توقعات بتقليص المعروض وزيادة الشراكة واستقرار الربحية رغم انكماش السوق
فى ظل ارتفاعات سعرية قد تبلغها الوحدات العقارية فى 2017، تحرص الشركات على عدم زيادة المعروض حتى لا تنهار معدلات الطلب، كما تسعى للاحتفاظ بهامش ربح مستقر واستيعاب تقلبات القطاع.
ورصدت رضوى السويفى رئيس قطاع البحوث بشركة فاروس القابضة، عددًا من التحديات التى ستواجه القطاع العقارى فى 2017، ومنها الزيادة المستمرة فى أسعار مواد البناء، والتى رفعت تكاليف الإنشاء بمعدل 40%.
أضافت أن القطاع يعانى من ارتفاع أسعار أراضى الطروحات الحكومية، ليسجل سعر المتر 5500 جنيه بمدينة القاهرة الجديدة فضلًا عن تراجع القوى الشرائية وتضخم المعروض ما دفع الشركات إلى زيادة فترة السداد إلى 10 سنوات واستهداف المصريين بالخارج والعرب.
وتوقعت السويفى تباطؤ القطاع العقارى بنسبة تتراوح بين 10 إلى 20% وفقًا للمعطيات الأولية للسوق، والتى قد تتطور لاحقًا لنسب تراجع بين 40 إلى 50%، فى ظل التغيرات المستمرة لأسعار الصرف ومعدلات التضخم.
أوضحت أن أثار الركود لن تكون متساوية على جميع الشركات، حيث تمتلك بعض الشركات محفظة أراضٍ كبيرة وأخرى لديها مخزون كبير من الوحدات التامة، أو كميات كافية من الحديد والأسمنت، بما يخفف من حدة الأزمة لحين اتضاح الرؤية واستقرار الأسعار.
ورجّحت أن يشهد العام الحالى عددا من الشراكات بين أصحاب الأراضى والمطورين لتحقيق التكامل بأقل التكاليف تفاديًا للتعرض للموجة التضخمية، فضلًا عن تقليص الطروحات لحين قياس حساسية السوق تجاه الأسعار الجديدة.
وتوقعت أن تستحدث الشركات منتجات مختلفة وتصميمات متنوعة لتقليل الاعتماد على الخامات مرتفعة السعر، مع تسهيل فترات السداد والتسويق الخارجى لتعويض الركود المحلى.
وأشار محمود إبراهيم محلل القطاع العقارى بشركة مباشر انترناشونال لتداول الأوراق المالية، إلى تسبب التضخم فى خلق تأثيرين مختلفين على الطلب العقارى، أولهما تراجع الطلب بسبب انخفاض الدخل الحقيقى والثانى زيادة الطلب بسبب لجوء المدخرين للاستثمار العقارى كملاذ أمن للحفاظ على الثروة.
وتابع «لكن من المرجح أن تتراجع القوى الشرائية لأكثر من النصف خلال 2017، ولذلك فإن الشركات ستتوخى الحذر فى طرح المزيد من الوحدات العقارية».
وطالب بتقليص فترات التسليم لزيادة معدل دوران رأس المال العامل والإنجاز فى عمليات الإنشاء لتلافى الارتفاع المستمر لأسعار مواد البناء.
أضاف أن الشركات التى أنشأت وحداتها قبل التعويم لتبيعها سيكون حظها أوفر من الشركات التى باعت وحداتها قبله وتنتظر التحصيل بالأسعار القديمة لشراء مواد بناء بأسعار أعلى.
أوضح أن الشركات التى تتمتع بمحفظة أراضٍ كبيرة مثل شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، وشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير المقيدتان فى البورصة، سيكون لهما فرصة التحكم فى التكاليف ومن ثم الأسعار.
أشار إبراهيم إلى أهمية التشريعات المرتقبة فى دعم القطاع، مثل تعديلات قانونى المزايدات والمناقصات والإيجار القديم.
وقال إن العديد من الشركات تمتلك محفظة كبيرة من الوحدات المؤجرة بأسعار منخفضة للغاية فى ظل القانون القديم، وتحرير العقود الإيجارية سيحدث طفرة وزيادة للمعروض فى السوق.
وتوقع أيمن أبوهند مدير الاستثمار بشركة كارتل كابيتال، تراجع معدلات النمو العقارى بنسبة تتراوح بين 35 إلى 50%، بسبب الارتفاع الكبير فى الأسعار وانخفاض الثروة الحقيقية لدى المشترين فى ظل الموجة التضخمية الأخيرة.
واستبعد الاتجاه نحو العقار كملاذ استثمارى آمن، من حيث صعوبة البيع من أجل التسييل فيما بعد، فضلًا عن التنافسية القوية للقطاعات الأخرى بعد إقرار قانون ضمانات وحوافز الاستثمار.
أشار إلى الأزمة التى تضرب شركات المقاولات بسبب التعاقد على مشروعات قبل تحرير سعر الصرف، وصعوبة تنفيذها بعد ارتفاع الأسعار.
أضاف أن تماسك نتائج أعمال الشركات العقارية لن يستمر كثيرًا لأنه يأتى بدعم مؤقت من مخزون الوحدات لديها، مع ترجيحات لارتفاع معدلات التعثر لعملاء التقسيط.
وتوقع تقرير لشركة «جونز لانج لاسال للاستشارات العقارية» تراجع معدلات عرض الوحدات السكنية فى 2017، لارتفاع تكاليف الإنشاء، بالإضافة إلى ارتفاع القيم الإيجارية ما يدفع الكثير من الشركات الصغيرة للاستغناء عن خططها للتوسع بمقار عالية الجودة.
وأشار التقرير إلى أن ارتفاع أسعار الوحدات بنسبة 30% لا يضاهى معدل الانخفاض فى العملة المحلية بنسبة 61%.
