تباينت آراء الخبراء حول طبيعة الطلب على العقار خلال العام الماضي 2025. فبعض الخبراء، يرون أن الطلب الحقيقي على السكن كان القائد الفعلي للسوق، في حين أكد آخرون أن الطلب الاستثماري ظل حاضرًا .. لكن بشروط محددة.
ورغم هذا التباين، اتفق الخبراء على أن الاستقرار الاقتصادي، وانخفاض أسعار الفائدة، وتحسن المؤشرات المالية، واستقرار سعر الصرف .. جميعها عوامل أسهمت في خلق بيئة أكثر أمانًا للمواطنين الراغبين في التملك الفعلي، وفي الوقت نفسه، وفرت فرصًا للمستثمرين الذين يعرفون كيفية اقتناص الفرص العقارية الذكية، خاصة مع وجود أسعار جذابة وأنظمة سداد مرنة في عدد كبير من المناطق.
ومع استمرار هذا التوازن بين الطلب الحقيقي والاستثماري، تشير توقعات عام 2026 إلى استقرار السوق، مع استمرار تفوق الطلب الحقيقي، ووجود محدود للطلب الاستثماري ضمن شريحة الخبراء، ما يضمن توازنًا بين العرض والطلب.
أكد أسامة سعدالدين، المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، أنه لا يوجد أي شك في وجود فجوة كبيرة بين حجم الطلب الحقيقي على العقار في مصر وبين القدرة الشرائية للمواطنين، موضحًا أن الرغبة في التملك مرتفعة للغاية، سواء لدى المواطنين أو الشباب .. لكن ضعف القدرة الشرائية يظل العائق الرئيسي أمام تحويل هذا الطلب إلى عمليات شراء فعلية.
وأوضح أن الطلب الحقيقي على السكن يعد مرتفعًا بدرجة كبيرة، إلا أن التعامل مع الاستثمار العقاري يختلف من حيث آليات اتخاذ القرار، مشيرًا إلى أن العائد الاستثماري من العقار يتطلب وعيًا بطبيعة الاستثمار ذاته، وفي المقدمة تحديد مدى احتياج المستثمر للعائد؟ وهل هو عائد سريع أم يمكنه الانتظار حتى موعد تسليم الوحدة؟.
أضاف سعدالدين، أنه حال قدرة المستثمر على الانتظار حتى الاستلام، فإن العقار يظل الملاذ الآمن، لافتًا إلى أن قيمة الاستثمار تبدأ في الزيادة منذ لحظة التعاقد وحتى الاستلام.
وأشار إلى أنه خلال عام 2025 شهد السوق توجهًا متزايدًا نحو أنماط جديدة من الاستثمار، أبرزها البيع الجزئي أو البيع بالمشاركة، لافتًا إلى أن هذا النمط يتركز بشكل أساسي في العقارات الإدارية والتجارية، نظرًا لما تتمتع به من سرعة في تحقيق العائد وارتفاع في القيمة السوقية مقارنة بالوحدات السكنية التقليدية.
وأوضح سعد الدين، أن الاحتياج الكبير للعقار في مقابل ضعف القدرة الشرائية دفع المطورين العقاريين إلى ابتكار حلول تمويلية غير تقليدية، من بينها إدخال العميل كشريك في المشروع، عن طريق إطالة فترات السداد لتصل إلى 10 و12 عامًا، مؤكدًا أن هذا النموذج سيظل قائمًا لحين ظهور شركات تمويل قادرة على تحمل هذا العبء بشكل مؤسسي.
وتابع أن دخول شركات التمويل بقوة إلى السوق من شأنه أن يحدث تغييرًا سريعًا في الشكل العام للقطاع، إذ ترتفع معدلات الطرح، وتتسع قاعدة المستفيدين، بما يسمح بتلبية جزء أكبر من الطلب الحقيقي.
وأكد سعدالدين، أن الدولة والقيادات السياسية بدأت بالفعل في إدراك الدور المحوري لشركات التمويل العقاري، مشددًا على أن المرحلة المقبلة ستشهد اهتمامًا متزايدًا بتفعيل الدور الحقيقي لهذه الشركات، الأمر الذي سينعكس إيجابًا على السوق، ويسهم في تلبية شريحة واسعة من الطلب الحقيقي، ويسهل في الوقت نفسه حركة العمل أمام المطورين العقاريين.
