلى الإسكان الفاخر فوق المتوسط ولكن بمعدلات طلب أقل وهو ما يظهر فى طول آجال تسليم وحدات المشروعات الفاخرة.
وقال إن حجم إنتاج القطاع العقارى المصرى يصل إلى مليون وحدة سنويًا منها 300 ألف وحدة تنفذ بشكل رسمى من خلال القطاعين العام والخاص والباقى بصورة غير رسمية وتتمثل فى بيوت عشوائية وآيلة للسقوط ولا تصل إليها المرافق.
من ناحية أخرى رفضت قيادات بوزارة الإسكان الانتقادات الموجهة إلى المشروع وقالت إن الوزارة نجحت فى زيادة معدلات تنفيذ شقق محدودى الدخل خلال الفترة الماضية ما أدى لارتفاع المعروض فى القطاع العقارى.
أضافت أن الحديث عن تراجع الإقبال قد يكون مقبولًا عند وجود وحدات منفذة لكن توجد 400 ألف وحدة سينتهى إنشاؤها خلال عام وهو ما يتناسب مع حجم الطلب الحالى ويوفر جزءا من الطلب المستقبلى.
أشارت إلى أن تعديل محاور المشروع لضم شريحة الدخل الشهرى حتى 5 آلاف جنيه والإيجار والنقابات المهنية لتوفير وحدات لأكثر من فئة قد لاتتناسب معها الشروط الحالية لقانون الإسكان الاجتماعى.
ويتم تخصيص الوحدات بآلية التمويل العقارى ويبدأ القسط الشهرى بـ350 جنيها كحد أدنى، بزيادة سنوية %7 لمدة تصل إلى 20 عاماً كحد أقصى، ويتم حسابه طبقاً لتكلفة الوحدة ودخل المواطن، كما يتم سداد %5 من قيمة الوحدة وديعة صيانة يتم سدادها نقداً عند التعاقد أو تقسيطها ضمن التمويل الممنوح للعميل ويقدم صندوق التمويل العقارى دعمًا نقديًا للمستفد يصل إلى 25 ألف جنيه طبقاً للدخل.
وأطلق البنك المركزى المصرى مبادرة بقيمة 10 مليارات جنيه لتنشيط قطاع التمويل العقارى بفائدة %7 لمحدودى الدخل و%8 لمتوسطى الدخل للوحدات التى تصل قيمتها 500 ألف جنيه كما أدخل البنك تعديل على المبادرة ليرتفع الحد الأقصى للتمويل إلى 950 ألف جنيه بفائدة %10.5 ومن المقرر أن تتضمن المرحلة الثانية من المبادرة 10 مليارات أخرى.
وقالت المصادر إن وزارة الإسكان تقوم بحصر التدفقات المالية لعائد بيع وحدات مشروع الإسكان الاجتماعى لتوفير تمويل لتنفيذ المراحل المقبلة للمشروع فى إطار خطة شاملة لهيكلة دعم الإسكان بالموازنة العامة.
وأعدت «الإسكان» احصائيات تتضمن توفير 11.5 مليار جنيه من عائد بيع حوالى 84 ألف وحدة فى أول 7 إعلانات للمشروع بجانب أكثر من 43 مليار جنيه من تسويق 300 ألف وحدة بحد أدنى فى الطرح الجديد للمشروع.
أضافت أن الوزارة تملك خطة لتوفير التمويل اللازم لتنفيذ المراحل المقبلة من «الإسكان الاجتماعى» تتضمن عائد بيع الوحدات ضمن مبادرة البنك المركزى وفائض موازنة هيئة المجتمعات العمرانية وحصة صندوق الإسكان الاجتماعى من عائد بيع أراضى الدولة والبالغة %1 من قيمة كل قطعة أرض تبيعها الهيئة.
وأوضحت أن الوزارة ستناقش مع البنك المركزى آليات التوسع فى مبادرة تنشيط قطاع التمويل العقارى والتى تبلغ فى مرحلتها الأولى 10 مليارات جنيه، حيث سيتم إتاحة مرحلة ثانية لاستيعاب طلبات التمويل الجديدة.
أشارت إلى أن الحكومة تسهتدف تخفيض معدل الإنفاق الحكومى على برامج الإسكان الاجتماعى بعد توفير عائد البيع والدخول فى شراكة بين القطاع الخاص وهيئة المجتمعات العمرانية لتنفيذ وحدات ضمن المشروع.
وبلغت الاستثمارات الحكومية الموجهة إلى برامج وزارة الإسكان فى العام المالى الجارى 47.9 مليار جنيه منها 14.7 مليار بتمويل من الخزانة العامة للدولة وتم تخصيص 33 مليار جنيه لمشروع الإسكان الاجتماعى.
ووافق مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية على آليات الاستعانة بشركات لإقامة وحدات إسكان اجتماعى نظير تخصيص قطع أراض لإقامة مشروع استثمارى، ونصت الموافقة على أن يتم التعامل مع الشركات الراغبة فى تنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعى نظير قيام الهيئة بتخصيص مساحة بنشاط إسكان استثمارى، وفقًا لعدة اشتراطات منها الالتزام بتسعير الوحدات وفترة التنفيذ التى تحددها الهيئة.
وقالت المصادر إن الضوابط الجديدة ستتجنب التلاعب الذى حدث فى المشروع القومى السابق وستلزم الشركات العقارية على تنفيذ اشتراطات «المجتمعات العمرانية» قبل الموافقة على تخصيص الأراضى.
أضافت «حتى الآن نعتبر مشروع الإسكان الاجتماعى ناجحا بدليل استيفاء الطلبات فى أول 7 إعلانات بجانب الطرح الجديد الى سيتضمن تخصيص وحدات للخاسرين من المراحل السابقة فى حالة انطباق الشروط».
أضافت أن الوزارة لا تتعامل بآلية التطوير العقارى مع المواطنين لأن عائد بيع الوحدات يوجه لتنفيذ المراحل الجديد كما أن الفائز لايتحمل تكلفة الأرض أو المرافق ويدفع فقط سعر الوحدة كما يحصل على دعم نقدى من صندوق التمويل العقارى.
