حسنى: تفعيل الصناديق أسرع من تدشين البورصة العقارية وستفى بنفس الغرض
ينتظر السوق المصري زخمًا كبيرًا فى تدشين الصناديق العقارية خلال الفترة المقبلة خاصة وأنها تمثل آلية قوية لجذب المستثمرين الأجانب إلى مصر، كما أنها توفر استثمارا مضمونا بتوزيعات نقدية ثابتة.
وتعد الصناديق الاستثمارية العقارية أحد أبرز الأدوات الاستثمارية المستخدمة فى دول العالم، وتستهدف تلك الصناديق السماح للمستثمرين من الأفراد والشركات بالاستثمار فى الأصول العقارية عن طريق شراء وثائق الصندوق العقارى وإعادة استثمارها فى شراء وإدارة مشروعات عقارية مدرة للدخل، على أن يتم توزيع الأرباح من العائد الإيجارى على المستثمرين بنسب محددة بشكل دورى، وتوفر تلك الآلية للمشروعات العقارية فرصة لتمويل مشروعاتهم وتنشيط المبيعات فى السوق الثانوى العقارى، وتسمح بجذب المستثمرين الأجانب للاستثمار فى سوق العقارات المصرى بسهولة.
وعدلت هيئة الرقابة المالية قانون سوق رأس المال فى عام 2014 للسماح بإنشاء صناديق استثمار خاصة بالقطاعات، ومنها الصناديق الموجهة للقطاع العقارى، إلا أنه خلال تلك الفترة لم يتم إنشاء سوى صندوقين فقط، أحدهما توقف عن العمل نتيجة معوقات تتعلق بمنظومة الضرائب.
وقالت سارة حسنى العضو المنتدب والرئيس التنفيذى لشركة البركة كابيتال للاستثمارات المالية – الذراع الاستثمارية لبنك البركة مصر، إن تفعيل الصناديق العقارية فى السوق المصري سيحقق انتعاشة قوية على كافة القطاعات الاستثمارية، بالإضافة إلى أن تفعيلها سيكون أسرع من تدشين البورصة العقارية وستفى بنفس الغرض وهو تداول الأصول العقارية والاستثمار فيها عن طريق البورصة المصرية.
وأكدت أن الهيئة العامة للرقابة المالية تولى أهمية كبرى لتفعيل دور الصناديق العقارية، وتسعى لدعمها على كافة الأصعدة، من خلال التعديلات المهمة التى أدخلتها طول السنوات الماضية والتعديلات الحالية محل النقاش على قواعد تأسيس الصناديق العقارية لتحفيز تأسيس تلك الصناديق فى مصر.
وأضافت أن الصناديق العقارية فرصة لجذب الاستثمارات الأجنبية وتوفير سيولة دولارية عبر جذب مؤسسات دولية فى فرص استثمارية جديدة، وسيكون لها دور كبير فى تعزيز خطط التنمية العمرانية والاستثمار فى قطاع العقارات بدون الخوض فى تعقيدات الشراء والبيع والتسجيل، بالإضافة إلى التعامل مع الأصول العقارية المملوكة للدولة خاصة الأصول غير المستغلة منها، حتى تتضافر تلك الجهود مع الجهود التى يبذلها صندوق مصر السيادى لتعظيم أصول الدولة.
وقالت حسنى، إن المعالجة الضريبية للصناديق العقارية المفروضة على نقل ملكية العقار إلى أى جهة حتى وإن كانت صندوق استثمار تمثل تحديا أمام أصحاب الأصول لنقلها إلى صناديق الاستثمار لإدارتها وتعظيم العائد من تلك الأصول، موضحة أن تلك الجزئية تحتاج إلى تعديل حتى نرى طفرة كبيرة فى الصناديق الاستثمارية فى السوق المصري.
وأضافت أنها تمثل عائقا أمام رواج الصناديق العقارية على الرغم من التعديلات التشريعية القوية التى أقرها مجلس النواب، مؤكدة أن مشكلات الضرائب كانت أكبر عقبة تواجه انتشار هذه النوعية من الاستثمارات الداعمة للاقتصاد.