وتوقع سعدالدين أن يسير اتجاه التطوير العقاري خلال عام 2026 على نفس مسار عام 2025، مع استمرار التركيز على العاصمة الإدارية الجديدة والقاهرة الجديدة ومدينة العلمين الجديدة، إلى جانب احتمالية بروز توجهات تنموية جديدة في مناطق جنوب البحر الأحمر، خاصة في مشروعات القرى السياحية والتنمية الساحلية.
فوزي: الاستقرار الاقتصادي وراء خروج شريحة المضاربات من السوق
وقال فتح الله فوزي، رئيس لجنة البناء والتشييد بجمعية رجال الأعمال، إن الطلب الحقيقي على السكن كان هو القائد الفعلي للسوق العقاري خلال عام 2025، مرجعًا ذلك إلى مجموعة من العوامل الاقتصادية، في مقدمتها حالة الاستقرار النسبي التي شهدها الاقتصاد، واستقرار سعر الصرف، إلى جانب التحسن التدريجي في المؤشرات الاقتصادية، وعلى رأسها تراجع أسعار الفائدة.
وأوضح أن هذه العوامل أسهمت في خروج شريحة المضاربات السريعة من السوق، وهي الشريحة التي كانت تعتمد على الحجز وإعادة البيع خلال فترات قصيرة تتراوح بين 6 أشهر إلى عام، مشيرًا إلى أن السوق خلال 2025 أصبح أكثر اعتمادًا على الطلب الحقيقي بغرض السكن الفعلي، وليس إعادة البيع السريع.
أضاف أنه لا توجد نسبة دقيقة يمكن الاستناد إليها لقياس حجم الطلب الحقيقي، إلا أن المؤشرات الديموغرافية تعكس حجم احتياج واضح، موضحًا أن الدولة تشهد تكوين نحو مليون أسرة جديدة سنويًا، وحال توجه 10% فقط من هذه الأسر للشراء من القطاع الخاص، فإن ذلك يعني طلبًا حقيقيًا يقترب من 100 ألف وحدة سنويًا.
وتوقع فوزي، أن يستمر توجه السوق خلال عام 2026 نحو الطلب الحقيقي، مرجعًا ذلك إلي تحسن الأوضاع الاقتصادية وتراجع أسعار الفائدة، وهو ما يعزز حالة الاستقرار داخل السوق العقاري، ويحد من التقلبات السعرية الحادة التي شهدتها الأعوام السابقة.
وأشار إلى أن السوق في 2026 لن يشهد الارتفاعات الكبيرة التي تم تسجيلها خلال عامي 2023 و2024، مؤكدًا أن وتيرة الأسعار ستكون أكثر هدوءًا واستقرارًا، على غرار ما حدث في 2025، مرجحًا أنه في حال حدوث زيادات سعرية، فإنها ستكون محدودة وقد تتركز في النصف الثاني من العام.
سامي: غياب المكاسب السريعة يضعف الطلب الاستثماري في 2025
وقال أيمن سامي، مدير مكتب «جي إل إل مصر» للاستشارات العقارية، إن الطلب الحقيقي على السكن كان هو القائد الفعلي للسوق العقاري خلال عام 2025، مشيرًا إلى أنه بمقارنة الوضع بالعام السابق، كانت هيمنة الطلب الاستثماري واضحة في 2024، وهو ما انعكس على حجم المبيعات الأعلى في ذلك العام مقارنة بعام 2025.
وأوضح أن ضعف الطلب الاستثماري في 2025 يعود لغياب المكاسب السريعة التي كانت موجودة سابقًا، إضافة إلى ارتفاع الأسعار بشكل كبير، مما حد من قدرة بعض المستثمرين على الدخول في السوق.
وأضاف أن العودة التدريجية للمستثمرين تتطلب استقرارًا أكبر في الاقتصاد وتأقلم السوق مع الأسعار الجديدة.
وتوقع سامي، أن تكون الزيادات السعرية في 2026، محدودة نسبيًا، مع استمرار تفوق الطلب الحقيقي على الطلب الاستثماري ، ناصحًا المواطنين الراغبين في شراء وحدات سكنية بتجنب التركيز على المكاسب قصيرة المدى، والتركيز بدلًا من ذلك على الاستثمار طويل الأجل.
أضاف أن الاحتفاظ بالوحدة وعدم التسرع في إعادة البيع سيكون الخيار الأكثر أمانًا في ظل استقرار السوق والتحسن التدريجي للاقتصاد.
