تفاؤل حذر لدى المطورين ومخاوف من ارتفاع تكلفة الأبراج

الكفراوى: استغلال المساحات الواسعة والمناظر الطبيعية فرصة لأى مطور

البستانى: لها أهداف استراتيجية وتمثل فرصة معمارية مختلفة

دويدار: أسعار الأرض سبب اللجوء لبناء الأبراج.. ويجب مراجعة الترخيص

ساد تفاؤل حذر لدى المطورين العقاريين حول توجه القطاع نحو مشروعات الأبراج السكنية حيث اعتبر بعضهم أنها واجهة حضارية وتمثل فرصا استثمارية حقيقية.
وقالوا إن التوسع الرأسى للمشروعات العقارية يكون أكثر ربحية من التوسع الأفقى، لما تتمتع به من تنوع فى الخدمات والمنتجات المطروحة بين السكنية والفندقية والإدارية والتجارية، كما تمثل عنصر جذب للمستهلكين.
ويرى عدد منهم أن القانون المصرى لا يسمح بطرح مشروعات عقارية بارتفاعات تزيد عن 36 متراً، كما أن التوسع فى الأبراج الشاهقة لا يمثل توجه الدولة فى زيادة الرقعة العمرانية، فى ظل وفرة المساحات الصحراوية، إذ تلجأ الدول التى تتمتع بمساحات صغيرة لهذه المشروعات لتعويض نقص المساحة.
وقال المهندس وليد الكفراوى، رئيس مجلس إدارة شركة أفق كابيتال للتنمية العقارية، إن الأبراج فائقة الارتفاع ليست جديدة على السوق المصرى، وموجودة منذ سنوات، ومشروعات التطوير العقارى للأبراج أو الوحدات محددة الطوابق تخضع فى النهاية لأساس واحد وهو الكثافة السكانية لعدد الوحدات على الفدان.
أضاف أن المطور العقارى فى حالة تملكه لقطعة أرض لها مميزات أنها تطل على واجهة كنهر النيل أو بحر أو منطقة مثل الأهرامات، ففى هذه الحالة يستطيع المطور أن يبنى برجاً مرتفعاً.
أوضح الكفراوى أن مشروع «أبراج زايد»، يطل على الحديقة المركزية للمدينة وبالتالى استغلت شركة المشروع المساحة المحيطة به وفقاً للاتفاق مع هيئة المجتمعات العمرانية.
أشار إلى أن الأبراج السكنية ليس لها أى ميزة من ناحية المكسب المادى حتى لو كان يباع سعر المتر بأرقام كبيرة أعلى من المشروعات الأخرى خاصة وأن بناء الأبراج يحتاج لتكلفة مالية أعلى.
وقال إن بناء الأبراج له مواصفات مختلفة تزيد من التكلفة أهمها، أن يكون البرج بنظام مقاوم للحرائق والأساسات والخرسانة المستخدمة مقاومة للزلازل بالإضافة لاختلاف نظم المصاعد بها .
ويرى محمد البستانى، رئيس مجلس إدارة شركة البستانى للتطوير العقارى، إن بناء الأبراج فائقة الارتفاع يمثل إضافة معمارية وإنشائية وهندسية للمدن لأنها تحتاج إلى تقنيات عالية.
وقال إن بناء الأبراج ليس بالجديد وكان للمطورين العقاريين سابق الخبرة فى بناء أبراج بطول كورنيش النيل لكنها توقفت فى مرحلة معينة طبقاً لتراخيص كل منطقة.
أضاف البستانى ضرورة توافر مساحات أرض شاسعة أمام الأبراج، بالإضافة لمساحات أخرى للجراجات حتى تستوعب الكثافة السكانية لكل برج.
وقال أشرف دويدار، رئيس مجلس إدارة شركة أرضك للتطوير العقارى، إن الإقبال الذى صاحب طرح الأبراج فائقة الارتفاعات فى مدينة العلمين الجديدة، ربما أغرى البعض بطرح أبراج مماثلة فى أماكن مختلفة.
