قبل عام 2014، كان سوق العقارات فى دبى مكلفًا للغاية، مع خيارات أقل للوحدة وبالكاد توجد أى خطط دفع جذابة، ولكن تغير الأمر سريعاً ومنح السوق فرصة رائعة للمستأجرين لإعادة التفكير فى استراتيجيتهم والاستثمار فى العقارات أو أن يصبحوا مالكين بنفس التكلفة تقريباً.
وتوجد العديد من الأسباب التى تخلف شعوراً بالبهجة حيال العقارات فى دبى مثل النمو الإيجابى فى المعاملات العقارية خلال فبراير 2019، ومع ذلك بغض النظر عن مدى جاذبية السوق، يجب على المستثمرين والمستخدمين النهائيين بذل العناية الواجبة قبل الشراء.
ويمكن لتقرير موقع “تاون إكس” معالجة 3 من المفاهيم الخاطئة الأكثر شيوعاً عن سوق العقارات فى دبى مرتبطة بالعرض المفرط والركود وفقاعة العقارات.
1- زيادة العرض
تشير بيانات الهجرة إلى أن سكان دبى قد وصلوا إلى 3 ملايين نسمة ومن المتوقع أن يتضاعفوا بحلول عام 2027، ومع ذلك فإن هذه المخاوف من زيادة العرض تتردد كثيراً.
واقتبس المحللون عدد المبانى قيد الإنشاء ووقت التسليم المتوقع وعقدوا مقارنة مع العرض فى العام الماضى معتبرين ذلك مؤشراً على ضعف فرص الاستثمار فى سوق العقارات.
ويميل هذا التحليل الجزئى إلى تجاهل أساسيات الاقتصاد الكلى الأساسية التى تتمتع بها دبى.
ويمتلك المستثمرون والشركات كل الثقة فى النمو المتنوع لاقتصاد دبى الذى تحركه الاستثمارات الأجنبية فى العديد من القطاعات الأساسية والتى تدعمها استثمارات البنية التحتية فى الاستعدادات لمعرض «إكسبو 2020».
وتعتبر السياحة والتعليم والقطاع الخاص هى المحركات الرئيسية الأخرى لسوق العقارات التى يغفلها المحللون.
وتظهر إحصائيات دائرة السياحة والتعليم والاقتصاد فى دبى نمواً ثابتاً فى عدد المقيمين والطلاب والسياح الذين يستثمرون فى العقارات والشركات.
ومع معدل نمو سكانى يزيد على %10، تعد دبى من بين أسرع المدن نمواً فى العالم، بالإضافة إلى ذلك فإن التأشيرات طويلة الأجل للعاملين فى قطاع الأعمال والمستثمرين العقاريين المتقاعدين وكذلك الملكية الأجنبية الإجمالية للشركات تعزز طموحات معدل النمو السكانى فى الإمارة.
وإذا كان هناك أى شىء، فقد يواجه سوق العقارات فى دبى قلة المعروض خلال العام الجارى، مع الأخذ فى الاعتبار النمو السكانى بنسبة %10، والطلب الصحى على المساكن من المشترين والمستثمرين، وارتفاع حجم الصفقات العقارية الأخيرة، وكذلك تواريخ إنجاز المشروع وتأخير تسليم المشروعات لدى ما يقرب من نصف المطورين.
2- الركود
وفقا للمنهج المدرسى بقاعدته البسيطة للعرض والطلب فإنه إذا لم يكن هناك فائض فى العرض، فبالتأكيد لا يوجد تقريباً ما يمكن الإشارة إليه فيما يتعلق بالركود وتراجع الطلب.
وبالنظر إلى مستقبل أى مدينة ومجتمعاتها فإنه يتم تحديده من خلال العقارات عبر الأحياء السكنية والمحلات التجارية.
وكل قطاع جغرافى سواء أكان بلداً أو مدينة أو حياً له هويته الخاصة، هذه الشخصية تتحول أيضاً مع الوقت والتنمية نظراً للتطور والتوسع السريع. كل هذه العوامل تجعل من المحتمل أن يكون لدى دبى الهوية الأسرع تغيراً عندما يتعلق الأمر بمجتمعاتها.
وملاحظة تطور محور السكان ذوى الدخل المتوسط أمر هام لأنه يكشف توافر وسائل الراحة الممكنة للمقيمين ومعيشتهم اليومية، فكل من هاجر قبل عام 2005 شهد واستفاد مما يسمى الآن “دبى القديمة” حيث طوابير المطاعم الطويلة والشركات سر يعة النمو فى أحياء دبى المزدهرة فى ذلك الوقت.
وفى الوقت الحاضر ينتقل الناس إلى أماكن جديدة بفضل تطور امتيازات النقل وازدهار سوقه ما جعل الحركة أو التنقل أكثر يسراً.
«دبى الجديدة» هى فرصة كبيرة للشركات، خاصة المجتمعات الشاهقة التى توفر كثافة سكانية أعلى لكل كيلو متر مربع، ولا عجب أن بعض ناطحات السماء لديها العشرات من المطاعم لتلبية طلب السكان.
3- فقاعة عقارية
لا يبدو أن الناس يتوصلون بالفعل إلى اتفاق بشأن وضع السوق فى دبى، هل يعانى من فقاعة اقتصادية أم ركود؟ وقد يؤدى أحدهم إلى الآخر لكن لا يمكن أن يكون كلاهما فى الوقت نفسه، ومع ذلك فإن الناس تردد الحجتين كل يوم.
لكن مع أخذ معدل الرسملة والعائد على الاستثمار العقارى فى شكل عوائد إيجار ومكاسب رأسمالية فى الاعتبار فإن البيانات تقول إن المطورين يعملون على زيادة الإنفاق الاستثمارى.
وصعد تصنيف الإمارات 29 نقطة فى تصنيفات القدرة على تحمل التكاليف فى أحدث مؤشر لأسعار السكن فى «بلومبرج جلوبال سيتى».
ولتصحيح أوجه القصور فى المصطلحات التى تحدثها الدعاوى الفارغة، لا يمكن وصف سوق العقارات فى دبى بزيادة سريعة فى أسعار المساكن، وبالتالى لا يمكن أن يكون معرضاً لخطر حدوث فقاعة عقارية وفى الواقع أصبحت دبى تتمتع أكثر بأسعار معقولة كل عام.
وتمثل فقاعة العقارات خطراً حقيقياً فى أمريكا الشمالية من تورنتو وفانكوفر ولوس أنجلوس إلى نيويورك وبوسطن وفى أوروبا حيث ميونيخ وأمستردام ولندن وستوكهولم وباريس وفرانكفورت وزيورخ وجنيف وميلانو وتلك المدن ليست أفضل حالاً من آسيا خاصة هونج كونج وسنغافورة وسيدنى فى أستراليا.
وصعد تصنيف الإمارات 29 نقطة فى تصنيفات القدرة على تحمل التكاليف فى أحدث مؤشر لأسعار السكن فى «بلومبرج جلوبال سيتى».
