«أنيس»: المشكلة فى الإدارة وليس التنفيذ ويجب طرحها بالأماكن الساحلية
اختلفت آراء خبراء عقاريين حول مشروعات الأبراج فائقة الارتفاعات، إذ يرى البعض أنها تغير من هوية المدن والطبيعة الديموغرافية للسكان بفعل اختلاف الأنماط الحياتية لهم، كما أنها ستقلل من كفاءة المدن لاحتياجها إلى بنية تحتية بمواصفات خاصة.
فى حين يرى آخرون أنها تكسب المدن هوية وطابعاً قومياً، يزيد من القوة التسويقية للمشروعات والخدمات، كما أنها لن تؤثر على الكثافة السكانية للموقع، ولن تضغط على المرافق والبنية التحتية.
وقال الدكتور أحمد أنيس، أستاذ الهندسة المدنية بجامعة القاهرة، خبير التقييم العقارى، إن كثيراً من دول العالم تلجأ لتنفيذ مشروعات اﻷبراج السكنية عندما لا تمتلك مساحات كبيرة من اﻷراضى مثل دبى وقطر والبحرين.
أضاف أن هذه المشروعات تحتاج إلى تكنولوجيا مختلفة فى الإدارة والصيانة والدفاع المدنى، فى ظل ارتفاع فرص حدوث المخاطر؛ بسبب الارتفاعات الكبيرة.
أوضح «أنيس»، أن إمكانيات الدفاع المدنى وإدارة هذه المشروعات غير متاحة للمجتمع المصرى فى الوقت الحالى؛ ﻷنها تحتاج إلى خبرات وإمكانيات مالية كبيرة، فالمشكلة ليست فى تنفيذها بل فى إدارتها.
واعترض على توجه الدولة فى تدشين هذه المشروعات داخل المدن السكنية، مثل الشيخ زايد والقاهرة الجديدة؛ ﻷنها تغير طابع وهوية المدينة، بالإضافة لتغيير ديموغرافية السكان.
أشار إلى أهمية موافقة سكان هذه المدن قبل توجه الحكومة والمستثمرين لتنفيذ هذه المشروعات؛ حيث يمثل إخلالاً بالتعاقد مع المواطنين؛ ﻷنهم اشتروا بناء على مواصفات ومخطط واضح للمدينة.
وقال إن تنفيذ هذه المشروعات يحتاج إلى بنية وخدمات ومرافق خاصة؛ نتيجة ارتفاع الكثافة السكنية بها، وإن تنفيذها داخل مدن سكنية سيقلل من كفاءة البنية التحتية لهذه المدن.
وتابع «أنيس»: «كما لا يمكن تنفيذ الأبراج فى المدن الصحراوية؛ حيث تحتاج إلى منطقة مفتوحة مثل البحر أو النيل، لذلك فهى تتلاءم مع المدن السياحية مثل العلمين الجديدة أو المنصورة الجديدة، وتكون مقبولة فى العاصمة اﻹدارية ﻷنها جزء من هويتها وأنشطتها التجارية واﻹدارية».
أضاف أن مدن الخليج مثل دبى والدوحة نفذت ناطحات السحاب على المساحات الساحلية، لكن داخل الدولة تم تنفيذ مشروعات سكنية منخفضة الارتفاعات.
أوضح أن حركة المبيعات هى التى توضح مدى قبول المستهلكين لها، لكنه أكد أن مشكلة القطاع العقارى تتمثل فى ارتفاع المبيعات بغرض المضاربة.
وقال المهندس خالد عاطف، خبير التقييم العقارى، مؤسس دار تقييم الأملاك العقارية، إن الدولة لن تغير مخططها الاستراتيجى لطرح مشروعات الأبراج فائقة الارتفاعات داخل المدن سواء الجديدة أو القديمة، إذ إنها تعتمد على تغيير تخطيط الكثافة البنائية وليس تخطيط الكثافة السكنية للمدينة.
أضاف أن هذا التغيير يتم من خلال قانون الحجوم، فالدولة لا تستطيع أن تزيد من الكثافة السكنية للفدان والتى تتراوح بين 80 و200 فرد، حسب نوعية الأنشطة دخل المساحات.
أوضح «عاطف»، أن الدولة لجأت إلى قانون الحجوم الذى يسمح بالبناء على الارتفاعات الرأسية مع الاحتفاظ بنفس حجم الكثافة السكنية للموقع، وتوفير مساحات كبيرة خضراء داخل موقع المشروع.
أشار إلى أن اﻷبراج المرتفعة تتميز بمواصفات فنية تتوافق مع المعايير الدولية لتحقيق عنصر الأمان داخل وخارج المبنى.
وقال إن هذه المشروعات يصلح طرحها فى جميع المدن، ومن بينها القاهرة الجديدة، مع تفعيل خصائص قانون الحجوم الذى يحافظ على العلاقة بين الكثافة البنائية للموقع والكثافة السكنية.
أضاف أن ذلك لا يستدعى تغييراً فى البنية التحتية للمدن؛ لأنها تقوم باﻷساس على الكثافة السكنية وليس الكثافة البنائية، ولن تختلف مع التوسع اﻷفقى أو الرأسى.
أوضح أن اﻷبراج فائقة الارتفاعات تُكسب المدن هوية وطابعاً قومياً مميزاً لها فى المنطقة، كأبراج خليفة بدبى، وتزيد من عوامل الجذب لها وترفع القيمة التسويقية للمشروعات المختلفة.
وبدأت مصر تنفيذ عدة مشروعات تتضمن أبراجاً بارتفاعات مختلفة، فى بعض المدن الجديدة، من بينها تنفيذ 20 برجاً باستخدامات سكنية وإدارية وتجارية باستثمارات تقدر بنحو 3 مليارات دولار، فى العاصمة الإدارية الجديدة بالتعاون مع شركة «cscec» الصينية، ويضم المشروع أطول برج فى أفريقيا بارتفاع 385 متراً بإجمالى 120 طابقاً.
ويجرى تنفيذ مشروع أبراج «نورث إيدج تاورز»، بالعلمين الجديدة والذى تم طرحه فى يونيو 2018، ويبلغ عدد الأبراج به 23 برجاً، بارتفاعات تتراوح بين 30 طابقاً و40 طابقاً بمساحات بين 90 متراً و351 متراً للوحدة، ويتراوح سعر المتر من 30 إلى 42 ألف جنيه.
كما طرحت شركة «سيتى إيدج للتطوير العقارى» 33 برجاً سكنياً ضمن مشروع «زاهية» بمدينة المنصورة الجديدة، ويصل ارتفاع الأبراج إلى 33 دوراً على ساحل البحر المتوسط، وتتراوح مساحة الوحدات السكنية بين 170 متراً و300 متر، ويبدأ سعر المتر من 24 ألف جنيه.