أضاف أن مشكلة بناء أبراج فائقة الارتفاعات هى أنظمة الأمان والدفاع المدنى الذى يسيطر على الحرائق.
أوضح دويدار أن الأبراج ترفع الكثافة السكانية فى المناطق، بجانب كونها تضغط بشكل كبير على المرافق والخدمات العامة، مثلما حدث فى مدينة نصر ومصر الجديدة، فلم يكونا مؤهلين لاستيعاب الكثافة السكانية المرتفعة للأبراج، وبالتالى حدثت مشكلات خدمية أدت إلى خروج السكان منهما والتوجه إلى مناطق جديدة.
وتابع «المدن الجديدة لم يكن فى تخطيطها مسألة بناء الأبراج فائقة الارتفاع، ويجب الخوف من الضغط على المرافق العامة وشبكة المياه، وعزوف السكان عن تلك المناطق بعد تزايد المشكلات الخدمية».
وقال دويدار إن الأبراج تحقق مكاسب كبيرة، لأنها تزيد من المساحة البيعية للوحدات على نفس الأرض وبالتالى فأرباحها مضمونة بشكل كبير.
وأوضح أن الارتفاع الشديد فى سعر الأرض، وزيادة أسعار البناء دفع البعض لتنفيذ أبراج سكنية نخفف من الأعباء التى يتحملها المطور بسبب زيادة سعر الأرض.
وقال المهندس محمد جاب الله، المدير التنفيذى لشركة إيجى جاب القابضة، إن التوسع الرأسى فى المشروعات العقارية أكثر ربحية من التوسع الأفقى.
أضاف أن هذا النمط من المنتجات العقارية لا يمثل توجه الدولة والمطورين العقاريين، إذ أن الحكومة تسعى لتنمية وتوسيع الرقعة العمرانية، فالمستخدم منها لا يمثل سوى %7 فقط من مساحة مصر، وتعتمد فى طرحها على نمط معمارى محدد وواضح فى مشروعات المدن الجديدة.
أوضح أن مشروعات الأبراج الشاهقة التى نفذتها الدولة تمثل سياسة التنوع فى طرح المنتجات، بالإضافة إلى توظيفها فى جذب استثمارات معينة ولبعض المدن، لكنه لن يكون توجه للدولة خلال الفترة المقبلة.
أشار إلى أن هذه المشروعات أكثر قابلية للمطور العقارى وللمستهلكين، نظراً لقلة التكاليف وارتفاع هامش الأرباح، نتجة وفرة الوحدات العقارية متعددة النشاط بها، بالإضافة إلى أنها أكثر جذباً للمستهلك نتيجة تمتعها بمواصفات معمارية وخدمات إضافية.
وقال إن توجه المطورين لتنفيذ هذه المشروعات يستلزم موافقة الجهات المعنية وأبرزها القوات المسلحة والطيران المدنى.
أضاف أن التوسع فى هذه المشروعات لن يضغط على البنية التحتية للمدن، ﻷنها تنفذ على أسس فنية وهندسية، إذ أن الأمر يرتبط بالموقع وحجم الكثافة السكنية له.
وقال المهندس حسين صبور، رئيس مجلس إدارة شركة الأهلى للتنمية العقارية، إن القانون المصرى ينص على أن الارتفاعات المسموح بها لأى مبنى عقارى لا تزيد على 36 متراً.
أضاف أن المطورين العقارين ليس لهم الحق فى طرح مشروعات الأبراج فائقة الارتفاعات إلا بعد تعديل القانون.
وتابع صبور «لايوجد مبرر من التوسع فى طرح مشروعات الأبراج فائقة الارتفاع فى المناطق الصحراوية، فى ظل تمتع مصر بمساحات كبيرة تصلح لتوسيع الرقعة العمرانية دون معوقات، فالدول الصغيرة هى التى تلجأ فقط لهذه المشروعات لتعويض نقص المساحات».
أشار إلى ضعف الإمكانيات لمواجة المخاطر بتلك الابراج، إذ أنها تحتاج لاستعدادات خاصة، لمواجهة الحرائق والزلازل.