وتضمن التعديل التشريعى السارى منذ يوليو الماضى على المادة 50 من قانون الضرائب، والتى تنص صراحة على إعفاء ضريبى لأرباح صناديق الاستثمار العقارى المنشأة وفقا لقانون سوق المال فى حدود الغرض المخصص لها، وما تحصل عليه من إيرادات ثروة عقارية وتوزيعاتها والأرباح الرأسمالية وما تحصل عليه من عوائد، وفقا لثلاثة شروط، منها أن يستثمر الصندوق أمواله فى أسهم شركات عقارية أو عقارات مبنية بنسبة لا تقل عن 80%، وأيضا أن تكون 80% من إيرادات الصندوق من مقابل تأجير أصول عقارية أو توزيعات استثمار أو أرباح رأسمالية، وأخيرا ألا يمارس الصندوق نشاط التطوير العقارى.
اقرأ أيضا: مبيعات المطورين القياسية تنعش السوق العقارى أم تحملهم ضغوطا؟
وأشارت حسنى إلى أن الصناديق العقارية ستسمح بتداول الوثائق العقارية مما يخلق سيولة فورية لمستثمري العقارات بأنواعها المختلفة التجارية والإدارية فى العديد من القطاعات كالمنشآت الطبية واللوجستية، كما أنها فرصة قوية لدعم البورصة المصرية، وفى حال تم قيد تلك الوثائق فى السوق لقدرتها على جذب فئة جديدة من صغار المستثمرين المهتمين بالقطاع العقارى وليس لديهم القدرة على شراء وحدات عقارية كاملة، إذ يسمح نظام الصناديق العقارية للمستثمر بشراء وثيقة تمثل ملكية جزئية لعقار يتم إدارته من قبل متخصصين ويسمح لهم بالحصول على صافى العائد من الصندوق العقارى بشكل دورى مما يمثل نوعا جديدا من أنواع الصناديق الاستثمارية ذات الدخل الثابت.
وضربت مثالا بصناديق الاستثمار العقارى فى الإمارات والسعودية والتى قادت طفرة نمو قوية بعدما قامت الشركات والبنوك بنقل أصولها للصناديق الاستثمارية لإدارتها أو نقل حصص عينية منها مقابل وثائق فى الصناديق ما أدى إلى نمو قوى فى الصناديق الاستثمارية وأدائها وانعكس على العقارات، وخفض أيضًا من أعباء إدارة العقارات التى كانت تثقل كاهل مالكى الأصول.
وأشارت إلى أن الصناديق العقارية تتمتع بمزايا كثيرة منها تكوين محفظة ذات مخاطر منخفضة لكون الوثيقة مضمونة بعقارات متعددة – إن كان الصندوق مستثمر فى أكثر من أصل عقارى، بالإضافة إلى تخفيف أعباء إدارة العقار مع وجود عائد ثابت دائم من التوزيعات النقدية ومشاركة مساهمين مختلفين كبار وسرعة تسييل الوثائق مما يخلق سيولة نقدية سريعة للمستثمرين.
وأكدت أن تفعيل الصناديق العقارية سيؤدى إلى طفرة بالسوق العقارى الثانوى وبكل ما له صلة سواء شركات التأمين وشركات إدارة المبانى والأصول أو مؤسسات مالية ذات أصول عقارية حيث إنهم سيتخلوا عن كل تلك الأعباء بمجرد إنشاء صندوق وتعيين مدير متخصص للصندوق بالإضافة إلى إمكانية زيادة رأس المال عليها والاستثمار بمشاريع أخرى والتوسع فى شراء الأصول، وهو ما يخلق سيولة فى سوق العقارات الثانوى.
وقالت حسنى، إنه بالفعل سيوجد بعض الإجراءات التى ستنفذ كوضع حظر على التصرف فى الوثائق لفترة معينة، موضحة أن أغلب المؤسسات المالية من البنوك وشركات التأمين التى تساهم فى الصناديق العقارية لا تتخلى عادة عن تلك الوثائق لأن الوثيقة مصدر دخل ثابت وطويل الأجل كما حدث بالإمارات والسعودية عند إطلاق الصناديق العقارية بأسواق المال المحلية.
