اقتصاد”الاستوديو”.. كيف تعيد الوحدات الصغيرة رسم خريطة السوق العقارية بمصر؟

يشهد السوق العقاري تحولًا ملحوظًا في طبيعة الوحدات المعروضة وتوجه عدد كبير من المطورين ، نحو طرح وحدات صغيرة مقارنة بالوحدات التقليدية، لمواجهة الزيادات المتتالية في أسعار مواد البناء والأراضي وتراجع القدرة الشرائية لدي العملاء، وبرز هذا النموذج كأحد الحلول لمواجهة الظروف الاقتصادية.

قال خبراء ومتعاملون بالقطاع، لـ”البورصة”، إن هذا النموذج أصبح الأكثر انتشارًا في السوق خلال الفترة الحالية نظرًا لتغير المفهوم السكني لدي العملاء، إلي جانب الظروف الاقتصادية وضعف القدرة الشرائية،

وحذر بعضهم، من أن التوسع المفرط في هذا النموذج قد يؤدي إلى تقليص تنوع المعروض في السوق العقاري مستقبلًا.

أكد  كريم مأمون، الرئيس التنفيذي لشركة “ميركون” للتطوير العقاري، أن الطلب الأكبر في السوق يتجه نحو الوحدات الصغيرة التي تتراوح مساحتها بين 80 و90 مترًا، والتي تتكون عادة من غرفتين أو غرفة واحدة (استوديو).

و أصبح العميل حاليًا يبحث عن تلبية احتياجاته الفعلية مع تقليل التكاليف، بدلا من الاتجاه للمساحات الكبيرة التي لا يتم استغلالها بالكامل.

أضاف أن تغير نمط الأسرة المصرية خلال السنوات الماضية أسهم أيضًا في هذا التحول، لافتًا إلى أن انخفاض متوسط عدد أفراد الأسرة مقارنة انعكس على طبيعة الطلب في السوق، الذي تحول من الوحدات الكبيرة إلى الوحدات الأصغر والأكثر عملية.

وعن المخاطر المحتملة لهذا التوجه، قال مأمون ، إنه لا يرى مخاطر حقيقية، مشيرًَا إلى أن ما يحدث يعد استجابة طبيعية لمتغيرات السوق ومتطلبات العملاء.

وشدد على ضرورة مراعاة بعض الجوانب الفنية عند تنفيذ هذه النوعية من المشروعات، خاصة ما يتعلق بعدد الوحدات داخل المشروع الواحد، أو ما يعرف بـ”عدد المفاتيح”، مع أهمية توفير الخدمات والمرافق المناسبة التي تتلاءم مع الكثافة السكنية الناتجة عن زيادة عدد الوحدات.

وأوضح أن التوجه إلى المساحات الصغيرة لا يرتبط بتراجع القدرة الشرائية، بل يعود أيضًا إلى كون هذه الفئة من الوحدات تمثل الشريحة الأكثر طلبا في السوق المصري، مؤكدًا أن المطور العقاري الناجح هو من يركز على تنفيذ ما يتوافق مع احتياجات العملاء الفعلية.

خليل: انتشار ثقافة الكمباوندات يلعب دورًا مهمًا في تقبل التوجه الجديد

وقال عبدالرحمن خليل، مستشار التطوير والاستثمار وإدارة الأعمال لعدد من الشركات العقارية، إن السوق المصري يشهد تحولًا تدريجيًا نحو الوحدات السكنية الصغيرة، مدفوعا بعدة عوامل اقتصادية واجتماعية وثقافية، في مقدمتها الارتفاعات المتتالية في أسعار الأراضي ومواد البناء ، إلى جانب تغير أنماط الطلب لدى شريحة كبيرة من المشترين.

أضاف أن هناك اختلافًا ثقافيًا واضحًا بين الدول العربية والدول الأوروبية في التعامل مع المساحات السكنية، إذ اعتاد المواطن في المنطقة العربية على الوحدات واسعة المساحة، في حين تعد المساحات الصغيرة أمرًا طبيعيًا في مدن أوروبية كبرى مثل لندن وباريس، بل وتنتشر في العديد من الفنادق العالمية الكبرى.

