ارتفعت أسعار الوحدات العقارية بقوة خلال الأشهر الماضية، وبالتوازى لم يتحسن متوسط دخل الفرد بالقدر نفسه، ما أثر سلبًا على القروض العقارية لتمويل الوحدات السكنية لأن قيمتها أصبحت خارج قدرة الأفراد على دفع أقساط قروضها، خاصة أنه يتم احتساب الحد الأقصى لقسط التمويل العقارى 40% من صافى الدخل الشهرى.
وعلى جانب آخر حذر خبراء فى القطاع العقارى من الآثار السلبية لتمديد فترات التقسيط إلى 12 عامًا، مشيرين إلى أن هذا التوجه قد يضعف دور البنوك وشركات التمويل العقاري، ويؤثر على الملاءة المالية للشركات المطورة.
ناجى: تمويلات البنوك للقطاع العقارى لم تتأثر بارتفاع الأسعار ولكن تراجع المبيعات
وكشف وليد ناجى، نائب رئيس البنك العقارى المصري، أن تمويلات البنك للقطاع العقارى بلغت نحو 5.25 مليار جنيه ممنوحة للأفراد والشركات، فيما وصلت إلى 2.6 مليار جنيه للمقاولات بنهاية 2024.
وقال ناجى إن ارتفاع أسعار العقارات فى الفترات الأخيرة، دفع بعض المطورين نحو تقديم مزيد من التسهيلات لتنشيط المبيعات، ورغم حقيقة ارتفاع الأسعار إلى مستوى يفوق القدرة الشرائية لشريحة كبيرة من المواطنين، إلا أن الحديث عن حدوث فقاعة عقارية، أمر مُستبعد الحدوث فى السوق المصرى.
وأضاف أن السوق العقارى من أكثر القطاعات تأثرًا بالتضخم، حيث إن أسعاره ترتفع بنسب مقاربة لنسبة الزيادة فى معدل التضخم.
وأشار إلى أنه من عوامل ارتفاع أسعار العقارات فى السوق الأولى “بالتقسيط”، هو طول فترات السداد بالتزامن مع ارتفاع أسعار الفائدة، على عكس الشراء “الكاش” الذى يعكس القيمة الحقيقية لسعر العقار.
واستقرت أسعار الكوريدور عند مستوى 27.25% للإيداع و28.25% للإقراض منذ مارس الماضى.
وبحسب تقرير صادر عن جى إل إل مصر حول الربع الثالث من العام الماضى، شهدت كل من أسعار البيع وإيجارات الوحدات السكنية ارتفاعًا كبيرًا بفعل عوامل مختلفة.
وأدى الطلب المرتفع على الإيجارات، الذى يرجع بشكل أساسى إلى قيود القدرة الشرائية، إلى زيادة فى معدلات الإيجار بنسبة 115% فى مدينة 6 أكتوبر و124% فى القاهرة الجديدة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضى.
أما فى سوق إعادة البيع، ارتفعت أسعار البيع أيضًا استجابةً للتغيرات الاقتصادية المتعلقة بالتضخم وانخفاض قيمة العملة، حيث شهدت مدينة 6 أكتوبر ارتفاعًا بنسبة 146% سنويًا، بينما ارتفعت الأسعار فى القاهرة الجديدة بنسبة 148%.
ومع ذلك، فإن هذه الأرقام تمثل الأسعار المعلنة، وكان الملاك عمومًا منفتحين على التفاوض للبقاء فى المنافسة مع المطورين الذين يقدمون شروط سداد ممتدة وجذابة للمشترين المحتملين.
وتوفر البنوك قروض أفراد ضمن مبادرة البنك المركزى للتمويل العقاري، بفترات سداد تصل إلى 20 عامًا، لدى البنك التجارى الدولى، والأهلى المصري، وSAIB، وفيصل الإسلامى، ونكست، وغيرها.
وسعت الدولة لتحسين مستوى معيشة الأفراد خلال الفترة الماضية، إذ رفع المجلس القومى للأجور الحد الأدنى للمرتبات فى القطاع الخاص إلى 7000 جنيه بدلًا من 6000 جنيه تُطبق من مارس الجارى لتعزيز قدراتهم الشرائية ولتلبية احتياجاتهم المعيشية، كما رفعت الحكومة الحد الأدنى لمرتبات موظفيها بدءا من يونيو المقبل.
وأضاف أيمن محمد، رئيس قطاع التمويل العقارى بالمصرف المتحد، إن تمويلات البنوك ضمن مبادرات المركزى للتمويل العقارى شهدت زخمًا خلال العام الماضى، نتيجة لخفض تكلفة الإقراض عليها مقارنة بالقروض خارج المبادرة.
وتقدم مبادرات البنك المركزى تمويلات بعائد متناقص يتراوح بين 3 و8% حسب فئة العميل وفق دخله الشهرى، وفترات سداد تصل إلى 30 عامًا.
العايدى: بعض الوحدات العقارية خرجت من حيز التنفيذ ضمن مبادرة للتمويل العقارى
وفى ذلك الإطار، لفت عمرو العايدى الخبير المصرفى، إلى أن ارتفاع أسعار أغلب الوحدات العقارية جعلها تخرج من حيز التنفيذ ضمن مبادرة “المركزي” للتمويل العقاري.