وأضافت أن إدارة الصناديق العقارية ليست بتلك السهولة ولها بعض المقاييس المختلفة والمتخصصة لتقييم أدائها عن مثيلاتها من الصناديق الاستثمارية الأخرى ومنها نسبة إشغال المبنى، وكيفية إدارته وتعظيم الدخل الإيجارى منه علماً بأن العديد من العقارات المصرية يمكن تأجيرها للشركات العالمية بالعملات الأجنبية، وتوفير مستأجر جديد قبل انتهاء عقد المستأجر السابق، والحفاظ على قيمة وكفاءة المنشآت والمبانى، وكل تلك الأمور تحتاج إلى خبرة مهنية قوية فى إدارة الصناديق العقارية لتحديد قوة وكفاءة مدير الصندوق العقارى وهو ما يختلف كلياً عن مدير استثمار الصناديق الاستثمارية، فهى تتطلب جهد من فريق عمل متخصص لتعظيم العائد المستهدف من تلك الصناديق.
عبد الرحمن: من المتوقع أن نرى زخمًا فى تدشين الصناديق العقارية
ويرى طارق عبدالرحمن، الشريك التنفيذى لشركة كومباس كابيتال، أن ندرة الصناديق العقارية فى السوق المصرى بسبب ضريبة الصناديق بشكل أساسى، ولكن بعد حلها فى التشريعات الأخيرة من المتوقع أن نرى زخمًا فى تدشين الصناديق العقارية خاصة وأن مصر بحاجة إلى تلك النوعية من الصناديق.
وأضاف عبدالرحمن، أن الشركة تدرس تحويل هيكل ملكية “بنيان” المملوكة لها إلى صندوق عقارى، وطرحها فى البورصة خلال الفترة المقبلة، وأنها تستهدف الاستحواذ على 40 ألف متر مربع بنشاط إدارى خلال الفترة المقبلة، إلى جانب إدارتها أكثر من 150 ألف متر تابعة لـ”بنيان”.
السيد: الصناديق إحدى الآليات الهامة لتوفير السيولة النقدية للمطورين
وقال هاشم السيد، نائب رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذى لصندوق المصريين للاستثمار العقارى، إن صناديق الاستثمار العقارى هى إحدى الآليات الهامة لتوفير السيولة النقدية للمطورين وجذب المستثمر الأجنبى كما أنها تؤثر بشكل إيجابى على السوق العقارى.
وأضاف السيد، أن الصناديق تعد أحد الأدوات المالية الحديثة التى حققت العديد من النجاحات فى دول العالم، موضحًا أن أبرز أهداف صناديق الاستثمار العقارى فى مصر توفير فرص أمام المستثمرين المختلفين للاستثمار فى العقارات بسهولة لتحقيق أفضل العوائد المالية مع ضمان الاستثمار.
وأوضح أنه يجب توفير وحدات عقارية جيدة لتفعيل دور الصناديق العقارية وتشجيع المستثمرين على الاستثمار، إلى جانب تشجيع صناع السوق المتخصصين فى الصناديق العقارية من خلال تقديم التسهيلات والحوافز لهم من جانب الحكومة.
وأشار إلى أن مميزات الصناديق العقارية تقديم عائد مضمون بالإضافة إلى توزيعات نقدية ثابتة، مؤكدًا ضرورة الانتهاء من ملف تسجيل العقارات لأنها تعطل الكثير من الاستثمارات فى القطاع العقارى.
السقا: الضريبة ما زالت تحدى أمام الصناديق العقارية
ويرى مصطفى السقا، الشريك ورئيس قطاع أسواق المال بمكتب كلايد آند كو للاستشارات القانونية، أن التعديلات الضريبية الأخيرة التى تمت على الإطار القانونى لصناديق الاستثمار العقارى إيجابية للغاية، ولكن هناك حاجة لإعادة النظر فى ضريبة التصرفات العقارية المفروضة على المستثمر الذى يقرر نقل عقارات “مقدم الحصة العينية” إلى الصندوق العقارى.
وأضاف السقا، أن إعادة تقييم الأصول من قبل الخبراء العقاريين بالتزامن مع الارتفاعات الكبيرة التى شهدتها الوحدات العقارية سيجعل الوحدات خاضعة لضريبة العقارات، مما يسبب عزوف المستثمر عن إعادة التقييم ونقل الحصة العينية إلى الصندوق.