إقرار شروط للعمل بالوكالة التجارية والوساطة فى العقارات
إنشاء سجل للوسطاء التجاريين والعقاريين ونشره على الشبكة الإلكترونية
بعض المخالفات تصل عقوبتها السجن عامين وغرامات مليون جنيه
وافقت لجنة الشئون الاقتصادية بمجلس النواب على مشروع قانون الوكالات التجارية والوساطة العقارية رقم 120 لسنة 1982 بعد مراجعته وتعديل نصوص بعض مواده.
ويحظر مشروع القانون وفقا للنسخة المعدلة التى حصلت عليها “البورصة”، فى مادته الثانية مزاولة أى عمل من أعمال الوكالة التجارية أو الوساطة التجارية أو العقارية إلا لمن يكون اسمه مقيدا فى سجل الوكلاء والوسطاء التجاريين أو سجل الوسطاء العقاريين بحسب الأحوال المعدين لذلك الغرض بالوزارة المختصة.
وعرف مشروع القانون فى مادته الأولى الفقرة الأخيرة الوسيط العقارى ويقصد به “كل من قيد بالسجل المنشأ لذلك الغرض ويقوم بأعمال الوساطة أو السعي لإبرام العقود المتعلقة بالعقارات والأراضى المبنية أو الفضاء سواء أعمال شرائها أو بيعها أو تأجيرها أو التوسط فى شىء مما تقدم.
كما يقصد بالوزارة المختصة الوزارة المعنية بشئون التجارة الخارجية وبالوزير المختص الوزير المعنى بشئون التجارة الخارجية.
ونص مشروع القانون فى المادة الثانية على إنشاء الوزارة المختصة سجل إلكترونى لقيد الوسطاء العقاريين يسمى سجل الوساطة العقارية.
ويدون فى السجل بيانات ومعلومات المقيدين بسجل مزاولة مهنة الوساطة العقارية بما فيهم بياناتهم الشخصية الأساسية وبيانات محل مزاولتهم المهنة والكود الذى حصل عليه والفئة التى ينتمى إليها وغيرها من البيانات والمعلومات والإحصائيات اللازمة لتنظيم نشاط الوساطة العقارية وتجرى الوزارة المختصة تحديثا بشكل مستمر ومنتظم بما يتفق مع المستجدات فى هذا النشاط وتنشر القائمة المحدثة للوسطاء العقاريين على مستوى الجمهورية على الموقع الإلكترونى لها بما يتيح للكافة الاطلاع عليها .
وابقت اللجنة على الفقرة الأخيرة كما هى من نص المادة دون تعديل “ولذوى الشأن الحصول على صورة مصدقة من المعلومات المقيدة فى السجل المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة أو شهادة سلبية بعدم إدراج أمر معين فيه”.
وعدلت اللجنة مسمى قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية أو العقارية بمسمى قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية .
ونصت المادة 3 مكرر على الشروط الواجب توافرها فيمن يقيد أو يجدد قيده فى سجل الوساطة العقارية المشار إليها فى المادة 2 من مشروع هذا القانون.
بأن توافر الشروط المتطلبة فى البند أولا من المادة 3 كما استحدثت اللجنة لشروط القيد بسجلات الوكالات التجارية والعقارية ألا يكون طالب القيد مدرجا على أى من القوائم السلبية وفقا لتعديلات اللجنة لنص المادة 3.
كما أبقت اللجنة على نص المادة فى الفقرة (ب) بألا يكون طالب القيد مدرجا على أى من القوائم السلبية وفقا للتعريف المعتمد من وحدة مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب بموجب قانون مكافحة غسل الأموال بالقانون رقم 80 لسنة 2002.
كما اشترط مشروع القانون اجتياز طالب القيد لدورة تدريبية متخصصة فى مجال الوساطة العقارية قبل القيد بالسجل تتضمن قواعد قراءة الخرائط والمخططات وفقا للقواعد التى يصدر بها قرار من الوزير المختص.
أما الشرط الرابع ويتعلق بضرورة استيفاء أية شروط أخرى متطلبة لفئات معينة من مزاولى مهنة الوساطة العقارية على النحو الذى يصدر بتحديده قرار من الوزير المختص.
كما اشترطت اللجنة فيما يتعلق بقيد الشخص الاعتبارى الأجنبي فى سجل الوسطاء العقاريين أن يكون للشركة مقر فى مصر خلافا لنص مشروع القانون الذى اشترط أن يكون مركز الشركة الرئيسى فى مصر وأن يكون من أغراض الشركة القيام بأعمال الوساطة العقارية طبقا لنظامها الأساسى أو عقد تأسيسها وألا يقل رأسمال الشركة المدفوع فى تاريخ تقديم طلب القيد بالسجل عن 20 ألف جنيه.
