فتح طرح «سند المواطن» بعائد سنوى 17.75% باب المقارنة بين أدوات الدخل الثابت والصناديق العقارية، خاصة تلك التى تعتمد على توزيعات إيجارية دورية تتراوح بين 8 و9%، ما أثار تساؤلات حول احتمالية انتقال شريحة من السيولة من الصناديق إلى السند الحكومي.
ويرى متعاملون بالسوق أن التأثير – إن حدث – سيكون محدوداً وموجهاً بالأساس إلى صناديق الدخل الدورى والاستثمار الجزئي، دون أن يمتد إلى السوق العقارى التقليدى القائم على البيع بالتقسيط.
وطرحت وزارة المالية بدء طرح أداة الدين الحكومية الجديدة «سند المواطن» للأفراد الأحد الماضى عبر مكاتب الهيئة القومية للبريد على مستوى الجمهورية، بعائد سنوى ثابت 17.75% يُصرف شهريًا، ولمدة 18 شهرًا.
وتبلغ القيمة الاسمية للسند 1000 جنيه، ويبدأ الحد الأدنى للاكتتاب من 10 آلاف جنيه، مع صرف الكوبون فى اليوم 15 من كل شهر، على أن يستمر باب الاكتتاب حتى 8 مارس المقبل.
ويُعد «سند المواطن» خياراً ادخارياً منخفض المخاطر ومدعوماً بضمان حكومي، ويستهدف الأفراد الراغبين فى تحقيق عائد ثابت مع توفير دخل دورى منتظم، بما يدعم توجه الحكومة لتنويع قاعدة المستثمرين فى أدوات الدين.
مجدي: فجوة العائد قد تعيد توجيه السيولة من صناديق الإيجار إلى السندات
قال أيمن مجدي، العضو المنتدب لشركة «ناوى شيرز» المتخصصة فى الاستثمار الجزئى بالعقارات، إن الطرح الجديد يستهدف شريحة مختلفة عن المستثمرين العقاريين التقليديين، لكنه قد يؤثر على بعض صناديق الاستثمار العقارى التى تقدم توزيعات إيجارية دورية تتراوح بين 8 و9%.
أوضح أن المستثمر الباحث عن دخل شهرى ثابت قد يفضل السند الحكومى نظراً لارتفاع العائد وضمانه من الدولة، مقارنة بصناديق تعتمد على إشغال الوحدات وتدفقات الإيجار.
وأضاف أن الاستثمار فى الصناديق العقارية – خاصة القائمة على النمو الرأسمالى – يعتمد على ضخ سيولة منتظمة لمدة 3 إلى 4 سنوات مقابل تحقيق عوائد أعلى على المدى المتوسط، تتجاوز بكثير مستوى 17%، وفق معادلة «مخاطر أعلى مقابل عوائد أعلى».
وتوقع أن يظل تأثير السند محدوداً على الصناديق التى تستهدف تعظيم القيمة الرأسمالية للأصول، بينما قد تشهد الصناديق ذات التوزيعات النقدية الثابتة بعض الضغوط قصيرة الأجل.
وقال فى تصريحات سابقة لـ«البورصة» إن الشركة تتطلع إلى الوصول بمحفظة صندوقها العقارى إلى 20 مليار جنيه بنهاية العام الجارى بهدف تعزيز ثقافة التمويل التشاركى للأفراد فى القطاع العقاري.
وكشف عن خطة لطرح أنواع جديدة من صناديق الاستثمار العقارى لجذب شرائح أوسع من العملاء، متوقعاً أن يسهم ذلك فى زيادة ثقة المستثمرين فى نموذج الاستثمار الجزئي.
وأوضح أن الحد الأدنى للاستثمار فى الحصص العقارية يبلغ 5 آلاف جنيه شهريًا، ويمكن لمجموعة من الأفراد المشاركة فى نفس الوحدة بنسب مختلفة، وغالباً ما تكون الوحدات المختارة من نوع «أوف بلان» ويتم تقسيمها إلى 20 – 40 حصة.
صقر: كل أداة ادخارية جديدة تخصم من حصة الصناديق.. لكن العقار منتج للدخل صامد
قال أحمد صقر، رئيس مجلس إدارة شركة صقر للاستثمار وإدارة الأصول العقارية، والرئيس التنفيذى لمنصة فريدة، إن طرح الحكومة لمنتج ادخارى مثل «سند المواطن» يمثل إضافة إيجابية للمنظومة المالية.
وأشار إلى أن السوق المصرى تاريخياً منقسم بين ودائع البنوك والذهب والعقارات والبورصة، وأن أى أداة ادخارية جديدة ستستقطب جزءاً من السيولة الموجهة للصناديق.