وأوضح خليل، أن التحولات الاقتصادية، خاصة موجات التضخم وارتفاع تكاليف التطوير العقاري، دفعت العديد من المطورين إلى تقليل مساحات الوحدات السكنية للحفاظ على القدرة الشرائية للعملاء، وهو ما أسهم في زيادة المعروض من الوحدات الصغيرة داخل المشروعات السكنية.

أضاف أن انتشار ثقافة الكمباوندات السكنية لعب دورًا مهمًا في تقبل هذا التوجه، إذ لم يعد العميل يعتمد فقط على مساحة الوحدة الداخلية، بل أصبح يعوض صغر المساحة بالخدمات والمرافق المشتركة داخل المشروع، مثل النوادي الاجتماعية، وحمامات السباحة، وصالات الألعاب الرياضية، والحدائق، ومناطق الأطفال.

أكد خليل ، أن الوحدات الصغيرة أصبحت من بين الأكثر طلبًا ومبيعًا في العديد من المشروعات العقارية، مشيرًا إلى أن سعر المتر فيها قد يكون أعلى أحيانًا مقارنة بالوحدات الأكبر، نتيجة الإقبال المرتفع عليها وفقا لآليات العرض والطلب.

وأشار إلى أن بعض المطورين العقاريين بدأوا في تسويق الوحدات بنظام السعر الإجمالي للوحدة أو ما يعرف بـ”تيكت برايس”، بدلًا من الإعلان عن سعر المتر، حيث يتم طرح الوحدة بسعر نهائي مثل 5 أو 10 ملايين جنيه، وهو ما يجعل المقارنة المباشرة بين المشروعات أكثر صعوبة بالنسبة للمشتري.

وتوقع خليل، استمرار هذا التوجه، في ظل التحديات الاقتصادية الحالية وتغير أنماط المعيشة، مشيرًا الي أن الطلب على الوحدات الصغيرة مرشح للزيادة.

وهذا التحول يعكس تغيرًا تدريجيًا في مفهوم السكن، يقوم على تقليل المساحة داخل الوحدة مقابل الاستفادة من الخدمات المشتركة داخل المجتمعات العمرانية الحديثة.

الشربيني: المساحات الصغيرة تفرض نفسها بقوة نظرًا لموجات التضخم

وقال باسم الشربيني، الرئيس التنفيذى لشركة إتقان للاستشارات المالية والتسويقية ، إن دوافع أساسية تقف وراء اتجاه المطورين العقارين لتقليل مساحة الوحدات السكنية، علي رأسها ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء ، وهو مايرفع سعر المتر علي المطورين الي جانب ضعف القدرة الشرائية لدي العملاء ماجعل المطورين يلجأون الي تقليل مساحة الوحدات السكنية بهدف الوصول الي أسعار نهائية تتلائم مع القدرة الشرائية لدي العملاء .

أضاف أن التوسع الكبير من جانب الشركات في طرح هذا النوع من الوحدات قد يحمل بعض المخاطر، من بينها خلق سوق يفتقر إلى التنوع في المعروض، فضلا عن أن هذه الوحدات أقل أريحية مقارنة بالوحدات الأكبر مساحة، وقد ينعكس ذلك لاحقا على القيمة السوقية النهائية للوحدة.

وأوضح الشربيني، أن تراجع هذا النموذج في السوق يرتبط بعدة عوامل، من بينها استقرار تكاليف التنفيذ ومواد البناء، إلى جانب تحسن القدرة الشرائية الحقيقية للعملاء، وهو ما قد يدفع المطورين مجددا إلى التوسع في طرح الوحدات الأكبر مساحة.

وأشار إلي أن من إيجابيات هذه الوحدات للمطورين هي سهولتها عند البيع، مشيرًا إلي أن هذا المنتج فرض نفسه بقوة نظرًا للظروف الاقتصادية الراهنة وموجات التضخم، وليس تفضيلًا من العملاء وبحثًا عن وحدات صغيرة المساحة.