وأن يكون جميع الشركاء المتضامنين أو المديرين أو أعضاء مجلس إدارة شركات المساهمة أو القائمين بالإدارة الفعلية بحسب الأحوال.
ويستنثى من شرط الجنسية الشركات التى يكون من مؤسسيها أجانب بقرار من الوزير المختص.
ويلتزم الوسيط العقارى بموافاة الإدارة المختصة بسجل الوساطة العقارية بكل تعديل أو تغيير يطرأ على البيانات المشار إليها بالمادة 2 مكررا وذلك خلال 30على الأكثر من تاريخ حصول التعديل أو التغيير.
وأبقت اللجنة على نص المادة 11 كما هو دون تعديل وهو “التزام الوسيط العقارى بإمساك سجل تقيد فيه عمليات الوساطة العقارية التى أجراها والعمولات والمبالغ التى تقاضاها وثمن المعاملة وتاريخ إجرائها والبيانات الشخصية للمتعاقدين والعربون الذى دفع لإتمامها أو غيرها من المعلومات أو البيانات التى يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص”.
كما يلتزم الوسيط العقارى بتقديم السجل المشار إليه فى الفقرة السابقة ونسخ من الوثائق والمعلومات والعقود التى يحتفظ بها أو أى تعديل أو تغيير يطرأ عليها للوزارة المختصة كما يلتزم بتقديم نسخ من الوثائق والمعلومات والعقود للمتعاقدين كلما تعلق الأمر بمعاملاتهم .
وتنص المادة 12 “ويكون عقد الوساطة العقارية مكتوبا وموضحا فيه البيانات اللازمة على وجه الخصوص تاريخ تحريره واسم الوسيط العقارى والعميل والرقم القومى لكل منهما وبيانات الوسيط العقارى من واقع السجل التجارى ورقمه الضريبى ومواصفات العقار أو الوحدة أو الأرض، أو غيرها من البيانات التي يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص.
ويتضمن العقد حدود عمل الوسيط العقارى والصلاحيات اللازمة للتأكد من بيانات العقار أو الوحدة أو الأرض محل الوساطة العقارية لدى الجهات الحكومية وغير الحكومية فى حدود الوكالة الرسمية التى تصدر له من طرفى عقد الوساطة العقارية أو أحدهما.
كما يثبت الوسيط العقارى بعقد الوساطة العقارية وسيلة الدفع بصورة كاملة تشمل تحديد نوعها، ووسيلتها، وتاريخها، ومبلغها.
كما أوجبت المادة 12 مكرر على الوسيط العقارى بالتحقق من بيانات العقار أو الوحدة أو الأرض، والتأكد من المعلومات المقدمة من ذوى الشأن، ومطابقتها مع المعلومات الفعلية المسجلة لدى الجهات الإدارية، سواء من حيث المساحة أو الوصف الصحيح.
كما يلتزم الوسيط العقارى بالحفاظ على سرية المعلومات التى يتصل علمه بها، بموجب الفقرة السابقة، وألا يفصح عنها إلا في الحالات التي يسمح فيها القانون بذلك.
كما عدلت اللجنة الفقرة (ب) من المادة 12 مكرر لتكون ” تحصل العمولة المتفق عليها في عقد الوساطة العقارية أو أية مبالغ يتقاضاها الوسيط العقارى بوسائل الدفع غير النقدى الواردة بقانون تنظيم استخدام وسائل الدفع غير النقدى الصادر بالقانون رقم (18) لسنة 2019.
واستثناءً من قانون تنظيم استخدام وسائل الدفع غير النقدى المشار إليه يحظر دفع أي مبلغ من المبالغ المذكورة بصورة نقدية يتجاوز 10 آلاف جنيه خلافا لنص المادة فى القانون الوارد من الحكومة الذى حدد النسبة بـ5% من قيمة العمولة المتفق عليها .
ووفقا لنص المادة 16 مكرر يعاقب بغرامة لا تقل عن (2%) من قيمة المبلغ المدفوع نقدًا، ولا تجاوز نسبة (10%) من قيمة هذا المبلغ، وبحد أقصى مليون جنيه كل من خالف أحكام المادة (12 مكرراً “ب”.