وأضاف أن حركة القطاع العقارى تحكمها بالأساس الضوابط التنظيمية والتشريعات مثل حسابات الضمان، بينما توفر الأدوات الادخارية منخفضة المخاطر خياراً مناسباً لشرائح لا تمتلك الخبرة الكافية للاستثمار المباشر فى العقار أو البورصة.
وعن المقارنة بين السندات والعقار لمن يملك ملاءة مالية، قال صقر إن العقارات المنتجة للدخل خصوصاً الوحدات المؤجرة تظل من أفضل أدوات الاستثمار طويلة الأجل مقارنة ببدائل مثل الذهب أو البورصة، لما توفره من عائد دورى وحفظ نسبى للقيمة.
وكشف صقر أن شركته حصلت على موافقة الهيئة العامة للرقابة المالية لإطلاق «صندوق صقر لتطوير الاستثمار العقاري»، تمهيداً لطرحه خلال الفترة المقبلة، فى خطوة تستهدف توسيع قاعدة الاستثمار المؤسسى فى السوق العقارية.
وفى تصريحات سابقة لـ«البورصة»، قال صقر إن المنصة تستهدف إدارة وتأجير نحو 10 آلاف متر مربع لصالح الملاك من حاملى الوثائق، ضمن خطتها الاستراتيجية للتحول إلى نموذج متكامل لإدارة الأصول العقارية فى السوق المصرى خلال العام الجاري.
وأضاف أن أعمال «فريدة» فى إنجلترا أصبحت جاهزة للانطلاق، حيث يجرى حالياً استكمال إجراءات إطلاق «صندوق لوكسمبورج»، الذى ستنفذ من خلاله عمليات بيع حصص عقارية جزئية لعدد من المشروعات فى أسواق أوروبية مختلفة.
الشيخ: التأثير سيتركز فى الاستثمار الرقمي.. والضغوط قد تصل إلى 40%
من جانبه، قال علاء الشيخ، رئيس مجلس إدارة شركة «أسيت تاب» للتسويق العقاري، إن التأثير المحتمل قد يتركز على تطبيقات الاستثمار التشاركى والصناديق الرقمية التى تخاطب المستثمر الصغير الباحث عن عائد مضمون بأقل مستوى مخاطرة.
وتوقع أن تتراوح الضغوط على هذه الشريحة بين 30% و40%، باعتبار أن قاعدة عملائها تتقاطع مع الفئة المستهدفة من «سند المواطن».
وأشار إلى أن أذون الخزانة – التى سبق أن سجلت عوائد أعلى – لم تؤثر جوهرياً على مبيعات العقارات، ما يعزز فرضية أن التأثير سيظل محصوراً فى أدوات الاستثمار الجزئى وليس القطاع ككل.
فوزي: السكن يحسم المعادلة.. والمشترى الفعلى لا يقارن بين السند والعقار
بدوره، قال فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، إن الطلب العقارى الحالى موجه بالأساس إلى السكن، وليس الاستثمار قصير الأجل، ما يقلل احتمالات انتقال واسع للسيولة.
وأضاف أن شراء وحدة سكنية يتطلب ملاءة مالية تختلف عن الاستثمار فى أدوات ادخارية، مؤكداً أن استقرار سعر الصرف وتراجع الدولار عززا ثقة المشترين فى الاحتفاظ بالعقار كأداة للتحوط.
فكري: انخفاض الفائدة المرتقب يعزز جاذبية الأصول الحقيقية
ويرى علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا للتطوير العقاري»، أن الاحتفاظ بالسيولة النقدية ليس الخيار الأمثل فى ظل استمرار ارتفاع الأسعار.
وأوضح أن المستثمر عند انتهاء أجل الشهادة قد يكتشف أن الأسعار ارتفعت بمعدل يفوق العائد الذى حصل عليه، وهو ما يعيد توجيه الأنظار إلى الأصول الحقيقية ومنها العقار.
شلبي: عائد 17.75% لا ينافس العائد المركب للعقار بالتقسيط
قال معتز شلبي، خبير عقاري، إن المقارنة بين عائد 17.75% والعقار ليست مباشرة، نظراً لاختلاف طبيعة الهيكل التمويلي.
وأوضح أن المشترى لا يسدد كامل قيمة الوحدة مقدمًا، بل يدفع نسبة تعاقدية قد تصل إلى 10% ويقسط الباقى على 7 أو 8 سنوات، بينما ترتفع قيمة الوحدة على إجمالى السعر، ما يضاعف العائد الفعلى على رأس المال المدفوع.
وأكد أن أى تأثير محتمل للسند على القطاع العقارى لن يتجاوز 1%، وسيبقى فى نطاق محدود للغاية.