واختتم بأن السوق في 2026 سيشهد مزيدًا من الاستقرار، مدعومًا بتحسن المؤشرات الاقتصادية، لكنه أشار إلى أن التحديات الاقتصادية ما زالت موجودة، إلا أنها أقل حدة من تلك التي شهدها السوق في عامي 2023 و2024.
فكري: الأسعار الجذابة وأنظمة السداد المرنة تفتح المجال للمستثمر الذكي
وقال علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا للتطوير العقاري»، إن الطلب على العقار خلال عام 2025 كان في مجمله طلبًا حقيقيًا، مشيرًا إلى أن هذا الطلب جاء نتيجة حاجة فعلية للسكن والرغبة في التملك، وليس نتيجة مضاربات استثمارية قصيرة المدى.
أضاف أن عام 2026 سيستمر في الاتجاه نفسه ، مع بقاء الطلب الحقيقي هو المحرك الأساسي للسوق، إلا أن الطلب الاستثماري سيظل موجودًا لكنه سيكون محدودًا بالشريحة التي تمتلك الخبرة والمعرفة الكافية للتعامل مع السوق العقاري بشكل استثماري.
وأوضح فوزي أن السوق يحتوي على مجموعة من المستثمرين المخضرمين الذين يعرفون كيفية اقتناص الفرص العقارية بشكل ذكي، خاصة في ظل وجود أسعار جذابة حاليًا وأنظمة سداد مرنة ومتنوعة في عدد كبير من المناطق، ما يمنح هذه الشريحة فرصة لتحقيق عوائد استثمارية جيدة مع الحفاظ على أمان استثماراتهم.
الشناوي: أتوقع زيادة الإقبال على الشراء بعد تراجع الأوعية الادخارية التقليدية
وأكد أحمد الشناوي، رئيس شركة «إدفا للتطوير العقاري»، أن الطلب الاستثماري كان هو المحرك الرئيسي للسوق العقاري خلال عام 2025، معتبرًا أن ذلك يمثل مؤشراً إيجابياً، لافتًا إلى أن الطبيعة الأساسية للعقار تقوم في الأصل على كونه أداة استثمار طويلة الأجل.
وأوضح أن الطلب الاستثماري مرشح للاستمرار بل والزيادة خلال عام 2026، مشيرًا إلى أن ذلك لا يعني غياب الطلب الحقيقي، وإنما يظل وجوده مرتبطًا بمعادلة العرض والطلب، ونوعية الشريحة المستهدفة من السوق، سواء كانت وحدات متوسطة أو فاخرة، إلى جانب مدى توافق المنتج العقاري المطروح مع احتياجات السوق الفعلية.
أضاف الشناوي، أن الطلب الحقيقي يظل عنصرًا مهمًا ولا غنى عنه داخل السوق، إلا أن المطور العقاري بطبيعته يهتم بشكل أكبر بالطلب الاستثماري، موضحًا أن المستهدف هو جذب شريحة العملاء الذين يوجهون مدخراتهم حاليًا إلى الشهادات البنكية أو الذهب، ودفعهم للتفكير في الاستثمار العقاري كبديل أكثر استدامة.
وأشار إلى أن العقار أثبت على مدار السنوات كونه الاستثمار الأكثر أمانًا، حيث يتمتع بميزة تحقيق عائد مزدوج، يتمثل في ارتفاع قيمة الأصل بمرور الوقت، إلى جانب العائد الدوري من تأجير الوحدة.
وكشف أن الطلب الاستثماري استحوذ على نحو 60% من إجمالي الطلب بالسوق خلال 2025، مقابل 40% للطلب الحقيقي.
وتابع أن الانخفاض التدريجي في أسعار الفائدة البنكية خلال عام 2025 من شأنه أن يدعم زيادة الإقبال على الاستثمار العقاري خلال عام 2026، متوقعًا أن يشهد السوق حالة من الاستقرار السعري .. وحال حدوث زيادات فإنها ستكون طبيعية ومحدودة، تتراوح بين 10 و15%.
كما توقع أن يشهد عام 2026 زيادة في معدلات الإقبال على شراء العقار تتراوح بين 35 و40%، مدعومة بتحسن مناخ الاستثمار وتراجع جاذبية الأوعية الادخارية التقليدية.