كما يعاقب بغرامة لا تقل عن 10 آلاف جنيه، ولا تجاوز 50 ألف جنيه كل من خالف أحكام المواد أرقام : (10 مكرراً، و11 مكرراً، و 12 مكرراً، و12 مكرراً “أ”).
وينص مشروع القانون فى المادة 16 على تغليظ العقوبة مخالفة أحكامه المتعلقة بشروط القيد فى سجلات الوكلاء والوسطاء التجاريين المشار إليها فى المادة 2 بالحبس لمدة لا تزيد على عامين وبغرامة لا تقل عن 50 ألف جنيه ولا تجاوز مليون جنيه والحرمان من مزاولة النشاط لمرتكبها لمدة لا تجاوز سنتين وغلق المنشأة لمدة مساوية لمدة الحرمان من مزاولة النشاط.
كما نصت المادة على عقوبة من مارس مهنة الوكالة التجارية أو الوساطة العقارية أو أنشأ أو أدار منشأة للقيام بأحد الأغراض المتقدمة دون أن يكون مقيدا بأى من سجلات الوكالة التجارية أو الوساطة التجارية .
وأبقت اللجنة على نص المادة 10 من مشروع القانون دون تعديل والتى تنص على ” كما يعاقب بغرامة لا تقل عن 30 ألف جنيه ولا تجاوز 50 ألف جنيه كل من خالف حكم الفقرة الثانية من المادة ويستتبع الحكم الصادر بالإدانة إلغاء القيد وسقوط الحق فى استرداد التأمين.
كما تم تعديل نص المادة 17 من مشروع القانون لتكون نصها كالآتى ” مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد ينص عليها قانون آخر يعاقب بذات العقوبة المنصوص عليها بالفقرة الأولى من المادة 16 من هذا القانون كل من تم قيده أو تجديد قيده بأى من السجلين المنصوص عليهما فى المادة 2 من هذا القانون بناء على بيانات غير صحيحة تعمد ذكرها أو بناء على حجب بيانات أو معلومات أو سجلات أو مستندات كان من الواجب تقديمها أو الإدلاء بها وتعمد حجبها وذلك كله فيما يتعلق بتوافر شروط القيد بأى من هذين السجلين والمنصوص عليها فى المادتين 3 و3 مكرر.
ويترتب على صدور الحكم بالإدانة وفقا لحكم الفقرة السابقة الحكم بحرمان المحكوم عليه من مزاولة النشاط لمدة لاتجاوز عامين وإلغاء القيد وسقوط الحق فى استرداد التأمين وغلق المنشأة لمدة مساوية لمدة الحرمان من مزاولة النشاط .
كما نص المادة 18 بعد تعديلها على المعاقبة بالحبس مدة لا تزيد على 6 شهور وبغرامة لا تقل عن 50 ألف جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل وكيل أو وسيط تجارى أو عقارى مارس العمل بعد زوال أحد شروط القيد المنصوص عليها فى أى من المادتين 3 و3 مكرر مع علمه بذلك فضلا عن الحكم بإلغاء القيد وسقوط الحق فى استرداد التأمين .
وأبقت اللجنة على نص المادة 19 دون تعديل وتنص على “فى الأحوال التى ترتكب فيها الجريمة بواسطة شخص اعتبارى يعاقب المسؤول عن الإدارة الفعلية لهذا الشخص الاعتبارى بالعقوبات ذاتها المقررة عن الأفعال التى ترتكب بالمخالفة لأحكام هذا القانون إذا ثبت علمه بها وكانت الجريمة وقعت بسبب إخلاله بواجبات وظيفته.
ويعاقب الشخص الاعتبارى بغرامة لا تقل عن 50 ألف جنيه ولا تجاوز مليون جنيه ويكون مسئولا بالتضامن عن الوفاء بما يحكم به من عقوبات مالية إذا كانت الجريمة قد وقعت بالمخالفة لأحكام هذا القانون قد ارتكبت من أحد العاملين به باسمه ولصالحه.
وقالت اللجنة فى توضيحات التعديلات بشأن مشروع القانون إن أنشطة الوكالات التجارية أداة فعالة من أدوات الإنماء الاقتصادى، وذلك لكونها تسـهم فى توفير فرص عمل للشباب وتحد من البطالة، كما أنها تساعد على خلق فرص استثمار جديدة وخاصة لأصحاب المشاريع الاقتصادية الناشئة.
وتضمن الوكالات التجارية فرص استثمار آمنة للشركات والعلامات التجارية العالمية، وذلك بتعيين وكلاء محليين من التجار والشركات المحلية المعروفة في الدولة أو فى المنطقة التى ترغب فى الاستثمار فيها، وذلك عبر توقيع عقود وكالة محددة بهدف دخول سلع ومنتجات هذه الشركات العالمية الأسواق المحلية، ومن ثم زيادة المبيعات فى المنطقة عبر وساطة هؤلاء الوكلاء.
وعرفت اللجنة مصطلح الوسيط التجارى بأنه يطلق على كلّ فرد أو هيئة أو شركة أو مؤسّسة ماليّة تعمل فى مجال الوساطة المالية، حيث إنّ الوظيفة الأساسية للوسيط التجارى بجميع فئاته تتمثل فى ترتيب المعاملات الخاصة بالصفقات التجارية بين البائع والمشترى وذلك مقابل نسبة أو عمولة متّفق عليها مسبقاً وفقاً للعقد المبرم بينهما.
أما الوسيط العقارى فيعتبر المرجعية الأولى للعملاء الذين يرغبون في الدخول إلى السوق العقاري إما بداعى التملك أو الاستثمار أو الاستئجار، حيث إن معرفة الوسيط العقاري المحترف بالعقارات المتداولة في السوق وأوضاعها هي أهم ما يبحث عنه العميل لبناء خطة ناجحة للحصول على مبتغاه العقاري، ويجب أن يكون لدى الوسيط العقاري المعلومات اللازمة لإتمام الصفقات العقارية.
وقد يحدث خلط بين مفهومى الوساطة العقارية والتسويق العقاري لدى بعض الأشخاص، فأما الوساطة العقارية فتعتمد على وجود طرفين صاحب العقار والباحث عن عقار.
أما مهنة التسويق العقاري فتركز على عرض وترويج المشاريع العقارية والمنشآت التابعة لمطورين ومقاولين، وذلك دون الالتزام بحضور المالك.
ويستهدف مشروع القانون المعروض مواجهة التوسع في مجالات عمل كل من الوكالات التجارية والوساطة التجارية والعقارية، باستحداث قواعد جديدة تُنظم الحالات التي حدثت بها تطورات كثيرة تستلزم إعادة تنظيمها؛ بهدف تقرير أحكام وضوابط موضوعية وإجرائية تسهم في إحكام الرقابة على تلك الأنشطة التى توسعت بشكل كبير وخاصة نشاط الوساطة العقارية.
وقالت اللجنة إن المشروع المعروض جاء استجابة للظروف التى تم رصدها وأظهرها الواقع العملى وبما يحقق توجه الحكومة بشأن مواجهة الفوضى التى تفشت في السوق العقارى المصرى،حيث يحظر مزاولة نشاط الوساطة العقارية إلا على المقيدين بالسجل المنشأ لهذا الغرض حتى تتوقف آلاف القضايا من النصب والاحتيال التى يدفع ثمنها المواطن المصرى وحده.
كما يعد الباعث على توجه الحكومة لتقديم هذا المشروع هو مواجهة عمليات غسل الأموال؛ حيث يعد نشاط الوساطة العقارية أحد أكبر الأنشطة التى تستغل فى هذه العمليات.
وأضافت أن مشروع القانون يلبى توجه الحكومة نحو الرقمنة واعتماد وسائل الدفع الإلكتروني كأداة مهمة للوفاء بالمستحقات المالية في أنشطة الوكالات التجارية وأعمال الوساطة التجارية والعقارية، إلى جانب استحداث سجلات إلكترونية لقيد الوسطاء العقاريين بما يحقق أكبر قدر من الحوكمة لأنشطتهم.
كما استهدف مشروع القانون المعروض إلزام الوسيط العقاري بأن يوفر للمتعاملين بيانات كاملة عن الوحدات محل التعاقد، ويمكن محاسبته عند وجود أى شكوى أو تلاعب في البيانات بهدف تضليل المشترى أو البائع، واستهدف المشروع تنظيم أعمال الوكالة التجارية والعمولات بنسب معروفة ووضعت عقوبات رادعة لكل مخالف.
كما أن المشروع المعروض استهدف تحقيق الاتفاق مع المعايير الدولية التي تستلزمها توصيات مجموعة العمل المالي، مع تأثيم بعض الأفعال المستحدثة، وتغليظ بعض العقوبات على الأفعال المجرمة والتى ظلت بلا تعديل على مدار 40 عاماً منذ صدور القانون فى عام 1982، وذلك لتحقيق الردع الكافي لاحترام القانون لدى المخاطبين بأحكامه.
