أسعار المنازل فى المدن الأمريكية، خاصة فى الغرب، آخذة فى الانخفاض حيث أدى ارتفاع معدلات الرهن العقارى إلى تقليص مجموعة المتسوقين العقاريين.
فى أبريل، بلغ النمو السنوى للأسعار فى الولايات المتحدة ذروته عند 21%، بحسب مؤشر قيمة المنازل لشركة “زيلو” العقارية، ثم انخفض النمو إلى 14% بحلول سبتمبر 2022.
ويقول جيف تاكر، كبير الاقتصاديين فى شركة “زيلو”، إن الأسعار فى سوق العقارات السكنية فى الولايات المتحدة تتغير إلى مستويات مختلفة، “لكن من السابق لأوانه تحديد حجم عودة الأسعار إلى وضعها الطبيعى”.
وفى يوليو، سجل مؤشر “ستاندرد آند بورز كيس شيلر”، الذى يقيس أسعار المنازل فى 20 مدينة أمريكية، أول انخفاض شهرى له منذ عقد، حيث تراجع 0.44%.
وكان متوسط سعر المنزل فى الولايات المتحدة 356 ألف دولار فى أغسطس، بحسب “زيلو”، بانخفاض يقدر بنحو 1500 دولار فقط عن أعلى مستوياته على الإطلاق فى يونيو.
ويقول تاكر إن “حقيقة أن الأسعار تنخفض بدلاً من أن ترتفع هى لحظة مفصلية، فنحن لم نشهد حقا أى شئ من هذا القبيل منذ عام 2010 أو 2011.. كان هذا الصيف نهاية ذلك الاتجاه الصعودى الطويل لارتفاع قيمة المنازل فى الولايات المتحدة”.
وأفاد فريدى ماك، الذى يقدم ضمانات للرهن العقارى، بأنه اعتبارا من 6 أكتوبر، انخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقارى الثابت لأجل 30 عاماً إلى 6.66% من 6.70% قبل ذلك بأسبوع، لكن فى العام السابق ثبت السعر عند 2.99%.
وارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقارى سريعاً فى عام 2022، حيث أوقف الاحتياطى الفيدرالى برنامجه الذى يعود إلى فترة وباء كورونا لشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقارى، إضافة إلى رفع أسعار الفائدة لمواجهة التضخم، حسبما نقلت صحيفة “فاينانشيال تايمز” البريطانية.
وأفادت جمعية مصرفيى الرهن العقارى فى 5 أكتوبر أن طلبات الرهن العقارى انخفضت بأكثر من 14% عن الأسبوع السابق، وكذلك، انخفضت مبيعات المنازل القائمة فى أغسطس بنسبة 19% على أساس سنوى، وفقاً للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
ولا شك أن أسعار الفائدة المرتفعة تصعب ملكية المنازل على بعض المشترين، ما أدى إلى انخفاض الطلب على المنازل.
وتعليقاً على الأمر، قال تاكر إن المشترين بلغوا “سقف القدرة على تحمل التكاليف” فى شهرى أبريل ومايو.
وقفزت دفعات الرهن العقارى الشهرية للمنزل العادى مع دفعة أولى بنسبة 20% من 1035 دولار فى أغسطس من العام الماضى إلى 1643 دولارا فى الشهر الماضى، بزيادة قدرها 59%.
وبدأ المشترون الانسحاب من سوق الإسكان، بينما واصل البائعون عرض منازلهم فى فصلى الربيع والصيف، متشجعين بالأسعار القياسية التى سادت خلال العامين الأولين من الوباء، لكن مبيعات المنازل بدأت فى التباطؤ، ومع عدم بيع العقارات فى السوق لفترة طويلة، بدأ المخزون يتراكم، وهو ما يدل على ارتفاع عدد المنازل المتاحة للشراء، وكلما طالت مدة عدم بيعها، زاد الضغط على أصحاب المنازل لخفض أسعارهم المعلنة.
ويشير مؤشر “كيس شيلر” إلى أن أكبر انخفاض للأسعار كان فى يوليو فى سان فرانسيسكو عند 3.5%، وفى سياتل عند 3.1%، وسان دييغو 2.5%، ويظهر الانخفاض الأكثر حدة فى الولايات الغربية، رغم أنه لا يقتصر على المنطقة، حيث تقع 16 مدينة من أصل 100 مدينة أمريكية شهدت أكبر انخفاض لأسعار الطلب فى الغرب.
وكان التأثير الأكبر ملموساً فى الأسواق الباهظة الثمن مثل سياتل أو ولاية واشنطن أو سان خوسيه أو كاليفورنيا، حيث تضيف أسعار الفائدة المرتفعة مبالغ أعلى لدفعات الرهن العقارى الشهرية، أو الأسواق التى احتدمت خلال الوباء.