كما أن هيئة المجتمعات العمرانية لم تُفعِل تلك المبادرات على وحداتها، بحسب العايدى.
وأشار إلى أن ارتفاع أسعار الوحدات العقارية خلال العام 2024، تسبب فى تباطؤ الطلب على قروض التمويل العقارى لدى البنوك.
سمير: الشركات العقارية التى تعتمد على تمديد فترات السداد تقوم بدور البنوك
وقال محمد سمير خبير التمويل العقاري، إن الشركات العقارية التى تعتمد على تمديد فترات السداد تقوم بدور البنوك رغم افتقارها للخبرة اللازمة فى التمويل العقاري، مشيرًا إلى أن إلغاء تمويل الوحدات تحت الإنشاء دفع المطورين إلى تقديم عروض تقسيط طويلة لجذب العملاء.
وأكد سمير أن تمديد فترات السداد إلى 12 عامًا يزيد من المخاطر المالية على الشركات، نظرًا لعدم كفاية السيولة اللازمة لتنفيذ المشروعات.
وأضاف سمير أن الميزة الوحيدة لهذا النظام تكمن فى تقليل الاعتماد على البنوك، التى تتغير أسعار الفائدة لديها، فى حين أن المطورين يحددون الأسعار دون تخفيضات مستقبلية.
كما شدد على ضرورة إعادة تفعيل تمويل الوحدات تحت الإنشاء لتجنب التأثيرات السلبية على السوق العقاري.
عبد الحميد: عدم تمويل الوحدات تحت الإنشاء يشكل تحديًا لشركات التمويل العقارى
من جانبه، صرح المهندس أيمن عبد الحميد، رئيس مجلس إدارة “الأولى للتمويل العقاري”، بأن مد فترات السداد لا يمثل ميزة للقطاع العقاري، إذ يجعل الشركات المطورة تقدم تمويلًا غير مرخص للعملاء.
وأوضح أن هذا النظام يؤدى إلى زيادة أسعار الوحدات، حيث تضيف الشركات الفوائد إلى السعر الأساسى نتيجة طول مدة السداد.
وأشار عبد الحميد إلى أن عدم تمويل الوحدات تحت الإنشاء وامتداد فترات السداد يشكلان تحديًا لشركات التمويل العقاري، مما يدفع المطورين إلى اللجوء إلى هذه العروض لتأمين التمويل اللازم لاستكمال مشروعاتهم.
فوزى: الشركات تقدم العروض مباشرة للعملاء دون قيود مصرفية
فى السياق ذاته، أوضح المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، أن الشركات تعتمد على مد فترات التقسيط كاستراتيجية تسويقية لزيادة المبيعات، وليس بغرض تمويل العملاء.
وأضاف أن هذا النظام لا يؤثر على التمويل العقارى من البنوك، التى تتبع إجراءات صارمة، فى حين أن الشركات المطورة تقدم العروض مباشرة للعملاء دون قيود مصرفية.
وأكد فوزى أن النظام لا يقدم تأثيرًا إيجابيًا على السوق العقاري، خاصة أن بعض العملاء يفضلون شراء الوحدات نقدًا دون اللجوء إلى التقسيط.
أبو الخير: البنوك تتحوط من التعثر بتقليل المنح وتشديد شروط التمويل العقارى
ويرى أحمد أبو الخير، الخبير المصرفى، إن ارتفاع أسعار العقارات قد أثر بشكل ملحوظ على تمويلات البنوك للقطاع، خشية من تعثر العملاء فى سداد أقساط القروض.
وتابع: “فى ظل الأزمات الاقتصادية، تتجه البنوك نحو التحوط من خلال التوسع التمويلى للقطاعات ذات المخاطر المنخفضة نسبيًا، والتأنى فى منح قروض للقطاعات مرتفعة المخاطر”.
وأكد أبو الخير، أن بعض البنوك اتجهت لتقليل منح القروض العقارية، وتشديد شروط التمويل العقارى مثل زيادة الضمانات وتقليص حجم التمويل.
وأرجع ارتفاع أسعار العقارات إلى عوامل متداخلة، منها زيادة الطلب على الوحدات السكنية والعقارية مدفوعًا بالنمو السكانى المتزايد فى مصر، مشيرًا إلى تحسن مستوى المعيشة لدى بعض الفئات يُزيد من قدرتهم الشرائية والرغبة فى امتلاك عقارات واعتبار بعض المستثمرين السوق العقارى ملاذًا آمنًا للاستثمار وسط التقلبات الاقتصادية.
كما ساهم ارتفاع تكاليف مواد البناء نتيجة ارتفاع معدلات التضخم وتقلبات سعر صرف الدولار، فى ارتفاع القيمة النهائية للوحدات السكنية.
وأوضح أبو الخير، أن الارتفاعات المتتالية فى أسعار العقارات لا تتناسب مع نمو دخل الأفراد، ما أدى إلى صعوبة تملك الوحدات، خاصة بالنسبة للشباب ومحدودى الدخل رغم تقديم أنظمة سداد طويلة.
وقال إن زيادة أسعار العقارات فى مصر ليست “فقاعة”، لأنها زيادة ناجمة عن عوامل حقيقية وليس تسعير مبالغ فيه من قبل المطورين.
كتب – هشام عبد الله:
